RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00807 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6WD
AD
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
19 janvier 2021
RG:20-000127
[T]
C/
S.A. PROMOLOGIS, SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER M ODERE
Grosse délivrée
le
à Me [W]
Me Greffier
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 19 Janvier 2021, N°20-000127
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Madame Laure MALLET, Conseillère,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [H] [T]
née le [Date naissance 1] 1971 à
[Adresse 5],
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substituée par Me PORTE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 22/2948 du 11/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.A. PROMOLOGIS, SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE inscrite au R.C.S de TOULOUSE sous le numéro 690 802 053, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Caroline GREFFIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Nathalie SILLERES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 19 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSÉ :
Vu le jugement, rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 19 janvier 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' constate l'absence de jouissance paisible des lieux occupés par Madame [T],
' prononce, en conséquence, la résiliation du bail conclu le 8 octobre 2015 entre la société Domicil et Madame [T] portant sur un logement à [Localité 3],
' ordonne, en conséquence, à Madame [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement hors période de trêve hivernale et dit qu'à défaut, le bailleur, désormais société Promologis, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique,
' condamne Madame [T] à verser à la société Promologis la somme de 2585,34€, décompte arrêté au 31 janvier 2020, incluant le loyer du mois de décembre 2019 et une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges à compter de la date du jugement et jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la restitution des clés,
' condamne Madame [T] à payer à la société Promologis la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu l'appel interjeté par Madame [T] le 25 février 2021
Vu les conclusions de l'appelante en date du 4 octobre 2022, demandant de :
' réformer la décision qui a prononcé la résiliation du bail pour absence de jouissance paisible et qui l'a condamnée au paiement de la somme de 2585,34 € ainsi qu'au paiement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
' constater que la demande de résiliation de la société Promologis se heurte à l'autorité de chose jugée,
' subsidiairement, rejeter la demande de résiliation comme infondée,
' en tout état de cause, rejeter toutes les demandes de la société Promologis,
' à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour régler son arriéré,
' suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le temps de l'application des délais de paiement,
' condamner la société Promologis à lui verser la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions de la société Promologis en date du 10 octobre 2022, demandant de :
' rejeter les demandes de l'appelante,
' à titre principal, confirmer le jugement, et y ajoutant, dire que l'autorité de chose jugée ne se heurte pas à la demande de la société Promologis en résiliation et condamner Madame [T] à lui verser la somme de 9491,73 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à payer suivant décompte du 26 juillet 2021, à parfaire au jour où la cour statue,
' rejeter la demande de délais,
' à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement,
' constater la résiliation du bail à compter du 11 août 2018, dire que Madame [T] est, depuis cette date, occupante sans droit, ni titre et ordonner son expulsion,
' la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à son départ effectif des lieux avec indexation sur le même indice que celui servant de base à la révision du loyer,
' condamner Madame [T] à lui payer la somme de 9491,73 € selon décompte du 26 juillet 2021, à parfaire au jour où la cour statue,
' rejeter les demandes de délais de paiement,
' condamner Madame [T] à lui payer la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu la clôture du 20 octobre 2022.
MOTIFS
Par acte du 8 octobre 2015, la société Domicil, désormais Promologis, a donné à bail à Madame [T] un appartement à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 491,15 €, outre la somme de 98,83 € à titre de provision sur charges.
Par acte du 5 février 2020, la société Promologis a fait assigner Madame [T] en résiliation de ce bail et en expulsion, invoquant une dette locative née dès le mois d'avril 2016 et également le comportement inapproprié de la locataire, notamment à son égard .
Dans le jugement déféré, le tribunal a rappelé les obligations de jouissance paisible du locataire telles que prévues à l'article 1728 du Code civil et à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, a considéré que Madame [T] manifestait un comportement menaçant à l'égard des employés de la société bailleresse ainsi qu'envers ses prestataires de services et a fondé sur ce comportement le prononcé de la résiliation du bail avec les conséquences en découlant, retenant par ailleurs que la locataire avait une dette à laquelle il convenait de la condamner pour 2585,34€, compte arrêté à la date du 31 janvier 2020.
Au soutien de son appel, Madame [T] expose essentiellement que le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer le 11 juin 2018, qui a déjà donné lieu à une procédure et un jugement du tribunal d'instance de Nîmes le 14 mai 2019, puis, à un arrêt confirmatif de la cour d'appel ; que le défaut de jouissance paisible qui lui est reproché consiste, selon l'intimé, dans son comportement avec le bailleur, avec ses représentants, avec les techniciens envoyés sur place, dans son opposition aux choix de gestion du bailleur et dans un comportement visant à perturber l'activité du gestionnaire avec des demandes inadaptées multiples et également avec la volonté de regrouper l'ensemble des locataires contre le bailleur.
Elle affirme donc que ces griefs ont été soumis au tribunal d'instance de Nîmes dans le contentieux ayant conduit à sa décision du 14 mai 2019, ayant retenu que le bailleur ne justifie pas de dommages résultant de l'attitude de Madame [T] ; elle souligne que les éléments invoqués, sauf deux, sont antérieurs à la décision du 14 mai 2019 et que si la résiliation du bail n'était alors pas sollicitée, les causes lui en ont été soumises .
