RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01445 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IAHU
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
26 mars 2021 RG :19/01353
[F]
[P] DIT [D]
C/
[J]
[I]
Grosse délivrée
le
à SCP AKCIO
SCP SVA
COUR D'APPEL DE NÃŽMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 26 Mars 2021, N°19/01353
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et Mme Laure MALLET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [A] [F] épouse [P] DIT [D]
née le 13 Avril 1959 à [Localité 4] (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Jean-marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [R] [P] DIT [D]
né le 08 Juillet 1921 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame [H] [J]
née le 29 Août 1972 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [T] [I]
né le 01 Décembre 1973 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Décembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 02 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE :
Vu le jugement rendu le le 26 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déclarer recevable l'intervention volontaire de Monsieur [R] [P], dit [D] ,
' déboute Madame [P] de sa demande de résolution du compromis de vente des 16 et 29 mars 2018 et dit que ce compromis n'est pas caduc,
' en conséquence, condamne Madame [P] à payer à Madame [J] et à Monsieur [I] la somme de 47'000 € à titre de dommages et intérêts en application des stipulations de pénalités figurant dans le compromis de vente ,
' ordonne la déconsignation de la somme de 23'500 € séquestrée chez Maître [K], notaire,
' ordonne l'exécution provisoire,
' rejette les demandes plus amples,
' condamne Madame [P] et Monsieur [P] au paiement solidaire des dépens ainsi qu'à verser la somme de 4000 € à Madame [J] et à Monsieur [I].
Vu l'appel interjeté le 12 avril 2021 par Madame [P] et Monsieur [P].
Vu les conclusions prises au seul nom de Madame [P] en date du 5 décembre 2022, demandant de :
' infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 47'000 €, en ce qu'il a rejeté ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a rejeté ses autres demandes,
' confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la réglementation applicable interdit de faire évacuer les eaux vannes avec les eaux usées domestiques et les autres pluviales,
' confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de Madame [J] et de Monsieur [I] en paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en ce qu'il a rejeté la demande pour le préjudice moral,
' en conséquence, à titre principal, dire que Madame [J] et Monsieur [I] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et prononcer la résolution de la promesse,
' à titre subsidiaire, constater la non réalisation de la condition suspensive de droit commun relative aux vices non indiqués dans le compromis pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination et constater la caducité de la promesse,
' à titre infiniment subsidiaire, dire la pénalité contractuelle manifestement excessive et la ramener à un euro,
' en tout état de cause,
' ordonner la restitution par Madame [J] et Monsieur [I] à Madame [P] de la somme de 48'500 € réglée en exécution du jugement,
' rejeter toutes les demandes des intimés et les condamner in solidum à lui verser la somme de 8000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions de Madame [J] et de Monsieur [I] en date du 12 décembre 2022, demandant de :
' vu l'article 908 du code de procédure civile, constater la caducité de l'appel de Monsieur [P],
' constater que le jugement est définitif en ce qu'il l'a jugé irrecevable en son intervention volontaire,
' le condamner à leur payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens,
' constater que Madame [P] ne demande pas la réformation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et qu'il est définitif en ce qu'il a débouté Mme [P], dite [D] de ces demandes, (sic)
' au fond, confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de Madame [P], en ce qu'il l'a condamnée à leur payer la somme de 47'000 €,
' réformer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'indemnisation du préjudice subi et en conséquence, condamner Madame [P] à leur verser la somme de 10'000 € pour le préjudice moral, la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu la clôture du 15 décembre 2022.
MOTIFS
Sur la caducité de l'appel de Monsieur [P] :
L'appel a été interjeté par Monsieur [P] et Mme [P] le 12 avril 2021.
Les conclusions prises au soutien de cet appel ont été signifiées le 7 juillet 2021, mais au seul nom de Madame [P].
Il en résulte la caducité de l'appel de Monsieur [P], la cour pouvant la relever en vertu de son pouvoir d'office prévu à l'article 914 du code de procédure civile, étant observé que le moyen a été mis dans le débat par les intimés .
Sur le bien fondé des demandes :
Madame [J] et Monsieur [I] ont signé, en qualité de vendeurs, un compromis de vente relativement à un appartement situé à [Localité 1], Mme [P] s'en portant acquéreur.
L'acte est daté des 16 et 23 mars 2018.
