RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00277 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5JA
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
15 décembre 2020 RG :18/01341
Syndic. de copro. MAS DE LAVAL
C/
[Y]
[P]
Grosse délivrée
le
à SCP AKCIO
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 15 Décembre 2020, N°18/01341
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Madame Céline DELCOURT, greffier, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MAS DE LAVAL représenté par son Syndic CORUM IMMOBILIER sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉS :
Madame [M] [Y] épouse [P]
Acte de transmission en Suisse fait le 19.03.21
née le 01 Décembre 1962 à [Localité 5] (SUISSE)
[Adresse 3]
[Localité 1] SUISSE
Monsieur [D] [P]
Acte de transmission en Suisse fait le 19.03.21
né le 18 Septembre 1960 à [Localité 8] (SUISSE)
[Adresse 3]
[Localité 1] SUISSE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 15 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P] sont propriétaires en indivision des lots 11, 12 et 13 au sein de la copropriété Le Mas de Laval à [Localité 4].
Soutenant que le refus du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Mas de Laval de laisser participer M. [P], en qualité de copropriétaire représentant le lot 13, au vote de l'assemblée générale du 9 octobre 2017, en raison de la procuration donnée à un tiers mandataire pour les autres lots 11 et 12, constitue un manquement grave à leurs droits fondamentaux, M. et Mme [P] ont, par acte d'huissier du 22 février 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires du Mas de Laval devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir :
- annuler l'assemblée générale du 9 octobre 2017,
- subsidiairement, annuler les délibérations prises lors de ladite assemblée générale,
- ordonner la suppression dans l'original du procès-verbal diffusé et dans toutes ses reproductions des commentaires du syndic, émis dans des conditions irrégulières et violant les règles d'établissement des procès-verbaux d'assemblée générale,
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la gravité des atteintes portées à leurs droits fondamentaux ainsi que la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils sollicitent aussi l'application de l'article 17 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
- déclaré recevable l'action des époux [P],
- annulé le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété Le Mas de Laval en date du 9 octobre 2017 et par voie de conséquence, l'ensemble des délibérations adoptées irrégulièrement lors de ladite assemblée et mentionnées dans le procès-verbal d'assemblée générale du 9 octobre 2017,
- dit que les condamnations prononcées feront l'objet au profit de M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], dans leur totalité de l'article 17 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné le syndicat des copropriétaires du Mas de Laval sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Corum immobilier, à payer à M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires du Mas de Laval sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Corum immobilier, au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat de Maître [E], huissier de justice à [Localité 7].
Par déclaration du 20 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires du Mas de Laval a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 avril 2021, auxquelles il est expressément référé, le syndicat des copropriétaires du Mas de Laval demande à la cour de :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 15 décembre 2020,
Vu l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires Mas de Laval le 20 janvier 2021,
- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande de dommages-intérêts,
Quoi faisant :
Vu les articles 56 et 122 du code de procédure civile,
Vu les articles 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 17 du décret du 17 mars 1967,
- débouter M. et Mme [P] de leurs demandes en ce que leur action est irrecevable au titre des prétendues violations ayant porté atteinte aux droits des copropriétaires indivis du lot 13, l'ensemble des copropriétaires indivis n'étant pas partie à la procédure et M. et Mme [P] ne disposant pas d'un mandat leur permettant d'agir au nom de M. [F],
Vu le pouvoir donné par M. [P] à M. [K] pour représenter les lots 11 et 12 dont il est propriétaire indivis avec Mme [P],
- juger que seul M. [K] pouvait participer au vote à l'exclusion de M. et Mme [P] qui avaient délégué leurs droits de vote pour les lots 11 et 12 et qui n'étaient pas mandataire commun pour le lot 13,
Vu la déclaration faite par M. et Mme [P] en l'état de laquelle ils n'ont pu parvenir à désigner un mandataire commun pour le lot 13,
- réformer le jugement en ce qu'il a retenu que M. [P] devrait être présumé avoir un mandat tacite de représenter l'indivision du lot 13,
