RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01189 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H7UG
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
01 février 2021 RG :20-001086
Syndic. de copro. SDC RESIDENCE [Localité 3]
C/
S.C.I. LES 4D
Grosse délivrée
le
à Me Martinez
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 12 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 01 Février 2021, N°20-001086
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Virginie HUET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 3] Représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA BELVIA L'HORLOGE, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Anthony MARTINEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉE :
S.C.I. LES 4D Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
assignée à étude d'huissier le 10 mai 2021
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 12 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI Les 4 D est propriétaire d'un ensemble immobilier, constitué des lots numérotés 2 et 5, dépendant d'un immeuble en copropriété plus vaste situé dans la résidence La Tour [Adresse 1].
Estimant que la SCI Les 4D s'est abstenue de régler les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Tour, représenté par son syndic la société Citya Belvia L'Horloge, l'a fait assigner, par acte d'huissier du 29 octobre 2020 devant le tribunal judiciaire d'Avignon, sur le fondement des articles 61-1 du décret du 17 mars 1967 et 1343-2 du code civil, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de la condamner :
- à lui payer :
* la somme de 7 041,57 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 1er octobre 2020,
* les intérêts au taux légal, sur la somme de 2578,94 euros, à compter de la date du 15 décembre 2017, date à laquelle a été délivré le commandement de payer, pour le surplus à compter de la délivrance du présent exploit,
* la somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n'a pas à supporter la carence d'un copropriétaire défaillant qui n'a pas cru devoir déférer aux mises en demeure qui lui ont été adressées le 25 octobre et 13 novembre, 15 décembre 2017 et 16 octobre 2020,
* la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer outre les frais éventuels d'exécution.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement réputé contradictoire du 1er février 2021, a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence La Tour de ses demandes de condamnation de paiement,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Tour aux entiers dépens.
Par acte du 24 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Tour a régulièrement interjeté appel de cette décision.
La SCI Les 4D, à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée le 10 mai 2021, par remise de l'acte en l'étude d'huissier et les conclusions d'appel le 9 juillet 2021, également à étude, n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 1er août 2022, la procédure a été clôturée le 6 octobre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 24 octobre 2022 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 12 janvier 2023.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2021, et signifiées par huissier de justice, à étude, en date du 9 juillet 2021, l'appelant demande à la cour de :
Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,
Statuant sur l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Tour à l'encontre de la décision rendue le 1er février 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
Le déclarant recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Tour de ses demandes de condamnation de paiement,
* Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* Condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Tour aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
- Condamner la SCI 4D à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Tour représenté par son Syndic, Citya Belvia L'Horloge, les sommes suivantes :
* 7 286.82 euros, au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 10 mars 2021,
* les intérêts au taux légal, sur la somme de 2 578.94 euros, à compter de la date du 15 décembre 2017, date à laquelle a été délivré le commandement de payer, pour le surplus à compter de la délivrance du présent exploit,
* 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n'a pas à supporter la carence d'un copropriétaire défaillant qui n'a pas cru devoir déférer aux mises en demeure et commandement de payer qui lui ont été adressés,
- Faire application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- Condamner la SCI 4D à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence La Tour, représenté par son Syndic, Citya Belvia L'Horloge la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la SCI 4D aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer outre les frais éventuels d'exécution.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que les procès-verbaux d'assemblées générales ainsi que le décompte individuel actualisé sont suffisants pour justifier de l'exigibilité de la créance dès lors qu'en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la sanction d'un défaut de notification des procès-verbaux d'assemblée générale annuelle par lettre recommandée avec accusé de réception consiste uniquement dans l'absence de point de départ des délais de contestation, mais qu'un tel défaut ne fait pas obstacle au recouvrement des charges de copropriété.