Le compromis est signé sans condition suspensive d'obtention d'un financement ; il prévoit un dépôt de garantie de 23'500 € consigné entre les mains du notaire des vendeurs, une clause pénale de 47 000 € et une réitération par acte authentique au plus tard dans les 3 mois suivant la signature du compromis.
La réitération n'a finalement pas eu lieu et un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire le 16 octobre 2018.
Le présent litige a été introduit par Madame [J] et Monsieur [I], reprochant donc à leur acquéreur le refus de réitération de la vente après qu'ils lui aient fait délivrer, les 8 et 11 octobre 2018, une sommation d'avoir à comparaître devant le notaire pour régulariser l'acte authentique de vente et se voyant alors, eux mêmes, de ce chef opposé par l' acquéreur qu'ils avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme, à raison d'un problème affectant l'évacuation des eaux, pour lequel Mme [P] avait demandé, après l'intervention de son architecte qui avait soulevé la question de la régularité du système d'évacuation des eaux usées, la réalisation de travaux qu'ils n'ont pas effectués.
Dans le jugement déféré, le tribunal a considéré que la preuve de la non-conformité des ouvrages des évacuations des eaux usées du logement vendu n'était pas rapportée ; que par ailleurs, les vendeurs n'étaient pas des professionnels du bâtiment et qu'ils ignoraient l'état du système d'évacuation des eaux usées à la date du compromis de sorte qu'il ne pouvait leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, ni d'information, fondements de la demande principale de résolution du contrat .
En ce qui concerne la demande subsidiaire, formée au titre de la caducité du compromis, le tribunal a retenu que le problème de l'évacuation des eaux usées avait été évoqué par un architecte, Monsieur [B], le 15 juin 2018 après la signature du compromis et avant la date de réitération, de sorte qu'il s'agissait d'un vice apparent porté à la connaissance de l'acquéreur ; que le contrat, qui tient lieu de loi, contenait une clause d'exclusion de la garantie du vendeur pour les vices apparents et cachés et que le vendeur s'y engageait à délivrer le bien dans son état actuel ; que l'acquéreur ne pouvait exiger du vendeur la réalisation de travaux de mise en conformité du réseau d'évacuation des eaux préalablement à la signature de l'acte authentique ; enfin, qu'il n'y avait pas lieu de réduire la clause pénale.
Au soutien de son appel, Madame [P] fait essentiellement valoir que son absence de signature de l'acte authentique ne constitue ni un manquement, ni une défaillance de sa part ; que la clause pénale ne peut donc être actionnée ; qu'à l'inverse, l'absence de réalisation des travaux de mise en conformité de l'appartement justifie la résolution du compromis et à titre subsidiaire, sa caducité.
Elle fait valoir que Mme [J] avait reconnu, dans un courrier adressé à son voisin en juin 2018, le caractère illicite du système en place jusqu'à ce qu'elle leur oppose finalement, en juillet 2018, son opposition à tous travaux de mise en conformité.
La lecture du compromis permet de retenir qu'il y est stipulé une clause intitulée 'Assainissement' ainsi rédigée :
« le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément à l'article L1331-1 du Code de la santé publique.
Aux termes des dispositions des articles L 1331-4 et 1331-6 de ce code, les parties sont informées que l'entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune qui peut procéder sous astreinte et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables à cet effet. Ces travaux sont à la charge du propriétaire de l'immeuble....
Le vendeur informe l'acquéreur qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie, ni aucune difficulté particulière d'utilisation . »
Il résulte par ailleurs :
- du règlement du service public de l'assainissement de la métropole [Localité 1] Méditerranée que les réseaux publics d'assainissement peuvent être de type unitaire ou séparatif, que les eaux admises au déversement dans le système d'assainissement sont des eaux usées domestiques et assimilées qui comprennent les eaux ménagères et les eaux vannes,
- du règlement sanitaire départemental qu'il est interdit d'évacuer les eaux vannes dans les ouvrages d'évacuation d'eaux pluviales et réciproquement ; que par dérogation de l'autorité sanitaire, (article 42 du règlement), seule, l' évacuation des eaux ménagères peut être tolérée lorsque le système d'égout public le permet ; que par ailleurs, il ne peut être fait dans les ouvrages d'évacuation de type gouttière, chenau, tuyau de descente, aucun jet de détritus et autres immondices de toute nature, ni aucun déversement, sauf dans les conditions définies à l'article 42 pour les eaux ménagères qui peuvent donc être évacuées dans les descentes d'eaux pluviales .
