RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 20/03054 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H3P6
CS
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D'AVIGNON
18 novembre 2020
RG :51.19.01
[K]
S.C.E.A. MAX [E]
C/
G.F.A. GFA LA NONCIATURE
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 14 FEVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AVIGNON en date du 18 Novembre 2020, N°51.19.01
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
Madame [P] [K] épouse [E]
agissant en son nom personnel
née le 26 Mai 1957 à [Localité 76]
[Adresse 67]
[Localité 58]
Représentée par Me Charles-Etienne SANCONIE de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NARBONNE
Représentée par Me Eric AGOSTINI de la SELARL AGOSTINI & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
S.C.E.A. MAX [E]
immatriculée au RCS d'Avignon sous le n° 325 509 032
agissant poursuites et diligences de sa gérante Madame [P] [E] née [K], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 74]
[Localité 59]
Représentée par Me Charles-Etienne SANCONIE de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NARBONNE
Représentée par Me Eric AGOSTINI de la SELARL AGOSTINI & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
G.F.A. GFA LA NONCIATURE
immatriculé au RCD de PARIS sous le n° 382 797 389
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 68]
[Localité 52]
Représentée par Me Jean LECAT de la SCP D'AVOCATS BERAUD LECAT BOUCHET, Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
Représentée par Me Philippe QUERON de la SELARL RAMURE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
Statuant en matière de baux ruraux
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 14 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique dressé par Maître [C], notaire à [Localité 81] (84) en date du 30 juillet 1991, le GFA La Nonciature a consenti à M. [D] [E] un bail rural à long terme d'une durée de trente années commençant à courir à compter du 14 août 1991 pour se terminer le 14 août 2021, sans possibilité de renouvellement, sur un ensemble de parcelles en nature de vignes et de bâtiments d'exploitation viticole sis sur les communes de [Localité 73] (Vaucluse) et [Localité 79] (Drôme) pour une contenance totale de 28ha 45a 09ca.
Suite au décès de [D] [E] le 5 août 2008, Mme [P] [K] Veuve [E] est venue aux droits de ce dernier dans la titularité du bail ci-dessus rappelé, conformément aux dispositions de l'article L.411-34 du code rural et de la pêche maritime, et est devenue gérante de la SCEA Max [E] qui exploite le Domaine de la Nonciature.
Par une première requête du 7 mai 2013, la SCEA Max [E] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître à son profit un bail verbal au motif qu'elle exploitait le fonds et payait les fermages ; aucune suite n'a été donnée et la péremption est acquise.
Par exploit d'huissier du 19 juin 2018, le GFA La Nonciature a fait délivrer congé avec effet au 13 août 2022 à Mme [P] [E], au [Adresse 4] à [Localité 58], relativement au bail à long terme consenti le 30 juillet 1991.
Par requête reçue le 12 février 2019, Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon, et ont fait convoquer le GFA La Nonciature aux fins de voir :
prononcer la nullité du congé du 19 juin 2018 qui a été délivré à une adresse qui n'est pas celle du domicile de Mme [P] [E] née [K],
constater la résiliation du bail à long terme du 30 juillet 1991 qui en a été l'objet et
reconnaître le remplacement du bail à long terme par un bail verbal statutaire.
