RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04459 -
N° Portalis DBVH-V-B7F-II7T
SL -AB
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
14 octobre 2021
RG :21/00006
[R]
C/
[Z]
S.A.R.L. MA PROVENCE
Grosse délivrée
le 16/02/2023
à Me Pascale COMTE
à Me Julie MIOT
COUR D'APPEL DE NÃŽMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 14 Octobre 2021, N°21/00006
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Séverine LEGER, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère
Mme Séverine LEGER, Conseillère
GREFFIER :
Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [B] [R]
né le 02 Avril 1943 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
Madame [T] [Z]
née le 02 Août 1960 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Assignée à personne le 27 Janvier 2022
Sans avocat constitué
S.A.R.L. MA PROVENCE
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Julie MIOT de l'AARPI AVENIO AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 16 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 26 février 2019, la SARL Ma Provence, exploitant une activité d'agent immobilier, a conclu un mandat de vente sans exclusivité avec M. [B] [R] propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 4].
Aux termes de cet acte, la commission de la société mandataire a été fixée à 5,5 % du prix de vente net vendeur et le prix de vente a été fixé à 360 800 euros TTC se décomposant comme suit:
- prix de vente net vendeur TTC : 342 000 euros
- honoraires TTC : 18 800 euros
Le 22 mars 2019, la société Ma Provence a réalisé une visite du bien avec Mme [T] [Z] qui, le 19 avril 2019, a formé une offre d'achat à hauteur de 351 000 euros dont le prix se décomposait comme suit :
- 335 000 euros TTC net vendeur
- 16 000 euros TTC d'honoraires au profit de la Sarl Ma Provence.
Suite à l'établissement d'un contact direct entre Mme [Z] et M.[R] à l'initiative de celui-ci, la Sarl Ma Provence a mis en demeure M. [R] de tenir la société informée d'une éventuelle réalisation de la vente avec Mme [Z].
Ayant été informée que la vente du bien de M. [R] à Mme [Z] avait été régularisée sans son intervention, la Sarl Ma Provence, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [R] de procéder au règlement des honoraires.
Par actes d'huissier des 22 et 23 décembre 2020, la Sarl Ma Provence a fait assigner M. [R] et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Carpentras aux fins de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts équivalant au montant des honoraires non perçus.
Par jugement réputé contradictoire du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Carpentras a :
- condamné M. [B] [R] à payer à la Sarl Ma Provence la somme de 16 000 euros ;
- condamné M. [B] [R] aux dépens ;
- condamné M. [B] [R] à payer à la Sarl Ma Provence la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit ;
- rejeté toutes les autres demandes.
Pour faire droit à la demande de paiement de la somme réclamée par l'agence immobilière au titre de la clause pénale insérée au contrat de mandat signé par les parties, le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle de M. [R] en raison de son manquement à l'interdiction de vendre à un acheteur qui lui avait été présenté par le mandataire.
Le tribunal a écarté la responsabilité de l'acheteur en l'absence d'une faute commise par Mme [Z].
Par déclaration du 16 décembre 2021, M. [R] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance de référé du 24 juin 2022, le premier président de la cour d'appel de Nîmes, a débouté M. [R] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire.
