RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02279 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IPW2
CS
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
29 juin 2022
RG :22/00096
SCI MTK
C/
Société FINAMUR
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 23 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 29 Juin 2022, N°22/00096
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SCI MTK
immatriculée au RCS d'Avignon sous le n° 515 385 508
représentée par son gérant en exercice
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-François CECCALDI de la SELASU CECCALDI & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
SA FINAMUR
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le N° 340 446 707
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Jean-jacques BERTIN, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 28 novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 23 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Par acte authentique du 3 décembre 2009, la société Finamur a consenti à la SCI MTK, un crédit-bail immobilier pour une durée de 15 années, assurant le financement à hauteur de 760.000 euros HT de l'acquisition d'un terrain à bâtir et des travaux d'édification de locaux d'activités mixtes situés [Adresse 1].
Par un avenant du 23 septembre 2010, les parties ont convenu de modifier l'acte initial du 3 décembre 2009 en prévoyant un financement complémentaire à hauteur de 80.000 euros pour la réalisation de travaux supplémentaires.
Le 2 mars 2021, la société Finamur a fait délivrer à la SCI MTK un commandement lui enjoignant de payer la somme globale de 216 096,61 €.
Par exploit d'huissier du 18 mars 2022, la SA Finamur a assigné la SCI MTK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Carpentras afin de solliciter la constatation de la résiliation du bail au regard de la clause stipulée à ce titre dans la convention liant les parties, l'expulsion du preneur, la fixation d'une indemnité d'occupation et le versement d'une provision de 244.446,33 euros TTC, avec intérêts à compter de l'acte introductif d'instance, à valoir sur les loyers et charges impayés au 2 avril 2021 inclus, outre une indemnité pour frais irrépétibles.
Par ordonnance de référé contradictoire du 29 juin 2022, le juge des référés a :
- déclaré acquise la clause résolutoire et constaté la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier en date du 3 décembre 2009 et de son avenant du 23 septembre 2010 avec effet au 2 avril 2021 ;
- ordonné l'expulsion des locaux donnés à bail de la SCI MTK, ainsi que celle de tous biens et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique avec séquestration des meubles aux frais de la SCI MTK ;
- autorisé la société Finamur à procéder à la publication de la décision constatant la résiliation du contrat ;
- condamné la SCI MTK à lui payer une provision d'un montant de
244 446,33 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022, au titre des loyers, frais et intérêts dus au 2 avril 2021 ;
- condamné la SCI MTK à verser une indemnité d'utilisation journalière de 1% de la somme de 97.870,44 euros à compter du 3 avril 2021 jusqu'au jour de la parfaite libération des lieux et de la restitution des clés ou jusqu'au jour de l'expulsion ;
- condamné la SCI MTK aux dépens, incluant le coût du commandement de payer délivré le 2 mars 2021 et à payer à la société Finamur une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les autres demandes.
Par déclaration du 1er juillet 2022, la SCI MTK a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 août 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI MTK, appelante, demande à la cour, de :
- réformer la décision entreprise,
- juger qu'existe une contestation sérieuse quant à l'effet novatoire de l'acte du 23 septembre 2010 ;
- juger qu'il n'y a lieu à référé ;
- condamner reconventionnellement la partie requérante au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, la SCI MTK soutient tout d'abord que si la novation ne se présume pas, elle est, en vertu de l'article 1329 du code civil, un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle précise que la nouvelle obligation doit comporter un élément nouveau par rapport à l'ancienne.
Elle considère que l'acte du 23 septembre 2010 opère donc novation par rapport à l'acte du 3 décembre 2009 en ce qu'il modifie le montant de la créance, ses garanties ainsi que son objet au visa de l'article L.313-7 du code monétaire et financier puisque cet avenant n'intègre aucune acquisition de bien immobilier et ne prévoit pas que le locataire devienne propriétaire au terme de la location.
Or, aucune clause résolutoire n'est prévue dans l'acte du 23 septembre 2010 qui se trouve en infraction avec les dispositions de l'article 1-2 al. 2 de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 qui dispose que les contrats de crédit-bail immobilier « prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra le cas échéant intervenir à la demande du preneur'.
Elle en conclut que la société Finamur ne peut pas se fonder sur le commandement de payer pour faire constater la résiliation du contrat de crédit-bail avec les conséquences qui y sont attachées.
En tout état de cause, elle soutient que l'appréciation de l'effet novatoire de l'acte du 23 septembre 2010 prive le juge des référés de sa compétence et il ne peut y avoir lieu à référé.