Par jugement contradictoire du 18 novembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon a :
-constaté l'existence d'un bail rural à long terme en date du 30 juin 1991 entre Mme [P] [E] née [K], venant aux droits de son époux décédé, M. [D] [E], avec prise d'effet au 14 août 1991 sur les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 73] :
-parcelles cadastrées section K lieu-dit [Localité 78] numéro [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 49], [Cadastre 9], [Cadastre 65], [Cadastre 66], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 28], [Cadastre 27], [Cadastre 26], [Cadastre 31], [Cadastre 30], [Cadastre 37], [Cadastre 39], [Cadastre 29], [Cadastre 40], [Cadastre 25], [Cadastre 24], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43] ;
-parcelles cadastrées section K lieu-dit [Localité 80] numéro : [Cadastre 62], [Cadastre 46], [Cadastre 48], [Cadastre 47], [Cadastre 44], [Cadastre 64], [Cadastre 36], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 70], [Cadastre 69], [Cadastre 61], [Cadastre 60], [Cadastre 71], [Cadastre 63], [Cadastre 22], [Cadastre 38] ;
-parcelles cadastrées section K lieu-dit [Localité 77] contenant un immeuble numéro [Cadastre 45], [Cadastre 50], [Cadastre 51], [Cadastre 53], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57] sur la commune de [Localité 79] (Drôme) ;
-parcelles cadastrées section BM lieu-dit [Localité 75] : numéro [Cadastre 35], [Cadastre 34], [Cadastre 1], [Cadastre 2] ; parcelles cadastrées BM lieu-dit [Localité 72] : numéro [Cadastre 3] ;
-dit qu'aucune cession n'est intervenue au profit de la SCEA Max [E],
-constaté que le congé a été valablement délivré au preneur,
-dit que Mme [P] [E] née [K] est irrecevable en sa demande de contestation de congé,
- dit que le congé produira ses pleins et entiers effets,
-ordonné l'expulsion de Mme [P] [E] née [K] des parcelles exploitées, et ce, à effet au 13 août 2022, en respectant les obligations des preneurs sortants,
-condamné Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E] in solidum à payer au G.F.A. La Nonciature la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 novembre 2020 et reçue au greffe de la cour le 26 novembre 2020, Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E] ont interjeté appel du jugement rendu en toutes ses dispositions.
Le 17 décembre 2020, la cour d'appel a ouvert une médiation judiciaire confiée à M. [A] [I], restée sans effet.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2022, Mme [K] [P] épouse [E] et la SCEA Max [E], appelants, demandent à la cour, au visa des articles L.411-47 et L.411-37 du code rural dans sa rédaction antérieure à la loi d'orientation agricole n° 99-574 du 9 juillet 1999, de :
-réformer en son entier le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
-à titre essentiel,
-prononcer la résiliation du bail à long terme du 30 juillet 1991 du fait de l'absence de notification préalable de la mise à disposition dont il a fait l'objet dans les termes de l'art. L.411-37 du code rural dans sa rédaction en vigueur au moment de cette mise à disposition,
-constater que, depuis les origines, ledit bail à long terme de 30 ans avait été remplacé par un bail verbal de 9 ans qui se continue aujourd'hui,
-à titre subsidiaire,
-déclarer le congé du 19 juin 2018 nul et de nul effet pour avoir été envoyé à une mauvaise adresse,
-en déduire le bénéfice pour la SCEA Max [E] du renouvellement tacite annuel avec faculté de congé pour quatre ans,
-condamner le GFA La Nonciature aux entiers dépens de première instance et d'appel et à 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, Mme [K] [P] épouse [E] et la SCEA Max [E] demandent à titre principal la résiliation du bail rural sur le fondement de l'article L 411-37 du code rural et de la pêche régi par la loi d'orientation agricole n° 88-1202 du 30 décembre 1988 et non la loi d'orientation agricole n° 99-574 du 9 juillet 1999, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal paritaire des baux ruraux, qui a fait une application erronée du droit positif.
Sur ce, elles expliquent que la SCEA a bénéficié dès 1991 d'une mise à disposition du bail litigieux ce qui s'est traduit par une exploitation effective des parcelles ainsi qu'un paiement des fermages par celle-ci. Or, cette mise à disposition n'a pas fait l'objet de l'avis préalable au bailleur qu'imposait absolument l'article L 411-37 dans la rédaction issue de la loi du 30 décembre 1988 n° 88-1202, ce qui entraîne la résiliation du bail en application d'une jurisprudence constante considérant en effet que toute cession ou sous-location est prohibée.
En réponse aux moyens exposés par l'intimé, elles soutiennent que les deux arrêts rendus par la cour de cassation, dont se prévaut le GFA, sont inopérants au cas d'espèce, la décision du 28 janvier 2016 (n°13-23334) étant étrangère aux problèmes saisissant la cour en présence d'une transformation d'un GAEC en EARL et la seconde du 7 mars 2007 (n°06-12837) n'étant pas transposable en présence d'un transfert avalisé par le bailleur.
