RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00779 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6TV
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES
29 janvier 2021 RG :19/00372
[X]
C/
[Z]
S.E.L.A.R.L. BRMJ ME ROUSSEL
Grosse délivrée
le
à SCP S2GAVOCATS
SCP MASSAL & VERGANI
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 29 Janvier 2021, N°19/00372
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Virginie HUET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [T] [X]
né le 18 Février 1955 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
INTIMÉES :
Madame [W] [Z]
née le 24 Mars 1995 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivier MASSAL de la SCP MASSAL & VERGANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
S.E.L.A.R.L. BRMJ ME ROUSSEL en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LES VILLAS [Z] en liquidation par jugement du tribunal de Commerce de NIMES du 22/09/2019
assignée à personne habilitée le 17 mai 2021
[Adresse 7]
[Localité 3]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 15 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte authentique du 19 janvier 2017, M. [T] [X] a acquis de Mme [W] [Z], une maison à usage d'habitation hors d'eau hors d'air, second 'uvre à la charge de l'acquéreur, avec terrain attenant, cadastrée section DB n°[Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 4], moyennant le prix de 112 000 euros.
Selon l'acte notarié, est intervenue à l'opération de construction l'entreprise SARL Les Villas [Z], assurée auprès de la société SwissLife.
La construction de la villa a été édifiée, à l'époque, en limite de propriété et comporte deux petites fenêtres donnant sur un terrain à l'est cadastré n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [I] veuve [E]. La maison située sur ce terrain a été démolie suite à la vente de ce bien immobilier à la SCI Dalla Costa immo qui a procédé à la construction d'une nouvelle villa et à un atelier industriel avec hangar en limite de la propriété de M. [T] [X].
Se plaignant d'une perte d'ensoleillement importante suite à l'obstruction de ses deux fenêtres, M. [T] [X] a fait assigner par acte d'huissier en date du 26 mars 2019, devant le tribunal de grande instance d'Alès, Mme [W] [Z] sur le fondement de l'article 1641 du code civil, et la SARL Les Villas [Z], sur le fondement de l'article 1792 du code civil, afin d'obtenir des dommages et intérêts. Par acte d'huissier du 12 juillet 2019, M. [T] [X] a fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Alès, la SELARL BRMJ en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les Villas [Z] selon liquidation prononcée par le tribunal de commerce de Nîmes le 22 mai 2019.
La société Dalla Costa immo a également été assignée par M. [X] sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Les deux procédures ont été jointes.
Le tribunal judiciaire d'Alès, par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2021, a :
- Constaté le désistement parfait à l'encontre de la SCI Dalla Costa immo ;
- Constaté l'extinction de l'instance en ce qui concerne la SCI Dalla Costa immo ;
- Débouté M. [T] [X] de sa demande de dommages et intérêts;
- Débouté Madame [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure manifestement abusive ;
- Condamné M. [T] [X] à payer à Madame [W] [Z] une somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que M. [T] [X] et SCI Dalla Costa immo, dans leurs rapports dans la présente procédure, conserveront les frais qu'ils ont engagés au titre des dépens ;
- Condamné M. [T] [X] aux entiers dépens ;
- Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par acte du 24 février 2021, M. [T] [X] a régulièrement interjeté appel de cette décision.
La SARL BRMJ, en qualité de liquidateur de la SARL Les Villas [Z], à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées le 17 mai 2021, à personne habilitée, les dernières conclusions d'appel, le 19 juillet 2021, à personne habilitée, ainsi que les conclusions de l'intimée, le 2 juin 2021, également à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 17 juin 2022, la procédure a été clôturée le 22 septembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 10 octobre 2022 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 15 décembre 2022.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2021, l'appelant demande à la cour de :
- Réformer le jugement du 29 janvier 2021 rendu par le tribunal judiciaire d'Alès en ce qu'il a débouté M. [X] de toutes ses demandes et l'a condamné de surplus à payer à Mme [Z] une somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Statuant à nouveau
- Dire que la construction vendue comporte des vues illicites sur le fonds voisin et que ces ouvertures illicites préexistaient à la vente ;
- Dire que le caractère illicite de ces ouvertures n'était pas décelable à la vente par M. [X], acquéreur non professionnel ;
- Dire que les vues illicites et le caractère inopérant des deux ouvertures en raison de l'absence de droits de vue sur le fonds voisin constituent un vice caché qui doit être garanti par le vendeur ;