Sur le fond, elle réfute la multiplicité des courriers et appels téléphoniques reprochés alors pourtant qu'elle affirme rencontrer de nombreuses déconvenues depuis son entrée dans les lieux relativement à la VMC, à des infiltrations d'eau pluviale et à de nombreux autres dysfonctionnements survenus pendant toute la durée de son bail ; elle reproche également à son bailleur de ne pas satisfaire à la régularisation annuelle des charges et de ne pas lui fournir les justificatifs de ces régularisations.
Elle ajoute que les revendications contre son bailleur ne constituent pas un trouble de jouissance, l'exigence de la jouissance paisible ne concernant que l'occupation du logement loué, de manière à ne pas le dégrader et à ne pas perturber la jouissance des voisins, soulignant que le bailleur ne peut être dispensé de son obligation de maintien du bien en bon état d'usage au motif que le locataire l'interpelle trop souvent sur le sujet; que ses propres remarques, justifiées par les circonstances, ne constituent pas un comportement agressif envers ses interlocuteurs ; que le bailleur ne prouve pas qu'elle serait à l'origine de l'organisation d'un mouvement de revendication de l'ensemble des autres occupants.
En ce qui concerne la demande subsidiaire de résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers, elle fait valoir que s'il y a une dette, c'est parce que la caisse d'allocations familiales a suspendu le versement des aides au logement sur dénonciation du bailleur, mais qu'elle continue, pour sa part, à régler la somme qui lui échoit, une fois l'aide au logement déduite ; qu'il semblerait que le bailleur ait fait déclaration erronée à la caisse d'allocations familiales ; qu'il a également délibérément refusé de transmettre à la caisse les éléments nécessaires à la restauration de ses droits ; que son arriéré correspond à plus de 7000 € de rétention d'allocations logement qu'elle aurait dû percevoir si le bailleur n'avait pas dénoncé un arriéré fictif ; que de plus, si elle a eu un arriéré avant 2019, c'est parce qu'elle a contesté le montant de son loyer, non conforme aux obligations du bail.
Enfin, elle demande l'octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire en soulignant la précarité de ses ressources.
La société Promologis oppose, en substance, qu'il ne peut y avoir d'autorité de chose jugée à raison des décisions précédemment rendues, le jugement du 14 mai 2019 et l'arrêt de la cour d'appel du 8 avril 2021, les demandes dans ce premier litige n'ayant pas le même objet que celles débattues dans le cadre de la présente instance.
Sur l'obligation de jouissance paisible des locaux loués, elle expose que cette obligation s'applique au bien loué ainsi qu'aux parties communes de l'ensemble immobilier et que peut constituer un tel manquement le comportement systématiquement agressif ou intempestif manifesté à l'égard des intervenants mandatés par le bailleur pour effectuer des travaux dans les parties communes ou refusant leur intervention.
Le bailleur fait également état d'une multiplication de mails et d'appels téléphoniques à son intention, affirme qu'il ne peut lui être fait de griefs, ni en ce qui concerne la décence du logement qui a été déclaré conforme dans un rapport du 27 octobre 2020, ni en ce qui concerne les régularisations de charges dont il justifie en rappelant qu'il tient à disposition les récapitulatifs des charges et en expliquant que Mme [T] a été invitée à consulter les justificatifs, mais qu'elle n'a jamais donné de suite favorable.
C'est la société Promologis qui est donc à l'origine de la présente instance en résiliation expulsion et en condamnation au titre de loyers impayés.
Sa demande de résiliation est d'abord fondée sur le grief fait au locataire d'un défaut de jouissance paisible.
Elle se voit, sur ce fondement, opposé l'autorité de la chose jugée à raison de la procédure ayant précédemment conduit au jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 14 mai 2019, puis à l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 8 avril 2021.
Ce premier moyen sera cependant rejeté dans la mesure où l'examen des demandes respectives des parties dans l'une et l'autre de ces procédures permet de retenir que l'objet de chacune est différent.
En effet, dans la première procédure, la société Promologis était défenderesse à une action initiée par Madame [T] en contestation du commandement qui lui avait été délivré le 11 juin 2018 et elle sollicitait, à titre reconventionnel, la seule condamnation de Madame [T] à dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, alors que dans la présente instance, c'est la société bailleresse qui est demanderesse à l'instance et qui sollicite le prononcé de la résiliation motifs pris d'une inexécution par le locataire des obligations lui incombant en vertu du contrat.
Il n'y a donc pas d'autorité de chose jugée susceptible d'être invoquée par Madame [T] de ce chef.
Madame [T] conteste, ensuite, le bien-fondé du prononcé de la résiliation, prétendant que les griefs retenus par le jugement ne peuvent constituer un manquement à son obligation de jouissance paisible.
Cette obligation de jouissance paisible résulte à la fois des dispositions du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le preneur étant tenu de deux obligations essentielles, celle d'user de la chose louée paisiblement suivant la destination qui lui est donnée et celle de s'acquitter du montant du loyer.
