RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00971 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H7EB
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
02 février 2021 RG :19/01922
Syndic. de copro. LA BALANCE
C/
[G] [B]
Grosse délivrée
le
à Me Eric Fortunet
Me Tartanson
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 05 JANVIER 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 02 Février 2021, N°19/01922
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Syndicat des Copropriétaire de la Copropriété LA BALANCE représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA FABRE GIBERT sis [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
Madame [U] [G] [B]
née le 10 Avril 1927 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Moiroud-Besse collaboratrice de Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 05 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Madame [U] [G] [B] a acquis, en 2018, les lots n°23, n°94 et n°186 au sein de la copropriété [Adresse 5].
Le règlement de copropriété prévoit que :
« Article II-A caractère de l'occupation :
« Les appartements, studios et chambres seront affectés à l'habitation bourgeoise et devront être occupés par des personnes honorables et de bonne vie et m'urs. En aucun cas, un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes'
Aucune activité commerciale, artisanale, industrielle, politique, syndicale, sportive ou confessionnelle ne pourra être exercée dans aucun des lots à usage d'habitation'
Sous réserve des dispositions particulières aux copropriétaires des locaux à usage commercial, et de bureaux, l'exercice d'une profession libérale, autre que celle de chanteur, de vétérinaire, de professeur de musique, de danse et de chant est autorisé à la condition que cet exercice soit conforme au caractère de l'occupation ci-avant définie'».
Madame [G] [B] expose que suite à la mise en location de courte durée de son bien, une résolution n°17 a été adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2019, énonçant que « l'Assemblée générale s'oppose à la pratique de la location meublée ou non de courte durée ou à la nuitée et décide de donner tous pouvoirs au syndic d'agir en justice à l'encontre des copropriétaires réalisant de la location meublée ou non de courte durée ou à la nuitée au sein de la copropriété La Balance Ilot M ».
Madame [G] [B] a, par acte d'huissier du 5 juin 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires, devant le tribunal de grande instance d'Avignon en demandant notamment la nullité de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 1er avril 2019 et sa condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 2 février 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
- prononce la nullité de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 1er avril 2019,
- condamne le [Adresse 5] à payer à Mme [G] [B] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens,
- dit que la requérante sera dispensée de participer aux condamnations à intervenir, ainsi qu'aux frais de procédure au prorata de sa quote-part dans les parties communes, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonne l'exécution provisoire de la décision,
- rejette les demandes plus amples ou contraires.
Vu l'appel interjeté le 10 mars 2021 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [4].
Vu les conclusions de l'appelant en date du 7 septembre 2022, demandant de :
- Accueillir l'appel comme régulier en la forme et juste au fond,
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment les articles 8, 9 et 24,
Vu le règlement de copropriété de La Balance, et notamment son article II "Condition d'occupation" et 12 sur l'obligation de remise au syndic de tous les baux,
Vu l'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété,
Vu les articles 1142 et 1147 anciens, 1221 et 1223-1 nouveaux du code civil,
Vu les articles 1188 et suivants du code civil,
Vu encore la loi Alur, la loi Elan et encore le code de la construction et de l'habitation, et notamment l'article 631-7 alinéa 6 tel que modifié par la loi Elan,
Vu la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 1er avril 2019,
Vu la jurisprudence visée, notamment les arrêts de la 3ème chambre civile du 18 février 2021 et de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 23 juin 2022,
- mettre à néant le jugement rendu le 2 février 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon en ce qu'il a :
* prononcé la nullité de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 1er avril 2019,
* condamné le [Adresse 5] à payer à Madame [G] [B] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
* dit que la requérante sera dispensée de participer aux condamnations à intervenir, ainsi qu'aux frais de procédure au prorata de sa quote-part dans les parties communes, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
* ordonné l'exécution provisoire de la décision,
* écartant les défenses présentées par le syndicat des copropriétaires,
et statuant à nouveau,
- juger que la résolution n°17 de l'assemblée générale du 1er avril 2019, interprétative du règlement de copropriété, celui-ci ancien, est conforme audit règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble de la résidence [Adresse 5],
- juger que les locations meublées de courte durée ou en nuitée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage et se trouvent contraires à la lettre et à l'esprit du règlement de copropriété et à l'état descriptif de division pour ce qui concerne les appartements « affectés à une habitation bourgeoise »,
- juger que Madame [G] [B] ne rapporte pas la preuve d'une faute qui serait en lien de causalité avec le préjudice allégué,
- débouter Madame [G] [B] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric Fortunet, avocat aux offres et affirmation de droit.