- Dire que Madame [W] [Z] n'est pas fondée à invoquer la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 janvier 2017;
- Dire que Madame [W] [Z] devra garantir le vice caché dont est affecté l'immeuble vendu ;
- Dire que les désordres résultant des vues illicites portent atteinte à la destination de l'immeuble de M. [X] et relèvent donc de la garantie décennale ;
- Dire que la SARL Les Villas [Z] est responsable de plein droit de ces désordres ;
Subsidiairement et à défaut de caractère décennal des désordres
- Dire que le fait pour la S.A.R.L. Les Villas [Z] d'avoir créé les ouvertures litigieuses sans aucune vérification et sans s'assurer de la légalité de celles-ci au regard des règles régissant les vues et les jours par rapport au fonds voisin constitue un manquement au devoir de conseil et donc une faute qui a causé un dommage à M. [X] ;
- Dire que Madame [W] [Z] et la SARL Les Villas [Z] ont obtenu le consentement de M. [X] par des man'uvres et des mensonges et la dissimulation intentionnelle d'informations déterminantes;
- Dire que la SARL Les Villas [Z] a commis une faute en ne souscrivant pas d'assurance garantissant sa responsabilité civile décennale ;
- Dire que Madame [W] [Z] et la S.A.R.L. Les Villas [Z] devront réparer l'entier préjudice subi par M. [T] [X] ;
- Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 20 000,00 € au titre de la réduction du prix de vente ;
- Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 5 000,00 € en réparation du préjudice moral résultant du défaut d'assurance obligatoire (DO et RCD) ;
- Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 1 610,00 € en réparation des travaux d'embellissement ;
- Condamner Mme [Z] à payer à M. [T] [X] la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Fixer la créance de M. [X] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Villas [Z] à hauteur de 26 610,00 € à titre chirographaire ;
- Condamner Mme [Z] à supporter la charge des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que les entiers dépens distraits au bénéfice de la SCP S2GAvocats sur ses affirmations de droit ;
A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement dont appel,
- Débouter Madame [W] [Z] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajouter
- Condamner Mme [Z] à payer à M. [T] [X] la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Fixer une somme complémentaire de 2 000,00 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Villas [Z] soit une créance totale de 28 610,00 € à titre chirographaire.
- Condamner Mme [Z] à supporter la charge des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que les entiers dépens d'appel distraits au bénéfice de la SCP S2GAvocats sur ses affirmations de droit.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que Mme [Z] ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachées insérée à l'acte dans la mesure où il a pu légitimement considérer qu'elle était un vendeur professionnel, entraînant une présomption de connaissance du vice de la chose. Il explique qu'elle a agi de concert avec un professionnel de la construction et de la vente immobilière, la SARL Les Villas [Z] en faisant observer que la convention préalable à la vente en date du 24 septembre 2016 a été signée par M. [B] [G], en tant que représentant de Mme [Z], celui-ci étant le gérant de ladite société, exploitée par la famille [Z] dont la venderesse fait partie, et que Mme [Z] est en réalité intervenue comme prête-nom dans une opération immobilière. Il prétend qu'antérieurement à la vente, le caractère illicite des ouvertures au regard de l'article 676 du code civil, les rendant inopérantes en raison de l'absence de droits sur le fonds voisin, constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.
En réplique aux conclusions adverses, il affirme qu'il a bien engagé une action estimatoire à l'encontre de la venderesse, ayant précisé que s'il avait eu connaissance du vice, il n'aurait pas acquis le bien, ou alors à un prix moindre.
Il soutient que son consentement a été vicié du fait de la participation de la venderesse à la man'uvre consistant à lui faire croire que le vendeur et l'entreprise étaient identiques et que le vendeur avait donc la qualité de vendeur professionnel, cet élément étant déterminant pour lui. Il fait remarquer que Mme [Z] n'a pas souscrit de garantie dommages-ouvrage, pourtant obligatoire.
Il soutient que la réalisation des ouvertures en méconnaissance des articles 676 et suivants du code civil relève de la garantie décennale, de sorte que la responsabilité civile de plein droit de la société Les Villas [Z] doit être retenue, ou à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun des constructeurs en application des articles 1221 et suivants du code civil, ladite société ayant commis une faute en manquant à son devoir de conseil. Il ajoute qu'aucune attestation d'assurance n'étant produite, le défaut d'assurance constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la société, d'autant qu'elle revêt un caractère dolosif dans le but de le priver de tout recours.