Par ordonnance du 10 octobre 2022, la procédure a été clôturée le 15 décembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 janvier 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 février 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :
- juger que la Sarl Ma Provence n'a pas satisfait à l'exécution de son mandat ;
- juger que la Sarl Ma Provence n'est pas parvenue à un accord des parties sur la vente du bien dans le cadre de son mandat signé avec M. [R] le 26 février 2019 ;
- juger que M. [R] n'a commis aucune faute de nature à avoir privé la Sarl Ma Provence de la réalisation de la vente ;
- juger que les dispositions particulières du mandat de vente ne sont pas opposables à M. [R] en l'absence de signature et de paraphe par ce dernier et que M. [R] n'a pas vendu en direct à un prospect présenté par la Sarl Ma Provence ;
- débouter la Sarl Ma Provence de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la Sarl Ma Provence à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
-condamner la Sarl Ma Provence à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens
L'appelant fait essentiellement valoir que :
- la société mandataire a manqué à ses diligences dans l'exécution du mandat en s'étant contentée de faire visiter le bien sans parvenir à un accord sur les termes de la vente et a elle-même décidé de rompre le mandat signé par les parties ;
- le vendeur n'a commis aucune faute de nature à faire échec à la vente dans le cadre du mandat litigieux et n'a pas oeuvré pour évincer la société mandataire de la rémunération stipulée ;
- le bien immobilier a été vendu par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière au prix stipulé dans le mandat litigieux et non au prix de l'offre obtenue par l'intermédiaire de la société Ma Provence que le vendeur n'a jamais acceptée ;
- la clause pénale dont se prévaut la société mandataire lui est inopposable en ce qu'elle n'a pas été expressément portée à sa connaissance dans le cadre du mandat signé par les parties.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, la Sarl Ma Provence, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de :
- déclarer irrecevables les nouvelles demandes de M. [R] au titre de l'indemnisation pour procédure abusive ;
- condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [R] au paiement des entiers dépens.
L'intimée réplique que :
- elle a correctement accompli toutes les diligences nécessaires dans le cadre de l'exécution de son mandat ;
- le vendeur a eu une attitude fautive en ayant directement pris l'attache de Mme [Z] qui avait régularisé une offre d'achat parfaitement valable pour évincer la société mandataire de la vente et a fait preuve d'un irrespect et d'une défiance pour échapper au paiement des honoraires stipulés dans le mandat ;
- la faute commise justifie l'indemnisation sollicitée.
Intimée par signification de la déclaration d'appel par acte d'huissier remis à personne le 27 janvier 2022, Mme [Z], n'a pas constitué avocat.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'inopposabilité de la clause contractuelle litigieuse :
Il résulte des dispositions de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce que:
Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.
L'intimée se prévaut d'une clause libellée dans les termes suivants :
'Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les douze mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.
Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat'.
L'appelant soutient que cette clause n'a en l'espèce jamais été portée à sa connaissance en ce qu'elle n'a pas été incluse dans le mandat de vente, ni annexée à celui-ci et qu'elle n'a pas été paraphée par ses soins.
Le mandat de vente sans exclusivité signé par les parties le 26 février 2019 ne mentionne pas la clause litigieuse et ne fait aucunement référence à un quelconque document qui aurait été annexé à l'acte.
L'intimée verse aux débats la copie de dispositions particulières afférentes d'une part, au mandat sans exclusivité et d'autre part, au mandat d'exclusivité et faisant apparaître un formulaire d'annulation de commande. Si ce document comporte la mention en caractères très apparents de la clause litigieuse, intégralement libellée en lettres capitales et comporte une croix cochée dans la case afférente au mandat sans exclusivité, il ne comporte strictement aucune référence aux parties, ni aucun paraphe ou signature.
L'intimée est ainsi défaillante dans la preuve de ce que la clause litigieuse aurait effectivement été portée à la connaissance de M. [R] lors de la signature du mandat de vente le 26 février 2019 dans lequel les dispositions particulières ne comportent aucune clause spéciale et cette clause ne peut donc recevoir application au regard des dispositions réglementaires précitées.
C'est donc à tort que le premier juge a condamné M. [R] à payer la somme de 16 000 euros à la société Ma Provence sur le fondement des dispositions de l'article 1226 du code civil et la décision sera réformée sur ce point.
Sur l'exécution du mandat de vente par la société mandataire :
L'appelant excipe d'une absence de diligence de la société mandataire en lui reprochant de s'être contentée de faire visiter le bien immobilier objet du mandat à Mme [Z] sans parvenir à un accord des parties permettant de conclure la vente, les conditions d'achat proposées par celle-ci n'ayant pas été acceptées par le vendeur.
Il affirme que ce n'est que lorsque Mme [Z] fera appel à une autre agence immobilière que la vente sera formalisée avec un prix net vendeur conforme au mandat de vente du 26 février 2019 signé avec la Sarl Ma Provence.
L'intimée conteste avoir manqué à l'accomplissement de ses obligations découlant du mandat de vente.
