RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03187 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ISPR
NG/MM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALÈS
29 août 2022
RG :22/00229
[Z]
C/
Commune COMMUNE DE [Localité 4]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 13 FEVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALÈS en date du 29 Août 2022, N°22/00229
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [Y] [J], [X] [Z]
née le 24 Mars 1992 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Radia BELAROUSSI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004329 du 26/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Commune COMMUNE DE [Localité 4]
prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à la Mairie sis
Mairie
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno CHABADEL de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 5 décembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 13 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2015, la Commune de [Localité 4], représentée par son maire, a donné à bail à Mme [Y] [Z], une maison à usage d'habitation sis à [Adresse 2]), moyennant un loyer de 280 € pour une durée de 6 ans.
Considérant que des loyers demeurés impayés, la Commune de [Localité 4] a fait délivrer le 8 février 2022 à Mme [Y] [Z], un commandement visant la clause résolutoire et lui enjoignant de payer la somme en principal de 4 716,52 euros.
Par exploit d'huissier du 12 avril 2022, la Commune de [Localité 4], représentée par son maire, a fait assigner Mme [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion, fixer une indemnité d'occupation et de la voir condamner par provision au paiement de l'arriéré locatif.
Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 29 août 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2015 entre la mairie de Saumane et Mme [Y] [Z] concernant le bien situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 avril 2022,
-ordonné, en conséquence, à Mme [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
-dit qu'à défaut pour Mme [Y] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la mairie de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
-condamné Mme [Y] [Z] à verser à la mairie de [Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 5 569.52 € (décompte arrêté au 27 juin 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 sur la somme de 4716.52 €, sur la somme de 4859.52 € à compter du 12 avril 2022, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
-condamné Mme [Y] [Z] à payer à la mairie de [Localité 4], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8 avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
-fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 280 euros,
-rejeté la demande relative à l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné Mme [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé, de sa notification à la préfecture et les frais liés à une procédure d'exécution forcée dans les limites posées par l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution,
-rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire a titre provisoire.
Par déclaration du 30 septembre 2022, Mme [Y] [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Au terme de ses conclusions notifiées le 2 décembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Y] [Z], appelante, demande à la cour, au visa les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :
-la recevoir en son appel,
-l'y déclarer bien fondée,
-y faire droit,
-infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux et de la protection le 29 août 2022 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
-constater que la dette locative va être réglée à hauteur de 5 009 euros par le FSL,
-pour le surplus de la dette locative, suspendre la clause résolutoire et autoriser Mme [Y] [Z] à régler le surplus de la dette en 36 mensualités,
-en tout état de cause, débouter la Commune de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-condamner la Commune de [Localité 4] aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, Mme [Y] [Z] expose, tout d'abord, le contexte dans lequel s'inscrit la dette locative, expliquant avoir vécu en concubinage durant cinq ans avec une personne qui lui a pris toutes ses économies et avoir connu, par la suite, une longue période de dépression. Elle ne conteste pas avoir rencontré des problèmes financiers et ne pas avoir réglé les loyers.
Elle indique souhaiter sortir de cette précarité et avoir besoin de rester dans un logement stable aux fins de pouvoir confirmer sa progression.
Elle ajoute avoir demandé l'aide d'une assistante sociale et sollicité à bénéficier du dispositif FSL Maintien, qui lui a été accordé à hauteur de 5 009 euros permettant de régler l'essentiel de la dette locative. Elle précise également avoir repris le paiement résiduel des loyers depuis le mois de mars 2022 et effectuer un virement mensuel d'un montant de 130 euros depuis le mois de mars 2022 au bailleur afin de combler la dette.
Elle fait savoir qu'elle ne peut pas bénéficier de l'allocation logement d'un montant mensuel de 265 euros puisque le bailleur n'a toujours pas informé la CAF que l'essentiel de la dette locative va être réglé par le prêt FSL.
Enfin, pour le surplus de la dette et au regard de la prise en charge de la dette à hauteur de 5 009 euros par le FSL, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et ainsi la possibilité de régler le restant dans un délai de 36 mois.
La Commune de [Localité 4], intimée, par conclusions notifiées le 5 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 06/07/1989 modifiée en ses articles 7 à 7 b et 24, de :
-rejeter ledit appel comme infondé,
-confirmer l'ordonnance entreprise sauf à voir actualiser le montant de la dette locative et en ce qu'elle a rejeté la demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence,
-constater par le jeu de la clause résolutoire figurant au bail la résiliation du bail sous seing privé en date du 1er octobre 2015 liant Mme [Y] [Z] à la commune de [Localité 4] à effet au 08/04/2022,
-ordonner l'expulsion de Mme [Y] [Z] des locaux occupés situés [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique sur réquisition de l'huissier en charge de l'exécution,
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [Z] à la commune de [Localité 4], à compter du 08/04/2022 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux, à la somme de 280 € par mois d'occupation, outre les charges,
-l'y condamner à titre provisionnel,
-condamner Mme [Y] [Z] à payer par provision à la commune de [Localité 4] la somme de 8 967,65 € au titre des arriérés de loyers et charges échues impayées, outre indemnités d'occupation dus selon relevé de compte arrêté au 10/11/2022, sauf à parfaire, lesdites sommes portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-débouter Mme [Y] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
-débouter Mme [Y] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-condamner Mme [Y] [Z] à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mme [Y] [Z] à payer à la commune de [Localité 4] la somme supplémentaire de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement de payer les loyers du 08/02/2022 et de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation en référé du 12/04/2022, de sa notification en préfecture et les frais d'exécution forcée qui seraient rendus nécessaires.
