RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/00356 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IKOU
ET-AB
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
22 octobre 2021
RG:21/01954
S.A.R.L. PIERRE VIAUD ET CIE
C/
S.C.I. JULIADE
Grosse délivrée
le 16/02/2023
à Me Remy NOUGIER
à Me Jean-marie CHABAUD
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 22 Octobre 2021, N°21/01954
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. PIERRE VIAUD ET CIE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Bénédicte WAROCQUIER de la SELARL SELARL SOCIETE D'AVOCAT WAROCQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Remy NOUGIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. JULIADE
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 16 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 13 novembre 2018, M. [S] [M], M. [B] [J] et la Sarl Pierre Vaud et Cie, ont signé un compromis de vente portant sur l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 1] (30) au prix de 380 000 euros, en ce compris le mobilier pour la somme de 19 000 euros.
Par acte du 13 décembre 2018, MM. [M] et [J] ont fait usage de la faculté de substitution stipulée au compromis et ont substitué la SCI Juliade dans tous les droits prévus.
Invoquant qu'aucune réitération de l'acte n'était intervenue dans les cinq mois de la signature du compromis tel qu'imposé par les stipulations contractuelle, la SCI Juliade a, par acte du 17 décembre 2020, fait sommation au vendeur de se présenter à l'étude de Maître [F] [N], notaire.
Le 28 décembre 2020, Maître [N] a dressé un procès-verbal de carence.
Par acte du 11 mai 2021, la SCI Juliade a assigné la Sarl Pierre Vaud et Cie devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir constater la perfection de l'acte sous seing privé du 13 novembre 2018 et voir ordonner la vente à son profit ainsi que sa publication auprès du service de la publicité foncière. Elle a sollicité en outre, la condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente ainsi qu'une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement réputé contradictoire du 22 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
- constaté la vente par la Sarl Pierre Vaud et Cie à la SCI Juliade du bien immobilier sis [Adresse 1], cadastré sous les références [Cadastre 6], moyennant un prix de 380 000 euros, en ce compris le bien à hauteur de 361 000 euros et le mobilier à hauteur de 19 000 euros ;
- fixé la date de la vente au 28 décembre 2020 ;
- ordonné la publication de cette vente aux services de la publicité foncière ;
- condamné la Sarl Pierre Vaud et Cie à payer à la SCI Juliade la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale résultant de l'acte du 13 novembre 2018 ;
- condamné la Sarl Pierre Vaud et Cie à payer à la SCI Juliade la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Sarl Pierre Vaud et Cie aux dépens, qui seront recouvrés directement par la Selarl CSM2 selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ;
- constaté l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal a considéré d'une part, qu'en l'absence de conditions suspensives stipulées à l'acte au profit des acquéreurs et celle qu'ils se sont substituées y ayant renoncé, et d'autre part, en présence d'un accord sur la chose et le prix, l'acte du 13 novembre 2018 constituait une promesse de vente valant vente. Il a en conséquence, constaté la vente et condamné la société Pierre Vaud et Cie au paiement de la somme de 38 000 euros au titre la clause pénale stipulée au contrat.
Par déclaration du 28 janvier 2022, la Sarl Pierre Vaud et Cie a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 10 octobre 2022, la procédure à été clôturée le 15 décembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 3 janvier 2023.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2022, la Sarl Pierre Vaud et Cie demande à la cour de :
In limine litis,
- rejeter pour être mal fondée la demande de la SCI Juliade qui sollicite de « Constater la perfection de la vente de l'acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018 »,
Au fond,
- débouter la SCI Juliade de ses demandes,
- rejeter la demande de condamnation au paiement de la clause pénale,
à titre subsidiaire,
- ordonner la modération de la clause pénale,
et en tout état de cause,
- condamner la SCI Juliade au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions la SCI Juliade fait valoir en substance qu'aux termes de l'article 763 du code de procédure civile et de la jurisprudence établie, la prétention de la société intimée visant à voir « constater » n'est pas une demande au sens juridique du terme et n'a pas à être tranchée par le tribunal.