Concernant la prescription, elles indiquent que le délai de 5 ans ne commence à courir qu'à compter de la cessation du manquement imputé au preneur. Elles ajoutent qu'il est indifférent que l'irrégularité viciant la mise à disposition litigieuse ait son origine dans la personne même du preneur et qui se prévaut maintenant d'une irrégularité qui est de son propre fait. En effet, elles considèrent donc que la règle Nemo Auditur est indiscutablement impropre à faire échec à l'invocation d'une irrégularité d'ordre public car, autrement, susceptible d'aboutir à la consécration judiciaire d'une situation illicite (article 1131 ancien du code civil). Elles soutiennent enfin que la résiliation du bail entraine son remplacement par un bail verbal statutaire d'une durée de 9 ans renouvelable.
A titre subsidiaire, elles prétendent que le congé délivré est nul au motif pris que l'intimé avait connaissance de son changement d'adresse pour en avoir été avisé par mail envoyé le 25 août 2015. En conséquence, le congé aurait dû être délivré à la nouvelle adresse, comme l'avaient été des courriers antérieurs. Dès lors, en l'absence de congé valablement délivré, le bail conclu en 1991 s'est poursuivi par tacite reconduction à compter de son terme.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 08 novembre 2021, le GFA La Nonciature, en sa qualité d'intimé et d'appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 31, 654 et suivants du code de procédure civile, de l'article L.411-37 et L.411-54 du code rural et de la pêche maritime, de :
A titre principal :
-constater que le congé délivré le 18 juin 2018 est parfaitement régulier et que Mme [P] [E] a saisi la présente juridiction plus de 4 mois après cette date, de sorte qu'elle est réputée avoir accepté le congé et que la SCEA Max [E], tiers au bail, n'a pas qualité à contester ledit congé ;
En conséquence,
-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Mme [P] [E] irrecevable à contester ledit congé et y ajoutant,
-déclarer la SCEA Max [E] tout aussi irrecevable à le contester, étant tiers au bail pour lequel congé a été donné ;
-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [P] [E] à compter du 14 août 2022 après avoir fait place nette et procéder aux travaux d'usages leur incombant, et
-y ajoutant,
-ordonner l'expulsion de tout occupant du chef de Mme [P] [E], comprenant la SCEA Max [E] ;
Subsidiairement :
-dire et juger que Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude pour obtenir la résiliation du bail rural à long terme consenti par le GFA La Nonciature à M. [D] [E] le 30 juillet 1991 ;
-dire et juger qu'elles sont prescrites en leur demande ;
En conséquence :
-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Mme [P] [E] irrecevable à contester ledit congé et y ajoutant,
-déclarer la SCEA Max [E] tout aussi irrecevable à le contester ;
-ordonner l'expulsion de Mme [P] [E] et de tout occupant de son chef, comprenant la SCEA Max [E], à compter du 14 août 2022 après avoir fait place nette et procéder aux travaux d'usages lui incombant ;
A titre encore plus subsidiaire :
-dire et juger qu'aucune résiliation du bail à long terme n'est encourue, le bailleur n'ayant pas été induit en erreur ;
En conséquence,
-ajoutant au jugement dont appel, débouter Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
-ordonner l'expulsion de Mme [P] [E] et de tout occupant de son chef, comprenant la SCEA Max [E], à compter du 14 août 2022 après avoir fait place nette et procéder aux travaux d'usages lui incombant ;
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnellement :
-prononcer la résiliation du bail pour mise à disposition illicite ;
-dire et juger que la résiliation du bail à long terme et le caractère illicite de la mise à disposition interdisent de reconnaître l'existence d'un bail verbal entre la SCEA Max [E] et le GFA La Nonciature ;
-dire et juger que Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] sont donc sans droit, ni titre ;
En conséquence :
-ajoutant au jugement dont appel, débouter Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] de leur demande de reconnaissance d'un bail verbal ;
-ordonner l'expulsion de Mme [P] [E] et de tout occupant de son chef, comprenant la SCEA Max [E], à compter de l'arrêt à venir après avoir fait place nette et procéder aux travaux d'usages lui incombant ;
En toute hypothèse :
-débouter Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires ;
-condamner in solidum Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le GFA La Nonciature soutient, à titre principal, que Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] sont réputées avoir accepté le congé, ne l'ayant pas contesté dans le délai légal de 4 mois conformément aux dispositions de l'article R.411-11 du code rural et de la pêche maritime. Il ajoute que la SCEA Max [E], n'étant pas fermière, n'a pas qualité à contester ledit congé.