Il estime que l'illégalité des ouvertures constitue un vice irréparable, de sorte que le dommage justifie une réduction du prix à hauteur de 20 000 euros, et qu'il a subi un préjudice moral mais également un préjudice esthétique l'obligeant à effectuer des travaux pour réparer ce désagrément justifiant l'octroi de dommages-intérêts. Il prétend que son action n'est pas abusive dès lors qu'il ne fait qu'exercer son droit dont l'abus n'est pas établi.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2021 contenant appel incident, Mme [W] [Z], intimée, demande à la cour de :
Vu la renonciation de M. [T] [X] à se plaindre d'une situation dont il a accepté le maintien en transigeant avec la SCI Dalla Costa,
Vu, au demeurant, un contexte exclusif de toute notion de vice caché,
Vu, quoiqu'il en soit, l'absence de réunion des conditions constitutives d'un vice caché,
Vu, encore, l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation de M. [T] [X], étrangère à la garantie pour vice caché,
Vu, de plus fort, la clause d'exonération de garantie pour vice caché bénéficiant à Mme [W] [Z] comme stipulée dans cet acte de vente,
- Confirmer le jugement déféré,
Ce faisant,
- Débouter M. [T] [X] de toutes ses fins, demandes et prétentions dirigées contre Mme [W] [Z],
- Dire et juger ces demandes irrecevables, en tous les cas mal fondées,
- Infirmer le jugement déféré,
Ce faisant,
- Condamner M. [T] [X] au paiement à Mme [W] [Z] d'une somme de 5 000 euros pour procédure manifestement abusive,
- Condamner M. [T] [X] au paiement à Mme [W] [Z] d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [T] [X] aux entiers dépens d'instance.
L'intimée fait valoir que la perte d'ensoleillement dont se plaint M. [T] [X] est intervenue dans un contexte que celui-ci qualifie de trouble anormal de voisinage imputable à la société Dalla Costa, excluant par là même une action sur le fondement des vices cachés. Elle explique que M. [X] a acquis le bâtiment en toute connaissance de cause, étant informé de son implantation en limite séparative et qu'à la date d'acquisition les fenêtres litigieuses étaient déjà existantes. Elle affirme que le risque qu'une construction soit ensuite édifiée en limite séparative n'est pas constitutif d'un vice caché, d'autant que M. [X] n'a pas agi pour arrêter les travaux. Subsidiairement, elle soutient que la condition d'antériorité du vice caché n'est pas remplie, la perte d'ensoleillement étant postérieure à l'acquisition du bien. Plus subsidiairement, elle fait valoir qu'un accord transactionnel entre M. [X] et la société Dalla Costa ayant abouti au maintien de la situation, M. [X] a renoncé à son droit d'agir relativement à l'existence d'un vice affectant son immeuble. Encore plus subsidiairement, elle souligne que M. [X] n'a mis en oeuvre ni une action résolutoire, ni une action estimatoire à son encontre et qu'aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée à son égard, n'ayant commis aucune faute en l'espèce. Elle indique enfin qu'elle est protégée par la clause insérée dans l'acte de vente excluant sa garantie et qu'elle ne peut être considérée comme une vendeuse professionnelle dès lors qu'elle n'exerce pas de profession en lien avec la vente immobilière, M. [X] indiquant lui-même qu'elle a délégué la cession de son bien. Elle estime qu'aucune man'uvre frauduleuse ne peut lui être reprochée dans la mesure où aucune confusion n'a pu être effectuée entre elle-même et l'entreprise ayant construit l'immeuble, son nom étant mentionné dans l'acte, qu'elle ignorait le projet de construction sur la parcelle voisine, M. [X] ne rapportant pas la preuve contraire, et que le fait qu'elle n'ait pas souscrit de garantie dommages-ouvrage est inopérant, l'immeuble ne souffrant d'aucun désordre. Elle prétend que M. [X] a commis une faute de nature à constituer un abus de procédure dès lors que son action est dépourvue de moyens sérieux, ce dernier connaissant le prétendu vice au moment de l'acte d'acquisition.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
I ' Sur les demandes dirigées contre la venderesse
L'appelant agit d'une part à l'encontre de sa venderesse sur le fondement des vices cachés. Il soutient que la clause d'exclusion des vices ne lui est pas opposable considérant qu'elle a la qualité de professionnelle.
Il excipe d'autre part d'un dol consistant en une man'uvre frauduleuse entre la venderesse et le constructeur, ces derniers n'ayant d'ailleurs pas souscrit de DO et de RDC.
Réponse de la cour :
1 - Sur les vices cachés :
Selon l'article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
L'acte de vente notarié mentionne dans la partie identification des parties en première page : « Mademoiselle [W] [Z], sans profession, née en 1995, célibataire (') ».
S'il est exact qu'en page 19 une phrase mentionne que le vendeur déclare que la construction a été réalisée par la « SARL Les Villas [Z] », cela n'est pas suffisant pour établir un lien entre une jeune venderesse sans profession et le constructeur, qui permettrait de conférer à Mme [Z] la qualité de venderesse professionnelle.
Les allégations de l'appelant concernant les liens familiaux et man'uvres dolosives, entre la venderesse et le constructeur ne sont pas établies.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que l'acte de vente mentionne en page 15 du 19 janvier 2017 sous la rubrique « état du bien » que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
De vices apparents,
De vices cachés (') ».
Le jugement de première instance doit être confirmé sur ce point, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés étant effective.
2 - Sur le dol :
L'appelant argue d'un dol mais n'en tire aucune conséquence juridique. Il a été dit précédemment que la collusion entre la venderesse et le constructeur qui aurait connu les futurs projets de construction de la SCI Dalla Costa Immo n'est pas démontrée.
