RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02834 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IRJJ
NG/CG
PRESIDENT DU TJ D'AVIGNON
29 juillet 2022
RG :22/00340
[R]
[E]
C/
[C]
[L]
[L]
[L]
[Z]
[O]
S.A.R.L. LES 4 OLIVIERS
S.A.R.L. BET TIERCELIN
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 13 FEVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d'avignon en date du 29 Juillet 2022, N°22/00340
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [V] [A] [R]
né le 25 Juin 1976 à [Localité 12]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par Me Amandine COSTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Madame [B] [K] [E] épouse [R]
née le 15 Mai 1976 à [Localité 17]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Amandine COSTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉES :
Madame [I] [C] veuve [L]
née le 18 Décembre 1937 à [Localité 14]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [X] [L]
née le 17 Octobre 1962 à [Localité 16]
[Adresse 8]
[Localité 11]
Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [W] [F] [L]
née le 02 Novembre 1964 à [Localité 15]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Y] [L]
née le 14 Juillet 1969 à [Localité 20]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 13] ROYAUME-UNI
Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [N] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 18]
Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [S] [O]
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.R.L. LES 4 OLIVIERS à l'enseigne ADC IMMOBILIER
agissant par sa gérante
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. BET TIERCELIN
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 19]
[Adresse 19]
[Localité 10]
Représentée par Me Philippe L'HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L'HOSTIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 5 décembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 13 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 23 octobre 2020, reçu avec la participation à distance de Mme [Z], notaire [Localité 18] (Finistère) choisie par les acquéreurs, en l'office notarial de [Localité 10] par son titulaire, Mme [O], notaire des vendeurs à [Localité 10] (Vaucluse), Mme [B] [E] épouse [R] et M. [V] [R] -ci après les époux [R] ont acquis, par l'intermédiaire de l'agence immobilière 'Les 4 Oliviers' à l'enseigne Agence du château, titulaire d'un mandat de vente, un bien immobilier situé [Adresse 7], dont Mme [I] [C] et ses trois filles Mme [X] [L], Mme [W] [L] et Mme [Y] [L] (les consorts [L]) étaient propriétaires indivis.
Préalablement à la vente, les époux [R] ont sollicité l'intervention du bureau d'études Tiercelin, la SARL Bet Tiercelin, afin qu'il se prononce sur la présence de fissures sur l'immeuble et sur la solidité générale de l'immeuble.
Le 15 juillet 2022, les époux [R], se plaignant d'avoir constaté des fissures dans l'immeuble, ont assigné en référé-expertise, d'heure à heure, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, les consorts [L], la SARL Les 4 Oliviers, les deux notaires précités et le bureau d'études Tiercelin devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon afin, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de condamner in solidum les défendeurs à leur payer des dommages et intérêts à hauteur de 20 000 € et de désigner un expert à l'effet, notamment, d'établir l'existence de désordres affectant l'immeuble et ses extérieurs, de déterminer les travaux propres à les faire disparaître et d'obtenir paiement d'une indemnité de procédure de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé contradictoire du 29 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a rejeté la demande d'expertise judiciaire présentée par les époux [R] et leur demande de provision et les a condamnés in solidum à payer aux consorts [L], d'une part, à la SARL Les 4 Oliviers, d'autre part, et à la SARL Bet Tiercelin, enfin, la somme de 1 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par déclaration du 12 août 2022, les époux [R] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux [R], appelants, demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 145 et suivants, 835 alinéa 2 et 485 du code de procédure civile, de réformer l'ordonnance déférée et, réitérant leur demande d'expertise, d'ordonner une expertise telle que sollicitée devant le premier juge. Ils réclament également paiement d'une provision de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 4 000 euros en contrepartie des frais irrépétibles qu'ils ont engagés dans l'instance.
Au soutien de leur appel, les époux [R] considèrent être légitimes à agir, eu égard à la nature, l'importance et les conséquences possibles des désordres constatés, suffisamment caractérisés et évolutifs. Ils rappellent que, même s'ils avaient été informés au dernier moment de certaines anomalies, à aucun moment il n'avait été question de désordres remettant en cause la solidité de l'ouvrage. Ils contestent également avoir acquis le bien immobilier en connaissance de cause, étant des acheteurs profanes qui ont investi toutes leurs économies dans l'achat d'un bien à ce point vicié qu'un risque sérieux d'incendie ou d'écroulement ne peut être exclu. Ils soulignent que les circonstances particulières, notamment en raison de la crise sanitaire, dans lesquelles ils ont visité le bien, ne leur ont pas permis de mesurer l'importance des désordres, précisant qu'ils auraient renoncé à l'acquisition de cette villa dans le cas contraire. Ils ajoutent que l'une des entreprise qu'ils ont sollicitée préconise, après étude du bien, sa démolition et sa reconstruction pour un prix de 618 907 euros.
