RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01369 - N° Portalis DBVH-V-B7G-INCE
NG
PRESIDENT DU TJ DE CARPENTRAS
06 avril 2022
RG:22/00018
S.C.I. SCI SMC
C/
S.A. BPIFRANCE
S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ de CARPENTRAS en date du 06 Avril 2022, N°22/00018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,
Mme Corinne STRUNK, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. SMC
inscrite au RCS d'AVIGNON sous le n° 510 420 169
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Me Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉES :
S.A. BPIFRANCE
anciennement dénommée Bpifrance Financement et plus anciennement encore OSEO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° B 320 252 489
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Représentée par Me Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE
anciennement dénommée CM-CIC LEASE
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 332 778 224
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Représentée par Me Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 26 septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 05 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 15 décembre 2011, les Sociétés BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease ont consenti à la SCI SMC un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans pour le financement d'un ensemble immobilier à usage d'entrepôt et de bureaux situé à Vénasque (Vaucluse) et destiné à accueillir l'activité de sociétés d'exploitation appartenant au même groupe de sociétés, pour un montant de 1 600 000 € HT, remboursables en 60 trimestrialités de
42 690,38 € à compter du 1er août 2012.
Des difficultés de paiement sont apparues successivement en 2012, 2015 et 2019, mais suite à des régularisations, les trois instances judiciaires en résiliation du contrat engagées en 2014, 2019 et 2021 n'ont pas abouti.
Suite à la délivrance d'un nouveau commandement d'avoir à payer la somme de 144 026.71 euros en date du 2 décembre 2021, les deux banques ont fait assigner la SCI SMC devant le Président du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, par acte d'huissier du 7 janvier 2022, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la SCI SMC, condamner cette société à leur payer la somme de 127 824,99 €, outre intérêts contractuels, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 6 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, a :
-déclaré acquise la clause résolutoire et constaté la résiliation du bail liant les parties à compter de la date du 3 janvier 2022,
-ordonné l'expulsion de la SCI SMC et de tous occupants de son chef, notamment les sociétés SFG, INTEK France et INJEK France des locaux objets du contrat de crédit-bail immobilier résilié, situés à [Adresse 8], sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une superficie de 87 ares 1 ca,
-condamné la SCI SMC à payer aux SA BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease, à titre provisionnel, la somme de 127 824,99 € TTC, outre mémoire, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article A19 du contrat) à compter de la date d'exigibilité de chacune des factures impayées, et ce, jusqu'à parfait paiement,
-condamné la SCI SMC à payer aux SA BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges à compter du 1er mai 2022, date d'arrêté des comptes, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,
-condamné la SCI SMC aux dépens et à payer aux SA BPIFrance et SA Crédit Mutuel Real Estate Lease une somme de 1 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par déclaration du 14 avril 2022, la SCI SMC a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI SMC, appelante, demande à la cour, de :
-déclarer la SCI SMC recevable et bien fondée en son appel,
-infirmer totalement l'ordonnance de référé rendue le 6 avril 2022 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras,
Statuant à nouveau,
-dire et juger que sa dette de loyers s'élève au jour des présentes à la somme de 84.900,65 € TTC,
-prononcer le report, dans la limite de deux années, du paiement des 84.900,65 € TTC précités,
-suspendre les effets de la clause résolutoire au respect du report du paiement,
-dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais de justice et ses propres dépens.
Au soutien de son appel, la SCI SMC reconnaît avoir été régulièrement défaillante dans la ponctualité de ses paiements, mais fait valoir n'être uniquement débitrice que des deux trimestrialités qui concernent la période liée à la pandémie du Covid-19, à hauteur de 84.900,65 €. Sans contester le droit des crédit-bailleresses à solliciter la résiliation du contrat les liant pour défaut de paiement, elle fait observer que cette résiliation entrainerait des conséquences catastrophiques pour les sociétés qu'elle héberge, raison pour laquelle elle sollicite un délai de paiement, sous la forme d'un étalement des échéances litigieuses dans la limite de deux années sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Enfin, elle réfute que sa position soit considérée comme abusive, dès lors qu'elle a été confrontée à des difficultés de règlement de ses locataires.
