RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03442 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IFZX
CG
PRESIDENT DU TJ D'ALES
23 juillet 2021 RG :20/00051
[A]
[A]
C/
[M]
Grosse délivrée
le
à Me Laroche
SCP AKCIO
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du Président du TJ d'ALES en date du 23 Juillet 2021, N°20/00051
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [L] [A]
née le 20 Mai 1945 à [Localité 10]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Sylvie LAROCHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 21/9996 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Monsieur [J] [A]
né le 05 Avril 1940 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté par Me Sylvie LAROCHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 21/9996 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉ :
Monsieur [Z] [M]
né le 09 Octobre 1973 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 15 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
Madame [L] [N] épouse [A] et Monsieur [J] [A] (les époux [A]) sont propriétaires sur la commune de [Localité 8] (30), [Adresse 6], d'une maison d'habitation avec jardin.
Par acte de vente notarié en date du 21 mai 1988, ils ont vendu à Monsieur [H] [M], agissant pour le compte de la communauté avec son épouse, [F] [O], la parcelle cadastrée Section AB, [Cadastre 4], située en surplomb de leur propriété, l'acte comportant une condition particulière libellée ainsi « L'acquéreur, ses successeurs, ayants cause ou ayants droit ne pourront jamais édifier une quelconque construction ou mur sur le terrain présentement vendu, qui restera grevé d'une servitude de non aedificandi au profit du surplus de la propriété des vendeurs' ».
Par acte authentique reçu le 23 mars 2016, Mme [F] [O], divorcée [M], attributaire de la parcelle [Cadastre 4] dans le cadre de la liquidation partage consécutive au divorce, a fait donation à son fils, [Z] [M], de la nue propriété de la parcelle [Cadastre 4].
Estimant qu'il avait été procédé à des travaux de remblaiement du terrain et d'édification d'un mur en violation de la clause notariée, par acte du 25 mars 2019, les époux [A] ont fait assigner M. [Z] [M] en démolition du mur et remise en état de la parcelle dans son état initial.
Par jugement en date du 23 juillet 2021, le Tribunal Judiciaire d'Ales a :
-Déclaré inopposable la servitude non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 9] appartenant à Monsieur [Z] [M],
-Débouté les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes,
-Condamné les époux [A] aux dépens de l'instance et à payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par déclaration d'appel en date du 15 septembre 2021, les époux [A] ont interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2021, les époux [A] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Ales en date du 23 juillet
2021 en ce qu'il a retenu l'existence d'une servitude non aedificandi et l'infirmer pour le surplus
- condamner M. [Z] [M] à démolir le mur de clôture litigieux et à remettre la parcelle, objet de l'acte notarié du 21 mai 1988, à son niveau d'origine et ce, sous astreinte de 50 €uros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir.
- le condamner à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront distraits au profit de Maître Sylvie Laroche,
Les appelants soutiennent que la servitude non aedificandi insérée dans l'acte du 21 mai 1988 est parfaitement opposable à M. [M]. Ils prétendent que tant les travaux de décaissement du terrain que de construction d'un mur constatés par huissier, constituent une violation de la servitude non aedificandi.
Ils affirment qu'au moment de la vente, cette parcelle ne comportait ni mur, ni construction, ainsi qu'en atteste un témoin, M. [B].
Suivant conclusions notifiées le 14 février 2022, M. [M] demande à la cour de :
-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré
Subsidiairement,
- Déclarer prescrite l'action introduite le 25 mars 2019 portant sur la démolition du muret de clôture et la remise de la parcelle [Cadastre 4] à son niveau d'origine
- Condamner in solidum les époux [A] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d'appel.
L'intimé estime que la clause figurant à l'acte du 21 mai 1988 ne vaut pas création d'une
servitude grevant la parcelle [Cadastre 4] au profit des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au sens
des articles 637 et 686 du code civil. Il prétend qu'en tout état de cause, la servitude invoquée lui est inopposable faute de publication régulière au service de la publicité foncière prévue par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et en raison de l'absence de mention de cette servitude dans son titre de propriété de 2016. Il affirme par ailleurs que les travaux litigieux ont été réalisés depuis plus de trente ans et en déduit que l'action est par conséquent prescrite.
