RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01677 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IA27
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
07 avril 2021 RG :11-20-1086
[O]
C/
[B]
Grosse délivrée
le
à Me Peladan
Me Dumas Lairolle
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 07 Avril 2021, N°11-20-1086
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [X] [O]
né le 21 Mai 1971 à [Localité 2]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Julie PELADAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
INTIMÉE :
Madame [G] [B] épouse [E]
née le 17 Janvier 1964 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date de 6 février 2020, Mme [G] [B] épouse [E] représentée par son mandataire, la SARL AD immobilier, a donné à bail à M. [X] [O] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3]), moyennant un loyer de 675 euros mensuels, outre 11 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères.
Le même jour, un état des lieux d'entrée a été établi entre les parties.
Par acte du 19 mai 2020, Mme [G] [B] épouse [E] a fait délivrer à M. [X] [O] un commandement de payer les loyers pour la somme principale de 2025 € arrêtée au 5 mai 2020, avec mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation des lieux et de fournir des justificatifs d'assurance contre les risques locatifs.
Se plaignant de l'état du logement, M. [X] [O] a fait assigner en référé Mme [G] [B] épouse [E] devant le tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 15 juin 2020 sur le fondement des articles 145 et suivants du code de procédure civile et de l'article 849 du même code, aux fins de voir notamment ordonner une expertise du logement, suspendre le paiement des loyers dus par lui ou consigner ces sommes, et condamner sa bailleresse au paiement de diverses sommes.
M. [O] a ensuite modifié et complété ses demandes initiales, notamment en invoquant le caractère frauduleux et déloyal de l'obtention de certaines des pièces versées aux débats par Mme [E].
Par ordonnance de référé du 7 décembre 2020, le juge des référés a renvoyé l'affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond.
Par jugement contradictoire du 7 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
- déclaré la demande initiale régulière et recevable,
- constaté que l'état du logement tel que pris à bail par le locataire puis modifié par lui dans le temps du bail ne constitue pas un motif sérieux d'abandon des lieux,
- constaté l'absence d'atteinte à la vie privée des occupants du logement,
- dit que le logement et le mobilier s'y trouvant sont abandonnés compter du 22 juin 2020,
En conséquence,
- prononcé la résiliation du contrat de bail établi le 06 février 2020 pour un logement sis [Adresse 3]) entre M. [X] [O] d'une part et Mme [G] [E] née [B] d'autre part, à compter du 22 juin 2020,
- condamné M. [X] [O] à verser à Mme [G] [E] :
* une somme de 1.845 € au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie,
* une somme de 780 € au titre des travaux d'étaiement,
- dit que les sommes précitées dues porteront intérêt légal à compter de la signification de la présente décision,
- condamné M. [X] [O] à verser à Mme [G] [E] une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] [O] à supporter les entiers dépens en ce compris les coûts du commandement, du procès-verbal de constat d'abandon et du procès-verbal de constat, outre les frais de signification de la décision à intervenir,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- dit que le présent jugement est exécutoire par provision.
Par déclaration du 28 avril 2021, M. [O] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juillet 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [O] demande à la cour de :
Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes le 7 avril 2021,
Vu l'appel formé par M. [X] [O] par déclaration au greffe en date du 28 avril 2021,
- déclarer l'appel formé par M. [X] [O] recevable et bien fondé,
En conséquence,
- réformer ledit jugement en ce qu'il a :
* constaté que l'état du logement tel que pris à bail par le locataire puis modifié par lui ne constituait pas un motif sérieux d'abandon des lieux,
* constaté l'absence d'atteinte à la vie privée des occupants du logement,
* dit que le logement et le mobilier s'y trouvant étaient abandonnés à compter du 22 juin 2020,
* prononcé la résiliation du contrat de bail établi le 6 février 2020 pour un logement sis [Adresse 3]) entre M. [X] [O] d'une part et Mme [G] [E] née [B] d'autre part, à compter du 22 juin 2020,
* condamné M. [X] [O] à verser à Mme [G] [E] :
- une somme de 1.845 € au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie,
- une somme de 780 € au titre des travaux d'étaiement,
* dit que les sommes précitées dues porteront intérêt légal à compter de la signification de la présente décision,
* condamné M. [X] [O] à verser à Mme [G] [E] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté M. [O] de ses demandes plus amples et contraires.
