RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01797 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBE7
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
17 novembre 2020 RG :19/03542
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER
C/
[W]
[J]
Grosse délivrée
le
à Selarl Pericchi
Me Pomiès Richaud
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 12 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 17 Novembre 2020, N°19/03542
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER Société par actions simplifiée à associé unique inscrite au RCS de Nanterre sous le N°B 562 091 546 au capital social de 138 577 320, 00 euros prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Monsieur [C] [T] [W]
né le 18 Janvier 1988 à [Localité 7]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Nordine OULMI, Plaidant, avocat au barreau de TOULON
Madame [M] [P] [J]
née le 20 Août 1991 à [Localité 5]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Nordine OULMI, Plaidant, avocat au barreau de TOULON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 12 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement réputé contradictoire, rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 17 novembre 2020, ayant statué ainsi qu'il suit :
- condamne la SAS Bouygues immobilier à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,
- déboute Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] de leur demande d'indemnisation correspondant à une diminution proportionnelle du prix de vente,
- condamne la SAS Bouygues immobilier à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SAS Bouygues immobilier aux dépens et autorise Maître Fanny Aitelli à recouvrer directement contre eux les sommes dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- ordonne l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté le 6 mai 2021 par la SAS Bouygues immobilier.
Vu les conclusions de l'appelante en date du 2 février 2022, demandant de :
Vu le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 17 novembre 2020,
Vu l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu par Maître [H], notaire à [Localité 9] le 8 mars 2018,
Vu les pièces du dossier,
Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil,
Vu les articles L.261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,
- infirmer le jugement du 17 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Bouygues immobilier à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,
- pour le surplus, confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en ce qu'il a débouté Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] de leur demande d'indemnisation correspondant à une diminution proportionnelle du prix de vente à raison du défaut de contenance allégué,
et en conséquence, statuant à nouveau,
- débouter Monsieur [C] [W] et Madame [J] de toutes leurs demandes,
- débouter Monsieur [C] [W] et Madame [J] de leurs demandes de condamnation de Bouygues immobilier formées, dans le cadre d'un appel incident, au titre de la prétendue privation de jouissance de la portion de jardin et au titre d'une diminution proportionnelle du prix de vente à raison du défaut de contenance allégué,
- condamner Monsieur [C] [W] et Madame [J] au paiement à la société Bouygues immobilier de la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [C] [W] et Madame [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Avoué Péricchi, représentée par Maître Philippe Péricchi, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions de Monsieur [W] et Mme [J] en date du 4 février 2022, demandant de :
Vu les articles1604 et suivants du code civil,
Vu les articles 1616 et suivants du même code,
- confirmer le jugement attaqué du 12 octobre 2020 en ce qu'il a :
* condamné la SAS Bouygues immobilier à payer Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* condamné la SAS Bouygues immobilier à payer Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la SAS Bouygues immobilier aux entiers dépens,
Sur appel incident :
- l'infirmer en ce qu'il a :
* limité la condamnation de la société Bouygues immobilier à verser à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W], la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* débouté Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W] de leur demande d'indemnisation correspondant à une diminution proportionnelle du prix de vente,
en conséquence,
- condamner la société Bouygues immobilier à verser à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W], la somme de 15.000 euros du chef de la privation de jouissance de la portion de jardin difficilement accessible et de l'aspect inesthétique de la portion de terrain enclavée par le mur litigieux,
- condamner la société Bouygues immobilier à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W], la somme de 10.744 euros correspondant à la diminution proportionnelle du prix,
- condamner la société Bouygues immobilier à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [C] [W], la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Bouygues immobilier aux dépens de l'instance distraits au profit de Maître Georges Pomies-Richaud, avocat au barreau d'Avignon.
Vu la clôture du 3 novembre 2022.
MOTIFS
Par acte authentique du 8 mars 2018, faisant suite à un contrat de réservation du 28 septembre 2017, Mme [J] et M [W] ont acquis, en l'état futur d'achèvement, une maison au prix de 277 000€ référencée comme le lot MI13 de l'ensemble immobilier, objet du programme de construction.
La réception a eu lieu le 12 décembre 2018 avec réserves partiellement levées.
Les acquéreurs se sont, ensuite, plaints d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, faisant valoir que les caractéristiques du bien ne correspondaient pas à ce qui était contractuellement prévu en invoquant de ce chef, la hauteur d'un mur de soutènement privant le terrain de sa perspective naturelle et rendant inaccessible une portion du jardin leur causant un préjudice et affirmant également que la superficie du jardin est de 111 m² au lieu de 129 m².
Dans la décision déférée, le tribunal a retenu que les acquéreurs ne versaient pas les documents contractuels annexés à l'acte de vente, mais qu'il convenait néanmoins de retenir un manquement du vendeur à son obligation de délivrance en ce qu'il était visible que le mur de soutènement causait une difficulté d'accès à une partie du jardin ainsi qu'un préjudice esthétique.