- dire et juger qu'aucun vote ne pouvait être comptabilisé pour le lot 13,
- rejeter, en conséquence, l'intégralité des prétentions de M. et Mme [P] en nullité de l'assemblée générale dans son intégralité,
Vu l'absence de moyen de droit invoqué pour obtenir la nullité de la résolution ayant approuvé les comptes,
- débouter M. et Mme [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions sur ce point,
Vu que M. et Mme [P] n'ont pas la qualité d'opposants à la résolution n° 7,
- débouter M. et Mme [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions sur ce point,
Vu l'absence d'adoption des résolutions n° 10, 11 et 12,
- débouter M. et Mme [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à ce titre en ce qu'elles sont irrecevables,
Vu l'article 17 du décret et la jurisprudence en faisant application,
- rejeter la demande de M. et Mme [P] tendant à obtenir la modification du procès-verbal d'assemblée générale,
- dire et juger qu'indépendamment de la question consistant à savoir si le conseil syndical a été réuni aucune nullité ne peut être prononcée en l'absence de texte sanctionnant par la nullité ce prétendu manquement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande de dommages et intérêts présentée à hauteur de 10 000 €,
- faire droit aux prétentions du syndicat au titre de l'article 700,
- condamner solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires Mas de Laval la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 au titre des frais exposés en première instance et en appel,
- Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de constat.
Mme [M] [Y],épouse [P], et M. [D] [P], auxquels la déclaration d'appel a été transmise le 19 mars 2021 selon les formalités de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile et commerciale, ainsi que les conclusions d'appel, le 7 mai 2021, selon les mêmes formalités, n'ont pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 15 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, il y a lieu de constater que jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande de dommages et intérêts n'est pas contesté.
Sur la recevabilité de l'action de M. et Mme [P],
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'action de M. et Mme [P] est irrecevable en ce qu'ils sont propriétaires indivis du lot 13 avec M. [F], de sorte que la demande de ces derniers en annulation pour des motifs propres au lot 13 ne peut être formulée en l'absence de mandat de la part de M. [F] leur permettant de le représenter ou en l'absence de la participation de celui-ci à la procédure.
L'irrecevabilité de l'action de M. et Mme [P] dont l'objet vise à voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale en son entier ou de certaines de ses résolutions sera rejetée, dès lors qu'elle est soutenue au motif inopérant de moyens concernant la seule représentation des propriétaires indivis du lot 13 lors de l'assemblée, et que la nécessité d'appeler aux débats M. [F] ne se justifie pas au regard de l'objet de l'action qui est exercée à juste titre contre le syndicat des copropriétaires.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur le fond,
M.et Mme [P] critiquent le jugement déféré en ce qu'il a retenu le moyen tiré du refus de participation de M. [P] en tant que mandataire de l'indivision pour le lot 13.
Il est constant et non contesté que le lot 13 est en indivision entre M. et Mme [P] et M. [F].
Selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l'espèce, «Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic »
L'appelant fait valoir que que l'article 815-3 du code civil ne peut être invoqué alors que des dispositions spéciales y dérogent, notamment, en l'espèce, l'article 23 de la loi de 1965.
L'article 23 alinéa 2 de la loi de 1965 lui prévoit l'accord des intéressés sans préciser s'il doit être exprès ou tacite, n'exclut pas la possibilité d'un mandat tacite, résultant d'un accord implicite des indivisaires qui ne manifestent aucune opposition, en toute connaissance de la gestion assumée par l'un d'eux.
En l'absence de désignation d'un mandataire commun, il y a donc lieu de rechercher si l'un des copropriétaires indivis bénéficie d'un mandat tacite des autres pour le représenter.
En l'espèce, il résulte des termes de l'assignation délivrée par M.et Mme [P] en date du 22 février 2018, produite aux débats par l'appelant, que les indivisaires étaient dans l'incapacité de se mettre d'accord et qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de saisir le président du tribunal en référé pour désigner un mandataire.
Il ressort par ailleurs du procès verbal de constat d'huissier mandaté par les intimés pour assister à l'assemblée générale que ce point a été abordé et qu'aucun accord n'a été obtenu pour la représentation du lot 13 en indivision alors que M. [F] était présent mais que Mme [P] était absente et représentée uniquement par maître [K] pour les lots 11 et 12.