Vu les conclusions de Madame [G] [B] en date du 11 août 2021, demandant de :
Vu les articles 9, 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les pièces versées aux débats,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence La Balance de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions injustement dirigées à l'encontre de Madame [G] [B],
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon le 2 février 2021, en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution n°17 prise par l'assemblée générale du 1er avril 2019,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon le 2 février 2021, en ce qu'il a dit que la requérante sera dispensée de participer aux condamnations à intervenir, ainsi qu'aux frais de procédure au prorata de sa quote-part dans les parties communes, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon le 2 février 2021, en ce qu'il a condamné le [Adresse 5] à verser à Mme [G] [B] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- le réformer pour le surplus,
- condamner le [Adresse 5] à verser à Mme [G] [B] la somme de 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers par an et ce, à compter du 18 janvier 2019, date de la demande amiable à titre de dommages-intérêts, correspondant aux frais que doit assumer Mme [G] [B] sans aucun revenu et sans contrepartie financière en raison de l'obstruction du syndicat des copropriétaires à la location saisonnière ponctuelle de son appartement,
- le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Vu l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022.
MOTIFS
Le texte de la résolution numéro 17 critiquée est le suivant :
« décision à prendre concernant l'action en justice à l'encontre des copropriétaires réalisant des locations meublées de courte durée ou à la nuitée.
L'assemblée générale s'oppose à la pratique de la location meublée ou non de courte durée ou à la nuitée et décide de donner tous pouvoirs au syndic d'agir en justice à l'encontre des copropriétaires réalisant de la location meublée ou non de courte durée ou à la nuitée au sein de la copropriété la balance Ilot M. »
La résolution est votée par 60 948/71 937 tantièmes au titre des voix pour et 10 989/71 937 tantièmes au titre des voix contre, les abstentions s'élevant à 7608 tantièmes avec 87 copropriétaires totalisant 79 545 tantièmes au moment du vote.
Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que les appartements sont affectés, par le règlement de copropriété, à l'habitation bourgeoise ; qu'en aucun cas, le copropriétaire occupant ne doit causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations ou tout autres cause, qu'aucune activité commerciale ne peut être exercée dans aucun des lots à usage d'habitation, la réglementation sur la location prévoyant, en outre, que toute location doit faire l'objet d'un bail soumis au syndic ; que les locations de courte durée contreviendraient, par leur multiplicité et la rotation élevée des occupants, à la quiétude et stabilité propres à l'occupation bourgeoise. Il conclut, en conséquence, à la validité sur la forme et sur le fond de la résolution critiquée
Mme [G] [B] sollicite l'annulation de cette résolution en faisant état de ce que l'assemblée générale ne pouvait décider d'une telle résolution qu'à l'unanimité des copropriétaires dans la mesure où elle ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives.
Elle invoque, en premier lieu, l'article neuf alinéa un de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ainsi que l'article huit qui prévoit que le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes et leurs conditions de jouissance, et qu'il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Elle fait état du règlement de copropriété qui en son article huit prévoit que chaque copropriétaire a le droit de jouir et disposer des locaux lui appartenant exclusivement comme des choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination.
Elle rappelle enfin que l'article II A du règlement de copropriété prévoit une occupation bourgeoise avec l'acceptation dans l'immeuble, d'une activité libérale dans les termes suivants : « les appartements, studios et chambres seront affectés à l'habitation bourgeoise et devront être occupés par des personnes honorables et de bonne vie et m'urs. En aucun cas, les copropriétaires occupants ne devront causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes .
Aucune activité commerciale, artisanale, industrielle, politique, syndicale, sportive ou confessionnelle ne pourra être exercée dans aucun des locaux à usage d'habitation .
Sous réserve de dispositions particulières aux copropriétaires des locaux à usage commercial et de bureaux, l'exercice d'une profession libérale autre que celle de chanteur, vétérinaire, professeur de musique, de danse et de chant est autorisé à la condition que cet exercice soit conforme au caractère de l'occupation ci-avant définie.
Elle en conclut que dès lors qu'il n'est pas prévu une destination exclusivement bourgeoise, la location de courte durée ne se heurte à aucune interdiction inhérente au règlement de copropriété, qu'elle ne crée aucune nuisance plus importante qu'une activité libérale, source de va-et-vient de clientèle et qu'elle entre bien dans la destination de l'immeuble.
Elle évoque sa situation personnelle et son grand âge ainsi que le fait que son appartement n'était utilisé que de façon limitée à raison de ses besoins financiers et dans le cadre d'une organisation, selon elle, sérieuse qui est celle des gîtes de France ; que donc elle n'exposait pas l'immeuble à une multiplicité de visiteurs ni à des rotations élevées d'occupants.
