RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03527 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGDH
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
24 août 2021 RG :20/001007
[X]
C/
[U]
Grosse délivrée
le
à Me Méré
Me Berteigne
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 24 Août 2021, N°20/001007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [I] [X]
née le 31 Mai 1952 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Christine MERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/9520 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Madame [T] [U] épouse [C]
née le 02 Février 1951 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexandre BERTEIGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 15 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 10 novembre 1988 à effet au 1er décembre 1988, M. [Y] [U] a donné à bail à Mme [L] [G] épouse [X] et M. [V] [X] un appartement sis à [Localité 5], [Adresse 3] consistant en un appartement de type 4 pour un loyer de 1.150 francs en principal, outre 400 francs de charges, soit 236,28 euros.
A la suite du décès de ses parents, Mme [I] [X] a occupé l'appartement.
Alléguant divers troubles intervenus dans 1'immeuble, Mme [I] [X] a adressé un courrier en date du 24 octobre 2018 informant 1'agence Carli immobilier de la résiliation du bail au 30 novembre 2018 et que le logement sera libre à compter du 1er décembre 2018.
Une mise en demeure a été adressée par huissier de justice le 4 février 2019 informant la locataire, d'une part, du défaut de règlement des derniers loyers et charges, la dette locative s'élevant alors à la somme de 2.282,82 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre à décembre 2018, et d'autre part, d'avoir à justifier de l'occupation du logement sous un mois, à défaut de quoi une procédure en constat d'abandon du logement serait initiée.
Le 14 mars 2019, un procès-verbal de constat d'abandon des lieux a été dressé, outre le constat que le logement était rempli d'immondices.
Par acte d'huissier du 5 novembre 2020, Mme [T] [U] épouse [C], venant aux droits de M. [Y] [U], a assigné Mme [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir, principalement, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, des articles 1231 et suivants du même code et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, condamner Mme [I] [X] au paiement de la somme de 7 514.88 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges locatives et frais de débarras de l'appartement, et au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.
Par jugement contradictoire du 24 août 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
Vu les articles 1 103 et 1741 du code civil, les articles 1231 et suivants du même code et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- constaté que Mme [I] [X], outre être redevable d'un arriéré locatif à l'égard de sa bailleresse, a sciemment détourné l'usage des locaux pris à bail, dont il est résulté un préjudice moral et financier à Mme [T] [C] née [U],
En conséquence,
- condamné Mme [I] [X] à payer à Mme [T] [C] née [U] les sommes suivantes:
* 5.515,18 euros au titre du décompte d'arriéré locatif, reddition des charges, déblaiement et nettoyage,
* 1.264,18 euros au titre des frais d'huissier antérieurs à l'instance,
* 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- dit que ces sommes porteront intérêts légal à compter de la signification de la présente décision,
- condamné Mme [I] [X] à payer à Mme [T] [C] née [U] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes contraires ou plus amples,
- condamné Mme [I] [X] aux entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 24 septembre 2021, Mme [I] [X] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 décembre 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [I] [X] demande à la cour de :
- dire et juger Mme [X] recevable et bien fondée en son appel,
y faisant droit et statuant à nouveau,
- réformer le jugement entrepris,
- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes comme infondées,
- dire et juger Mme [X] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,
- condamner Mme [C] à payer à titre de la répétition d'un indu à Mme [X] la somme de 309,97 euros,
en tout état de cause,
- condamner Mme [C] à payer à Mme [X] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'ensemble du préjudice moral et matériel qui lui a été occasionné,
- condamner Mme [C] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 juin 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [T] [U] épouse [C] demande à la cour de :
Vu les articles 1103 et 1741 du code civil,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1231 et suivants du code civil,
- débouter Mme [I] [X] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et dire non fondés ses arguments en cause d'appel,
- entrer en voie de confirmation en ce que la juridiction de 1ère instance a condamné Mme [I] [X] au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges locatives et frais de débarras de l'appartement, au paiement de la somme de 5515.18 euros outre 1264.18 euros au titre des débours d'huissier,
- dire et juger que cette somme portera intérêts à compter du 4 février 2019 date de la mise en demeure par huissier de justice,
Vu les exécutions et inexécutions fautives de Mme [I] [X] et les troubles de voisinage commis par cette dernière,
Vu les travaux nécessaires à la remise en état,
- entrer en voie de réforme sur le quantum des dommages et intérêts,
- condamner Mme [I] [X] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis par le propriétaire, outre la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais exposés auprès de l'huissier Maître [W] [J], huissier aux fins de reprise des lieux, commandements et sommations de payer délivrés.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 15 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur les demandes de Mme [T] [U] épouse [C],
-Sur la demande au titre de la dette locative,
Suivant acte sous seing privé du 10 novembre 1988 à effet au 1er décembre 1988, M. [Y] [U] a donné à bail à Mme [L] [G] épouse [X] et M. [V] [X] un appartement sis à [Localité 5], [Adresse 3] consistant en un appartement de type 4 pour un loyer de 1.150 francs en principal, outre 400 francs de charges, soit 236,28 euros.