S'agissant de la demande de provision sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, ils relatent avoir été manifestement dupés par tous les intervenants à la vente qui ont camouflé la réalité des désordres dont ils justifient devoir payer le montant.
Les consorts [L] et la SARL Les 4 Oliviers, en leur qualité d'intimés, par conclusions du 14 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, poursuivent la confirmation de l'ordonnance sauf à y ajouter la condamnation des époux [R] à payer sur le fondement des articles 1240 du code civil et 559 du code de procédure civile, aux consorts [L] d'une part, et à la SARL Les 4 Oliviers d'autre part, une somme de 2 000 € à chacun, ainsi qu'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à chacun également.
Ils exposent que les époux [R] ont acquis en l'état une maison construite il y a plus de 60 ans et considèrent qu'ils ont pu apprécier l'état de la maison avant de l'acquérir, en sorte qu'ils ne peuvent donc se prévaloir d'une découverte tardive des désordres allégués, précisant en outre que l'acte de vente comporte une clause de non-garantie des vices cachés. Ils mettent en doute la pertinence du rapport Xpertlogis, sur lequel se fondent les appelants.
Ils soutiennent encore que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses dont le montant est exorbitant, puisqu'il s'agit en l'espèce d'apprécier les responsabilités des vendeurs ou encore celle de l'agence immobilière, rendant l'obligation au sens de l'article 835 du code de procédure civile sérieusement contestable.
Enfin, ils font valoir que l'appel est abusif, ce qui légitime leur demande de versement de dommages et intérêts en application des articles 559 du code de procédure civile et 1240 du code civil.
La SARL Bet Triercelin, demande à la cour par ses dernières conclusions du 5 décembre 2022 à la cour, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, la confirmation de l'ordonnance sauf à y ajouter la condamnation des époux [R] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dès lors que les appelants ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un quelconque motif légitime à sa mise en cause, ajoutant qu'ils ne justifient d'aucune créance, non sérieusement contestable au sens des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à son encontre. Elle leur reproche d'être défaillants dans l'administration de la preuve relative à une aggravation des désordres et une dangerosité de l'installation électrique.
Mme [O], notaire, intimée, par conclusions en date du 6 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
- confirmer l'ordonnance déféré du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 29 juillet 2022,
- débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins, et conclusions,
- condamner les époux [R] à payer à la concluante la somme de 3 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que, dès le compromis de vente du 23 juillet 2020, de nombreuses informations ont été données, notamment concernant les fissures sur les murs porteurs ainsi que le dysfonctionnement de la chaudière pour la réparation de laquelle elle a reçu, en sa qualité de notaire, la somme de 5 000 € en sa comptabilité. Elle expose que la copie de tous les diagnostics a été régulièrement annexée à l'acte et qu'il n'appartient pas au notaire de donner des explications techniques ou de visiter les lieux.
Elle souligne enfin qu'une procédure de référé ne saurait être l'occasion de statuer sur une responsabilité notariale, contrairement à celle des vendeurs ou de l'agence immobilière qui n'est pas de même nature.
Mme [Z], notaire, intimée, par conclusions en date du 14 octobre 2022, demande à la cour, de confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 29 juillet 2022 en toutes ses dispositions et de condamner les époux [R] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
À cet effet, elle fait valoir que pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties et qu'il appartient aux demandeurs de démontrer l'existence d'un litige plausible et sur l'issue duquel pourrait influer le résultat de l'expertise à ordonner. Elle indique que les époux [R] ne formulent aucun grief à son encontre, n'ayant pas négocié la vente, et qu'en conséquence, leur demande d'expertise judiciaire est dépourvue de tout utilité et d'intérêt légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.