La Société Finamur, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 2 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de la loi du 2 juillet 1966, de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 1103 et suivants et 1231 et suivants du code civil, de :
- confirmer l'ordonnance de référé du 29 juin 2022 dans toutes ses dispositions,
En conséquence :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail en date du 3 décembre 2009 et de son avenant du 23 septembre 2010 avec effet au 2 avril 2021,
- condamner, en conséquence, la SCI MTK à payer à la société Finamur une provision d'un montant de 244 446,33 € TTC avec intérêts à compter de la présente assignation au titre des loyers, frais et intérêts dus jusqu'au jour de la résiliation du contrat de crédit-bail,
- condamner la SCI MTK à verser une indemnité d'utilisation journalière de 1% de la somme de 97 870,44 € à compter du 2/04/2021 jusqu'au jour de la parfaite libération des lieux et de la restitution des clés ou jusqu'au jour de l'expulsion,
- ordonner l'expulsion de la SCI MTK ainsi que celle de tous biens et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique avec séquestration des meubles aux frais de la SCI MTK,
- autoriser la société Finamur à procéder à la publication de la décision constatant la résiliation du contrat,
- condamner la SCI MTK à payer à la société Finamur une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
La Société Finamur fait valoir que l'avenant du 23 septembre 2010 n'opère aucunement novation et que seules les dispositions, qu'il contient, se substituent aux dispositions figurant dans le contrat de crédit-bail immobilier. La simple lecture de l'avenant permet de vérifier qu'il n'opère aucune novation contrairement à ce qu'oppose l'appelant.
Elle entend rappeler que l'objet de cet avenant, qui a été conclu à la demande de la SCI MTK, était de lui permettre de bénéficier d'un prêt complémentaire par rapport au financement d'origine prévu dans le contrat de CBI, afin de faire réaliser des travaux à hauteur de 80.000 euros. Ce financement a été accordé pour une durée identique au contrat d'origine.
Elle affirme qu'il n'existe aucune ambiguïté sur le point de savoir si les parties ont entendu substituer purement et simplement les dispositions de cet avenant au contrat de CBI ou seulement d'en modifier certaines clauses pour tenir compte de la demande de financement supplémentaire de la SCI MTK invitant ainsi la cour à se reporter à la page 6 de l'avenant qui en rappelle l'objet limité et complémentaire à l'acte du 3 décembre 2009. Selon elle, l'avenant du 23 septembre 2010 opère une modification limitée aux modalités financières pour tenir compte du financement supplémentaire, et n'impacte nullement la durée du contrat et sa prise d'effet contrairement à ce qui est prétendu par la société MTK.
Elle affirme enfin que la clause résolutoire sur la base de laquelle le commandement a été délivré à la SCI MTK figure dans les conditions générales à l'article B 12.1 et qu'il ne peut donc pas être soutenu sérieusement que cette disposition a été abandonnée du fait de la signature de l'avenant.
Pour finir, elle relève que l'appelante ne retient aucune conséquence au fait que l'avenant serait contraire à l'article 1-2 al. 2 de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 rendant ainsi l'examen de cette question sans intérêt.
Il n'existe donc selon elle aucune discussion sérieuse et le moyen tiré de la novation est dénué de toute pertinence.
La clôture de la procédure est intervenue le 28 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 décembre 2022, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, au 23 janvier 2023.
SUR CE,
- Sur la novation :
En première instance, le juge des référés a considéré que les conditions posées par l'article 1273 du code civil n'étaient pas réunies retenant en effet que la volonté d'opérer novation devait clairement résulter de l'acte ce qui n'est pas le cas de l'avenant daté du 23 septembre 2010.
En appel, la SCI MTK explique que l'acte du 23 septembre 2010 opère novation par rapport au contrat du 3 décembre 2009 et qu'à défaut de contenir une clause de résiliation de plein droit, l'intimée ne pouvait se fonder sur un commandement de payer pour faire constater la résiliation du contrat de crédit-bail avec les conséquences qui y sont attachées. Ceci étant, l'appelante soutient que l'appréciation de l'effet novatoire de l'acte en cause prive le juge des référés de sa compétence et il ne peut y avoir lieu à référé.
Cette analyse est contestée par la société Finamur qui conclut à l'absence de contestation sérieuse soutenant au contraire que la simple lecture de l'avenant permet de vérifier qu'il n'opère aucune novation.
L'absence de contestation sérieuse résulte de la clarté des conventions soumises. Il est bien évident que le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse. À l'inverse, si les clauses du contrat, objet du litige, nécessitent une interprétation, il y a alors, devant le juge des référés, juge de l'évidence, contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision ou l'exécution de l'obligation réclamée.
Il est constant que la question, consistant à déterminer si l'acte du 23 septembre 2010 emporte novation du contrat du 3 décembre 2009, excède ou non la compétence du juge des référés et relève du juge du fond se pose alors que la novation ne se présume pas et que la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte comme le stipule l'article 1330 du code civil.