Elle concerne non seulement les lieux privatifs loués, mais également les parties communes en dépendant, de sorte qu'un comportement violant cette obligation, manifesté notamment par rapport à des interventions pour la gestion des parties communes, peut constituer un manquement à cette obligation de jouissance paisible, susceptible, à la condition qu'il soit jugé suffisamment grave, de justifier le prononcé de la résiliation du bail .
Sur le bien-fondé du manquement reproché, il résulte des éléments contradictoirement débattus que même si l'on écarte les griefs tenant au comportement de Madame [T] vis-à-vis du bailleur et de ses employés en considérant qu'ils ne perturbent que la personne même de ces derniers ainsi que le fonctionnement et la gestion interne du bailleur sans répercussion démontrée sur la vie de l'immeuble et de ses occupants, il demeure que par un comportement dont le caractère revendicatif et mâtiné d'agressivité est établi et qui a consisté à perturber, sinon entraver, l'intervention de techniciens missionnés par le syndicat des copropriétaires, soit dans les parties privatives de Mme [T] pour des griefs dont elle se plaignait, soit dans les parties communes afin de régler des problèmes concernant l'ensemble des copropriétaires ou même seulement certains d'entre eux, Madame [T] a indéniablement occasionné des troubles à la jouissance paisible de l'immeuble dans ses parties communes et à celle des autres locataires.
Ainsi, le dossier de l'intimée démontre-t-il que Madame [T] a fait entrave et obstacle à l'intervention des techniciens envoyés par le bailleur, ceux-ci se plaignant de son comportement nuisible, qu'ils qualifient également d'agressif et de dérangeant, les empêchant de travailler de façon sereine , les conduisant même à 'annuler' leur intervention (pièce 70 de l'intimée), à déposer des mains courantes ( pièces 33 et 37-2) alors que l'objet de leur mission était précisément de résoudre des problèmes pour la collectivité des copropriétaires et de veiller à l'entretien des parties communes, tels le ménage des parties communes, l'entretien de l'ascenseur, ou encore, de résoudre des difficultés dont Madame [T], elle-même, s'était plainte au syndic relativement à ses parties privatives. (pièces 19, 20, 32, 62, 63,64, 70)
Cette violation, résultant de comportements réitérés avec une attitude d'obstruction susceptibles par leur nature de perturber la jouissance de tout occupant de l'immeuble, sera, en outre, jugée suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, étant par ailleurs observé que Mme [T] ne démontre pas la réalité des griefs qu'elle fait à son bailleur quant à la qualité de son logement alors que celui-ci a été contrôlé et qu'il a donc été conclu à un logement décent ( pièce 46 de l'intimé).
Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a prononcé de ce chef la résiliation et l'expulsion de Mme [T].
S'agissant d'un prononcé, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
La société Promologis demande, enfin, la condamnation de Madame [T] au titre de ses loyers impayés.
Elle produit un décompte au 26 juillet 2021, pièce 35, fixant un solde débiteur de 13 062,92€, pour lequel elle réclame un arriéré de 9491,73 €, dont le bien fondé résulte des éléments versés, le bailleur ayant déduit le montant de l'assurance qu'il avait facturée au locataire de sorte qu'aucun grief ne peut être fait sur cette question, outre divers autres frais, et justifiant également de ses décomptes annuels de régularisation de charges, ainsi que de la vaine convocation de la locataire à venir en consulter les documents justificatifs.
Madame [T] ne peut, pour sa part, utilement prétendre s'être acquittée de la part du loyer lui incombant compte tenu des aides normalement prises en charge par la caisse d'allocations familiales dès lors que contractuellement, le paiement du loyer lui incombe en son intégralité, qu'en ce qui concerne la suspension de ses versements par la caisse d'allocations familiales, il n'est démontré, malgré ses allégations contraires, ni que le bailleur aurait fait des déclarations erronées à la caisse, ni qu'il se serait prévalu d'un arriéré fictif, ni encore qu'il aurait refusé de transmettre les informations nécessaires à la restauration de ses droits, ni par suite, que cette suspension soit illégitime, ni enfin, que la caisse ait diligenté une régularisation entre les mains du bailleur, seule de nature à supprimer sa dette .
De la même façon, Madame [T] conteste vainement le montant du loyer qui lui est demandé au motif qu'il ne respecterait pas le tarif d'un bail conventionné, ce qu'elle ne démontre pas .
Madame [T], compte tenu de l'ancienneté de sa défaillance sera, enfin, déboutée de sa demande de délai.
Le jugement sera donc confirmé, sauf sur le montant de l'arriéré locatif.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de Madame [T].
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation de Madame [T] à verser à la société Promologis la somme de 2585,34€ au titre des loyers et charges impayées et statuant à nouveau de ce chef :
Condamne Madame [T] à verser à la société Promologis la somme de 9491,73€, compte du 26 juillet 2021, arrêté au 13 juillet 2021 ,
y ajoutant :
Condamne Madame [T] à verser à la société Promologis la somme de 1200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne Madame [T] aux dépens de la procédure d'appel, étant précisé qu'elle bénéficie de l'aise juridictionnelle totale.
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