Elle expose que les époux [R] étaient parfaitement informés de l'existence des désordres allégués ce qui résulte des mentions de l'acte, qui fait référence au rapport du bureau d'études Tiercelin. Concernant les fissures, un avis technique est intervenu avant la vente. S'agissant du dysfonctionnement de la chaudière, elle souligne qu'il a été mentionné à l'acte qu'une intervention était prévue le 4 novembre 2020. Elle rejette donc tout fondement sérieux à la demande d'expertise et s'oppose à la provision réclamée, ajoutant que le notaire n'est pas responsable des désordres affectant l'immeuble, étant observé qu'un manquement du notaire à son devoir de conseil serait, en toute hypothèse, sanctionné sur le seul terrain de la perte de chance, ce qui est constitutif d'un préjudice distinct du coût des travaux de réparation.
Par ordonnance du 25 octobre 2022, la clôture de la procédure a été fixée au 5 décembre 2022 et l'audience de plaidoirie au 12 décembre 2022 . Le délibéré a été prévu au 13 février 2023.
Motifs de la décision :
Pour contester le bien fondé de l'ordonnance rejetant leur demande d'expertise, les époux [R] font valoir que la réalité et les conséquences des désordres se sont révélées d'une importance tout autre que celle que laissaient envisager les désordres connus et visibles dès avant l'achat de l'immeuble en cause et décrits notamment par le rapport du bureau d'études Tiercelin, qui a fait état de fissures et par l'acte notarié d'achat qui relate le mauvais fonctionnement du système de chauffage et de l'installation électrique ou de l'alimentation en gaz.
Les appelants décrivent en effet des désordres tels qu'ils seraient à l'occasion de dangers à ce point inquiétants qu'ils avaient présenté et obtenu une fixation d'heure à heure de leur demande de référé- expertise, en raison du risque imminent d'incendie et de conditions matérielles rendant l'immeuble impropre à sa destination, comme en rend compte selon les époux [R] le procès-verbal d'huissier qu'ils ont fait dresser le 2 novembre 2020.
L'article 145 du code de procédure civile énonce que ' s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.
Un tel motif légitime existe dès lors que l'action éventuelle au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et qu'elle améliore la situation probatoire des parties, sans porter atteinte aux intérêts légitimes du défendeur.
Or, comme l'a justement retenu le premier juge, il résulte des pièces produites au dossier que les désordres allégués étaient connus des époux [R] qui, dès le mois de juillet, ont été destinataires, daté du 16 juillet 2020, soit plus de 3 mois avant la vente par acte authentique, du rapport de visite du bureau d'études qu'ils avaient mandaté, la société Tiercelin. Ce rapport énonce 'l'existence de faibles fissurations généralisées sur l'emprise de la construction', ajoutant au titre de l'analyse et des recommandations : 'construction solide des années 70 (...) avec dallage au sol dans le garage en bon état structurel (...) Possible aggravation avec le contexte risque argile de la zone', étant précisé in fine la remarque suivante: 'en cas de doute sur une réactivation plus grave des désordres (peu probable à ce jour), il devra être engagé une campagne de reconnaissance géotechnique.'
En effet, la société Tiercelin, mandatée par les époux [R], a établi, il le lui était demandé par les appelants, un constat visuel et avis technique sur la présence de fissures sur les murs de l'immeuble en cause payé le 17 juillet 2020. La société Tiercelin, au demeurant, s'est bornée à cette mission de constat en émettant la réserve précitée notée en italique.
Les époux [R] ne peuvent donc être suivis lorsqu'ils estiment avoir été dupés sur les risques, au demeurant faibles comme le note la société Tiercelin, liés à l'existence des fissures constatées plusieurs mois avant la vente, sur les murs de la villa.
Concernant les désordres relatifs au système de chauffage et à l'installation électrique, les appelants justifient leur demande d'expertise par le versement à la procédure non seulement d'un procès-verbal de constat d'huissier du 2 novembre 2020 , soit 12 jours après la vente, établissant la liste des désordres apparents tels que l'absence de taille des végétaux du jardin, une épaisse couche d'aiguilles de pin au fond de la piscine, manque du fil de terre sur les prises électriques, vide à l'emplacement du lave-vaisselle, manque de lave-vaisselle, l'huissier notant in fine que l'ensemble des prises électriques ne sont pas équipées de terre hormis celles situées dans la cuisine et le garage et que la maison est poussiéreuse, mais encore et surtout d'un rapport d'expertise amiable de l'installation électrique effectuée par la société Xpertlogis daté du 30 mars 2021 concluant après avoir relevé et décrit un certain nombre d'anomalies que l'installation électrique doit faire l'objet d'une mise en conformité selon les normes en vigueur, le rapport faisant état de risques de surchauffe et d'incendie d'un coffre en bois enfermant des câbles électriques sous tension.