En effet, une telle recherche, qui conduirait à interpréter l'intention des parties, la portée d'actes positifs ou le caractère certain de la novation, excède les pouvoirs du juge des référés.
Ceci étant, le moyen tiré de la novation tel qu'il est exposé par la SCI MTK n'est pas sérieux dès lors que l'acte daté du 23 septembre 2010 intitulé « avenant à crédit-bail immobilier » précise en page 6 les mentions suivantes :
« le financement complémentaire visé ci-dessus sera réalisé par le bailleur par voie de crédit-bail immobilier complémentaire et rattaché au crédit-bail immobilier d'origine du 3 décembre 2009. Il est convenu entre les parties que cette opération complémentaire constituera dans tous ses aspects, notamment juridiques et financiers, un tout indivisible avec le financement initial ».
La simple lecture de cette mention permet d'en conclure que la clause de résiliation de plein droit a conservé toute sa portée.
Ainsi, et sans que cela n'excède les pouvoirs du juge des référés, il est possible d'écarter le moyen tiré de la novation, telle que revendiquée par l'appelante, par la simple application des dispositions contractuelles aux termes de laquelle les parties ont clairement indiqué leur souhait de se référer aux clauses initiales.
- Sur les demandes relatives au contrat :
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal d'instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au cas d'espèce, les parties ont conclu un premier contrat suivant acte authentique du 3 décembre 2009 aux termes duquel la société Finamur a consenti à la SCI MTK, un crédit-bail immobilier pour une durée de 15 années, assurant le financement à hauteur de 760.000 euros HT de l'acquisition d'un terrain à bâtir et des travaux d'édification de locaux d'activités mixtes situés [Adresse 1].
Par un avenant du 23 septembre 2010, les parties ont convenu de modifier l'acte initial du 3 décembre 2009 en prévoyant un financement complémentaire à hauteur de 80.000 euros pour la réalisation de travaux supplémentaires.
Il est acquis que la SCI MTK a une obligation de paiement. Il n'est pas d'ailleurs discuté qu'elle n'a pas respecté cette obligation et qu'elle est redevable de la somme de 244.446,33 euros TTC au 2 avril 2021, comme cela résulte du décompte reproduit dans le commandement de payer délivré le 2 mars 2021 et des décomptes arrêtés au 15 février 2022 (pièces 5 et 6).
Par ailleurs, le contrat daté du 3 décembre 2009 définit en son article B.12.1 les modalités de résiliation à la demande du bailleur rédigées comme suit :
« Le présent crédit-bail sera résilié de plein droit et sans formalité, si bon semble au bailleur, un mois après mise en demeure de payer ou d'exécuter, notifiée au preneur est restée sans effet, et visant la présente clause, dans les cas suivants :
-Défaut de paiement d'un seul terme de loyers, complément de loyer ou de toutes autres sommes dues à leurs échéances'
Dans tous les cas, l'expulsion du preneur, de ces cessionnaires et de tous occupants de leur chef, pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance, exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel' ».
Il n'est pas discuté que la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier en date du 2 mars 2021 vaut mise en demeure de payer et que celle-ci est restée infructueuse, ce qui justifie la résiliation des contrats avec effet au 2 avril 2021, la mesure d'expulsion ainsi que la condamnation de l'intimée au paiement d'une provision d'un montant de 244 446,33 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022, au titre des loyers, frais et intérêts dus au 2 avril 2021.
S'agissant de l'indemnité d'utilisation journalière, la société intimée réclame la fixation d'une indemnité d'occupation de 1% de la somme de 97.870,44 euros à compter du 3 avril 2021 jusqu'au jour de la parfaite libération des lieux et de la restitution des clés ou jusqu'au jour de l'expulsion.
Le juge des référés a fait droit à cette demande qui n'est pas contestée, ni en son principe, ni en son montant par la SCI MTK. La décision sera donc également confirmée sur ce point.
Enfin, est sollicitée l'autorisation par la société intimée de procéder à la publication de la décision constatant la résiliation du contrat ce qui n'est pas spécifiquement critiqué par l'appelant.
Il s'ensuit que l'ordonnance critiquée en appel sera confirmée en toutes ses dispositions.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La condamnation de la SCI MTK aux dépens de première instance et celle relative au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront également confirmées.
La SCI MTK, succombant dans l'intégralité de ses demandes, sera condamnée aux dépens d'appel.
L'équité commande de la condamner à payer à la société Finamur, contrainte d'exposer de nouveaux frais irrépétibles en appel, la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance rendue le 29 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Carpentras en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI MTK de la demande au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SCI MTK à payer à M la société Finamur la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI MTK aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