La clôture de la procédure a été fixée au 13 octobre 2022.
Motifs de la décision
Sur l'existence d'une servitude non aedificandi
Selon l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds.
Dans l'acte notarié du 21 mai 1988 portant vente de la parcelle [Cadastre 4] par les époux [A] figure en marge de la page 2, un paragraphe intitulé 'Condition particulière', libellé comme suit :
l'acquéreur, ses successeurs ou ayants droit ne pourront jamais édifier une quelconque construction ou mur sur le terrain présentement vendu qui restera grevé d'une servitude de non aedificandi au profit du surplus de la propriété des vendeurs, parcelles cadastrées à la section [Cadastre 2] (3 a 94 ca) et [Cadastre 1] (0a 44 ca) ; les fonds dominants ci-dessus désignés appartiennent aux vendeurs de la même manière que la parcelle présentement vendue.
Cette clause institue une servitude non aedificandi grevant le fonds servant vendu (613 ) au profit des deux fonds dominants 612 et 611, restant la propriété des époux [A], les termes utilisés, notamment 'fonds dominants, servitude' étant dépourvus d'ambiguité quant à l'instauration d'une telle servitude et la clause ne pouvant être interprétée comme instaurant un droit personnel comme le soutient à tort M. [M] .
Il y a donc lieu de confirmer l'analyse du premier juge qui a dit que le fonds 613 est grevé d'une servitude non aedificandi.
Sur l'opposabilité de la servitude
Selon les articles 28 et 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, pour être opposables aux tiers, tous actes portant ou constatant mutation ou constitution de droits réels immobiliers doivent avoir été publiés au bureau des hypothèques.
Une servitude conventionnelle n'est opposable au propriétaire du terrain qui doit supporter la servitude que si elle est mentionnée dans l'acte de celui qui aura à la supporter, car il l'a acquis avec la connaissance de la restriction à ses droits.
En l'espèce, il apparait que la servitude 'non aedificandi'instaurée le 21 mai 1988, n'est pas mentionnée dans l'acte de donation en date du 13 mars 2016 portant mutation à titre gratuit de la nue-propriété du terrain cadastré [Cadastre 4] à M. [Z] [M].
A défaut de cette mention dans son acte, M. [Z] [M] ne devra supporter la servitude que si l'acte constitutif de la servitude a été publié en tant que tel au registre de la publicité foncière. L'acte de mutation du 21 mai 1988, créateur d'une servitude non aedificandi sur le fonds servant 613 au profit des fonds des époux [A], ne suffit pas à la rendre opposable à M. [Z] [M]. En effet, la simple mention dans un acte publié lui-même ne suffit pas pour rendre la servitude opposable. Or, les époux [A] ne justifient pas de la publication de l'acte constitutif de la servitude en tant que tel au registre de la publicité foncière.
Par ailleurs, les époux [A] ne produisent aucun élément susceptible d'établir que M. [Z] [M] connaissait l'existence de la servitude 'non aedificandi' au moment de l'acte d'acquisition à titre gratuit en mars 2016 de la nue propriété de l'immeuble numéro 613, le lien de parenté entre la donatrice et M. [Z] [M] ne suffisant pas à lui seul à prouver la connaissance par ce dernier de l'existence de la servitude.
En conséquence, M. [Z] [M] ne peut se voir imposer une servitude non aedificandi au profit des fonds 611 et 612 , propriété des époux [A].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré inopposable la servitude non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 8] à M. [Z] [M].
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La cour ayant confirmé le jugement déféré en ses principales dispositions, confirmera également les chefs de décisions concernant l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens.
Les époux [A] succombant en leur recours, seront condamnés à verser à M. [M] la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y ajoutant :
Condamne Mme [L] [A] et M. [J] [A] à payer à M. [Z] [M] la somme de 2.000 €uros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [L] [A] et M. [J] [A] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