Il précise qu'en l'espèce les procès-verbaux d'assemblées générales, les décomptes individuels ainsi que les notifications des procès-verbaux qu'il produit aux débats sont suffisants pour établir l'existence et l'exigibilité de sa créance. Il soutient que conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant, les frais nécessaires qu'il a exposés pour recouvrer les sommes qui lui sont dues restent à la charge du copropriétaire défaillant, de sorte que la SCI 4D sera également tenue au paiement de frais générés par l'obligation qui lui a été faite d'engager à son encontre une procédure de recouvrement de charges, comprenant les frais de relance, de signification et les honoraires d'huissier et d'avocat dont il justifie dans le décompte versé aux débats. Il prétend qu'en ne payant pas ses charges, la SCI Les 4D a contraint les autres copropriétaires à abonder le budget de la copropriété à sa place, lui causant ainsi un dommage qui doit être réparé par l'allocation de la somme de 1 000 euros.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur la demande en paiement des charges et des frais accessoires
En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (...) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
La créance du syndicat de copropriétaires à l'encontre de chaque copropriétaire pour sa quote-part de charges est liquide, certaine et exigible dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Dès lors, l'obligation de paiement s'applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l'assemblée générale et non contestés mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat et dont il n'appartient pas au syndic de faire l'avance, les provisions devant être versées en exécution du budget prévisionnel le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 55 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispense le syndic de toute autorisation préalable pour engager des actions en recouvrement de créances.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic fait grief au premier jugement de l'avoir débouté au motif qu'il n'avait pas versé aux débats les notifications des procès-verbaux des assemblées générales annuelles pour les années 2017 et 2018 par lettre recommandée avec accusé réception.
La Cour de cassation a indiqué que les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires même en l'absence de notification des délibérations de l'assemblée générale aux co-propriétaires dès lors que ceux-ci en avaient eu connaissance (Cass. civ. 3, 29-04-1987, n° 85-18.656).
L'exigibilité de la créance nait de la décision de l'assemblée générale.
Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient donc au syndicat demandeur en paiement des charges de prouver la réalité de sa créance, sa liquidité et son exigibilité.
Au soutien de sa demande, le syndicat produit les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2017 à 2020 approuvant les exercices 2016 à 2019, les quatre notifications des procès-verbaux adressés à la SCI 4D tous revenus « plis avisé non réclamé », le relevé individuel de compte de copropriété arrêté au 1er octobre 2020, le relevé de copropriété arrêté au 10 mars 2021, un commandement de payer délivré à étude en date du 15 décembre 2017, des mises en demeure « avisée » les 25 octobre 2017, 13 novembre 2017 et 19 décembre 2020.
Ces documents sont de nature à justifier sa créance à l'encontre de la SCI 4 D à hauteur de la somme de 7 286,82 euros, frais de recouvrement compris, selon décompte arrêté au 10 mars 2021.
Il y a donc lieu :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de charges,
- de condamner la SCI 4 D, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 286,82 euros frais de recouvrement compris, selon décompte arrêté au 10 mars 2021.
Conformément à l'article 1231-6 du code civil, les intérêts calculés au taux légal courront sur la somme de 2 578,94 euros à compter du commandement de payer délivré le 15 décembre 2017, valant mise en demeure.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts qui a été expressément sollicitée est de droit. En l'espèce, les conditions d'application de l'article 1343-2 du code civil sont applicables. Infirmant le jugement déféré, il sera ordonné que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil énonce que, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
L'alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'intimée ne règle pas ses charges depuis plusieurs années.
Or, en s'abstenant, sans motif légitime, de régler régulièrement ses contributions aux charges, l'intimée cause à la collectivité des copropriétaires, contrainte de procéder à des avances constantes de fonds, un préjudice qui sera réparé par l'allocation de la somme de 300 € de dommages et intérêts.
Sur les frais
Succombant à l'instance, la SCI les 4 D sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels ne peuvent comprendre des frais futurs.
Aucune considération d'équité ne commande en revanche de faire droit à la demande du syndicat de copropriété sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant relevé au demeurant que la lecture attentive des relevés montre que les frais de constitution d'avocat ont déjà été intégrés dans les décomptes mis à la charge de l'intimée.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence de la Tour de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
- Condamne la SCI 4 D, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Tour la somme de 7'286,82 euros frais de recouvrement compris, selon décompte arrêté au 10 mars 2021, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2'578,94 euros à compter du commandement de payer délivré le 15 décembre 2017 et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus,
- Condamne la SCI 4 D, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Tour la somme de 300 euros au titre de dommages-intérêts,
- Ordonne la capitalisation des intérêts des sommes dues par période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
- Condamne la SCI les 4 D aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
