RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04549 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IJF4
CG
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS
15 octobre 2021 RG :21/00908
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[Y]
Grosse délivrée
le
à Me Sebellini
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 26 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 15 Octobre 2021, N°21/00908
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
M. André LIEGEON, Conseiller
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES La Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SASU au capital de 20.000.000 €, immatriculée au RCS Paris, sous le n° 824 541 148, agissant poursuites et diligences de représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON
Représentée par Me Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [N] [Y]
assigné à étude d'huissier le 21 février 2022
né le 11 Septembre 1992 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 26 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
Par acte sous-seing-privé en date du 1er septembre 2020, M. [H] a donné à bail à M. [N] [Y] un logement sis à [Localité 3], avec un cautionnement de type 'visale' conclu avec la société Action Logement Services.
Par acte d'huissier en date du 7 juin 2021, la Sas Action Logement Services, agissant sur le fondement subrogatoire, a fait assigner M. [Y] en résiliation et paiement devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Carpentras.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Carpentras, a :
- constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut du prononcé de la résiliation, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation
- condamné M. [Y] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 1.777,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration effectuée le 22 décembre 2021, la Sasu Action Logement Services a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 18 mars 2022, la société Action Logement Services demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'irrecevabilité de ses demandes de résiliation d'indemnité d'occupation et d'expulsion et n'a pas réactualisé sa créance
- de constater ou prononcer la résiliation du bail
- d'ordonner l'expulsion de M. [Y]
- de fixer une indemnité d'occupation, exigible à compter de la résiliation jusqu'à parfaite libération des lieux
- de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 10.831,99 €, correspondant à sa créance actualisée
- de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
M. [Y], bien que régulièrement destinataire de la déclaration d'appel, par remise à l'étude d'huissier le 21 février 2022, ainsi que des conclusions et pièces le 12 avril 2022, également par remise à l'etude, n'a pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été fixée au 27 octobre 2022.
Motifs de la décision
Sur la recevabilité des demandes de résiliation d'indemnité d'occupation et d'expulsion
Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de la caution en résiliation, fixation d'une indemnité d'occupation et expulsion, au motif que de telles demandes ne sont ouvertes qu'au propriétaire du bien donné à bail .
Selon l'article 2306 du Code civil , la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Compte tenu de la généralité des termes ainsi employés, les dispositions d'un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d'agir en résiliation du bail et demandes subséquentes ne sont pas contraires à celles de l'article 2306 du Code civil.
En application de ce texte, la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail.
Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.
En l'espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu le 31 août 2020 entre M. [H] ,bailleur, d'une part et la société Action Logement, caution, stipule expressément dans l'avant dernier paragraphe de la page 7que 'conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation'.
Par ailleurs, la convention d'Etat Uesl concernant le dispositif Visale dans lequel s'inscrit l'acte de cautionnement de la Sas Action Logement Service, prévoit également le droit de la caution subrogée d'agir en résiliation de bail.
Ainsi,au vu de ce qui précède, la société Action Logement Services sera déclarée recevable en sa demande de résiliation et le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré son action en résiliation irrecevable.
Sur la résiliation
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les parties ont inséré au bail une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement resté infructueux.
Le 18 décembre 2020, la société Action Logement Services a fait signifier à M. [Y] un commandement de payer la somme de 1.777,50€, correspondant au solde des loyers des mois d'octobre à décembre 2020.
Or, il ressort du décompte produit que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
M. [Y] ne s'étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, la société Action logement services est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 février 2021.
Sur l'expulsion
Du fait de la résiliation du bail, M. [Y] est devenu occupant sans droit ni titre, de sorte que son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
A compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
Sur l'arriéré
La société Action Logement Services produit :
- des quittances subrogatives émanant du bailleur, la dernière quittance validée électroniquement par le bailleur désintéressé, conformément au dispositif Visale, faisant état de la réception par le bailleur de la somme cumulée de 10.831,99 euros au titre des loyers et charges dûs par le locataire M. [Y] au 15 mars 2022
- un décompte de la créance de la caution correspondant aux sommes payées par la caution au bailleur, pour le compte du locataire défaillant, actualisé au 15 mars 2022.
Ces documents sont de nature à justifier la créance de la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur contre le locataire défaillant pour la somme de 10.831,99 euros, selon décompte arrêté au 17 mars 2022
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qui concerne le quantum de la condamnation de M. [Y] au titre de l'arriéré.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [Y] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance (1ère instance et appel) incluant le coût du commandement de payer du 18 décembre 2020.
En revanche, l'équité commande en l'espèce de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 1er septembre 2020 par M. [N] [Y], à la date du 18 février 2021
Ordonne l'expulsion de M. [N] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique
Fixe au montant du loyer mensuel majoré des charges l'indemnité d'occupation mensuelle dûe par M. [N] [Y] à compter de la résiliation du bail jusqu'à la parfaite libération des lieux
Condamne M. [N] [Y] à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, la somme de 10.831,99 €, selon décompte arrêté au 17 mars 2022
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne M. [N] [Y] aux dépens de l'instance (1ère instance et appel), incluant le coût du commandement de payer du 18 décembre 2020
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