Au soutien de son appel, la société Bouygues immobilier fait essentiellement valoir qu'elle a procédé, le 12 décembre 2018, à la livraison des biens vendus ; que le procès-verbal de réserves établi au jour de la livraison comprend une mention selon laquelle le jardin est encore en chantier et doit être terminé ; qu'il ne saurait y avoir de défaut de conformité en ce que le talus a été remplacé par un muret de soutènement ; que la question du défaut de contenance du jardin n'est pas démontré ; que la configuration du jardin ne justifie pas la demande en versement d'une 'indemnité dans la mesure où les plans prévoyaient un jardin comprenant une pente inférieure à 5 % sur deux tiers de sa profondeur, puis un talus et que dans la notice descriptive, il était prévu que les jardins pourraient avoir des mouvements de formes et des pentes selon le plan de vente et comporter des regards et des murets ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que la portion du jardin reste, en toute hypothèse, accessible pour pratiquer des plantations, constituant une forme de jardinière en restanque ; qu'il n'y a donc pas de préjudice caractérisé de ce chef ; que la demande de réduction de prix pour défaut de contenance devra être rejetée dans la mesure où le grief des acquéreurs n'est pas établi.
Il lui est essentiellement opposé par les intimés que le mur en cause atteint une hauteur de 1,50 m et que cette réalisation n'est pas conforme aux documents contractuels ; qu'il en résulte des inconvénients majeurs, à savoir, que le mur constitue une barrière rendant inaccessible et inexploitable la portion qui se trouve en contre haut, ce qui revient à réduire la superficie utile dont ils disposent ; que les travaux réalisés ne correspondent pas au plan remis qui fait apparaître une pente inférieure à 5 % et que la notice descriptive se borne à faire état de raisons techniques afin de pallier à des petites différences de hauteur, mais n'autorise pas l'édification d'un mur de près de 1,50 m ; que dans ces conditions, il ne peut être soutenu que l'ouvrage est un muret ; qu'ils subissent un préjudice esthétique ; qu'en ce qui concerne la contenance du jardin, il y a un déficit de 14 % par rapport aux mentions des documents contractuels ce qui justifie par rapport à la valeur du terrain fixée à 77 000 €, une indemnisation de 10 744 €, outre la somme de 15 000 € pour le préjudice tenant à l'édification du mur.
Les griefs ainsi faits par les acquéreurs doivent être appréciés en regard d'une part, des éléments contractuels les liant à la société Bouygues et d'autre part,des éléments versés aux débats quant à la la démonstration de leur réalité qui leur incombe.
Il résulte de l'acte de vente que le bien y est ainsi défini :
Une maison située sur la commune de [Localité 5] du groupe d'habitations dénommé [Adresse 8] devant comprendre la propriété privative d'une parcelle de terrain sur laquelle sera édifiée une maison individuelle de type quatre, dite villa numéro 13, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée et appelée à comporter au rez-de-chaussée : entrée séjour cuisine et WC, à l'étage : dégagement trois chambres et une salle de bains avec WC, un garage, emplacement de stationnement 62 et jardin attenant pour une contenance totale de 1 are et 93 centiares tels que les biens existeront après leur achèvement avec leur dépendance sans aucune exception, ni réserve et tels qu'ils figurent sur les plans et notice descriptive annexés et sur les documents figurant au dépôt de pièces visé aux présentes, étant encore précisé que le bien sera en réalité composé de quatre chambres conformément à un e-mail du vendeur du 10 novembre 2017 dont copie est annexée.
L'acte prévoit également que les plans et la notice descriptive des biens vendus demeureront annexés aux présentes après mention et après avoir été signés par les parties en citant :
- plan côté des biens, objet de la présente,
- plan de masse du programme immobilier du vendeur,
- notice descriptive conforme au modèle type agréé par l'arrêté ministériel du 10 mai 1968 contenant les caractéristiques techniques des fractions vendues, du bâtiment et de ses équipements extérieurs, lesdits plans et notice devant prévaloir à tout ce qui a été remis précédemment à l'acquéreur notamment lors du contrat de réservation, étant ici précisé que si une différence apparaissait entre les plans de la maison vendue déposés en annexe du dépôt de pièces du programme et celui annexé aux présentes, ce sont ces derniers qui prévalent les parties déclarant vouloir se référer aux seules spécifications du plan annexé aux présentes.
La notice descriptive jointe à l'acte de vente, prise en application de l'arrêté du 10 mai 1968, mentionne que les cotes et surfaces mentionnées sur les plans sont indiquées sous réserve des tolérances de construction et de mise en 'uvre des différents éléments techniques nécessaires à cette construction telle que définie dans l'acte de vente ; qu'en ce qui concerne les jardins, ils pourront, pour des raisons techniques, avoir des mouvements de formes et des pentes selon le plan de vente et ils pourront comporter des regards et des murets.