La SA BPIFrance et la SA Crédit Mutuel Real Estate Lease, en leur qualité d'intimées, par conclusions en date du 23 août 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l'article 1343-5 du code civil, de :
-dire et juger l'appel de la société SMC mal fondé,
-débouter la société SMC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Carpentras le 6 avril 2022 en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier en date du 15 décembre 2011 à effet du 3 janvier 2022 et ordonné l'expulsion de la SCI SMC et celle de tous occupants de son chef, dont notamment les sociétés SFG, INTEK France et INJEK France, des locaux objet du contrat de crédit-bail immobilier résilié, correspondant à un ensemble immobilier à usage d'entrepôts avec bureaux d'une SHON de 2.300 m² situé à [Adresse 8], et plus précisément sur des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], [Adresse 8] pour une superficie globale de 87 ares et 01 ca,
-confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Carpentras le 6 avril 2022 en ce qu'elle a écarté l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la société SMC, condamnant cette dernière au paiement des sommes dues aux sociétés BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease,
-condamner la SCI SMC à payer aux sociétés BPIFrance et Crédit Mutuel Real Lease, à titre provisionnel, la somme actualisée de 101 085,25 € TTC, outre mémoire, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article A 19 du contrat), à compter de la date d'exigibilité de chacune des factures impayées, et ce, jusqu'à parfait paiement,
-condamner la SCI SMC à payer aux sociétés BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease, une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel majoré des charges à compter du 1er novembre 2022, jusqu'à parfaite libération des lieux,
-condamner la SCI SMC à payer aux sociétés BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner la SCI SMC aux entiers dépens.
Les intimées font tout d'abord valoir, au regard de l'article A 12.1 du contrat de crédit-bail, que le contrat de crédit-bail immobilier a été résilié de plein droit à effet du 3 janvier 2022 puisque l'appelante n'a pas apuré l'intégralité des causes du commandement susvisé dans le délai d'un mois contractuellement prévu et que les règlements partiels effectués ultérieurement n'ont pas suffi à apurer l'ensemble des causes dudit commandement. Ils ajoutent que l'article A 23 organise la libération des lieux et leur permet de solliciter l'expulsion.
A titre reconventionnel, les intimées indiquent que la SCI SMC ne s'est pas acquittée de l'ensemble des factures exigibles postérieurement à la résiliation du contrat de crédit-bail et sollicitent donc, en application de l'article A 23 des conditions générales du contrat de crédit-bail la condamnation de la SCI SMC à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 101 085,25 € TTC, outre mémoire, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article A 19 du contrat), à compter de la date d'exigibilité de chacune des factures impayées, et ce, jusqu'à parfait paiement. Par ailleurs, elles entendent que le quantum des indemnités d'occupation soit fixé au montant des redevances de crédit-bail majorées des charges à compter du 1er novembre 2022, date de l'arrêté des comptes.
Elles s'opposent à la demande de délais de paiement d'une durée de deux ans ainsi qu'à celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, les considérant comme étant injustifiées, puisque l'appelante s'est montrée défaillante de manière récurrente depuis 2012, que cette défaillance systématique les a contraintes à engager quatre procédures de résiliation et qu'elles ont fait preuve d'une particulière indulgence, notamment en lui accordant un moratoire visant à reporter l'exigibilité des échéances de mai et août 2020 à l'issue du contrat de crédit-bail, lequel n'a jamais été régularisé.