Elle soutient également que le non respect des stipulations du compromis de vente concernant de la date de réitération de l'acte de vente qui doivent être interprétées comme suspendant la vente à sa réitération, entraîne la caducité de la promesse de vente.
Enfin, elle conteste que la sommation de la SCI Juliade puisse constituer une mise en demeure au sens de l'article 1226 du code civil nécessaire à l'exécution de la clause pénale et subsidiairement, elle demande qu'il soit fait application des article 1231-5 du Code civil en raison de son caractère excessif de la pénalité.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2022, la SCI Juliade intimée, demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner la Sarl Pierre Viaud et Cie à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient essentiellement que les demandes formulées in limine litis par l'appelante ne sont pas fondées, puisqu'elle a formulé aux termes de son assignation que la vente soit ordonnée et rappelle que les dispositions de l'article 1589 du Code civil ont vocation à s'appliquer au compromis litigieux puisqu'en l'absence de conditions suspensives, la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a eu accord sur la chose et le prix.
Elle conteste que la sommation à comparaître adressée à la société Pierre Viaud et Cie soit intervenue dans un délai déraisonnable et en violation de l'article 1226 du Code civil de sorte qu'elle est bien fondée à obtenir la condamnation de l'appelante au paiement de la clause pénale.
Elle ajoute que l'appelante ne rapporte pas la preuve du caractère excessif de la clause pénale et ne peut en réclamer la réduction.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Liminairement, la SARL Pierre Viaud et cie prétend qu'aucune demande n'aurait été formée par la SCI Juliade. Or, il ressort de l'exposé du litige du premier juge qu'aux termes de son assignation valant conclusions la SCI Juliade a demandé notamment au tribunal de constater la perfection de la vente de l'acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018 et en conséquence, d'ordonner la vente au profit de la SCI Juliade du bien sis [Adresse 1] cadastré sous les références section [Cadastre 6] à [Adresse 1] moyennant le prix de 380 000 euros en ce compris le mobilier le mobilier pour la somme de 19 000 euros, ce qui constitue des prétentions sur lesquelles le tribunal à statuer dans le dispositif de son jugement ; décision dont la SCI Juliade demande en appel la confirmation.
Le moyen soulevé est dés lors inopérant.
1- Sur la réalisation de la vente
L'appelante conteste la décision ayant constaté la vente parfaite au 28 décembre 2020 et ordonné sa publication aux services de la publicité foncière et enfin l'ayant condamné à payer à l'acquéreur la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale incluse au compromis de vente litigieux en soutenant qu'à défaut d'avoir réitéré la vente à la date prévue dans le compromis celui-ci était caduc et qu'il était bien fondé à se considérer désengagé.
Il ajoute que la SCI Juliade qui a dépassé le délai contractuellement fixé et qui n'a adressé de sommation que de deux ans plus tard, n'était plus recevable à solliciter qu'elle se présente devant le notaire afin de régulariser la vente. Elle peut donc être tenu à une quelconque clause pénale.
La SCI Juliade maintient en cause d'appel son argumentation développé en première instance et considère que la vente était parfaite et non caduque à la date du 13 avril 2019, ayant renoncé à l'ensemble des conditions suspensives à la réalisation de la vente à cette date et le terme fixé par les parties pour réitérer la vente sous forme authentique étant suspensif et non extinctif.
Elle conteste avoir tardé pour délivrer sa sommation de venir signer l'acte devant le notaire et estime en tout état de cause l'argument de l'appelante inopérant pour justifier son refus de réitérer la vente.
Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil, les conventions légalement conclues tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.
L'article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
En l'espèce, il résulte des termes de la promesse synallagmatique de vente du 13 novembre 2018 régularisée entre d'une part M.[J] et M.[M] lesquels se sont substituée la SCI Juliade comme le compromis le permettait, et d'autre part, la SARL Pierre Viaud et cie, que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix :
'Identification du bien
Désignation
A [Adresse 1],
Un immeuble comprenant trois logements et dépendances,
Figurant ainsi au cadastre :
Section BP 4 ...surface 00ha 03a 36ca'
Liste des meubles
le vendeur vend à l'acquereur les meubles dont la liste établie contradictoirement entre eux est la suivante : (...)