Elle produit trois bons de visite dont celle effectuée avec Mme [Z] le 22 mars 2019 au terme de laquelle celle-ci a formalisé une offre d'achat, outre deux autres visites respectivement intervenues le 30 mars 2019 et le 19 avril 2019, pour lesquelles un compte rendu a été adressé à M. [R] par message électronique du 19 avril 2019, complété le 25 avril 2019 et rappelant au mandant qu'elle était dans l'attente de sa décision sur l'offre d'achat émise.
L'offre d'achat signée par Mme [Z] a été faite le 17 avril 2019 au prix de 351 000 euros incluant une commission d'agence de 16 000 euros.
L'agence justifie avoir apporté des précisions très détaillées à M. [R] par courriel du 27 avril 2019 sur la situation personnelle de l'acquéreur et sur les formalités à envisager pour la réalisation de la vente, points sur lesquels M. [R] a lui-même apporté des observations particulièrement pointilleuses, manifestant en outre une certaine désobligeance à l'égard de son mandataire.
C'est d'ailleurs dans les suites de ces échanges que l'agence a indiqué mettre un terme au mandat de vente en raison du comportement de M. [R] ayant fait preuve d'agressivité et de méchanceté à l'égard de son personnel.
Mais les relations entre les parties se sont néanmoins poursuivies jusqu'au 18 mai 2019, date à laquelle M. [R] a pris acte de la rupture des relations contractuelles entre les parties du fait d'une perte de confiance réciproque.
Les pièces versées aux débats attestent des diligences accomplies par l'agence immobilière dans le cadre du mandat de vente qui lui avait été confié et M. [R] est défaillant dans la preuve d'une inexécution de ses obligations par la mandataire qui a obtenu une proposition d'offre d'achat du bien immobilier signée par Mme [Z].
Sur la faute imputée au vendeur :
Le bien immobilier de M. [R] a finalement été vendu à Mme [Z] par acte notarié du 3 septembre 2019 au prix de 342 000 euros, avec le paiement en sus d'une commission d'un montant de 6 000 euros à l'agence SAFTI sur le fondement d'un mandat de recherche signé par l'acquéreur.
L'intimée excipe de l'attitude fautive du vendeur résultant à la fois de l'absence de courtoisie dans ses échanges avec la mandataire et de la prise de contact direct avec Mme [Z] alors que les parties étaient en phase de négociation, son comportement ayant en définitive conduit à l'évincer de la vente immobilière.
Lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue et cela, même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.
La teneur des échanges entre les parties atteste d'une absence de confiance manifestée par M. [R] à l'égard de son mandataire, le mandant procédant à une remise en cause systématique de l'intégralité des explications fournies par la société Ma Provence dans l'exécution de son mandat et notamment dans l'accomplissement des diligences effectuées auprès de Mme [Z] aux fins de s'assurer du sérieux de l'offre d'achat régularisée par celle-ci.
Il est également établi que M. [R] a pris l'attache directe de Mme [Z] par courriel du 19 avril 2019 libellé comme suit :
' Je suis le propriétaire d'une maison que vous avez visitée il y a plusieurs semaines à [Localité 6] par l'entremise de l'agence immobilière Ma Provence. Cette agence me fait savoir que vous êtes acheteuse de cette maison en indiquant seulement le prix que vous souhaitez donner et me demande une réponse.
J'aimerais qu'on en parle avec un peu plus de précision si vous en êtes d'accord'.
Par courriel du 28 avril 2019 adressé en réponse à l'agence immobilière qui sollicitait à nouveau le positionnement du vendeur sur l'offre d'achat de Mme [Z], M. [R] a indiqué à l'agence :
'Je constate que vous persistez à ne pas vouloir me donner de réponses précises à mes questions précises. J'ai respecté votre rôle en évitant de correspondre directement avec Mme [Z] en dehors de lui demander si elle prenait un notaire ou pas. Si vous persistez à ne me faire parvenir aucune information sur cette acheteuse potentielle de ma maison, je prendrai les dispositions qui s'imposent'.