Par ailleurs, l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 n'oblige pas le syndic à faire désigner un mandataire commun mais lui en donne seulement la possibilité, et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir saisi le président de la juridiction en présence d'intérêts manifestement opposés des copropriétaires indivisaires et alors qu'il avait d'ores et déjà alerté ces derniers sur la nécessité, notamment lors de l'assemblée du 8 juillet 2016, de se faire représenter .
En conséquence, le syndic en refusant à M. [P] de participer à l'assemblé générale en sa qualité de copropriétaire du lot 13 n'a pas violé ses droits.
Concernant les lots 11 et 12, M.et Mme [P] étaient représentés par maître [K] selon pouvoir en date du 7 octobre 2017 et ce dernier a pu largement s'exprimer comme le révèle le procès-verbal de constat d'huissier.
M. [P] s'est donc bien exprimé par l'intermédiaire de son mandataire.
Ainsi, le fait que le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne pas la présence M. [P] n'emporte aucune conséquence puisqu'il ne pouvait représenter le lot 13 et qu'il était valablement représenté par son mandataire pour les lots 11 et 12 comme le révèle la feuille de présence reproduite en photographie dans le procès-verbal de constat d'huissier.
Au demeurant, M. [P] ne contestait pas avoir néanmoins pu assister à l'assemblée générale.
Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a annulé le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété Le Mas de Laval en date du 9 octobre 2017 et par voie de conséquence l'ensemble des délibérations adoptées irrégulièrement lors de ladite assemblée et mentionnées dans le procès-verbal d'assemblée générale du 9 octobre 2017.
Le syndicat des copropriétaires, dans ses conclusions devant la cour, s'oppose aux autres moyens développés par les intimés en première instance non examinés par le tribunal au motifs que :
-qu'aucun motif sérieux n'est développé ni justifié concernant l'approbation des comptes au 31 décembre 2016,
-que M. et Mme [P] ne peuvent valablement contester la résolution numéro sept alors qu'elle a été rejetée et qu'ils ont voté contre,
-qu'ils ne peuvent pas plus contester les résolutions numéros 10, 11 et 12 puisqu'aucun vote n'a eu lieu et qu'aucune décision n'a été adoptée,
-que concernant la demande de suppression de passages du procès-verbal de l'assemblée générale, elle n'est ni fondée, ni précisée.
L'analyse du procès verbal de l'assemblée générale révèle qu'effectivement les intimés, par l'intermédiaire de maître [K], ont voté contre la résolution n°7, qui n'a pas été adoptée.
Ils ne sont donc ni opposants ni défaillants au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, leur action en contestation est donc irrecevable de ce chef.
Concernant les résolutions numéros 10, 11 et 12 , aucun vote n'a été émis et aucune décision n'a été prise.
Or, en application de l'article 42 de la même loi, seule une décision peut donner lieu à une contestation. Ces demandes seront donc rejetées.
Enfin, la demande de suppression de passage n'est fondée sur aucun texte et repose sur des considérations générales que la cour en l'absence de tous éléments produits aux débats est dans l'impossibilité d'apprécier. Cette demande ne peut dès lors prospérer.
Il en est de même pour la critique de la résolution relative à l'approbation des comptes à propos de laquelle aucun moyen pertinent n'a été développé.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M.et Mme [P] supporteront les dépens de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'appelant ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action des époux [P] en annulation de l'assemblée générale du 9 octobre 2017,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 octobre 2017,
Déclare M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], irrecevable en leur demande d'annulation de la résolution numéro 7 et de l'approbation des comptes de l'assemblée générale du 9 octobre 2017,
Déboute M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], de leur demande d'annulation des résolutions numéro 10, 11 et 12,
Déboute M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], de leur demande de suppression de passages du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 octobre 2017,
Condamne in solidum M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M. [D] [P] et Mme [M] [Y], épouse [P], à payer au syndicat des copropriétaires du Mas de Laval sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Corum immobilier la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
