RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02105 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IB7H
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
13 avril 2021
RG:19/00191
[B]
[C]
C/
S.A.R.L. LES BASTIDES DE [B]
A.S.L. LES JARDINS DE YASMINE
Grosse délivrée
le
à Me Le Sagere
Me Mansat Jaffré
Me Guille
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 13 Avril 2021, N°19/00191
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Madame Laure MALLET, Conseillère,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [K], [G], [S] [B]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représenté par Me Sébastien NEANT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représenté par Me Laurie LE SAGERE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [D], [J], [E] [C] épouse [B]
née le [Date naissance 10] 1980 à [Localité 12]
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représentée par Me Sébastien NEANT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Laurie LE SAGERE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
S.A.R.L. LES BASTIDES DE [B] Société à responsabilité limitée, au capital de 2500 euros, immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 449 563 311, représenté par Mme [A] [I], gérante
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représentée par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me ANGLES substituant Me Julien BELLAHSENE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
A.S.L. LES JARDINS DE YASMINE déclarée à la Sous Préfecture du VIGAN suivant publication au Journal Officiel du 22 juillet 2017, annonce N°1704, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représentée par Me Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Florent CLAPAREDE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 15 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Les Bastides est une société ayant notamment pour objet social : «Marchand de biens, achat de viabilisation, vente terrain, promotion immobilière».
Les Bastides ont procédé à l'aménagement du lotissement « Les jardins de Yasmine» sis [Adresse 9] à [Localité 12], [Localité 12]. Ce lotissement a fait l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux en date du 30 avril 2015. L'attestation certifiant l'absence de contestation de la conformité a été délivrée le 5 mai 2015, suite à la visite des services de la mairie.
Le permis d'aménager a autorisé la création de cinq lots privatifs numérotés [Cadastre 3] à [Cadastre 7] (le lot numéro 3 acquis par les Consorts [B] correspond à la parcelle numéro [Cadastre 7]). Suivant permis d'aménager modificatif en date du 26 août 2014, il fut accordé l'augmentation de l'emprise de l'assiette du lotissement pour permettre la réalisation du bassin de rétention.
Ce bassin est implanté sur une nouvelle parcelle numérotée [Cadastre 8].
Une parcelle supplémentaire et non destinée à être un lot à bâtir, se situe à l'entrée du lotissement. Elle est numérotée [Cadastre 2] et correspond à une zone d'accès et de visibilité lorsque l'on entre dans le lotissement par la [Adresse 9] (RD 979).
Suivant acte d'acquisition conclu le 2 novembre 2015 en l'Office de Maître [F] [T], titulaire d'un Office Notarial à [Localité 12], les consorts [B] ont fait l'acquisition d'un terrain à bâtir d'une superficie de 1.036 m², identifié parcelle CK numéro [Cadastre 7] sis [Adresse 9] [Localité 12].
Ce lotissement est administré par une ASL, « Les Jardins de Yasmine » qui a notamment pour objet : « l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs du lotissement, notamment le bassin de rétention, la zone de visibilité, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement et à l'utilisation de ceux-ci, etc' ».
Contestant l'existence de l'ASL et dénonçant des désordres et non-conformités des parties communes, les époux [B] ont assigné l'ASL Les Jardins de Yasmine et la SARL Les Bastides.
Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 13 avril 2021, a :
- Déclaré irrecevables les écritures notifiées par RPVA le 1er février 2021 par l'ASL Les Jardins de Yasmine,
- Rejeté la demande des requérants aux fins de faire déclarer irrecevables les écritures notifiées par RPVA le 04/01/2021 par la SARL Les Bastides et sa pièce °15 ;
- Débouté M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande en nullité de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine pour défaut de publication des statuts de ladite association.