Il y a lieu de constater toutefois que les consorts [L] et la Sarl Les 4 Oliviers produisent aux débats un mail des époux [R] à l'adresse de la Sarl Les 4 Oliviers ainsi rédigé : 'après réflexion et au vu de la mise en état de la maison aux nouvelles normes énergétiques, en tenant compte de la réfection de la piscine, nous nous positionnons sur l'achat de cette maison pour 350.000 €'. Suit une liste de réparations à effectuer pour un montant total de 62.000 € comprenant la mise aux normes du réseau électrique. Le devis du 3 mars 2021 produit par les époux [R] confirme la nécessité de reprendre en grande partie l'installation électrique, ce que déjà l'acte notarié laissait entendre du fait qu'à cet acte de vente est annexé l'ensemble des vérifications effectuées précisément en vue de la vente afin que les acheteurs soient informés aussi précisément que possible de l'état général de l'immeuble, objet de la cession. C'est pourquoi l'acte notarié comprend la copie de tous les diagnostics notamment ceux concernant la chaudière et la distribution de l'électricité.
Il résulte de ce qui précède que les époux [R], comme le soutiennent pertinemment les parties intimées, ont exactement été informés, préalablement à la vente, de diverses anomalies qui même prises dans leur ensemble n'autorisent pas à penser que les époux [R] ont été trompés sur l'importance et la nature des désordres affectant l'immeuble litigieux.
Partant, les appelants ne sont pas fondés, en l'absence de tout motif légitime, à voir désigner un expert, dès lors qu'une procédure au fond est en l'état des pièces et documents produits, à l'évidence vouée à l'échec, étant de surcroît observé que la mesure d'expertise sollicitée ne concerne en aucune manière pas plus Mme [Z], notaire dans le Finistère, qui n'est pas le notaire instrumentaire que le notaire instrumentaire, Mme [O].
Enfin, comme l'a également décidé à juste titre, il convient de rejeter la demande de provision sollicitée par les époux [R] à titre de dommages et intérêts provisionnels à hauteur de 20 000 €. Les appelants fournissent au soutien de cette demande, d'une part, le devis de l'entreprise Kalios pour le remplacement de la chaudière pour une somme de 24 897, 04 € TTC et, d'autre part, le devis de la société Detry Construction de 618.907,56 €, établi pour des travaux de démolition / construction de la villa en cause.
Or les époux [R], tout en invoquant les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux termes duquel dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils (le président du tribunal judiciaire ou le juge de protection) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire , réclament des dommages et intérêts sans préciser le montant de leur préjudice, l'existence d'une obligation à paiement étant en outre sérieusement contestable, et contestée par toutes les parties intimées.
Les demandes formées à l'encontre des époux [R] de dommages et intérêts pour procédure abusive par les consorts [L] et l'agence immobilière la SARL les 4 Oliviers sont rejetées. En effet, les désagréments qu'ont pu ressentir les époux [R] lors de la prise de possession de la villa peuvent expliquer leur insistance à agir en justice face aux anomalies rencontrées sans que leur action ou l'exercice du droit d'appel ne caractérise un abus de leur part.
Il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, hormis celles formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera statué sur les demandes formées au titre de l'article précité dans la mesure, précisée au dispositif, que l'équité commande.
Les dépens de la procédure seront supportés par les époux [R], qui succombent dans le soutien de leurs prétentions.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance du tribunal judiciaire d'Avignon en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise formée par les époux [R] et en ce qu'elle a rejeté leur demande de provision,
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [L] et la Sarl Les 4 Oliviers,
Condamne les époux [R] à payer respectivement à Mmes [L], d'une part, à la Sarl Les 4 Oliviers, d'autre part, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (soit 800 x 2),
Condamne les époux [R] à payer à Mme [N] [Z] la somme de 800 €, à Mme [S] [O] la somme de 1 000 €, et la Sarl Bet Tiercelin celle de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux [R] aux entiers dépens.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
