RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02578 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IQTK
NG/MM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES
23 mai 2022
RG :21/00457
[F]
C/
S.C.I. BERCKIM
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 23 Mai 2022, N°21/00457
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [B] [F]
né le 09 Août 1987 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003762 du 06/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.C.I. BERCKIM
inscrite au RCS de NICE sous le n° 383 710 373
représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
assignée le 14 septembre 2022 par PVRI Article 659 du code de procédure civile
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 7 novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 16 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 octobre 2015, la SCI Berckim a donné à bail à M. [B] [F], un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 240 € et 15 € de provision sur charges.
Suite à un impayé de loyers, la SCI Berckim a fait délivrer le 30 septembre 2021 à son locataire un commandement visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail du 30 octobre 2015.
Par exploit d'huissier du 17 décembre 2021, la SCI Berckim a fait assigner M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans le bail, d'ordonner son expulsion et d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 428,58 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal, après avoir consenti une réduction de moitié de la créance initiale, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 265 €, outre les intérêts au taux légal, et de la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance de référé du 23 mai 2022, dont appel, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2015 entre la SCI Berckim et M. [B] [F], concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 novembre 2021,
-condamné M. [B] [F] à verser à la SCI Berckim à titre provisionnel à la somme de 2 428,58 € avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021,
-autorisé M. [B] [F] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 100 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
-précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
-suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
-dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
-dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
*que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
*qu'à défaut pour M. [B] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI Berckim puisse faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
*que M. [B] [F] soit condamné à verser à la SCI Berckim une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle légale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 265 euros, outre les intérêts au taux légal,
-rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
-rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 20 juillet 2022, M. [F] [B] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [F] [B], appelant, demande à la cour de :
-d'accueillir son appel, le dire juste et bien fondé,
-de réformer l'ordonnance de référé attaquée en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
-de prononcer l'annulation des effets du commandement de payer du 30 septembre 2021, compte tenu de la mauvaise foi de la SCI Berckim dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire,
-de constater que la clause résolutoire ne saurait produire ses effets compte tenu de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre de celle-ci,
-de débouter la SCI Berckim de l'ensemble de ses demandes comme injustes et infondées et, à tout le moins, de les rejeter en l'état des contestations sérieuses soulevées par M. [B] [F],
-de condamner la SCI Berckim à porter et payer à M. [B] [F] une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI Berckim aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, M. [F] [B] rappelle tout d'abord que, conformément aux dispositions de l'article 6 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il soulève qu'en l'espèce, la SCI Berckim n'a pas respecté ses obligations n'ayant entrepris aucun travaux pour remédier à l'indécence des lieux loués. Il précise que la bailleresse ne pouvait ignorer cette situation puisque l'allocation de logement a fait l'objet d'une mesure de conservation.
Il rappelle que le contrat de bail est soumis, comme les autres contrats, à une obligation de bonne foi qui concerne aussi bien le locataire que le bailleur.
Il indique que la mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose donc en réalité la réunion de deux conditions : d'une part, une faute imputable au locataire entrant dans le champ de la clause résolutoire et, d'autre part, une invocation de bonne foi par le bailleur. Il conclut que la SCI Berckim n'a pas hésité à mettre en 'uvre la clause résolutoire de plein droit dans le but de se soustraire à ses obligations.
La SCI Berckim, intimée, ayant fait l'objet d'un procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
La clôture de la procédure est intervenue le 7 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 14 novembre 2022 pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 16 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'article 834 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence et dans les cas d'urgence, d'ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Ainsi, la simple application de la clause claire et précise d'un contrat de résidence prévoyant la résiliation de ce contrat un mois après une mise en demeure infructueuse de payer les loyers ou encore l'octroi de délais de paiement ne soulèvent aucune contestation sérieuse.
En revanche, en l'espèce, l'appelant relève la mauvaise foi de son bailleur dans la mise en oeuvre de la procédure de résiliation contractuellement prévue en cas de défaut de paiement des loyers, étant précisé qu'à l'audience devant le premier juge, M. [F] a reconnu le montant de la dette locative, sans s'en déclarer expressément débiteur.
Il résulte de la chronologie des événements, régulièrement prouvés :
-qu'un rapport de visite en date du 22 juillet 2020 de la Société Urbanis, missionnée par la CAF, a conclu à l'indécence du logement loué à l'appelant par la SCI Berckim,
-que la CAF a fait connaître à la SCI Berckim, par courrier en date du 29 décembre 2020, la mesure de conservation de l'allocation logement qui lui était versée pour le compte de son locataire à compter de septembre 2020 à hauteur de la somme de 254 euros par mois, mesure étant senser inciter le propriétaire bailleur à faire les travaux qui s'imposent pour mettre aux normes le bien immobilier loué,
-que la SCI Berckim n'a pas effectué les travaux visés par le rapport Urbbanis, raison pour laquelle l'allocation logement n'a plus été versée au bailleur pendant plusieurs mois,
-que le 30 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de 4 062.16 euros, visant la clause résolutoire, et a demandé en référé paiement d'une provision, qu'il a réduite de moitié, de 2 428.58 euros, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 265 euros.
Il résulte de ces éléments que, le loyer mensuel étant approximativement de 265 euros par mois, le bailleur a réclamé à M. [F] le paiement de sommes qui étaient légalement retenues par la CAF sur la période considérée et qu'il a entendu faire jouer la clause résolutoire insérée dans le bail sur des sommes qui étaient retenues, au titre de l'allocation logement par la CAF.
Par ailleurs, la SCI Berckim a reconnu solliciter paiement de la somme de 2 428,58 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal, après avoir consenti une réduction de moitié de la créance initiale, valant reconnaissance des troubles de jouissance allégués par son locataire.
Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la SCI Berckim a eu recours en toute bonne foi à la procédure de résiliation de plein droit du bail.
Cependant, il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur la mauvaise foi du bailleur ou d'annuler le commandement de payer du 30 septembre 2021. Il sera simplement retenu qu'il existe une contestation sérieuse ne permettant pas de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, les parties étant invitées à mieux se pourvoir.
Dès lors, la décision de première instance sera réformée.
Les dépens de première instance et d'appel seront à la charge de la SCI Berckim, qui succombe dans le soutien de ses prétentions. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 au profit de M. [F], en considération des éléments de la cause.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, en référé et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance de référé rendue le par le juge des contentieux de la protection de Nîmes en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé,
Renvoie les parties à mieux se pourvoir,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'appelant,
Condamne la SCI Berckim aux entiers dépens, recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