- Débouté M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande visant à faire déclarer inopposables à leur encontre les actes, décisions et délibérations de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine ;
- Débouté M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande de désignation d'un mandataire administrateur provisoire de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine ;
- Constaté le défaut de qualité à agir de M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ;
Par conséquent,
- Déclaré irrecevables les demandes de M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B],
- Condamné solidairement les époux [B] à payer à l'ASL Les Jardins de Yasmine la somme de 715 euros au titre des charges de fonctionnement pour l'exercice 2019,
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- Condamné solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] aux entiers dépens,
- Condamné solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à payer la somme de 2 500 euros à l'ASL Les Jardins de Yasmine et la somme de 2 000 euros à la SARL Les Bastides.
Par acte du 31 mai 2021, les époux [B] ont régulièrement interjeté appel de cette décision.
La procédure a été clôturée le 22 septembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 11 octobre 2022 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 15 décembre 2022.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, M. [K], [G], [S] [B], Mme [C], [D], [J], [E], Epouse [B], appelants demandent à la cour de :
Prononcer le rabat de l'ordonnance de Clôture,
Vu l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006,
Vu les dispositions des articles R442-7, R442-8, R442-18 du Code de l'Urbanisme,
Vu les dispositions des articles 1147 (ancien), 1792 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces et jurisprudences produites aux débats ;
Il est demandé à la Cour :
Recevoir les Epoux [B] en leur appel et le déclarer bien fondé,
Il est sollicité l'infirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a :
Rejeté la demande des requérants aux fins de faire déclarer irrecevables les écritures notifiées par RPVA le 04/01/2021 par la SARL Les Bastides et sa pièce °15 ;
Débouté M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande en nullité de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine pour défaut de publication des statuts de ladite association.
Débouté M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande visant à faire déclarer inopposable à leur encontre les actes, décisions et délibérations de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine ;
Débouté M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande de désignation d'un mandataire administrateur provisoire de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine ;
Constaté le défaut de qualité à agir de M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ;
Par conséquent,
Déclaré irrecevables les demandes de M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ;
Condamné solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à payer à I'ASL Les Jardins de Yasmine la somme de 715 euros au titre des charges de fonctionnement pour l'exercice 2019 ;
Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamné solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] au paiement des entiers dépens,
Condamné solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à payer la somme de 2 500 euros à I'ASL Les Jardins de Yasmine et la somme de 2 000 euros à la SARL Les Bastides ;
Débouter l'ASL de sa demande visant à voir condamner les époux [B] à lui verser la somme complémentaire de 1.356,34 € au titre des charges de fonctionnement pour les exercices 2020 et 2021, somme provisoirement arrêtée au 1er janvier 2021,
Débouter l'ASL de sa demande visant à voir infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire, et partant, condamner les époux [B] à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice causé par leur comportement,
Statuant à nouveau,
S'agissant du lotisseur,
Débouter LA SARL Les Bastides de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la SARL « Les Bastides » à remédier à l'ensemble des non-conformités du lotissement, notamment :
Sur le chemin
Condamner la SARL « Les Bastides » à reprendre, conformément aux préconisations du rapport d'expert judiciaire VRD de la cour d'appel de Nîmes, l'ensemble du chemin via un revêtement stabilisé ' en enrobé au minimum - ou employer tous matériaux similaires avec mises à la côte de tous les ouvrages ainsi que mise en 'uvre de bordures pour enfin collecter ses eaux pluviales par les grilles du réseau EP neuf actuellement inutilisables afin que :
- Soient supprimées toutes les rigoles jonchant lesdits chemins ;
- Soit supprimé le déversement des eaux vers le compteur d'eau des requérants ;
- Soit supprimée l'obstruction par les gravillons des regards d'évacuation des eaux pluviales et la course du portail
- Soit constitué un revêtement stable, durable et permettant le déversement des eaux de pluies dans les regards prévus à cet effet.
Ce, sous astreinte de 100€/jour de retard à compter la présente décision à intervenir.
Condamner la SARL « Les Bastides » à mettre en place tout dispositif visant à faire cesser le ruissellement des eaux pluviales longeant le mur de clôture des requérants conformément aux préconisations du rapport d'expert judiciaire VRD de la cour d'appel de Nîmes.