Total : 19 000 euros.'
'Propriété - jouissance
L'acquereur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique.'
'Prix :
La vente si elle se réalise aura lieu moyennant le pris de trois cent quatre vingt mille euros (380 000 euros)
Ce prix s'applique :
aux meubles à concurrence de dix neuf mille euros (19 000 euros)
au bien à concurrence de trois cent soixante et un mille euros (361 000 euros).'
Cet acte a également prévu les modalités de financement de l'acquisition avec l'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant de 400 000 euros sur 20 ans au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 1,60% (et l' acquéreur ne conteste pas que cette condition suspensive a été réalisée).
En outre, les parties ont aussi prévu des conditions suspensives particulières édictées comme justement rappelées par le premier juge dans le seul intérêt de l'acquéreur de sorte que ce dernier pouvait y renoncer.
L'acte a précisé qu''en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans les cinq (5) mois aux présentes par le ministère de Maître [N] notaires à [Localité 7]...'. 'En conséquence si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution...) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes'.
Ainsi, l'acte a prévu une pénalité dans le cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées et que l'une des parties ne réitérerait pas l'acte authentique.
Il ne résulte donc pas de l'acte litigieux que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, l'acte stipulant uniquement que l'acte authentique 'aura lieu au plus tard dans les cinq mois" de sorte que cette réitération ne constitue pas une condition de formation du contrat de vente.
En outre, le contrat prévoit expressément que 'en cas des conditions suspensives stipulées au compromis la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans les cinq mois des présentes (...). Il est précisé que les condition suspensives devront être levées dans le délai de la réalisation des présentes (...).
La date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter (...)'.
Il ne peut être déduit autrement de l'ensemble de ces termes que la date à l'expiration des cinq mois n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure ou par acte extrajudiciaire tel qu'un procés verbal de non comparution. Si la situation n'est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes : possibilité de saisir le tribunal dans le mois afin de faire constater la vente nonobstant la mise en oeuvre de la pénalité.
Enfin, si la SARL Pierre Viaud et cie fait valoir avoir été destinataire d'une demande tardive de réitérer la vente le 17 décembre 2020 (sommation), il convient de relever qu'aucun délai n'a été contractuellement prévu pour adresser une mise demeure.
Il en résulte que sa mise en oeuvre plus d'un an après la date initialement prévue n'est pas fautive et ce d'autant moins que la venderesse disposait du même droit que l'acquereur de voir réitérer la vente et de mettre en demeure son cocontractant pour le faire.
Au final, dés lors que la caducité de l'acte n'est pas la sanction prévue en l'absence de réitération, il y a lieu de constater que la promesse de vente régularisée par les parties le 13 novembre 2018 comporte un accord sur la chose et sur le prix de sorte qu'elle vaut vente et que la vente est parfaite, la décision déférée méritant confirmation sur ce point.
2- Sur l'application de la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du Code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
La disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.
En l'espèce, l'acte régularisé entre les parties prévoit une clause pénale rédigée de la manière suivante : 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de trente huit mille euros (38 000 euros)...' et cette clause est des tinée à s'appliquer en l'état de la carence de l'appelante.
A titre subsidiaire, la SARL Pierre Viaud et cie sollicite la modération de la clause pénale.
Pour autant, une somme équivalente à 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts est conforme aux pratiques de l'immobilier et n'apparaît ni excessive ni dérisoire de sorte que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Pierre Viaud et cie la somme de 38 000 euros en application de la clause pénale susvisée.
3- Sur les mesures accessoires
Partie perdante, la SARL Pierre Viaud et cie supportera la charge des dépens d'appel et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande d'allouer à la SCI Julliade la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépetibles d'appel que la SARL Pierre Viaud et cie sera condamnée à lui payer.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Condamne la SARL Pierre Viaud et cie à supporter la charge des dépens d'appel ;
La déboute de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à la SCI Julliade la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépetibles d'appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
