France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 16 février 2023, 21/01249

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/01249 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H7YP

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

05 mars 2021 RG :20/000684

[X]

S.C.I. MARINA

Grosse délivrée

à Me Méré

SCP Coudurier Chamski

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 16 FEVRIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 05 Mars 2021, N°20/000684

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Laure MALLET, Conseillère

Madame Virginie HUET, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2023 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Madame [T] [X]

née le 19 Septembre 1978 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Christine MERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/4172 du 05/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.C.I. MARINA immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 414 642 918 dont le siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Stanislas CHAMSKI de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Octobre 2022

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 16 février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2014 à effet au 1er janvier 2015, la SCI Marina a donné à bail à Mme [T] [X] un logement sis [Adresse 3],[Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer de 560 € outre une provision sur charges de 30 €.

Le 7 juin 2018, un important sinistre est survenu dans le logement, le rendant temporairement inhabitable, le temps de sa remise en état. Ainsi à compter de cette date, Mme [T] [X] a été relogée, dans un premier temps dans un hôtel, puis chez des amis et enfin dans un studio situé [Adresse 2] à [Localité 4], dont les loyers( 360 € par mois) étaient pris en charge par la SCI Marina, selon bail du 29 juin 2018 jusqu'à sa réintégration le 28 août 2018.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI Marina a fait délivrer à Mme [X], le 27 juin 2019, un commandement de payer la somme de 1 057,55 euros en principal visant la clause résolutoire, puis l'a fait assigner, par acte d'huissier du 27 septembre 2019, devant le juge des référés du tribunal d'instance de Nîmes aux fins notamment de condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Par ordonnance du 7 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes.

Par jugement contradictoire du 5 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

- prononcé la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2014 entre la SCI Marina et Mme [T] [X] portant sur l'appartement sis [Adresse 3]/[Adresse 5] à [Localité 4] (30),

- ordonné en conséquence à Mme [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour Mme [T] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Marina pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné Mme [T] [X] à verser à la SCI Marina la somme de 3 770,68 euros (décompte arrêté en octobre 2020 et incluant le loyer dû au titre de ce mois),

- condamné Mme [T] [X] à verser à la SCI Marina une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 05 mars 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- débouté Mme [T] [X] de ses conclusions indemnitaires,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [T] [X] aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui demeurera à la charge de la SCI Marina.

Par déclaration du 26 mars 2021, Mme [T] [X] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 novembre 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [X] demande à la cour de :

- déclarer Mme [X] recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

- réformer le jugement entrepris sur l'ensemble de ses dispositions,

A défaut pour la SCI Marina de fournir les justifications de l'envoi d'attestations de loyers régulières et conformes à la réalité de la situation,

- considérer que la dette locative de Mme [X] à l'égard de la SCI Marina s'élève à la somme de 660 euros,

- en tout état de cause, dire et juger que cette somme ou tout autre somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d'arriéré de loyers sera réglée par compensation avec les sommes qui seront par ailleurs mises à la charge du bailleur en réparation des préjudices subis par la locataire,

- débouter la SCI Marina du surplus de ses demandes à l'encontre de Mme [X],

- condamner la SCI Marina à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- condamner la SCI Marina à payer à Mme [X] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner la SCI Marina aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2022, auxquelles il est expressément référé, la SCI Marina demande à la cour de :

Tenant les relations contractuelles liant les parties,

Tenant l'ordonnance de référé en date du 7 septembre 2020,

Tenant le jugement en date du 5 mars 2021,

Tenant l'appel interjeté,

Tenant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Tenant les dispositions des articles 1721 et suivants du code civil, R.824-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,

Tenant le commandement de payer les loyers délivré le 27 juin 2019,

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement du 5 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [X] et ordonné la libération des lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- confirmer le jugement du 5 mars 2021 en ce qu'il a dit qu'à défaut pour Mme [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Marina pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamner Mme [X] à verser à la SCI Marina la somme de 8 865,51 € selon décompte arrêté à septembre 2022,

- condamner Mme [X] à verser à la SCI Marina une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de loyer et des charges à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires,

- condamner Mme [X] à verser à la SCI Marina :

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [X] au règlement de l'intégralité des dépens d'instance et d'appel comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L'ordonnance est intervenue le 13 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il y lieu de noter qu'en cause d'appel, Mme [X] ne critique pas le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande indemnitaire de 396 € au titre des sommes non perçues auprès de la CAF du chef du bailleur.

Sur les demandes de la SCI Marina,

Sur la demande au titre de la dette locative,

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est constant et non contesté que Mme [X] était à jour de ses loyers au 1er juin 2018, soit avant le sinistre du 7 juin 2018.

Selon décompte couvrant la période du mois de juin 2018 à septembre 2022 inclus, la SCI Marina sollicite la somme de 8 865,51 € au titre de l'arriéré locatif.