Sur la zone de retournement
Condamner la SARL Les Bastides à mettre la zone de retournement en conformité avec le PA mod 2 et lever les non-conformités relevées dans le rapport d'expert judiciaire VRD de la cour d'appel de Nîmes, notamment par :
- La suppression des arbres (y compris dessouchage) situés dans la zone de retournement ;
- La suppression du remblai situé dans le virage à l'entrée de la parcelle n°[Cadastre 11] (CK[Cadastre 6])
- La reprise de la largeur de voirie, parcelle CK[Cadastre 4], au niveau des coffrets de 5 mètres au lieu des 4.10 mètres prévus et correspondant d'ailleurs au minimum réglementaire ;
- Le déplacement des compteurs dans le virage à l'entrée de la parcelle CK[Cadastre 4])
- La reprise de la largeur de voirie au niveau de l'arbre de 5,00 mètres au lieu de 3,00 mètres prévus et correspondant d'ailleurs au minimum réglementaire ;
Ce, sous astreinte de 100€/jours de retard à compter la présente décision à intervenir.
Sur le Compteur Télécom
Condamner la SARL « Les Bastides » à réaliser les travaux de confortation du compteur TELECOM, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
Sur le portail
Condamner la SARL « Les Bastides » sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à remédier aux manquements, aux malfaçons et dysfonctionnements du portail:
- En finalisant les travaux permettant le fonctionnement du portail de manière pérenne,
- En communiquant de la clé de déverrouillage ainsi que des badges fonctionnels
- Raccordement et fonctionnement des interphones,
Sur le bassin de rétention
Condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, la SARL « Les Bastides » à fournir aux Consorts [B] une clef de déverrouillage + des badges fonctionnels d'ouverture du portail prévus à cet effet (le portail dispose d'un système d'ouverture par badge).
Condamner la SARL « Les Bastides » à produire sous astreinte de 100€/jours de retard à compter de la décision à intervenir les plans béton armé des murs de ce bassin ainsi que sa note de calcul justificative face à la poussée hydraulique de l'ordre de 1,30 mètres de hauteur en cas de mise en charge maximale tel que le préconise l'expert.
A défaut de production de ces justificatifs sous 3 mois ou en cas de justificatif insuffisant au regard des préconisations de l'expert, condamner la SARL Les Bastides à la démolition des murs et reconstruction selon les Règles du BAEL 91 pour pouvoir résister au remplissage complet du dit bassin de rétention des travaux sous 100€/jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Condamner la SARL Les Bastides à la mise en conformité du bassin de rétention au niveau de son volume sous astreinte de 100 €/jours de retard à compter de la décision à intervenir.
Enfin, conformément aux malfaçons constatées par le procès-verbal de constat d'Huissier de Justice,
Condamner la SARL « Les Bastides » à effectuer les réparations du portail d'accès au bassin de rétention cassé tenant uniquement par des colliers de serrage sous astreinte de 100/jours de retard à compter de la décision à intervenir.
Dans le cadre de la mise en conformité du lotissement Condamner LA SARL Les Bastides à rétrocéder les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 2] à la parcelle [Cadastre 3] et à faire rédiger, à ses frais les actes notariés afférents afin de clarifier les dispositions en termes de servitude qui en résulteront.
En toutes hypothèses
Condamner la SARL « Les Bastides » à payer aux Consorts [B] la somme de 10.000 euros au titre des troubles de jouissance subis du fait de :
- De la borne TELECOM régulièrement en panne en l'absence de travaux de confortation,
- D'un chemin d'accès non finalisé,
- Du déversement depuis 2016, des eaux de pluies contre son mur de clôture et dans sa parcelle,
- L'absence d'interphone fonctionnel, de portail fonctionnel, de badge, et de clef du portillon.