Il n'est par ailleurs pas contesté que le réseau public existant dans la rue où se situe l'immeuble est un réseau unitaire.
L' acquéreur prétend que l'existence de ce réseau unitaire ne permet pas de considérer qu'il est possible d'y déverser les eaux vannes vu la stipulation restrictive du règlement départemental qui ne prévoit d'exception que pour les eaux ménagères ; il souligne à cet égard que le réseau d'évacuation de l'appartement emporte, non seulement les eaux ménagères, mais également les eaux vannes et que la seule exception applicable, lorsque le système d'égout public l'autorise, ne concerne donc que les eaux ménagères et non les eaux vannes, spécifiant que les eaux ménagères sont celles des éviers et lavabos, et non celles des rejets des WC qui constituent les eaux vannes.
Il lui est opposé que l'immeuble est bien raccordé pour l'évacuation de ses eaux usées au réseau d'assainissement existant, que la non conformité alléguée n'est pas prouvée ( 'il n'y a aucune norme qui n'ait pas été respectée', page 9 des conclusions) et que les dispositions alléguées, tirées du règlement départemental, ne sont pas applicables compte tenu de l'article 22 du même règlement qui définit le domaine d'application du titre contenant les dispositions invoquées.
Il revient à Madame [P], qui prétend que son refus de signature de l'acte authentique ne peut lui être opposé par ses vendeurs, la charge de démontrer que l'installation intérieure de l'appartement afin d'évacuer ses eaux usées, objet du compromis, n'est pas conforme aux exigences réglementaires, et d'abord, vu la position des intimés, d'établir que celles dont elle se prévaut au titre du règlement départemental sont applicables au bien en cause .
Si Mme [P] fait valoir, pour démontrer la réalité du système existant ainsi que sa non conformité, la lettre de l'architecte intervenu, qui relate qu'il a visité l'appartement et que l'ensemble des sanitaires, y compris les WC, se raccorde à une descente d'eaux pluviales en façade de l'immeuble et qu'il ne voit aucune possibilité d'utiliser ces sanitaires sans contrevenir gravement règles en vigueur, cette lettre étant, en outre, désormais doublée d'une explication technique relatant que l'ensemble des équipements sanitaires, y compris le WC, s'écoule vers la descente d'eaux pluviales en façade de l'immeuble par un passage récent après une traversée du mur et concluant que le système n'est pas conforme aux exigences du règlement sanitaire départemental, il demeure que même si la partie purement descriptive de ces éléments est admise, la conséquence qui en est tirée en termes d'appréciation de la conformité de l'installation et qui n'est que l'avis de l'architecte sollicité par l'acquéreur se heurte :
' d'une part, aux dispositions des articles L 1331 -1 du code de la santé publique et à celles du règlement du service de la métropole de [Localité 1], qui s'avèrent parfaitement respectées, l'immeuble qui dispose d'un accès à l'égout destiné à recevoir les eaux usées domestiques et établi sous la voie publique étant bien raccordé à ce réseau,
' d'autre part, aux dispositions du règlement départemental prohibant le déversement des eaux vannes dans le système d'assainissement dont il ressort qu'elles ne peuvent être utilement invoquées dès lors qu'elles figurent au titre 2 du règlement consacré aux 'locaux d'habitation et assimilés' et que l'article 22 qui définit le domaine d'application des dispositions contenues à ce titre est ainsi rédigé :
« les dispositions du présent règlement s'appliquent à :
' la construction, l'aménagement et l'équipement des bâtiments qui ne sont pas visés par les articles R111-1 à R 111-7 du code de la construction et de l'habitation,
' à l'aménagement et l'équipement des habitations existantes même réalisés partiellement, chacune des opérations élémentaires devant être exécutée conformément aux dispositions du présent règlement »,
d'où il résulte :
-que ces dispositions ne s'appliquent, en réalité, pas aux ouvrages existants, si et tant qu'il n'y a pas de travaux d'aménagement et d'équipement qui y sont réalisés ;
- que par suite, les dispositions invoquées par Mme [P], toutes contenues à ce titre, ne peuvent concerner le bien vendu,
de sorte les exigences de mise en conformité dont elle se prévaut ne s'imposant qu'en cas de réalisation de travaux, elle est mal fondée à prétendre revendiquer, en dehors de cette situation, l'existence d'une non conformité.