A la suite du décès de ses parents, et notamment de [L] [G] épouse [X] le 29 mai 2017, Mme [I] [X] a, par courrier du 31 juillet 2018, informé l'agence immobilière Carli que suite au décès de sa mère fin mai 2017, elle occupait les lieux de location et demandait à ce que toute correspondance concernant ce logement lui soit adressée à son adresse postale et par mail.
Mme [I] [X] qui a entendu par ce courrier reprendre la bail de sa mère décédée puis a réglé les loyers indexés et les provisions pour charges actualisées ne peut revendiquer l'application du montant du loyer initial, ayant, par sa reprise et son exécution, accepté les conditions dudit bail.
L'appelante soutient à bon droit que les serrures ayant été changées lors du constat d'abandon des lieux du 14 mars 2019, elle n'est plus redevable des loyers et des charges à compter de cette date, ne pouvant plus accéder aux lieux loués.
Mme [X] qui dit « que le bailleur se contente de produire en cours d'instance un justificatif de charge de copropriété mais s'abstient de formuler une reddition des comptes de charges avec déduction des provisions perçues » conteste donc son obligation à paiement au motif qu'elle n'a pas obtenu de son bailleur un compte de reddition des charges annuellement conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Cependant, la seule conséquence d'une non régularisation annuelle est la possibilité pour la locataire d'exiger le paiement échelonné de sa dette sur douze mois, étant rappelé que le bailleur peut réclamer les loyers et les charges pendant trois ans.
En conséquence, et à partir du décompte produit par l'intimée (pièce 20), Mme [X] reste redevable de la somme de :
-3 mensualités à 586,98 € ( 490,98 + 96 )= 1 760,94 €
-11 mensualités à 565,38 €( 490,98 + 75 )= 6 219,18 €
-mensualité au prorata de mars 2019 : 565,38 € x0,5= 282,69 €
-TOM 2017,2018 et 2019 au prorata : 144+145+57,5= 346,50 €
-reddition des charges 2018 et 2019 au prorata : 414,73+38,68 €=453,41€,
soit 9 062,73 €.
Il n'est pas contesté que l'appelante a payé sur cette période la somme de 9 167,38 € (règlements, régularisation de charges et inclusion du dépôt de garantie).
En conséquence, il existe un trop perçu par l'intimée de 104,65 €.
Infirmant le jugement déféré, Mme [C] sera déboutée de sa demande au titre de l'arriéré de loyers et de charges et il sera fait partiellement droit à la demande reconventionnelle de l'appelante.
Mme [C] sera donc condamnée à verser à Mme [X] la somme 104,65 € au titre du trop perçu.
-Sur la demande au titre de la reprise de l'appartement,
Il ne peut être reproché à la bailleresse d'avoir eu recours à la procédure de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, d'autant que, par ordonnance définitive signifiée à la locataire le 23 avril 2019 en date du 8 avril 2019, il a été constaté que le bien a été abandonné, le bail a été résilié et la reprise du bien a été autorisée.
Il ressort du procès-verbal de constat d'abandon des lieux dressé par huissier le 14 mars 2019 et des photographies y annexées que le logement était rempli d'encombrants et d'immondices.
Mme [X] affirme sans aucun élément que ces détritus ne seraient pas les siens alors même qu'avant le remplacement des serrures effectué par l'huissier, elle était seule à avoir accès au logement.
Dès lors, Mme [C] a été contrainte au regard de cet état des lieux de faire appel à des entreprises spécialisées pour leur déblaiement, pour la mise en déchetterie et pour la désinfection et le nettoyage.
L'intimée est en conséquence bien fondée à obtenir la condamnation de Mme [X] au paiement des frais afférents à ces prestations, pour une somme totale de 4.179 €, justifiée par les factures produites aux débats.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.
-Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution fautive,
Selon l'article 1728 du code civil «Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.»
Selon l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Il supporte également une obligation d'entretien.
Il ressort du procès-verbal cité ci-avant que le logement était rempli d'objets divers mélangés à des déchets sur 1,80 mètres, l'huissier n'ayant même pas pu se mouvoir dans l'appartement en raison de son encombrement.