L'appelant par ailleurs ne peut arguer de l'absence de souscription d'assurances obligatoires au titre des vices de son consentement étant donné qu'il a été informé de cette absence de souscription (tant de la dommage-ouvrage que de la responsabilité décennale en tant que constructeur non réalisateur) après avoir reçu une information complète sur les conséquences de cette absence d'assurance par le notaire tel que cela résulte de l'acte notarié en pages 18 et 19.
Le moyen de l'appelant est par conséquent inopérant et sera rejeté.
II ' sur les demandes dirigées contre le constructeur
Sur la responsabilité décennale
L'article 1792 du code de procédure civile prévoit que les constructeurs et assimilés engagent leur responsabilité décennale en cas de construction d'un ouvrage si les désordres affectant l'ouvrage et apparus après réception sont d'une certaine gravité, la charge de la preuve pesant sur celui qui invoque la responsabilité décennale. La gravité consiste soit dans une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou dans celle d'un élément d'équipement indissociable au sens de la loi, soit encore dans une atteinte à la destination de l'ouvrage.
La jurisprudence a pu admettre qu'un ouvrage est soumis à la responsabilité décennale en considération du non-respect d'une réglementation conduisant à une atteinte à la destination, dans certaines conditions, notamment le non-respect des règles parasismiques.
En l'espèce, l'appelant affirme que la construction a été édifiée en violation des dispositions de l'article 676 du code civil étant donné qu'il a découvert qu'il ne bénéficiait d'aucune servitude de vue sur le fonds voisin lors de la construction par son voisin de son hangar et de sa villa au droit de la limite de propriété.
D'une part, l'appelant procède par voie d'affirmation et ne démontre nullement quelle serait la violation de l'article 676 du code civil ou la privation d'une éventuelle servitude de vue, d'autre part la cour relève que l'appelant s'est désisté de son action (pour trouble anormal du voisinage) contre son voisin qui avait édifié sa maison au droit de la limite séparative des deux fonds.
L'appelant verse au débat une jurisprudence selon laquelle, selon lui, la réalisation par le constructeur d'ouvertures donnant sur le fonds voisin au mépris des dispositions des articles 676 et suivants du code de procédure civile relève de la garantie décennale.
L'arrêt unique et non publié sur lequel s'appuie l'appelant concernait la responsabilité d'un maître d''uvre de la conception chargé de l'élaboration du dossier de permis de construire, lequel avait implanté l'immeuble sur la limite des propriétés voisines sans respecter les distances légales et que cette faute avait été déterminante par rapport aux empiétements et aux vues illicites.
Tel n'est pas le cas en l'espèce, ne s'agissant en aucune manière d'un empiétement entraînant la démolition de l'immeuble et la violation des dispositions de l'article 676 n'étant au demeurant pas établie.
L'appelant ne démontre pas la gravité d'un désordre rendant l'ouvrage impropre à sa destination en raison d'une violation d'une réglementation.
La responsabilité décennale ne peut être engagée et c'est à bon droit que le premier juge l'a écartée.
2 ' sur la responsabilité de droit commun
Le fait que l'appelant ait acheté une maison construite en limite de propriété sans construction voisine proche ne lui permettait pas de penser qu'aucune construction ne serait édifiée, comme la sienne, en limite de propriété.
L'acte de propriété ne comportait aucune servitude de vue sur la propriété voisine. Il n'appartenait pas au constructeur de le conseiller et de l'avertir sur des éventuelles absences de servitudes de vues sur le fonds voisin.
Par ailleurs, l'appelant considère que le défaut d'assurance dommage-ouvrage et décennale est fautif, pour autant il ne démontre pas de préjudice actuel en lien causal avec le défaut d'assurance. Le préjudice futur hypothétique n'est pas indemnisable.
Sur le risque et l'anxiété liée au défaut d'assurance, la cour rappelle que l'acquéreur a été informé par le notaire de l'absence d'assurance et des conséquences qui en résulteraient dans un paragraphe entier de l'acte notarié et qu'il ne peut aujourd'hui indiquer qu'il souffre d'anxiété au regard de l'absence d'assurance, son consentement à l'acte ayant été donné de manière éclairée.
Sa demande d'indemnisation est donc en voie de rejet.
III ' sur l'abus de droit
L'exercice d'une action en justice étant un droit et la preuve d'une intention malveillante ou d'une erreur grossière équipollente au dol n'étant pas rapportée, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée de l'intimée, Mme [Z], sera rejetée.
IV ' sur les frais du procès
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, et rejette les demandes de M. [T] [X],
Y ajoutant,
Condamne M. [T] [X] à payer à Mme [W] [Z] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne M. [T] [X] aux dépens d'appel
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