- De la zone de retournement dangereuse
- De l'absence de mise à disposition des colotis d'une ASL fonctionnelle et apte à assurer la gestion des lots cédés,
- Du nombre d'heures particulièrement volumineux consacrés à la compréhension, la documentation, et la gestion de l'ensemble de ses troubles,
Y AJOUTANT,
Condamner solidairement la SARL « Les Bastides » et l'ASL (au besoin en cas de nullité solidairement avec les membres du bureau Messieurs [Y] + [H]) - en exonérant les requérant de toutes participations financières au paiement de la somme de 1230 € correspondant aux constats d'huissier réglés pour défendre leurs droits (Pièce 39 Factures Huissiers)
Condamner solidairement la SARL « Les Bastides » et l'ASL au besoin en cas de nullité solidairement avec les membres du bureau Messieurs [Y] + [H]) - en exonérant les requérant de toutes participations financières au paiement de la somme de 1644,00€ Correspondant au coût du rapport d'expertise (pièce 27)
Condamner solidairement la SARL « Les Bastides » et l'ASL au besoin en cas de nullité solidairement avec les membres du bureau Messieurs [Y] + [H]) - en exonérant les requérants de toutes participations financières - au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, La SARL Les Bastides, intimée demande à la cour de :
Vu les dispositions du code de l'urbanisme,
Vu les dispositions des articles 1147 ancien (1231-1 nouveau), 1382 ancien (1240 nouveau), 1792 et suivants du Code civil,
I./ Vu la production très tardive (clôture prévue au 22 septembre 2022) et inopportune des 14 et 20 septembre 2022 de plus d'une centaine de pages de pièces par les appelants dont la plupart au surplus émanent de la propre entreprise de l'appelant [K] [B] ("OMEXOM") ;
Rejeter ces conclusions et pièces 51 et suivantes des appelants M. et Mme [B] ainsi que toute production postérieure ;
A tout le moins, rabattre l'ordonnance de clôture du 22 septembre 2022.
Vu le jugement du 13 avril 2021 RG 19/00191 et l'ensemble des éléments produits au débat ;
II./ CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a jugé :
Déboute M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande en nullité de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine pour défaut de publication des statuts de la dite association ;
Déboute M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande visant à faire déclarer inopposable à leur encontre les actes, décisions et délibérations de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine ;
Déboute M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leur demande de désignation d'un mandataire administrateur provisoire de l'Association Syndicale Libre Les Jardins de Yasmine ;
Constate le défaut de qualité à agir de M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ;
Par conséquent,
Déclare irrecevables les demandes de M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ;
Condamner solidairement. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à payer à l'ASL Les Jardins de Yasmine la somme de 715 euros au titre des charges de fonctionnement pour l'exercice 2019 ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] au paiement des entiers dépens ;
Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à payer la somme de 2 500 euros a l'ASL Les Jardins de Yasmine et la somme de 2 000 euros à la SARL LES BASTIDES ;
III./ Y AJOUTANT devant la cour d'appel,
Condamner solidairement M. et Mme [B] à payer la somme de 7.000 euros à la SARL Les Bastides en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner également solidairement M. et Mme [B] aux entiers frais et dépens, de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, l'ASL Les Jardins de Yasmine demande à la cour de :
Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel ;
Sur le fond :
Vu les articles 3 et suivants de l'ordonnance du 1 er juillet 2004 ;
Vu les articles 4 et suivants du décret du 3 mai 2006 ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- débouté les époux [B] de leur demande d'annulation de l'ASL les Jardins de Yasmine pour défaut de fondement légal et d'acquisition des parcelles gérées ;
- débouté les époux [B] de leur demande d'annulation de l'ASL Les Jardins de Yasmine pour défaut de publication ;
- débouté les époux [B] de leur demande d'inopposabilité des délibérations et actes pris par l'ASL Les Jardins de Yasmine ;
- débouté ou déclaré irrecevables les époux [B] de leur demande de désignation d'un administrateur provisoire ;
- débouté les époux [B] de leurs autres demandes ;
Vu l'article 17 des statuts de l'ASL Les Jardins de Yasmine ;
Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [B] au paiement d'une somme de 715 euros ;
Y ajoutant :
Condamner solidairement les époux [B] à verser à l'ASL Les Jardins de Yasmine la somme complémentaire de 2.455,98 euros au titre des charges de fonctionnement pour les exercices 2020 et 2021 et 2022, somme arrêtée provisoirement au 1 er janvier 2022 ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'ASL Les Jardins de Yasmine de sa demande indemnitaire;
Statuant à nouveau :
Condamner solidairement les époux [B] à verser à l'ASL les Jardins de Yasmine la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé ;
En toutes hypothèses :
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [B] au paiement d'une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Condamner solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [D] [B] à verser à l'ASL Les Jardins de Yasmine la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
Condamner solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [D] [B] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Remarque préalable :
L'ordonnance de clôture, initialement prise le 22 septembre 2022,a été révoquée à l'audience avec l'accord de toutes les parties, avant l'ouverture des débats et une nouvelle clôture a été prononcée. La demande de révocation est donc sans objet.
