RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03526 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITP6
NG
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
17 octobre 2022
RG :22/00804
[N]
C/
S.A. PROMOLOGIS SA D'HABITATION A LOYER MODERE
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 17 Octobre 2022, N°22/00804
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [T] [N]
née le 14 Mai 1994 à MAROC
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline RIGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A. PROMOLOGIS SA D'HABITATION A LOYER MODERE
inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n° 690 802 053
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean jacques SAUNIER de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 2 janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 13 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 octobre 2020, la SA Promologis a donné à bail à Mme [T] [N] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 369,42 €.
Considérant que des loyers demeurés impayés, la SA Promologis a fait délivrer le 10 mars 2022 à Mme [T] [N] un commandement visant la clause résolutoire et lui enjoignant de payer la somme en principal de 4 298,66 €.
Par exploit d'huissier du 21 juin 2022, la SA Promologis a fait assigner Mme [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, en statuant sur le sort des meubles, condamner la locataire au paiement de la somme de 4 952.46 euros au titre des loyers et charges impayées et d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer et ce jusqu'à libération des lieux, outre la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 17 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
-renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,
-déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Promologis recevable et bien fondée.
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Promologis et la résiliation du bail consenti à Mme [N] [T] à la date du 10 mai 2022,
-ordonné l'expulsion domiciliaire de Mme [N] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis à [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les délais et formes prescrits par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
-dit que les meubles garnissant le logement subiront le sort réservé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-condamné Mme [N] [T] à payer, par provision, à la société Promologis, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, et subissant comme tel les augmentations légales,
-condamné Mme [T] [N] à payer, par provision, à Promologis la somme provisionnelle de 6.667,68 € arrêtée au 31 août 2022,
-débouté Mme [N] de sa demande de délais de paiement,
-condamné Mme [N] [T] à payer à Promologis la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par déclaration du 9 novembre 2022, Mme [T] [N] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 janvier 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [T] [N], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1343-5, 1713 et suivants du code civil et la loi 89-462 du 6 juillet 1989, des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, du décret 87-713 du 26 août 1987, et de la loi ALUR, de :
-dire et juger recevable et bien fondé l'appel de Mme [N]
-rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions de la SA Promologis,
-dire recevables et bien fondées les demandes fins et conclusions de Mme [N],
-réformer l'ordonnance du 17 octobre 2022 en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau et tenant l'état de santé de Mme [T] [N],
A titre principal,
-dire et juger que Mme [N] pourra rester dans les lieux à charge pour elle de régler le loyer et les charges locatives,
-accorder un délai de règlement de la dette locative qui ne saurait être inférieur à 36 mois,
-fixer la dette locative à la somme de 3 925,68 euros
A titre subsidiaire,
-fixer la dette locative à la somme de 3 925.68 euros,
-accorder à Mme [N] un délai qui ne saurait être inférieur à 24 mois pour quitter les lieux compte tenu de sa situation, des démarches réalisées, de sa bonne foi, et de sa grande situation de précarité
En tout état de cause,
-dire n'y avoir lieu à condamnation de Mme [N] aux entiers dépens ou à des sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SA Promologis au règlement de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, Mme [T] [N] expose, tout d'abord, être actuellement en arrêt de travail depuis le 24 juillet 2018 et vivant seule avec un enfant reçu tous les week-end et la moitié des vacances scolaires dans le cadre de ses droits parentaux, précisant ne pas avoir la possibilité d'être hébergée dans sa famille ou chez des amis. Elle ajoute que ses ressources extrêmement modestes ne lui permettent pas de trouver un logement dans le domaine privé et se réserve la possibilité d'engager une procédure de surendettement.
Elle fait valoir s'être acquittée régulièrement des loyers jusqu'en avril 2021, avoir rencontré des difficultés financières et avoir tenté à plusieurs reprises de joindre la société Promologis pour tenter de trouver un accord de règlement, sans succès, mais ne s'oppose pas à la mise en place d'une médiation.
Elle indique avoir multiplié les efforts depuis l'ordonnance et réalisé le paiement du loyer ainsi que les sommes qu'elle pouvait, soit une somme globale de 1400 euros. Elle soutient que sa dette locative n'est plus que de 3 925.68 euros, déduction faite de ses règlements.
Elle explique ne percevoir aucune prestation sociale, car ses revenus sont très légèrement supérieurs aux minima et que la SA Promologis avait parfaitement connaissance de la situation de sa locataire, lors de son entrée dans les lieux, ayant été victime de violences familiales. Elle ajoute avoir rencontré des difficultés financières suite à des problèmes familiaux, et qu'en conséquence, sa situation financière est très obérée.
Elle considère être en mesure d'apurer sa dette locative par versements réguliers et souhaite conserver un logement jusqu'à ce qu'elle trouve un nouveau logement ou que lui soit attribué un nouveau logement social.
A titre subsidiaire, si l'expulsion était maintenue, elle sollicite ne pas être contrainte à quitter le logement avant l'expiration d'un délai qui ne saurait être inférieur à 24 mois, compte tenu de sa situation personnelle, de son état de santé, des démarches réalisées, de sa bonne foi et sa grande situation de précarité, au visa des articles L 412-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
La SA Promologis, intimée, par conclusions notifiées le 6 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :
-confirmer l'ordonnance de référé du 17 octobre 2022 en toutes ses dispositions,
-débouter Mme [T] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Reconventionnellement,
-actualiser les sommes dues par Mme [T] [N] à la date du 6 janvier 2023.