Mme [X] se reconnaît redevable uniquement du résiduel de loyer pour les mois de juin, juillet et août 2019, soit un montant de 660 €.

Pour s'opposer au surplus de la réclamation, elle fait valoir :

-que la bailleresse est responsable du non-paiement de l'APL en raison de la transmission d'informations erronées à la CAF relatives à la diminution du loyer et à l'absence de paiement par la locataire de différents loyers non justifiés,

-que la SCI Marina n'est pas fondée à solliciter la régularisation de charges pour l'année 2017, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 disposant que l'action relative à la régularisation de charges se prescrit par trois ans et que la bailleresse ne s'est prévalue d'aucun acte interruptif de prescription,

-qu'en tout état de cause, si les charges locatives font l'objet d'un versement provisionnel mensuel, elles doivent nécessairement faire l'objet d'une régularisation annuelle selon les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

-que Mme [X] n'a pas été destinataire de la régularisation annuelle, ayant d'ailleurs alerté à plusieurs reprises le gestionnaire de son bien l'agence Foncia et notamment par un courriel en date du 26 octobre 2018 de l'indisponibilité de son espace personnel sur le site de l'agence Foncia et qu'elle n'a nullement donné son accord pour ce mode de communication électronique qui n'a aucun caractère conventionnel, qu'ainsi la SCI Marina ne peut se considérer valablement créancière de quelque somme que ce soit au titre des années 2017/2018/2019.

-que les sommes dont elle a assuré paiement auprès de son bailleur en exécution de son contrat de bail et qu'elle justifie en produisant ses relevés bancaires, n'ont pas été prises en compte.

Il ressort de l'examen comparatif du décompte de la SCI Marina et des justificatifs de paiement produits par l'appelante mais également des attestations de versement de la Caisse des allocations familiales(CAF) au titre de l'allocation personnalisée au logement (APL) que l'ensemble des sommes réglées par la CAF et des versements effectués par Mme [X] a été comptabilisé, et que plus précisément la régularisation de l'APL pour l'année 2019 a été portée au crédit de Mme [X] au mois de juillet 2020.

Les loyers des mois de juin au prorata, de juillet et d'août 2018 correspondant à la période d 'inhabitabilité du logement ont été déduits.

Par ailleurs, le décompte fait apparaître des régularisations de charges locatives (eau froide et taxe des ordures ménagères) pour :

la somme de 80,98 € pour l'année 2017,

la somme de 89,12 € pour l'année 2018,

la somme de 56,90 € pour l'année 2019,

la somme de 56,21 € pour l'année 2020,

la somme de 73,23 € pour l'année 2021.

La première demande en paiement relative à la régularisation des charges a été formulée lors de l'audience devant le premier juge, soit le 5 janvier 2021.

En conséquence, la demande au titre de la régularisation des charges pour 2017 est effectivement prescrite en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l'article 23 de la même loi « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.»

En l'espèce, l'intimée ne rapporte pas la preuve que les relevés de régularisation des charges pour les années 2018 et 2019 aient été communiqués à la locataire qui avait fait part à l'agence gestionnaire du bien du défaut d'accès à son compte sur le site de l'agence, notamment par courriel du 26 octobre 2018.

En revanche, Mme [X] ne conteste pas avoir eu connaissance de la régularisation des charges pour 2020 et 2021 qu'elle a, au demeurant, réglée.

Concernant les informations erronées qui auraient été données par le bailleur à la CAF qui seraient à l'origine de la suspension des versements de l'APL d'avril 2020 à juin 2020, il y a lieu de noter qu'une régularisation a été effectuée par l'organisme en juillet 2020 par le versement à la bailleresse de la somme de 399 € représentant la différence pour l'année 2019 entre les droits de la locataire pour un loyer de 560 € et le loyer provisoire de 360 €, que de ce fait Mme [X] n'a pas été dans l'obligation de payer cette somme.

Ainsi, si effectivement la SCI Marina n'a pas actualisé le montant du loyer à la CAF en lui notifiant la fin du loyer provisoire de 360 € au lieu de 560 € du fait de la réintégration à compter de septembre 2018, ce manquement n'a pas eu de conséquence sur le quantum de la dette locative dû par Mme [X].

Mme [X] ne peut reprocher à la bailleresse d'avoir signalé une absence de paiement alors même qu'elle reconnaît devoir les mois de juin, juillet et août 2019 et que le bailleur a l'obligation d'en informer la CAF.

Il ressort du courrier de la CAF en date du 20 avril 2021 produit aux débats par l'appelante elle-même que l'organisme lui avait demandé de constituer un dossier auprès du fonds de solidarité au logement pour sa dette de loyer avant la date de suspension de son droit à l'aide au logement prévue en mars 2020, mais que faute de décision la concernant à ce sujet, le droit était suspendu.