Par ailleurs, il soulève que le congé litigieux a bien été délivré à Mme [P] [E] puisque celle-ci apparaissait domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 58] au moment de la délivrance de l'acte par l'huissier de justice en application de l'article 658 du code de procédure civile. Il précise que la domiciliation personnelle de Mme [E] a été modifiée le 4 juillet 2018, soit 15 jours après la délivrance du congé et qu'il n'a jamais été officiellement informé d'un changement domiciliaire du fermier avant cette date. Il ajoute qu'au demeurant, le fait de délivrer un congé à une adresse à laquelle n'est plus domicilié le fermier ne constitue pas un motif de nullité ou d'inexistence du congé, le délai courant alors à compter de la date à laquelle le fermier en a pris connaissance.
A titre subsidiaire, il fait valoir l'irrecevabilité de l'action en résiliation de bail, celle-ci étant prescrite. Il indique que, si le fait litigieux doit être jugé selon la loi en vigueur à la date de sa commission, l'action visant à le faire sanctionner reste soumise aux délais de droit commun, soit une prescription quinquennale. Il explique qu'en l'espèce, le délai court à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, soit une action en résiliation possible jusqu'au 19 juin 2013.
Ensuite, il évoque l'absence d'intérêt légitime à agir des appelantes rappelant que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention conformément à l'article 31 du code de procédure civile. Il souligne qu'en l'espèce, ce n'est pas le bailleur qui se prévaut d'une atteinte à ses droits commise par le preneur, faute pour ce dernier de l'avoir préalablement avisé de la mise à disposition du bail, c'est le preneur lui-même qui entend tirer profit de sa propre turpitude pour obtenir la résiliation d'un bail à son avantage.
Il soulève le mal-fondé de l'action en résiliation de bail formulée sur le fondement de l'article L.411-37 alinéa 1 et 2 du code rural et de la pêche maritime tel qu'issu de la loi n°88-1202 du 30 décembre 1988 relative à l'adaptation de l'exploitation agricole à son environnement économique et social car le bailleur n'a pas été induit en erreur sur le fait que le bail a été mis à disposition de la SCEA Max [E].
Plus subsidiairement, il soutient qu'il est strictement impossible de solliciter la reconnaissance récurrente, sur un même fonds agricole, d'un bail verbal faute d'avoir obtenu la résiliation d'un bail à long terme antérieurement à la présente saisine, et pour atteindre l'objectif précisément combattu par la disposition légale invoquée, qui vise à priver le fermier et le cessionnaire de tout titre d'exploitation en raison du caractère prohibé de la cession.
Et qu'à titre infiniment subsidiairement et reconventionnellement, il indique que le bail doit être résilié pour mise à disposition illicite et que ladite résiliation et le caractère illicite de la mise à disposition du bail rural litigieux interdisent de reconnaître l'existence d'un bail verbal entre les parties et qu'en conséquence, les appelantes sont donc sans droit ni titre justifiant leur expulsion à compter de l'arrêt à intervenir après avoir fait place nette et procéder aux travaux d'usage.
L'affaire a été retenue à l'audience du 13 décembre 2022.
Il est expressément renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Sur la résiliation du bail à long terme du 30 juillet 1991 :
Les appelantes fondent leur demande en résiliation du bail rural sur les dispositions de l'article L 411-37 du code rural et de la pêche dans sa rédaction issue de la loi d'orientation agricole n° 88-1202 du 30 décembre 1988 et non de celle n° 99-574 du 9 juillet 1999, comme retenu à tort, selon elles, par le tribunal paritaire des baux ruraux.