Sur les demandes relatives à l'ASL :
A - sur la demande de nullité
1 - sur le défaut de fondement légal
Les époux [B] se fondant sur les articles 442-7 et 8 du code de l'urbanisme, considèrent que l'ASL n'étant pas propriétaire des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8], cette dernière est nulle, l'ASL pouvant être dissoute en raison de la disparition de son objet.
Réponse de la cour :
Dans le cadre d'une opération de création d'un lotissement, la loi ou le règlement impose au lotisseur de déposer, en annexe de son dossier de demande de permis d'aménager, différentes informations et documents énumérés aux articles R. 442-3 à R. 442-8 du code de l'urbanisme.
Selon l'article R. 442-7 du code de l'urbanisme, figure parmi ces documents l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Les statuts de la future ASL sont donc annexés à chaque acte d'acquisition d'une parcelle du futur lotissement, et l'acquisition vaut par elle-même acceptation de l'appartenance à l'ASL.
L'article R. 442-7 du code de l'urbanisme dispose que : « Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R.442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ».
Il n'est pas contesté que les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] ne sont pas la propriété de l'ASL.
Les statuts prévoient que l'ASL est constituée en vue de l'appropriation, l'entretien, la gestion, la réalisation de travaux et actions d'intérêts communs.
Ce texte, qui ne prévoit pas expressément de conditions cumulatives, vise l'objet de l'ASL. Le fait que l'objet de l'ASL, à savoir acquérir, gérer et entretenir les terrains et équipements commun, ne soit pas intégralement rempli, ne peut en tout état de cause conduire à la nullité de l'ASL.
Le premier juge a pertinemment décidé que ' la circonstance que les statuts initiaux de I'ASL Les Jardins de Yasmine prévoyaient d'intégrer les parcelles n° [Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8] et que les membres de l'association à la majorité aient décidé ultérieurement de prévoir des servitudes croisées au profit des propriétaires des parcelles n° [Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7] pour ne laisser comme parcelles communes que les seules parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 8], n'a pas pour effet de remettre en cause la validité de I'ASL Les Jardins de Yasmine qui résulte de la nécessité de gérer et entretenir les espaces et ouvrages communs nécessaires au lotissement'.
Les époux [B] sont mal fondés à solliciter la nullité de l'ASL à ce titre et la décision du premier juge doit être confirmée.
2 - sur le défaut de publicité
Les époux [B] affirment que les statuts n'ont jamais été publiés au journal officiel en violation des dispositions de l'ordonnance du 1 er juillet 2004 et de son décret d'application.
Réponse de la cour :
Les Associations Syndicales Libres sont réglementées par l'ordonnance numéro 2004-632 du 1er juillet 2004.
L'article 7 de l'ordonnance précise :
« Les Associations Syndicales Libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés constatés par écrit. Les statuts de l'Association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations ».