Statuant à nouveau,
In limine litis, sur les attestations versées aux débats par Mme [E],
Vu l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales,
Vu l'article 9 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
- constater que les pièces n° 13 à 17 versées aux débats par Mme [E] ont été obtenues par fraude et de manière déloyale,
En conséquence,
- écarter des débats les pièces n° 13 à 17 produites par Mme [E],
- condamner Mme [E] à verser à M. [O] la somme de 5.000 € du fait de l'atteinte à la vie privée et du préjudice moral qui en est résulté.
Au principal,
Sur l'insalubrité,
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 2 du décret du 30 janvier 1982,
- constater que le logement loué par M. [O] sis au n° [Adresse 3] ne répond pas aux normes de décence et de salubrité légales et réglementaires,
- constater que l'état du logement a contraint les époux [O] à le quitter, ce dernier étant inhabitable,
En conséquence,
- prononcer la résiliation du bail conclu le 6 février 2020 aux torts exclusifs de Mme [E] au 20 mars 2020, date du départ effectif de M. [O],
- condamner Mme [E] à payer à M. [O] la somme de 3.000 € au titre de son préjudice de jouissance.
Sur le dépôt de garantie,
Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- condamner Mme [E] à restituer à M. [O] le dépôt de garantie versé le 6 février 2020 d'un montant de 675 €.
Sur l'appréhension des effets personnels de M. [O] par Mme [E],
Vu l'article L 451-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
Vu l'article R 451-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
- constater que Mme [E] a appréhendé sans autorisation légale ou législative les effets personnels de M. [O],
En conséquence,
- la condamner à restituer, sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les meubles et documents administratifs de M. [O],
En tout état de cause,
- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 1.500 € du code de procédure civile outre au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel,
- débouter Mme [E] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [B] épouse [E] demande à la cour de :
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu le commandement de payer et de justifier de l'occupation du 19 mai 2020,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [G] [E] de sa demande de condamnation de M. [X] [O] à lui verser à une somme de 3551 € en restitution des fonds avancés pour des travaux non réalisés,
- condamner M. [X] [O] à payer à Mme [G] [E] une somme de 3551 € en restitution des fonds avancés pour des travaux non réalisés,
- débouter M. [X] [O] de l'ensemble de ses prétentions,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
y ajoutant,
- condamner M. [X] [O] à verser à Mme [G] [E] une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel,
- condamner M. [X] [O] aux entiers dépens d'appel.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 19 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur la demande tendant à voir écarter les pièces numéros 13 à 17 produites par Mme [E] et la demande de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée,
M. [O] soutient que les coordonnées des personnes qui ont eu des différents avec lui par le passé et qui ont établi ces attestations ont été obtenues par fraude dans les effets personnels des époux [O] qui étaient restés dans le logement.
Il ajoute que la liste dressée par huissier n'est absolument pas exhaustive de sorte qu'il est certain que l'intimée s'est emparée des documents encore présents dans le logement afin obtenir les attestations litigieuses.
Il reproche encore à Mme [E] sa reprise déloyale des lieux puisque le procès-verbal de constat d'abandon des lieux est intervenu après la délivrance de l'assignation dans laquelle les motifs pour lesquels il avait été contraint de quitter le logement étaient parfaitement détaillés, la propriétaire se contentant de solliciter la résiliation du bail par voie de conclusions alors qu'aucune requête n'avait été déposée à la suite du procès-verbal de constat d'abandon.
Or, l'analyse du procès-verbal de constat d'abandon des lieux révèle que l'huissier a indiqué en page deux les meubles restés dans les lieux et a indiqué que le logement était vide d'affaires personnelles, ce qui est corroboré avec la thèse de M. [O] qui soutient avoir quitté le logement en raison de l'insalubrité de ce dernier en faisant valoir son intention de le réintégrer après réalisation de travaux , le locataire ne pouvant se priver de ses effets personnels pendant ce laps de temps relativement important.
Les termes dubitatifs de M. [O], consistant à supposer que les quelques objets posés sur le bureau, à peine visibles sur la photographie du procès-verbal de constat d'huissier établi le même jour que le constat d'abandon « laisse à penser qu'il s'agit de documents appartenant à Monsieur [O]», ne peuvent remettre sérieusement en cause les constatations matérielles de l'huissier qui font foi jusqu'à inscription de faux.
M. [O] ne rapporte aucunement la preuve de la fraude qu'il invoque, se contentant de procéder par suppositions et affirmations.