En l'occurrence, il résulte de la lecture du jugement déféré que le tribunal a fait application de l'article L 411-37 dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de la loi d'orientation agricole du 9 juillet 1999.
Il s'ensuit que, s'il n'y pas eu une application erronée du droit positif par la juridiction, il convient de noter toutefois que le tribunal paritaire ne reprend pas fidèlement les dispositions de l'article L.411-37 du code rural telles que définies par la loi visée supra, ainsi rédigées :
«A la condition d'en aviser au préalable le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, toute ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être constituée entre personnes physiques et, soit être dotée de la personnalité morale, soit, s'il s'agit, d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine.
L'avis adressé au bailleur doit, à peine de nullité, indiquer les noms et prénoms des associés, les parcelles que le preneur met à la disposition de la société, la durée de celle-ci, sa forme et son objet. Le preneur doit en outre, dans les deux mois et à peine de résiliation du bail, aviser le bailleur dans les mêmes formes de tout changement intervenu dans les éléments ci-dessus énumérés, ainsi que du fait qu'il cesse soit de faire partie de la société, soit de mettre le bien loué à la disposition de celle-ci. La nullité ou la résiliation ne sont pas encourues si les omissions ou les irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Tous les membres de la société sont tenus de participer à la mise en valeur des biens qu'elle exploite, dans les mêmes conditions. Nonobstant toute stipulation contraire, le preneur peut mettre fin à tout moment à la mise à disposition si l'un ou plusieurs de ces membres cessent de remplir cette condition. Le bail ne peut être résilié que si cette situation a persisté plus d'un an après que le bailleur ait mis le preneur en demeure de la régulariser. Ce délai est porté à deux ans en cas de décès de l'un des associés. Il peut en outre, en cas de force majeure, être prolongé par le tribunal paritaire.
Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail ».
En l'espèce, suivant acte authentique en date du 30 juillet 1991, le GFA La Nonciature a consenti à M. [D] [E] un bail rural à long terme d'une durée de trente années commençant à courir à compter du 14 août 1991 pour se terminer le 14 août 2021, sans possibilité de renouvellement, sur un ensemble de parcelles en nature de vignes et de bâtiments d'exploitation viticole sis sur les communes de [Localité 73] (Vaucluse) et [Localité 79] (Drôme) pour une contenance totale de 28ha 45a 09ca.
A la suite au décès de [D] [E] le 5 août 2008, Mme [P] [K] est venue aux droits de ce dernier dans la titularité du bail ci-dessus rappelé, conformément aux dispositions de l'article L.411-34 du code rural, qui prévoit en effet que : « en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint' participant à l'exploitation ou ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ».
Il est constant que Mme [P] [E] est devenue gérante de la SCEA Max [E] qui assurait l'exploitation du Domaine de la Nonciature et payait le fermage depuis de nombreuses années en présence de chèques datés de 1993 et 1998, soit bien avant le décès de [D] [E].
Il s'ensuit que la SCEA Max [E] a ainsi bénéficié d'une mise à disposition des parcelles concernées par le bail à long terme, sans que celle-ci n'ait été officialisée auprès du bailleur.
Les appelantes soutiennent qu'en raison du non-respect des dispositions susvisées, le tribunal paritaire se doit de prononcer la résiliation du bail à long terme puisqu'en application de l'article L 411-37, ancienne version, la mise à disposition des biens donnés à ferme au profit d'une société à objet agricole constitue, en l'absence d'avis préalable au bailleur, une cession prohibée excluant ainsi toute appréciation de sa part quant à la sanction à appliquer.
En réponse, l'intimée soulève la prescription de l'action en résiliation et affirme ensuite que les appelants n'ont aucun intérêt à agir au soutien de leur demande de résiliation du contrat.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Mais, en l'espèce, les appelantes ne justifient pas d'un droit d'action.