Il convient enfin de rappeler que l'obligation de paiement du loyer repose sur la locataire et non la CAF.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, Mme [X] sera condamnée à verser à la SCI Marina la somme de 8 638,51 € (8865,51 € - 80,98 € - 89,12 € - 56,90 €.), arrêtée au mois de septembre 2022 inclus.

Sur la résiliation du bail,

Selon l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

Ainsi le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave de l'une de parties quant à ses obligations contractuelles.

En l'espèce, il ressort du décompte que la somme due au titre de la dette locative n'a pas cessé d'augmenter pour atteindre une somme très importante et que même en ne retenant que le manquement de Mme [X] dans le paiement de la part résiduelle du loyer, cette dernière s'est abstenue de payer pendant 5 mois son loyer et n' a quasiment systématiquement depuis 2018 jamais payé la totalité du loyer résiduel, ces manquements ayant engendré un débit sur son compte de près de 2 000 €.

Comme indiqué ci-avant, la suspension du versement de l'APL en 2019 ne lui a causé aucun préjudice puisqu'une régularisation est intervenue.

Enfin, il n'est pas démontré par la locataire que les suspensions postérieures de l'APL trouvent leur cause dans une faute de la bailleresse alors même que Mme [X] ne justifie pas avoir effectué les démarches pour constituer une demande de FSL comme le lui avait demandé la CAF.

En conséquence, ces manquements sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2014 entre la SCI Marina et Mme [T] [X] portant sur l'appartement sis [Adresse 3]/[Adresse 5] à [Localité 4] (30),

- ordonné en conséquence à Mme [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours,

sauf à préciser que la résiliation prendra effet à compter du présent arrêt, que l'indemnité d'occupation sera due à compter du 17 février 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et que Mme [T] [X] devra libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt.

Sur les demandes de Mme [X],

- au titre du préjudice de jouissance,

Mme [X] a incontestablement été privé de son domicile pendant trois mois, ayant du séjourner à l'hôtel huit jours, puis chez des amis et enfin dans un studio jusqu'à sa réintégration, devant ainsi vivre dans trois lieux différents pendant trois mois et dans un logement plus petit que celui objet du bail.

Elle a dès lors subi un préjudice de jouissance.

Cependant, elle ne peut solliciter la somme de 1 770 € correspondant à ces trois mois de loyer qu'elle n'a pas réglés et alors que le bailleur a pris en charge le coût de son relogement.

Par ailleurs, la persistance des désordres liés à des infiltrations d'eau invoquée par la locataire ne repose que sur ses affirmations sans aucun élément de preuve venant corroborer ses dires.

En conséquence, la SCI Marina sera condamnée à verser à Mme [X] en réparation de son préjudice la somme de 1 000 €.

- au titre du préjudice moral,

L'appelante soutient qu'elle subi un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance et de son préjudice corporel puisqu'elle ressent un malaise profond au regard des conditions d'occupation de son logement qui l'ont contrainte à connaître une prise en charge par un psychiatre, ne supportant plus les bruits lui rappelant les craquements qui ont précédé l'effondrement du plafond et cela trois ans après les faits.

Par ailleurs, elle indique qu'elle doit non seulement supporter ses propres peurs mais également celles de son enfant.

Cependant, il ressort du rapport d'expertise médicale du Docteur [S] missionné par la compagnie AXA pour examiner Mme [X] dans le cadre de la garantie contractuelle souscrite par l'appelante, suite auquel il a été fait une proposition d'indemnisation, que ce préjudice a été pris en compte dans l'atteinte permanente à l'intégrité physique et psychique de la victime.

Par ailleurs, il ressort de ce même rapport que la fille de Mme [X] est suivie depuis plusieurs années pour un traumatisme lié à l'abandon du foyer par le père.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

La compensation entre les sommes dues par Mme [X] et celle de 1 000 € due par l'intimée sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Marina,

L'intimée ne démontre pas de préjudice distinct du retard dans le paiement des loyers qui a, par ailleurs, donné lieu à la résiliation du bail.

Elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [X] sera condamnée aux dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à la SCI Marina ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort

Dans la limite de sa saisine,

Vu l'évolution du litige,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2014 entre la SCI Marina et Mme [T] [X] portant sur l'appartement sis [Adresse 3]/[Adresse 5] à [Localité 4] (30),

- ordonné en conséquence à Mme [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [T] [X] aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui demeurera à la charge de la SCI Marina,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Condamne Mme [X] à payer à la SCI Marina la somme de 8 638, 51 €, arrêtée au mois de septembre 2022 inclus, au titre de la dette locative,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Marina à payer à Mme [T] [X] le somme de 1 000 € au titre du préjudice de jouissance,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [T] [X] et celle due par la SCI Marina,

Déboute Mme [T] [X] de sa demande au titre du préjudice moral,

Déboute la SCI Marina de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SCI Marina de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,

Condamne Mme [T] [X] aux dépens d'appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,

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Synthèse

Origine de la décision