-fixer la dette locative provisionnelle de Mme [T] [N] à la somme de
7 899,36 € à la date du 6 janvier 2023,
-condamner Mme [N] [T] à payer, à titre provisionnel, à la société Promologis la somme de 7 899,36 € due à la date du 6 janvier 2023,
-condamner Mme [T] [N] à payer à la Société Promologis la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
L'intimée fait valoir que le juge de première instance a pris en considération la situation personnelle de Mme [N], qui ne justifie pas accueillir son enfant plus d'une week-end sur deux et la moitié des vancances scolaires.
Elle considère que la demande de médiation formulée par Mme [N] n'est pas sérieuse, cette dernière percevant un revenu qui ne lui permet manifestement pas de régler cumulativement son loyer et une quote-part de sa dette.
Enfin, elle s'oppose aux demandes de délais formulées par l'appelante compte tenu du montant de la dette locative, de l'absence de démarches de relogement et de son intention de demeurer dans cet appartement de plus de 65 m² qu'elle ne peut assumer financièrement.
La clôture de la procédure est intervenue le 9 janvier 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 9 janvier 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 13 février 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procèdure civile, la cour n'est tenue de répondre qu'aux demandes et prétentions mentionnées par les parties dans le dispositif de leurs écritures.
L'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet1989.
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
La bailleresse a fait délivrer à Mme [T] [N], le 10 mars 2022, un commandement, de payer, la somme de 4 298,66 €, visant la clause résolutoire.
Mme [T] [N] ne démontre, et ne soutient au demeurant pas, que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées dans le délai requis.
En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que la locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire était donc acquise et le bail résilié.
L'appelante n'émet aucune contestation sur le montant de la provision réclamée par le commandement. Elle affirme avoir réglé la somme de 1 400 euros, notamment au moyen de trois chèques de 671 euros, sans rapporter la preuve de leur remise et de leur encaissement. Ses contestations ne peuvent donc être considérées comme sérieuses, étant observé que la société bailleresse a bien enregistré les sommes de 471 € le 6 octobre 2022 et de 190 € le 21 octobre 2022, à l'examen du décompte actualisé au 6 janvier 2023. Ainsi, il sera fait droit à la demande d'actualisation de la provision fixée par le premier juge, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation. Le montant de la provision à laquelle Mme [T] [N] a été condamnée au titre de sa dette locative sera fixée à la somme de 6 953.02 euros au 29 novembre 2022. Il sera, par ailleurs, précisé que l'indemnité d'occupation allouée a un caractère provisionnel.
L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
Mme [T] [N] conteste la décision entreprise en ce qu'elle lui a refusé un délai de grâce et sollicite un délai de paiement sur une période de 36 mois faisant état de sa situation financière et personnelle. Elle justifie vivre seule, avoir un enfant mineur pour lequel elle exerce un droit de visite et d'hébergement le week-end et percevoir un salaire annuel de 6 395 €, selon avis d'imposition sur les revenus de 2020, soit environ 532,91 € par mois.
Elle justifie, également, être en arrêt de travail et recevoir des indemnités journalières à hauteur de 630,15 € par mois versées par la MSA jusqu'au 18 octobre 2022, constituant sa seule source de revenus. Elle indique, dans ses écritures, avoir des capacités de règlements supérieures lorsqu'elle reprendra une activité professionnelle. Or, il persiste une incertitude sur ce point, étant encore en arrêt de travail au 20 décembre 2022.
L'appelante ne donne pas d'autres éléments sur sa situation financière, à l'exception de sa déclaration fiscale de 2021, permettant d'établir qu'elle est en capacité de régler une mensualité, destinée à apurer l'arréré locatif, en sus du loyer courant. Elle ne démontre pas avoir engagé des démarches pour se reloger.
Au regard de ces éléments, compte tenu de l'importance de la dette, un échéancier de paiement, y compris sur une période de 36 mois, contraindrait Mme [T] [N] à un taux d'effort trop important au regard du montant du loyer et de ses ressources. Au surplus, si la cour a pu noté les efforts de paiement réalisés en octobre 2022, aucune explication n'a été apportée par l'appelante sur l'absence de tout paiement à compter du mois d'avril 2021, hormis des problèmes de santé « assez importants » et des problèmes familiaux sans davantage d'explications.
En dépit des deux paiements réalisés ponctuellement par la locataire, correspondant pour un seul à un montant supérieur au « loyer résiduel », il n'apparaît pas justifier de faire droit à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.
L'ensemble des dispositions de l'ordonnance dont appel sera, en conséquence, confirmé.
Mme [N] sollicite également un délai supplémentaire concernant son expulsion, au visa des articles L 412-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Mais, en l'absence de toute démarche engagée par l'intéressée pour retrouver un nouveau logement, il n'apparaît pas opportun, à ce stade de la procédure, de faire application de ces dispositions.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, il convient d'accorder à la SA Promologis contraint d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [T] [N], qui succombe, devra supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé du 17 octobre 2022 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions, excepté concernant le montant de la provision allouée à la SA Promologis,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Mme [T] [N] à verser à la SA Promologis la somme de
6 953.02 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 29 novembre 2022,
Y ajoutant,
Dit que l'indemnité d'occupation fixée présente une nature provisionnelle,
Déboute Mme [T] [N] de sa demande de délais concernant son expulsion et fondée sur les dispositions des articles L 412-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne Mme [T] [N] à payer à la SA Promologis la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [T] [N] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