En effet, la mise à disposition des biens loués est l'acte par lequel le preneur, associé d'une société d'exploitation agricole, tout en restant titulaire du bail, met les terres louées à disposition de cette société qui va en assurer la mise en valeur. La mise à disposition suppose le respect d'une procédure, étant précisé que la résiliation du bail est prononcée pour défaut d'avis au bailleur.
Il s'ensuit que la résiliation est prononcée dès lors qu'il y a une atteinte aux droits du bailleur et que le manquement à une telle procédure est susceptible de lui porter préjudice. Il s'en déduit que la résiliation du bail pour non-respect de l'article L 411-37 du code rural peut être demandée par le bailleur seul, puisque ces dispositions ont pour finalité la protection de ses droits et intérêts.
Ainsi, la demande de résiliation présentée par Mme [P] [E] et la SCEA Max [E] sur ce fondement n'est pas recevable pour défaut de droit à agir.
Il convient donc de déclarer irrecevable la demande présentée par les appelantes aux fins de résiliation du bail rural à long terme conclu le 30 juillet 1991.
Sur le titulaire du bail :
La SCEA Max [E], qui bénéficie de la mise à disposition des biens loués, ne peut se prévaloir d'un bail sur ces parcelles puisque le preneur reste seul titulaire du bail en application des dispositions de l'article L 411-37 du code rural et qu'il n'est nullement prouvé la volonté du bailleur de lui consentir un bail.
Il sera noté, en effet, sur ce dernier point, que l'assignation délivrée par le SCEA le 7 mai 2013 aux fins d'obtenir la titularité du bail n'a pas abouti du fait d'une péremption d'instance, ni d'ailleurs la tentative d'accord entre les parties courant 2015.
De même, si la société Amundi Immobilier, gérant du GFA Domaine la Nonciature, a autorisé l'apport du droit au bail de Mme [P] [E] à la SCEA Max [E] selon une résolution adoptée dans le cadre de l'assemblée générale du 29 août 2014, il est expressément indiqué que cette autorisation est donnée sous « condition suspensive de la transformation préalable de la société en société civile d'exploitation agricole », résolution qui n'a pas été suivie d'effet en l'absence de justification de la réalisation de la condition suspensive.
En conséquence, le titulaire du bail à long terme reste Mme [P] [E], comme l'a justement indiqué le tribunal paritaire.
Sur le congé :
A titre liminaire, il sera observé que la SCEA Max [E], qui n'est pas signaltaire du bail et n'a pas été destinataire du congé critiqué, n'a pas qualité à contester ce dernier.
-sur la validité du congé :
En application de l'article L 411-47 du code rural, il est dit que « le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au mois avant l'expiration du bail, par acte extra-judiciaire. A peine de nullité, le congé doit :
mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;
indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et , éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;
reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L 411-54.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ».
En l'espèce, le bailleur a fait délivrer à Mme [P] [E], par acte extra-judiciaire en date du 19 juin 2018, un congé à l'adresse suivante : « [Adresse 4] à [Localité 58] ». Cet acte a été signifié à domicile selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile.
L'appelante conteste la validité de ce congé comme étant délivré à une adresse erronée, celle-ci soutenant être domiciliée au [Adresse 67] à [Localité 58] ce que savait pertinemment l'intimée. Elle affirme que le bailleur a été effectivement informé de ce changement d'adresse par courriel du 25 août 2015.
En l'état, il résulte de la pièce 9 communiquée par les appelantes que le bailleur a été avisé par un courriel adressé le 25 août 2015 par Mme [P] [E] des « corrections suivantes : adresse de livraison :
Mme [P] [E] mr [Y] [V]
[Adresse 67]
[Localité 58] ».
Cet email ne démontre pas que le bailleur ait été avisé d'un changement d'adresse puisqu'il est fait expressément référence à une adresse de livraison et non à une adresse personnelle.