Par ailleurs, les attestations ont été produites aux débats et soumises à discussion, M. [O] les contestant d'ailleurs largement.
Il n'y a en conséquence pas lieu d'écarter des débats les pièces 13 à 17 produites par l'intimée.Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Concernant la reprise des lieux, Mme [E] avait entamé la procédure par la délivrance d'un commandement de payer les loyers avec mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation des lieux le 19 mai 2020, soit avant la délivrance de l'assignation en référé de M. [O] le 15 juin 2020, seule réponse apportée à la mise en demeure.
M. [O] ne conteste d'ailleurs pas avoir abandonné les lieux le 22 juin 2020 soutenant précisément dans la présente instance que cet abandon était justifié par l'état d'insalubrité du logement.
L'huissier instrumentaire constate dans son procès-verbal de constat d'abandon des lieux le 22 juin 2020 que les meubles restant dans le logement sont : un couchage 140 × 190 inutilisé, un bureau bois, une chaise, des éléments de meubles démontés, un matelas et sommier 140 × 190 dans le cellier et un réfrigérateur avec des aliments pourris à l'intérieur, Mal Samsung.
Ces seuls éléments caractérisent un abandon des lieux.
Le délai d'un mois pour former une requête devant le juge est un délai incompressible mais elle peut être effectuée postérieurement.
Dès lors, la procédure a été respectée et le bailleur peut en toute hypothèse poursuivre la résiliation du bail par la procédure ordinaire.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur la résiliation du bail et le préjudice de jouissance,
Comme démontré ci-avant, il y a bien eu abandon du logement par M. [O].
L'appelant soutient néanmoins que l'état du logement, et notamment son état d'indécence, constituent un juste motif d'abandon et justifient une résiliation du bail aux torts de Mme [E].
Au contraire, Mme [E] réplique qu'en l'état de l'abandon des lieux par M. [O], la résiliation doit être prononcée à ses torts, aucun motif sérieux n'étant démontré et l'état du logement ne résultant que de son fait.
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.
Il ressort de l'état des lieux d'entrée du 6 février 2020 que le logement était à l' état d'usage avancé ou en mauvais état, notamment les radiateurs électriques étaient soit non raccordés, soit en mauvais état de fonctionnement et la chambre et la salle de bain n'étaient pas pourvues de porte.
Il était relevé dans la cuisine une humidité autour de la grille, une infiltration au-dessus de la fenêtre du séjour et des traces d'une infiltration entre les premières poutres du plafond.
Il est constant que le bailleur reste tenu à ses obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l'état, et ce pendant toute la durée du bail.
Cependant, il ressort des conclusions de M. [O], mais également des échanges de courriers entre les parties et l'agence immobilière, que ses demandes aux fins de réalisation de travaux ont été prises en compte, et que Mme [E] a d'ailleurs accepté de les prendre en charge, notamment le remplacement des radiateurs et la mise en place des portes manquantes.
Elle lui a versé rapidement une somme forfaitaire de 2 500 € puis la somme de 351 € au titre de la fourniture des peintures et enfin celle de 700 € pour les travaux de la salle de bain.
Il est établi par les factures produites aux débats, malgré la difficulté à les examiner eu égard à leur très mauvaise lisibilité, que M. [O] a réalisé des travaux dans le bien à compter de février 2020.
Certes, il ressort du rapport de la ville de [Localité 2] en date du 13 mars 2020 que le plafond en lattis plâtre situé au-dessus du faux plafond en placoplâtre de la cage d'escalier présente des dégradations importantes favorisées par la non étanchéité de la toiture et qu'il convient de rapidement le mettre en sécurité et de s'assurer qu'aucune chute d'élément ne puisse se produire.
Par ailleurs, des traces d'infiltrations ont été observées au plafond de la cuisine, la chambre, la montée d'escalier et les sanitaires.
Il est enfin noté un mauvais état de la toiture.
Il est constant qu'un arrêté de péril a été pris le 25 mars 2020 et l'huissier mandaté par M.[O] le 27 mars 2020 effectuera des constatations similaires.
Pour autant, si l'état de la maison tel qu'il est décrit en mars 2020 est incontestable, il convient de noter qu'il s'est écoulé plus d'un mois entre l'entrée dans les lieux de M. [O] et ces constatations.