L'article 8 dispose : « La déclaration de l'Association Syndicale Libre est faite à la Préfecture du Département ou à la Sous-Préfecture de l'Arrondissement où l'Association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au journal officiel. Dans les mêmes conditions, l'Association doit faire connaître dans les trois mois et publier toutes modifications apportées à ses statuts ».
L'article 9 indique :
« L'Association Syndicale Libre est administrée par un Syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'Association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les Statuts. Le Syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'Association ».
Le décret d'application de l'ordonnance précitée numéro 2006-504 du 3 mai 2006 réglemente également le contenu des statuts d'une ASL et les modalités de publicité de ces derniers.
L'article 4 alinéa 3 précise :
« L'extrait des statuts qui doit être publié au journal official dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'Association ».
Au nombre des formalités à accomplir, sont donc prévues :
- la déclaration de l'association syndicale à la préfecture ou à la sous-préfecture, conformément à l'article 8 alinéa 1 er de l'ordonnance; un récépissé est délivré dans les cinq jours de la déclaration ;
- une publication au Journal officiel d'un extrait des statuts dans un délai d'un mois à compter de la délivrance du récépissé, conformément à l'article 8 alinéa 3 de l'ordonnance.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :
- la déclaration à la sous-préfecture a été effectuée, ainsi qu'il en résulte du récépissé n° 2017 30 021 délivré le 7 juillet 2017
- la publication d'un extrait contenant la date de la déclaration, nom, objet et siège de l'association, a été effectuée le 22 juillet 2017, au journal officiel, soit dans le mois du récépissé.
C'est vainement que les consorts [B] ont soutenu un défaut de publicité et la décision de première instance doit être confirmée sur ce point.
3- Sur la demande subsidiaire de nullité des délibérations de l'ASL pour défaut de statut conforme et de publicité :
Le défaut de statut conforme n'ayant pas été établi et les statuts régulièrement publiés, la demande entre nécessairement en voie de rejet.
B - sur le vice du consentement
Les Consorts [B] affirment que les statuts ne leur ont pas été remis lors de la signature de l'acte d'acquisition et considèrent en conséquence que le consentement à cette adhésion leur a ainsi été extorqué. Ils soutiennent que le notaire n'a fait que retranscrire une déclaration des parties et qu'ainsi contrairement à ce qu'a affirmé le premier juge, il n'était pas nécessaire d'utiliser la procédure d'inscription en faux.
Réponse de la cour :
L'acte authentique d'acquisition, en date du 02 novembre 2015 de la parcelle CK [Cadastre 7] [Adresse 9] à [Localité 12] par les époux [B] auprès de la SARL Les Bastides, mentionne en page 26 dans le paragraphe « dispositions relatives au lotissement' :
' Le BIEN constitue l'un des lots du lotissement dénommé « Les Jardins de Yasmine ''. Les statuts de l'association syndicale libre « Les Jardins de Yasmine '' existant entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement ont été déposés au rang des présentes minutes, le 22 octobre 2015.
Tout propriétaire de l'un des lots du lotissement est membre de plein droit de l'association.
Une copie des statuts de l'association syndicale a été remise à l'acquéreur dès avant ce jour.
L 'ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents susvisés , et sera tenu d'en exécuter toutes les stipulations charges et conditions en tant qu'elles s'appliquent au BIEN.
(...)
L'ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance des statuts de l'association syndicale constituée en vue des présentes, dont une copie lui a été transmise et déclare adhérer librement à ladite association.
Engagements :
L'ACQUEREUR s'engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans les statuts de l'association syndicale dont une copie lui a été remise dès avant ce jour ce qu'il reconnaît. »
L'acte notarié contient la mention, non pas d'une déclaration des parties, mais bien un fait constaté par le notaire lui-même, à savoir, la remise d'une copie des statuts reconnu par l'aquereur qui a par ailleurs signé l'acte.
C'est pertinemment que le premier juge a rejeté le moyen soulevé au titre des vices du consentement.