Il résulte de plus des pièces numérotées 4 à 6 produites par l'intimée que le changement d'adresse a été officialisé postérieurement à la délivrance du congé comme le révèle l'historique des inscriptions modificatives faisant état « d'une modification relative aux personnes dirigeantes et non dirigeantes à compter du 25 avril 2018 : [E] [P] , gérant et associé indéfiniment et solidairement responsable demeurant [Adresse 67] à [Localité 58] » cette inscription ayant été portée sur le RCS tenu par le greffe du tribunal de commerce d'Avignon le 4 juillet 2018.
De même, il résulte d'un extrait Kbis daté du 11 mai 2020 que Mme [P] [E] est toujours domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 58] (pièce 7).
Enfin, il n'est pas mis en évidence que la signification de l'acte ait été faite de manière irrégulière puisque, d'une part, l'huissier de justice a pu vérifier l'exactitude de l'adresse susvisée en indiquant à cet égard que le domicile du destinataire est caractérisé par « le nom figurant sur la sonnette » et, d'autre part, qu'il n'y a pas eu retour à l'huissier instrumentaire de la lettre simple (pièce 8-intimée), les dispositions énoncées à l'article 658 du code de procédure civile ayant été parfaitement respectées.
Pour finir, s'il est justifié de l'envoi de documents par l'intimée à destination de Mme [E] à l'adresse [Adresse 67] à [Localité 58] avant la date du 19 juin 2018, il est également démontré l'envoi de documents à l'adresse mentionnée dans le congé sur cette même période (pièce 10) en sorte qu'il n'est pas établi que l'adresse personnelle de l'intéressée était bien officiellement arrêtée au [Adresse 67] à [Localité 58].
Il s'ensuit que Mme [E] ne démontre pas que le congé ait été délivré à une adresse erronée, ni d'ailleurs que le bailleur avait connaissance d'un changement d'adresse avant le 19 juin 2018, date de délivrance du congé.
La demande aux fins de nullité du congé sera donc rejetée comme l'a justement jugé le tribunal paritaire.
-sur le congé :
Aux termes de l'article L411-54 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47. L'article R411-11 du même code précise que le délai pour contester le congé est de quatre mois.
Il est acquis que la forclusion encourue à l'issue de ce délai de quatre mois interdit ensuite au preneur de contester la validité du congé pour quel que motif que ce soit, sauf si le congé n'a pas été délivré dans les délais ou qu'il ne comporte pas les mentions requises. Seules ces deux hypothèses prévues par l'article L411-54 de manière exhaustive font obstacle à l'acquisition de la forclusion.
En l'espèce, le congé signifié par l'intimée le 19 juin 2018 a été donné dans les délais, puisque délivré plus de 18 mois avant le terme du bail visé. En outre, il n'est pas contesté que cet acte comporte l'intégralité des mentions exigées par l'article L411-47 du code rural et de la pêche maritime précité.
Dès lors, la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 12 février 2019, soit plus de 4 mois après la signification du congé, est tardive et il ne peut qu'être constaté la forclusion de l'action en contestation dudit congé.
C'est, en conséquence, à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux a constaté la forclusion de l'action en contestation du congé et déclarer l'action de Mme [P] [E] irrecevable avec toutes conséquences de droit, notamment quant à l'expulsion.
Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf à ajouter qu'il pourra être procédé à l'expulsion non seulement de Mme [E] née [K], mais également de tout autre occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.
-Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, il convient de mettre les dépens d'appel à la charge des appelantes, qui succombent et de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles. L'équité commande par ailleurs qu'il soit allouée à l'intimée une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme les dispositions du jugement rendu 18 novembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que l'action en résiliation du bail rural à long terme conclu le 30 juillet 1992 est irrecevable pour défaut de droit à agir de Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E], sur le fondement de l'article L 411-37 du code rural et de la pêche dans sa rédaction issue de la loi d'orientation agricole n° 88-1202 du 30 décembre 1988,
Dit que la SCEA Max [E] est irrecevable à contester le congé délivré à Mme [P] [E], par acte extra-judiciaire en date du 19 juin 2018,
Ordonne l'expulsion non seulement de Mme [E] née [K], mais également celle de tout autre occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
Déboute Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E] à payer au le GFA La Nonciature la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Mme [P] [E] née [K] et la SCEA Max [E] aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