Par ailleurs, cet état de fait a provoqué des plaintes des voisins depuis 2014 par la signature d'une pétition, puis en 2017 par des lettres adressées aux propriétaires pour se plaindre des problèmes d'hygiène, d'odeurs nauséabondes, d'encombrement jusque dans le couloir d'accès aux caves.
L'agence immobilière, à plusieurs reprises, a mis en demeure la locataire de remédier à la situation et a alerté les services d'hygiène de la ville de [Localité 5] qui ont saisi le procureur de la République.
Même si le juge des tutelles de Nîmes n'a pas prononcé une mesure de protection au bénéfice de Mme [X], il ressort néanmoins de la motivation de son ordonnance du 25 mai 2018 que l'appelante elle -même « a reconnu avoir souffert du syndrome de Diogene, qu'elle a commencé à s'en sortir en 2017 mais que le décès de sa mère l'a à nouveau marquée».
Force est de constater que la situation a perduré eu égard à l'état de l'appartement lors du procès-verbal de constat d'abandon des lieux dressé par huissier le 14 mars 2019.
En conséquence, Mme [X] n'a pas usé de la chose louée raisonnablement et l'a employée à un autre usage que celui auquel elle était destinée.
Cette situation a causé un préjudice moral et financier certain à Mme [C] à la découverte de cette situation, celle-ci n'ayant par ailleurs pas pu disposer de son bien immédiatement et utilement après la reprise des lieux.
Ce préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 1 500€.
Infirmant le jugement déféré, Mme [X] sera condamnée à payer cette somme à Mme [C], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui fixe la créance.
-Sur les frais d'huissier,
L'ordonnance en date du 8 avril 2019 a condamné Mme [X] aux dépens de la procédure de constat d'abandon et de reprise des lieux qui comprennent la mise en demeure pour 177,76 €, le procès-verbal de constat d'abandon pour 93,40 €, les réquisitions de témoins pour 2 x 11,20 €, les frais de serrurier pour 111 €, les frais de requête "loi Beteil" pour 51,48 €, la signification de l'ordonnance de reprise pour 110.80 €, le procès-verbal de reprise des lieux pour 393.78 € outre les émoluments pour 17.88 €, ces frais étant des frais préalables obligatoires à la procédure prévus par l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1 et suivant du décret n°2011-945 du 10 août 2011.
En conséquence, l'intimée dispose d'ores et déjà d'un titre lui permettant de recouvrer ses frais.
Les autres frais ( le commandement de payer pour 187.20 €, la sommation de payer pour 97,96 € ) relèvent de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirmant le jugement déféré, la demande de ce chef sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [I] [X],
Mme [X] soutient qu'elle a subi un préjudice, n'ayant pu jouir paisiblement de son logement, récupérer ses documents administratifs et personnels, l'huissier ne pouvant procéder à une destruction, de sa seule initiative, sans avoir effectué de vérifications et l'avoir invitée à reprendre ses affaires personnelles, alors même qu'il était en mesure de la contacter ayant reçu de sa part une somme de 4200 euros le 23 mai 2019,
S'agissant du trouble de jouissance invoqué par l'appelante, elle n'en justifie pas.
En effet, les attestations produites aux débats ne sont pas probantes, celle de Mme [M] ne faisant que rependre les déclarations de Mme [X] tandis que celle de M.[R] n'est pas circonstanciée.
Par ailleurs, Mme [X] n'informe pas la cour des suites qui ont été données aux plaintes qu'elle a déposées.
Quant à la restitution de ses papiers personnels, il convient de rappeler, comme indiqué ci-avant ,qu'il était impossible à l'huissier d'une part de rentrer dans l'appartement et d'autre part d'aller à la recherche au milieu des détritus des papiers personnels supposés existant de Mme [X].
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] de ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires:
Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante, succombant principalement supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [I] [X] de sa demande de dommages et intérêts, condamné Mme [I] [X] à payer à Mme [T] [C] née [U] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné Mme [I] [X] aux entiers dépens de l'instance,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déboute Mme [T] [C] née [U] de sa demande au titre de l'arriéré de loyers et de charges,
Condamne Mme [T] [C] née [U] à payer à Mme [I] [X] la somme de 104,65 € au titre du trop perçu de loyers et de charges,
Condamne Mme [I] [X] à payer à Mme [T] [C] née [U] la somme de 1 500 € de dommages et intérêts,
Rejette la demande de Mme [T] [C] née [U] au titre des frais d'huissier,
Y ajoutant,
Condamne Mme [I] [X] à payer à Mme [T] [C] née [U] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne Mme [I] [X] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