Or, pendant cette période, le locataire a effectué des travaux avec les sommes reçues par la propriétaire et notamment pour la réfection de la salle de bain.
L'analyse des pièces produites aux débats ne permet cependant pas de déterminer avec précision les travaux que la propriétaire s'est engagée à financer, les travaux ayant reçu une autorisation de celle-ci à l'exception de la réalisation d'une salle de bain à l'étage et les travaux effectués par la locataire de sa propre initiative.
Les conditions et la qualité d'exécution sont elles aussi inconnues.
Il convient de noter que l'état des lieux faisait état de traces d'infiltration circonscrites et de deux infiltrations limitées, ne notant aucun problème relatif au faux plafond, la détérioration du logement étant dès lors intervenue pendant la période d'occupation de M. [O] alors qu'il réalisait des travaux.
Par ailleurs, maître [V] dans son procès-verbal réalisé le 22 juin 2020 n'a pas relevé d'humidité particulière.
Il n'est pas démontré que le mauvais état de la toiture à l'entrée dans les lieux soit à l'origine des infiltrations constatées et du risque d'effondrement, ceux-ci pouvant également résulter des travaux effectués postérieurement par M. [O].
Il ressort de l'attestation de M. [M], gérant de la société « DC Réalisation » ayant été chargée de l'étaiement du faux plafond en vue de la réalisation des travaux préconisés par la ville de [Localité 2] par la société MH Structures, que M. [O] a annulé le rendez-vous fixé conjointement le 19 mai 2020 et était par la suite injoignable ne répondant pas à ses appels, l'agence immobilière lui ayant également envoyé une mise en demeure le 28 mai 2020.
Pour ces motifs, M. [O] échoue à démontrer que l'état du logement tel que pris à bail puis modifié par lui pendant son occupation constitue un motif sérieux d'abandon des lieux.
L'abandon des lieux a été constaté par huissier le 22 juin 2020.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail établi le 6 février 2020 pour un logement sis [Adresse 3]) entre M. [X] [O] d'une part et Mme [G] [E] née [B] d'autre part, à compter du 22 juin 2020 et a débouté M. [O] de sa demande au titre du préjudice de jouissance.
Sur la demande de restitution des effets personnels,
Pour les motifs exposés ci-avant, il n'est pas démontré que des effets personnels aient été appréhendés.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur le sort des meubles,
Les biens laissés sur place inventoriés dans le procès-verbal de constat d'abandon des lieux n'ont pas de valeur marchande .
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déclarés abandonnés.
Sur la demande de Mme [E] de remboursement de la somme de 3 551 € et la somme de 780 € correspondant à l'étaiement du faux plafond dégradé,
Mme [E] ne peut solliciter le remboursement de la somme de 3 551 € correspondant aux sommes versées pour remettre en état le bien loué, ni même celle de 780 €, la cause de la dégradation du faux plafond demeurant inconnue.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'intimée de sa demande de remboursement de la somme de 3 551 € et l'infirmant, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais d'étaiement.
Sur la demande au titre des loyers impayés et du dépôt de garantie,
M. [O] était débiteur, au jour du commandement signifié le 19 mai 2020, d'une somme de 2.025 € en principal correspondant aux loyers des mois de mars, avril et mai 2020, outre frais d'huissier d'un montant de 199,04 euros.
Au titre du mois de juin 2020, M. [O] est redevable d'un loyer d'un montant de 495 €, prorata temporis à la date du constat de l'abandon des lieux, le 22 juin courant.
L'appelant ne conteste pas le défaut de paiement.
M. [O] reste donc redevable au titre de l'arriéré locatif d'une somme totale d'un montant de 2.520 euros, dont il conviendra de déduire le dépôt de garantie d'un montant de 675 euros, qui sera conservé par la bailleresse, soit un solde de 1.845 euros.
En conséquence,le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [O] à verser à Mme [E] une somme de 1.845 € au titre de l'arriéré locatif, ensuite de la déduction du montant du dépôt de garantie dans les conditions définies audit jugement.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [O],sera condamné aux dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [E] ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [X] [O] à verser à Mme [G] [E] une somme de 780 € au titre des travaux d'étaiement,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Déboute Mme [G] [E] de sa demande de la somme de 780 € au titre des travaux d'étaiement,
Y ajoutant,
Condamne M. [X] [O] aux dépens d'appel,
Condamne M. [X] [O] à payer à Mme [G] [E] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