Enfin, le dernier alinéa de l'article 22 du règlement, également invoqué par elle et qui prévoit que l'administration ne peut prescrire la mise en conformité immédiate avec plusieurs ou éventuellement l'ensemble des dispositions dudit règlement que dans le cas où la nécessité en est démontrée pour assurer notamment l'application des dispositions du code de la santé publique relatives à la salubrité des habitations et de leurs dépendances, n'est pas plus opérant, aucun élément ne venant, en l'espèce, démontrer la réalité d'un problème de salubrité affectant le bien vendu.
Il sera par ailleurs observé :
- que le système d'évacuation des eaux usées est parfaitement conforme non seulement aux dispositions du code de la santé publique sus-citées, mais également aux dispositions du règlement de la métropole, lequel admet, en son article 5, le principe général du déversement des eaux ménagères et également des eaux vannes dans le système d'assainissement existant et qui ne prévoit, au titre de ses dispositions particulières, aucune disposition dérogatoire, de sorte que ni la violation d'une disposition réglementaire ou légale relative à l'assainissement du bien vendu, ni par suite, sa non-conformité ne sont démontrées et que la position de l'appelante ne saurait prospérer tant sur le fondement du non-respect de l'obligation de délivrance ou d'information du vendeur que sur celui de la caducité du compromis à raison de la non réalisation des conditions suspensives prévues au compromis en ses pages 6 et 7, à savoir que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur entend donner »;
- enfin, que les termes du courrier du 16 juin 2018 adressé par Mme [J] à son voisin en suite du grief émis par l'acquéreur et ceux des échanges postérieurs ne sauraient être invoqués ni comme la démonstration de la réalité d'une non conformité, ni comme la reconnaissance du caractère illicite du système d'évacuation existant, alors qu'ils ne concernent que Mme [J] et son voisin et que Mme [J] n'y émet qu'un avis ne pouvant d'aucune façon l'engager à l'égard de Mme [P], avis de surcroît profane, formulé sous le coup du reproche qui lui est fait, et sur lequel elle est très vite revenue, dès le 18 juillet 2018 .
Reste, dès lors, à apprécier la contestation par Madame [P] de la mise en 'uvre de la clause pénale sollicitée par les vendeurs.
En l'absence de démonstration faite de motifs susceptibles de bien fonder le refus de Mme [P] de signer l'acte authentique, le défaut de réitération de la vente en l'état de conditions suspensives 'remplies' sera jugé comme la conséquence de la défaillance fautive de l'acquéreur, d'où il résulte que la mise en 'uvre de la pénalité contractuelle dans les conditions prévues au compromis est, à bon droit, sollicitée par les vendeurs.
La clause stipulée en l'espèce, qui représente 10 % du prix de vente, ne saurait être jugée comme excessive alors que le délai de réitération était fixé à 3 mois à compter de la signature du compromis le 29 mars 2018 et que le refus de réitérer de la part de l'acquéreur a, depuis l'expiration de ce délai, laissé les vendeurs dans une situation d'incertitude sur la vente et sur la disponibilité de leur immeuble.
La demande de réduction du montant de la clause pénale sera rejetée.
La clause pénale ainsi mise en 'uvre ne justifie en revanche pas qu'il soit fait droit à la demande de dommages et intérêts distincte, également formulée par les vendeurs au titre de la réparation du préjudice moral subi à raison des « atermoiements » reprochés à l'acquéreur.
L'appelante sera, en conséquence, déboutée des fins de son recours, le rejet des fins de son appel rendant mal fondées ses demandes de restitution de toutes sommes déjà réglées et le jugement sera confirmé, y compris en ce qu'il a rejeté la demande des intimés à titre de dommages et intérêts, étant observé que l'infirmation et la confirmation sont réservées aux seuls chefs du dispositif du jugement et non aux moyens y retenus dans sa motivation et que la cour n'a pas à statuer sur les demandes de 'constatation'.
Les intimés seront également déboutés de leur demande contre Monsieur [P], dit [D], formées à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, le seul maintien de son appel par ailleurs finalement non soutenu ne suffisant, en effet, pas à démontrer le caractère abusif de la procédure.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de Madame [P], dite [D].
L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il sera dit ci-dessous au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare caduque la déclaration d'appel de Monsieur [P], dit [D]
Confirme le jugement en toutes ses dispositions et rejette les demandes de Madame [P], dite [D],
y ajoutant :
Condamne Madame [P], dite [D], à payer à Madame [J] et Monsieur [I] la somme de 1800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne Madame [P], dite [D], à supporter les dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