C - sur la demande infiniment subsidiaire d'inopposabilité des actes, engagements et délibérations,
Les consorts [B] demandent à la cour de prononcer l'inopposabilité d'actes et délibérations de l'ASL ne disposant d'aucun élément sur l'Association litigieuse et les éléments de l'ASL sortant de son périmètre ([Cadastre 2], [Cadastre 8]) et de son objet (acquisition, gestion et répartition des frais d'entretien et réparation), aucun statut n'ayant été communiqué.
En l'espèce, les statuts étaient annexés à l'acte d'acquisition du 2 novembre 2015 signé par les époux [B]. Ils sont membres de l'association. Les actes et délibérations de l'ASL leur sont nécessairement opposables.
D - sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
Les époux [B], arguant de leur qualité de membres de l'association, sollicitent la désignation d'un administrateur ad hoc. Ils considèrent que le fonctionnement de l'association est entaché d'irrégularité.
Réponse de la cour :
Il résulte des pièces versées aux débats que l'association syndicale libre les Jardins de Yasmine a été régulièrement constituée, elle est composée des différents acquéreurs des parcelles du lotissement qui, par leur acte d'acquisition, ont adhéré à cette association. Lorsque tous les lots ont été vendus, les membres de l'association ont été valablement convoqués par Maître [T], Notaire, en vue de la tenue de l'assemblée générale constitutive. L'ASL est dotée des organes de représentation, et elle est notamment présidée par M. [L] [Y].
C'est à juste titre que le premier juge a considéré que les époux [B] n'établissent pas, bien qu'ils en supportent la charge, la preuve d'une absence d'organe de représentation ou de l'incapacité de ce dernier de faire fonctionner l'association.
Sur les demandes relatives aux désordres :
- sur la recevabilité de l'action :
La SARL Les Bastides soutient que les consorts [B] sont membres de l'ASL et que c'est elle seule qui doit exercer les actions en justice relevant des missions énoncées dans ses statuts. Les époux [B] affirment qu'ils sont recevables à agir.
Réponse de la cour :
Vu les articles 5, 7 et 9 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, ensemble les articles 31 et 32 du code de procédure civile :
L'ASL ayant pour objet l'acquisition et la gestion des équipements communs du lotissement, il est constant qu'elle est bien seule titulaire du droit d'agir si les ouvrages des parties communes sont endommagés (Civ. 3ème 26 mai 1992).
La cour souligne que la jurisprudence versée aux débats par les époux [B] concerne des ASL non constituées, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En l'espèce, comme il a été vu précédemment, l'ASL était bien constituée, cette dernière ayant pour objet « L'association syndicale Libre a pour objet /acquisition, la gestion et /entretien des terrains et équipements communs du lotissement notamment le bassin de rétention, la zone de visibilité, ouvrages et constructions nécessaires au fonctionnement et à /utilisation de ceux-ci
Etc... - L'ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance des statuts de /association syndicale constituée en vue des présentes, dont une copie lui a été transmise et déclare adhérer librement à ladite association. ''
La cour de cassation précise (Civ. 3ème 23 janvier 2020. 19.11863) que : 'l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 reconnaît aux associations syndicales libres le droit d'agir en justice. Elles sont, à cette fin, représentées par leur président. 15. A la différence de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit expressément que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions concernant la copropriété, aucune disposition de l'ordonnance précitée ne donne qualité aux membres de l'association syndicale libre pour agir pour la sauvegarde des droits afférents au patrimoine de l'association. 16. Les règles de fonctionnement des associations syndicales libres sont déterminées par les statuts. Il n'a pas été invoqué devant les juges du fond de disposition des statuts prévoyant que les syndicats membres de l'ASL ont qualité pour agir en ses lieu et place. 17. Le droit d'agir en justice dans l'intérêt d'autrui, revêtant un caractère exceptionnel, ne peut résulter que de la loi. L'action tendant à faire entrer un bien dans le patrimoine de l'ASL est une action attitrée que seule celle-ci peut exercer.'