Les plans joints à l'acte figurent :
- pour le premier, la maison avec l'emplacement du jardin, mais ne comporte aucune cotation pour ce jardin, la seule indication à ce sujet mentionnée en légende étant relative à sa superficie, à savoir, une superficie totale de la parcelle de 211 m² et une superficie du jardin de 129 m²,
- pour le deuxième, un plan plus précis du jardin mentionnant une pente inférieure à 5 % et figurant pour l'extrémité en litige un hachurage significatif de l'existence d'un talus le différenciant de la partie qui la précède,
- pour le troisième plan, qui est le plan de masse, la mention d'un même relief de talus avec dénivelé en fond de jardin, sur les 4 parcelles mitoyennes MI [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] disposant de jardins présentant une configuration similaire à celui en litige ( n°13).
La réception signée le 12 décembre 2018 comporte, par ailleurs, un certain nombre de réserves sur l'aménagement intérieur et en commentaires, la mention suivante :« jardin en chantier à terminer... »
Les griefs des acquéreurs sont tirés :
- de la superficie du jardin : sur ce premier point, les acquéreurs n'ont cependant fait procéder à aucun mesurage contradictoire du terrain en nature de jardin qui leur a été délivré de sorte qu'en l'absence de tout document de nature à démontrer l'existence d'un différentiel entre la superficie de 129m2 prévue contractuellement et celle livrée, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réduction de prix de ce chef ;
- de la réalisation du mur avec les terres en contre haut: sur ce deuxième point, il résulte des documents produits par les acquéreurs, eux-mêmes, que la partie de terre qui se trouve derrière ce mur reste à destination de jardin, et qu'elle est d'ailleurs utilisée à des fins de plantations diverses avec l'installation d'un arrosage ; que le plan joint à l'acte de vente figure sur cette partie, l'existence d'un talus végétalisé.
Par ailleurs et sur la qualification de « muret » revendiquée également à ce propos par la société Bouygues comme prévue aux actes, mais contestée par les acquéreurs, il est rappelé :
- les mentions de la notice descriptive qui prévoit que les cotes et les surfaces mentionnées sur les plans sont indiquées sous réserve des tolérances de construction et de mise en 'uvre des différents éléments techniques nécessaires à cette construction telle que définie dans l'acte de vente ; que les jardins pourront avoir des mouvements de formes et de pente selon le plan de vente , qu'ils pourront comporter des regards et des murets, que les cotes et surfaces mentionnées sur les plans ne sont indiquées que sous
réserve de mise en 'uvre des éléments techniques nécessaires à la construction telle que définie dans l'acte de vente ;
- ainsi que celles des plans aux termes desquelles « tout en conservant les caractéristiques essentielles du plan, le maître de l'ouvrage se réserve la possibilité d'y apporter des modifications pour des raisons de réglementation et de construction, que ce document peut donc être modifié pour des raisons administratives ou techniques ; que les surfaces, cotations altimétriques intérieures et extérieures, retombées, soffites, gaines position des cloisons, canalisations ... sont donnés à titre indicatif . »
Il en résulte, étant considéré qu'un muret s'entend d'une construction pouvant atteindre en extérieur une hauteur jusqu'à 1m-à 1,50m, que la construction en litige, dont l'huissier a constaté, sur un procès verbal dressé le 17 novembre 2021, qu'elle avait une hauteur de 1,22m, sera jugée :
' d'une part, comme relevant de cette qualification de muret eu égard à ses dimensions,
' d'autre part, comme contractuellement admise, dès lors que procédant, selon la qualification, non contestée par les parties, de « mur de soutènement » et de la nécessité de soutenir des terres en contre haut, elle correspond à un aménagement technique et s'analyse, au vu des photographies produites et des documents versés, comme une modification qui respecte les « caractéristiques essentielles du plan », et qui est donc justifiée par une raison technique .
Les acquéreurs se plaignent, enfin, de ce que les travaux réalisés ne correspondent pas au plan qui fait apparaître une pente inférieure à 5 %.
Ils ne démontrent cependant pas que le dénivelé de leur jardin contreviendrait à cette exigence.
Il n'y a, en conséquence, ni défaut de contenance ni défaut de conformité démontrés par Monsieur [W] et Madame [J], lesquels seront, en conséquence, déboutés de toutes leurs demandes indemnitaires contre la société Bouygues immobilier, le jugement étant infirmé.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Rejette toutes les demandes de Monsieur [W] et de Madame [J],
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [W] et Madame [J] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel avec distraction au profit de l'avocat en ayant fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