L'intimée fait valoir, tout d'abord, que plus de deux mois se sont écoulés depuis la délivrance du commandement de payer sans que la dette locative ne soit régularisée, de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise au bailleur et doit produire ses effets notamment ceux relatifs à la résiliation du bail. Elle précise que, par l'effet de la résiliation du bail, Mme [Z] est devenue occupante sans droit ni titre, de sorte qu'à défaut de libération des lieux et de restitution des clés, son expulsion doit être ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef et qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation.
Ensuite, s'agissant de la créance locative, la Commune de [Localité 4] soutient qu'elle est certaine, liquide et exigible, justifiant que Mme [Y] [Z], dont l'obligation de paiement n'est pas sérieusement contestable, soit condamnée par provision à une somme totale de 8.967,65 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation.
Elle s'oppose à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire tenant la mauvaise foi manifeste de Mme [Z], expliquant qu'aucun règlement n'a été effectué par le FSL au profit de la Commune, ainsi qu'il ressort du relevé de situation de compte arrêté au 10 novembre 2022. De plus, elle souligne que l'examen de la situation de Mme [Z] laisse manifestement craindre à l'impossibilité de tenir un quelconque échéancier afin d'apurer cette dette tout en procédant au règlement de la fraction à sa charge du loyer courant et des charges échues.
Elle rappelle qu'en date du 23 avril 2019, la Commune de [Localité 4] avait déjà engagé une action en référé à l'encontre de sa locataire en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et charges et condamnation par provision au paiement de la somme de 2.335,96 € au titre de l'arriéré locatif.
Enfin, elle sollicite la réformation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, arguant que l'équité, au regard des circonstances du litige et de la carence répétée de la locataire, commande de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés par la commune non seulement en première instance pour faire légitimement valoir ses droits, mais également en cause d'appel pour défendre sur le recours dénué de toute pertinence exercé par Mme [Z].
La clôture de la procédure est intervenue le 5 décembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 12 décembre 2022, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, au 13 février 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet1989.
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le bailleur a fait délivrer à Mme [Y] [Z], le 8 février 2022, un commandement de payer la somme en principal de 4 716,52 €, visant la clause résolutoire.
Mme [Y] [Z] ne démontre, et ne soutient au demeurant pas, que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées intégralement dans le délai de deux mois.
En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que la locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai imparti et dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc acquises et le bail résilié.
L'appelante n'émet aucune contestation sur le montant de la provision qu'elle a été condamnée à payer au titre de l'arriéré de loyers et charges, soit la somme de 5 569.52 € arrêtée au 27 juin 2022. Cependant, la Commune de [Localité 4] déclare et justifie en appel que la dette locative s'élève à 8.967,65 € au titre des arriérés de loyers et charges échues impayés, outre indemnités d'occupation dus selon relevé de compte arrêté au 10 novembre 2022, qui n'est pas contestée par la locataire. Rien ne justifie d'actualiser le quantum de la provision fixée par le premier juge, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, Mme [Y] [Z] ayant été condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la libération des lieux. L'actualisation du montant de la provision est sans objet.
Il en résulte que la condamnation à payer la provision retenue par le juge des contentieux de la protection doit être confirmée.
L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont alors suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
Mme [Y] [Z] sollicite un délai de paiement sur une durée de 36 mois précisant que son ex-compagnon s'est désolidarisé du bail et qu'elle perçoit seulement le RSA à titre de revenus. Elle expose avoir demandé l'aide d'une assistante sociale et sollicité le bénéfice du dispositif FSL Maintien.
Toutefois, le prêt FSL à hauteur de 5 009 euros, bien qu'accordé le 29 juin 2022, n'a pas été versé et n'a donc pas permis de régulariser une partie de la dette locative. Le défaut de versement du prêt FSL, seul argument avancé par l'appelante au soutien de sa demande de délais de paiement, place la locataire dans une situation financière et locative fragile.
L'appelante justifie percevoir la somme moyenne de 833 euros par mois, comprenant le RSA ainsi que l'indemnisation de stages. S'agissant de l'aide personnalisée au logement à hauteur de 265 euros, versée par la Caisse aux Allocations Familiales, elle est suspendue sans certitude qu'elle soit de nouveau rétablie.
Au surplus, l'examen du dernier décompte versé au dossier par l'intimée permet de constater que la dette locative s'élève à la somme conséquente de 8 967,65 euros, malgré les versements réguliers opérés à hauteur de 130 € depuis le mois de mars 2022. Ainsi, l'appelante ne démontre pas être en capacité financière de payer les sommes réclamées en sus du loyer courant au regard de ses revenus et charges mensuels, en dépit de la mise en place d'un échéancier de 36 mois, ces revenus mensuels étant insuffisants. En effet, un échéancier de paiement, y compris sur une période de 36 mois, contraindrait Mme [Y] [Z] à un taux d'effort trop important au regard du montant du loyer et de ses ressources. Au surplus, si la cour a pu noté les efforts de paiement réalisés depuis mars 2022, aucune explication n'a été apportée par l'appelante sur l'absence de tout paiement au titre des mois d'octobre et novembre 2022.
Tenant ces éléments et en considération de l'importance de la dette, la demande de délai de grâce de Mme [Y] [Z] ne peut être retenue.
Fort de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions portées à la connaissance de la cour.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
Les dépens d'appel sont mis à la charge de Mme [Y] [Z] et seront recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande formulée par la Commune de [Localité 4] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé du 29 août 2022 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, en toutes ses dispositions,
Déboute Mme [Z] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles,
Condamne Mme [Y] [Z] aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
