RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01866 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IOO7
CS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NÎMES
09 mai 2022
RG :22/00054
[C]
[A]
C/
[O]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 06 FEVRIER 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NÎMES en date du 09 Mai 2022, N°22/00054
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Février 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [D] [H] [R] [C]
né le 27 Janvier 1986 à [Localité 6] ([Localité 6])
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représenté par Me Xavier COTTIN, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Sébastien NEANT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [P] [A]
née le 27 Août 1982 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier COTTIN, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Sébastien NEANT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉ :
Monsieur [E] [K]
né le 08 Juillet 1948 à [Localité 4] ([Localité 4])
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL CABINET LBVS - AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 14 novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 06 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020 avec effet au 12 mars 2020, M. [K] [E] a donné à bail à M. [C] [D] et Mme [A] [P] une maison d'habitation située sur la commune de [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel avec provision pour charges de 980 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 960 €.
M. [E] [K] a fait délivrer le 12 août 2021 à M. [C] [D] et Mme [G] [A], un commandement visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail du 28 février 2020 et leur enjoignant de payer la somme, en principal, de 2 913,60 €.
Par exploit d'huissier du 15 décembre 2021, M. [E] [K] a assigné M. [C] [D] et Mme [G] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- assortir cette obligation d'une astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux ;
- supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux en raison de la mauvaise foi des locataires,
- les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de :
- la somme de 4 850,28 € arrêtée au 08 novembre 2021, au titre des arriérés locatifs,
- d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et charges actuels à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,
- autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 960 € ;
- condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1500,00 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 9 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
- déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par M. [K] [E] recevable et bien-fondée ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à M. [C] [D] et Mme [A] [P] à la date du 12 octobre 2021 ;
En conséquence,
- ordonné l'expulsion de M. [C] [D] et Mme [A] [P], et de tout occupant de leur chef, du logement sis sur la commune de [Adresse 7], si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
- débouté M. [K] [E] de sa demande d'astreinte,
- débouté M. [K] [E] de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,
- débouté M. [K] [E] de sa demande d'acquisition immédiate du dépôt de garantie,
- condamné solidairement M. [C] [D] et Mme [A] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné solidairement M. [C] [D] et Mme [A] [P] à payer à M. [K] [E] la somme provisionnelle de 4 830,04€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 15 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- débouté M. [C] [D] et Mme [A] [P] de leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement,
- condamné solidairement M. [C] [D] et Mme [A] [P] à payer à M. [K] [E] la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [C] [D] et Mme [A] [P] aux entiers dépens.
Par déclaration du 31 mai 2022, M. [D] [C] et Mme [P] [A] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par conclusions notifiées le 30 juin 2022, M. [D] [C] et Mme [P] [A], appelants, demandent à la cour au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution et suivants, de :
- recevoir M. [C] et Mme [A] en leur appel et les y déclarer bien fondé,
- infirmer l'ordonnance du 9 mai 2022 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal :
- suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,
- accorder un délai de 36 mois ou le délai le plus large possible aux locataires pour s'acquitter de la dette locative,
- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et contraires,
A titre subsidiaire :
- accorder à M. [C] et Mme [A] les plus larges possibles pour assurer leur relogement.
Y ajoutant,
- statuer sur ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leur appel, M. [D] [C] et Mme [P] [A] soutiennent, à titre principal, être de bonne foi et ne plus avoir été en mesure d'acquitter leurs loyers en raison de la perte d'emploi de M. [C] le 17 novembre 2020 et de l'impossibilité de Mme [A] de travailler en raison de son hospitalisation en urgence en octobre 2020. Ils ajoutent qu'un plan d'apurement de 36 mois avait été proposé par la CAF, signé par les appelants, mais sans acceptation du bailleur.
Ils indiquent justifier de leur capacité financière à s'acquitter, en sus du loyer en cours, de leurs dettes locatives si des délais leur étaient accordés, puisque Mme [A] a retrouvé un emploi le 3 mai 2022.
Subsidiairement, ils sollicitent l'octroi de délais pour pouvoir se reloger dans des conditions normales. Au soutien de cette prétention, ils font valoir que l'expulsion sans concession de délai de leur famille composée de quatre enfants en bas-âge serait un péril imminent pour celle-ci ainsi que pour la scolarité des enfants. Ils précisent également avoir procédé à toutes les démarches pour parvenir à un relogement dans les meilleures conditions possibles.
M. [E] [K], en sa qualité d'intimé, par conclusions en date du 8 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, des dispositions de l'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, des articles L.111-8, L.131-1 et suivants, L.412-1 et L.421-1 du code des procédures civiles d'exécution, des dispositions de l'article 834, 835 et 750-1 3° du code de procédure civile, de :
- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum M. [C] et Mme [A] au paiement d'une somme de 1.500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
M. [E] [K] fait valoir que la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique puisqu'elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
Il rappelle à ce titre que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifeste-ment illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants.
Sur la demande de délais, il indique que le locataire, qui souhaite obtenir des délais pour se reloger, doit non seulement justifier avoir effectué les démarches nécessaires pour trouver un logement mais surtout qu'il respecte ses obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne le paiement des arriérés de loyers et de l'indemnité d'occupation. Il explique qu'en l'espèce, les locataires n'ont pas respecté leurs obligations, qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois d'avril 2022 alors même qu'ils perçoivent tous les deux des revenus, et qu'ils ne parviennent pas à régler le loyer courant.