Le 29 avril 2019, l'agence a communiqué à M. [R] l'accord de principe de financement émanant de la Société générale et celui-ci a repris l'attache directe de Mme [Z] pour lui adresser des observations particulièrement détaillées sur le contenu du concours bancaire envisagé et lui faisant part de ses craintes en l'absence d'une garantie réelle de règlement de son bien immobilier et en lui indiquant qu'il n'entendait pas contre-signer l'offre d'achat formalisée tout en l'invitant à contacter son notaire si la vente devait se réaliser.
Les échanges directs entre M. [R] et Mme [Z] se sont encore poursuivis dans le cadre de la transmission de la proposition de prêt par la banque le 30 avril 2019 à l'occasion desquels M. [R] indiquait qu'il pouvait envisager très sérieusement la vente de sa maison et la signature d'un compromis chez son notaire, lequel lui indiquait le 2 mai 2019 que la vente devrait être régularisée avec l'intermédiaire de l'agence Ma Provence.
Par courriel du 6 mai 2019, M. [R] a repris contact avec Mme [Z] pour lui faire part de sa proposition de vente du bien au prix de 342 000 euros net vendeur et lui suggérer de négocier la signature d'un mandat de recherche de bien en vue de se mettre en accord sur les honoraires ou commission de l'agence et d'annuler les engagements passés sur les visites antérieurement effectuées.
Un mandat de recherche a finalement été signé par Mme [Z] avec une autre agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle la vente du bien a été effectuée conformément au prix souhaité par M. [R].
S'il est exact que M. [R] n'était pas tenu par l'offre d'achat initiale effectuée par Mme [Z] à un prix inférieur à celui figurant dans le mandat de vente signé avec l'agence Ma Provence dans la mesure où il n'a jamais accepté cette proposition, il est établi que le vendeur a pris l'attache directe de Mme [Z] à plusieurs reprises alors que les opérations d'entremise découlant du mandat de vente étaient toujours en cours et que l'acquéreur a finalement signé un mandat de recherche avec une autre agence immobilière sur les conseils précisément prodigués par le vendeur.
Si M. [R] avait suggéré à Mme [Z] de régulariser un mandat de recherche avec l'agence Ma Provence, c'était à la seule fin de voir écarter l'application du mandat de vente signé par ses soins au profit du mandat de recherche signé par l'acquéreur et ce, aux fins de voir écarter l'application de la commission d'agence telle que fixée dans le mandat litigieux du 26 février 2019.
La société Ma Provence rapporte ainsi la preuve du comportement fautif de M. [R] l'ayant privé de la réalisation de la vente par son intermédiaire.
Le préjudice de l'agence immobilière sera réparé par l'allocation de la somme de 16 000 euros de dommages-intérêts que M. [R] sera condamné à lui payer sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, cette somme correspondant au montant de la commission auquel elle aurait pu prétendre et dont elle a été privée par la faute du mandant.
La décision sera ainsi confirmée, les présents motifs étant substitués à ceux du premier juge.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
La demande de dommages-intérêts présentée par M. [R] pour la première fois en cause d'appel n'encourt aucune irrecevabilité sur le fondement des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'il n'a pas comparu devant le premier juge.
Sa demande sera cependant rejetée en ce qu'il succombe en cause d'appel, ce qui atteste du bien- fondé de l'action introduite par la société Ma Provence et exclut la caractérisation d'un abus de droit imputé à tort à l'intimée.
Sur les autres demandes :
Succombant à l'instance, M. [R] sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de condamner M. [R] à payer la somme de 3 000 euros à la société Ma Provence en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d'appel, la somme allouée par le premier juge d'un montant de 2 000 euros étant confirmée.
La demande du même chef présentée par M. [R] sera rejetée en ce qu'il succombe.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour avec substitution des présents motifs à ceux du premier juge et y ajoutant,
Déclare que la clause pénale insérée dans les dispositions particulières afférentes au mandat de vente sans exclusivité est inopposable à M. [B] [R] ;
Dit que M. [B] [R] a commis une faute ayant privé la SARL Ma Provence de la réalisation de la vente du bien immobilier ;
Déboute M. [B] [R] de l'intégralité de ses prétentions ;
Condamne M. [B] [R] aux entiers dépens de l'appel ;
Condamne M. [B] [R] à payer à la SARL Ma Provence la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