Il résulte des stipulations du règlement de copropriété :
- que l'immeuble est principalement à usage d'habitation ; que les quelques lots à usage commercial y existant, au nombre de 13, se situent exclusivement au niveau 0,1 et 2, sauf pour l'un qui est au niveau 3 juste au-dessus d'un des précédents lots commerciaux se situant au niveau 2 et dont il n'est pas contesté qu'ils sont complémentaires ;
- que les lots d'habitations au nombre de 77 se situent aux niveaux 3,4,5,6, sauf 24 lots appartement, 4 pavillons et 4 chambres sis aux niveaux inférieurs ; qu'il y est prévu, pour ces lots, une affectation à l'habitation bourgeoise , une occupation par des personnes de bonne vie et m'urs, l'interdiction de ne causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ; que toute activité commerciale, artisanale, industrielle, politique, syndicale, sportive ou confessionnelle est formellement interdite dans les locaux à usage d'habitation ainsi que toute clinique, studio de danse, etc...;
- que s'il est stipulé la possibilité de l'exercice d'une profession libérale dans l'immeuble, il est également édicté à leur propos des exclusions précises pour les activités de nature à générer des nuisances telles que chanteur, vétérinaire, professeur de musique, de danse et de chant ;
- que les copropriétaires qui louent leur appartement doivent communiquer au syndic le contrat de bail, et justifier de ce que le locataire est régulièrement assuré et s'engage à respecter le règlement de copropriété, ce qui d'une part, démontre que la location envisagée est une location dont il est entendu qu'elle doit garantir une jouissance paisible pour les autres occupants de l'immeuble, le respect du règlement de copropriété et donc du caractère bourgeois des lots d'habitation et d'autre part, corrobore le souci des auteurs du règlement de copropriété de voir privilégier pour la destination de l'immeuble le caractère résidentiel et stable de l'occupation , celui de ne pas incommoder les voisins et de ne pas gêner l'occupation bourgeoise des lots d'habitation, ni la tranquillité de l'immeuble, étant à cet égard observé que les contraintes générées par les activités commerciales admises sur 13 lots et les activités de bureaux sont également strictement encadrées dans le même but, le règlement prévoyant que les « dentistes, médecins, quel que soit leur spécialité, avocats, notaires, avoués, commissaires-priseurs et huissiers ne pourront s'établir dans leurs locaux sans autorisation préalable du conseil syndical avant la constitution de celui-ci ou de la société venderesse », que quelque soit la nature des activités exercées, les propriétaires des locaux commerciaux et bureaux devront faire leur affaire personnelle de l'insonorisation, de l'évacuation des odeurs, et en règle générale, ils s'attacheront à supprimer les effets de toutes manifestations susceptibles de nuire à l'ordre, la propreté, la salubrité, la sécurité de l'immeuble tel que défini dans le présent règlement, que la vente des lots à usage commercial ne peut s'envisager que pour un commerce de même nature sauf l'accord à la majorité en nombre des commerçants, le consentement d'un commerçant déjà installé exploitant un commerce identique, et le vote favorable de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- enfin que la volonté de restreindre et de contrôler la fréquentation de l'immeuble résulte des dispositions particulières relatives à la cession des chambres individuelles et des box de véhicules, lesquels ne pourront être aliénés au profit d'une personne qui ne serait pas déjà propriétaire d'un appartement, d'un studio ou d'un local commercial dans l'immeuble qu'avec l'autorisation du conseil syndical et s'il n'y a pas d'acquéreur parmi les copropriétaires, ceux-ci bénéficiant à offre égale d'un droit de priorité .
Il s'en déduit ,eu égard au caractère résidentiel de l'immeuble, de son implantation dans le quartier également résidentiel de la Balance à [Localité 3], eu égard à la volonté ainsi manifestée par les auteurs du règlement de copropriété par une définition stricte des conditions de jouissance des lots d'habitation et par la stipulation des exigences particulières encadrant celle des autres lots, que la location de courte durée ou à la nuitée , donc pour de brèves périodes qui par sa nature même, induit des troubles de voisinage générés notamment par des allées et venues fréquentes dans les parties communes, des rotations rapides et des occupations passagères peu stables, y compris en période nocturne et de repos de fin de semaine, contrevient à la destination de l'immeuble ainsi entendue et que la résolution de l'assemblée générale qui a entendu prohiber un tel usage des lots à usage d'habitation, sans pour autant remettre en cause une location meublée ou non pourvu qu'elle ne soit pas une activité de courte durée ou à la nuitée, ne contrevient pas au règlement de copropriété et ne nécessitait pas un vote à l'unanimité.
Peu importe l'usage particulier et limité que Mme [G] [B] invoque vouloir faire en ce qui concerne son propre appartement dont elle prétend qu'il ne s'agit pas d'une location de type « airbnb » ni de l'exercice d'une activité de loueur meublé professionnel, cette situation étant en effet inopérante sur l'appréciation qui est l'objet des présents débats et qui ne concerne que la validité en son principe de la résolution 17 critiquée votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2019 par rapport à la destination de l'immeuble telle que définie au règlement de copropriété.
Peu importe également que la location meublée de courte durée ne soit qu'une activité civile pour le propriétaire, la fiscalité en étant , en revanche, de nature commerciale alors en outre qu'une telle exigence n'est pas nécessairement requise pour apprécier d'une contravention à la destination de l'immeuble.
Il en résulte le caractère infondé de la contestation de la résolution en cause au visa des conditions de son vote qui aurait dû, selon Mme [G] [B], intervenir à l'unanimité et qui n'est pas autrement critiqué par elle , par suite, le rejet de toutes ses demandes et l'infirmation du jugement.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Rejette la demande de Madame [G] [B] tendant à l'annulation de la résolution numéro 17 de l'assemblée générale du 1er avril 2019,
Rejette les demandes plus amples de Madame [G] [B],
Condamne Madame [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [G] [B] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