Il entend souligner que les recherches des appelants pour parvenir à un relogement ne sont nullement convaincantes et encore moins sérieuses.
La clôture de la procédure est intervenue le 14 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 21 novembre 2022, puis renvoyée à l'audience du 2 janvier 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, au 6 février 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
Selon les dispositions des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Après avoir constaté la recevabilité des demandes présentées par M. [K] qui n'est pas contestée en appel, l'ordonnance critiquée mentionne que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est, ensuite, précisé que, par exploit du 12 août 2021, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 2913,60 € correspondant aux arriérés de loyers arrêtés au 31 juillet 2021.
Considérant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées avant le délai prescrit, le juge de première instance a indiqué que la clause résolutoire était acquise, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires et condamnés ceux-ci au paiement de la somme de 4.830,04 €, à titre de provision, à valoir sur l'arriéré de loyer du au 15 février 2022, outre une indemnité d'occupation. Il n'a pas été accordé de délais de paiement pour cette somme ni suspension de la clause résolutoire.
En appel, et à titre principal, M. [D] [C] et Mme [P] [A] ne contestent pas devoir les sommes réclamées, qu'ils expliquent par une perte d'emploi pour Monsieur et des problèmes de santé pour Madame qui ont nécessité son hospitalisation, ni l'absence de règlement dans le délai de deux mois suivant la remise du commandement de payer. Ils soutiennent néanmoins que leur situation financière s'est améliorée par l'obtention d'un emploi pour Madame et considèrent que les derniers paiements réalisés justifient la non résiliation du bail outre que leur expulsion ne soit pas ordonnée.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus' si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
A l'appui de leur demande, M. [D] [C] et Mme [P] [A] versent au dossier pour justifier d'une situation financière plus favorable :
- contrat à durée indéterminée du 3 mai 2022 sous validation d'une période d'essai pour Madame ;
- bulletins de paie de Madame des mois d'avril et mai 2022 (1415,78 €);
- documents fiscaux et comptables relatifs à l'Eurl ALP ayant pour gérant Monsieur [C] présentant un résultat net pour l'exercice 2021 de 45.384 €.
Ils se prévalent également de leur situation familiale et dénoncent des conséquences manifestement excessives occasionnées par la résiliation alors qu'ils élèvent quatre jeunes enfants.
Les pièces produites par le bailleur mettent en évidence qu'au mois de janvier 2022, les preneurs ont repris le règlement du loyer courant mais de manière irrégulière et sans toutefois commencer à apurer la dette locative initiale d'un montant de 4.830,04 €, qui n'a eu au contraire de cesse de s'aggraver depuis l'ordonnance déférée. En effet, selon un dernier décompte actualisé au 2 juin 2022, la dette locative est d'un montant de 8.319,64 € et les trois derniers loyers (avril, mai et juin 2022) demeurent impayés.
Cette situation est d'autant moins compréhensible que les locataires justifient chacun de l'obtention d'un nouvel emploi leur procurant des revenus qui devraient leur permettre de régler à tout le moins le loyer courant.
Enfin, il apparaît que les locataires ne perçoivent plus l'aide au logement depuis le mois de mars 2022.
Ainsi, les derniers éléments remis à la cour ne révèlent aucunement la capacité financière de M. [D] [C] et Mme [P] [A] de régler l'arriéré locatif, au demeurant important, tout en s'acquittant du loyer courant d'un montant de 997,40 €, ce qu'ils ne font plus d'ailleurs depuis le mois d'avril 2022 avec un règlement partiel du loyer du mois de mars 2022.
Fort de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties, dit n'y avoir lieu à ordonner la suspension de la clause résolutoire, constaté que M. [D] [C] et Mme [P] [A] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 12 octobre 2021, les a condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges et ordonné leur expulsion.
La condamnation solidaire de M. [D] [C] et Mme [P] [A] au paiement, à titre de provision, de la somme de 4.830,04 € représentant les loyers, charges, et indemnité d'occupation courus jusqu'au mois de février 2021, sera également confirmée.
A titre subsidiaire, les appelants réclament le bénéfice de délais pour quitter les lieux et reloger leurs quatre enfants dans des conditions normales sans mettre
en péril leur scolarité. Ils produisent en pièce 6 divers documents attestant des démarches entreprises pour retrouver un logement.
En application de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 ».
En application de l'article L 412-3, le juge, qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
En l'état, si les preneurs produisent un refus de location et deux demandes de visite de logements à louer, il n'est pas justifié que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, la seule composition de la famille étant insuffisante à caractériser un tel obstacle.
Cette demande sera en conséquence rejetée en appel.
Les autres chefs de l'ordonnance n'étant pas expressément critiqués, la décision contestée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, il convient d'accorder à l'intimé, contraint d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance rendue le 9 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, statuant en référé, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [D] [C] et Mme [P] [A] de leurs demandes,
Condamne solidairement M. [D] [C] et Mme [P] [A] à payer à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. [D] [C] et Mme [P] [A] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