En l'espèce, les époux [B] sollicitent la condamnation de la SARL Les Bastides :
d'une part,
- à remédier à l'ensemble des non-conformités du lotissement, notamment:
- sur le chemin : à reprendre l'ensemble du chemin via un revêtement stabilisé ' en enrobé au minimum - ou employer tous matériaux similaires avec mise à la côte de tous les ouvrages ainsi que mise en 'uvre de bordures pour enfin collecter ses eaux pluviales par les grilles du réseau Ep et à mettre en place tout dispositif visant à faire cesser le ruissellement des eaux pluviales longeant le mur de clôture
- sur la zone de retournement : à mettre la zone de retournement en conformité avec le PA mod 2 et lever les non-conformités
- à réaliser les travaux de confortation du compteur TELECOM,
- à remédier aux manquements, aux malfaçons et dysfonctionnements du portail
- concernant le bassin de rétention :
- à fournir aux Consorts [B] une clef de déverrouillage + des badges fonctionnels d'ouverture du portail prévus à cet effet
- à produire sous astreinte de 100 euros/jours de retard à compter de la décision à intervenir les plans béton armé des murs de ce bassin ainsi que sa note de calcul justificative face à la poussée hydraulique de l'ordre de 1,30 mètres de hauteur en cas de mise en charge maximale
- à mettre en conformité le bassin et à défaut à le démolir et le reconstruire
d'autre part,
- à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des troubles de jouissance en découlant.
Ces demandes touchant les parties communes, c'est à bon droit que le premier juge les a déclarées irrecevables.
Sur la demande reconventionnelle de paiement au titre de la participation :
L'ASL sollicite la condamnation les époux [B] à lui verser la somme complémentaire de 2 455,98 euros au titre des charges de fonctionnement pour les exercices 2020 et 2021, somme provisoirement arrêtée au 1er janvier 2022.
Les consorts [B] considèrent qu'il s'agit d'une demande nouvelle qui sera jugée irrecevable.
Réponse de la Cour :
L'article 565 du code de procédure civile dispose que : « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent».
L'article 566 du même code dispose que : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».
Il est constant que constitue le complément de la demande originaire la demande additionnelle portant sur les charges de copropriété échues postérieurement au jugement.
La demande de l'ASL est donc recevable.
Par ailleurs les époux [B] sont membres de l'association syndicale Libre Les Jardins de Yasmine. A ce titre, ils sont tenus de participer à ses frais de fonctionnement.
L'article 17 des statuts énumère les charges supportées par l'ensemble des propriétaires.
En l'espèce, les pièces versées aux débats imposent de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné les époux [B] au paiement de la somme de 715 euros au titre des cotisations dues au 31 décembre 2019.
Vu les extraits de compte de Tissot Immobilier en date des 6 janvier 2021 et 28 décembre 2021 ainsi que du procès-verbal d'assemblée générale du 24 juin 2020, il y a lieu de condamner les époux [B] au paiement de la somme de 2 455,98 euros arrêtée au 1er janvier 2022, au titre des charges de fonctionnement pour les exercices 2020 et 2021.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
L'ASL demande la condamnation solidaire des époux [B] à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice causé par leur comportement. Elle souligne avoir reçu 26 lettres recommandées et 160 mails.
Réponse de la cour :
L'exercice d'une action en justice étant un droit et la preuve d'une intention malveillante ou d'une erreur grossière équipollente au dol n'étant pas rapportée, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée de l'intimée sera rejetée.
La décision du premier juge sera donc confirmée.
Sur les frais du procès :
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, et en dernier ressort,
Déclare sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à verser à l'ASL Les Jardins de Yasmine la somme complémentaire de 2.455,98 euros au titre des charges de fonctionnement pour les exercices 2020 et 2021, somme arrêtée provisoirement au 1er janvier 2022,
Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à verser à l'ASL Les Jardins de Yasmine la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] à verser à la SARL Les Basides la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
Condamne solidairement M. [K] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat en ayant fait la demande.
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