Elles précisent également qu'en matière de crédit-bail, aucun texte du code de commerce et du code civil n'autorise la suspension des effets d'une clause résolutoire acquise d'un contrat de crédit-bail, le statut des baux commerciaux étant inapplicable aux contrats de crédit-bail immobilier. Dès lors, elles rappellent que seule l'exécution par le débiteur de ses obligations contractuelles dans le délai qui lui était imparti pouvait permettre de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée de plein droit.
Enfin, elles réclament la condamnation de l'appelante au paiement de frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, en raison de sa mauvaise foi dont elle a fait preuve au cours de la procédure, ajoutant qu'elles ont été contraintes d'engager une quatrième procédure de résiliation du contrat litigieux pour faire valoir leurs droits.
La clôture de la procédure est intervenue le 26 septembre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 03 octobre 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 5 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
-Sur les demandes de résiliation et d'expulsion :
Les pouvoirs du juge des référés sont limités par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. En l'espèce, l'alinéa 1 de l'article 835 qui autorise le juge des référés à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation, n'est pas adapté au présent litige.
En revanche, les dispositions de l'article 834, qui disposent qu'en cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, doivent recevoir application.
Les parties sont liées par un contrat de crédit bail immobilier notarié conclu le 15 décembre 2011 prévoyant des trimestrialités de remboursement de 42 690.38 euros.
Ainsi, en application de l'article A.12.1 relatif à la résiliation pour faute du crédit-preneur, le crédit-bail est résilié de plein droit dans toutes ses dispositions, sans aucune formalité judiciaire, un mois après la notification au crédit-preneur d'un commandement de payer demeuré sans effet et contenant déclaration par le crédit-bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.
Un commandement de payer, respectant cette clause contractuelle, a été délivré le 2 décembre 2021 à la SCI SMC, qui reconnaît ne pas avoir régularisé les causes de cet acte dans le délai contractuel imparti. Dès lors, la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier est acquise, de plein droit, et doit être constatée.
Les conditions de l'article 834 étant remplies, le premier juge a, à juste titre, déclaré acquise la clause résolutoire, constaté la résiliation du contrat liant les parties et ordonnée l'expulsion de la SCI SMC des lieux concernés. Ces dispositions de l'ordonnance de référé du 6 avril 2022 seront donc confirmée.
-Sur le montant de la provision :
L'alinéa 2 de l'article 835 prévoit que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Lors de la délivrance du commandement de payer du 2 décembre 2022, la SCI SMC était redevable des loyers des 1er mai au 31 juillet 2020, 1er août au 31 octobre 2020 et 1er novembre 2021 au 31 janvier 2022, augmentés des taxes foncières 2021 pour 16 170 euros. En cours de procédure, elle a réglé le loyer pour la période du 1er novembre 2021 au 31 janvier 2022 et les taxes foncières 2021. Elle prétend, dans ses conclusions, avoir payé le loyer du 1er mai au 31 juillet 2020, mais n'en rapporte pas la preuve. Elle se reconnaît redevable de deux trimestrialités, qui lui sont effectivement réclamées par les appelantes.
A cette somme totalisant 85 350.72 euros, les appelantes réclament la refacturation de la prime annuelle d'assurance RCPI (article 8.3.4), des frais de gestion (article A 26), des frais de relance (article A 25) et des intérêts de retard. La somme réclamée à hauteur de 101 085.25 euros est donc dûment justifiée, par référence aux articles du contrat de crédit-bail notarié liant les parties. L'objection formulée par la SCI SMC affirmant qu'elle ne serait redevable que de la somme de 84 900.65 euros n'est pas étayée et ne saurait être considérée comme sérieuse.
La provision sera donc fixée au titre des loyers à la somme de 101 085.25 euros, outre intérêts contractuels à compter de la date d'exigibilité de chacune des factures impayées jusqu'à parfait paiement.
Il n'y a pas lieu de reprendre l'expression des appelantes « outre mémoire », qui ne saisit la cour d'aucune prétention particulière.
Concernant l'indemnité d'occupation, les appelantes limitent leurs prétentions au montant du loyer contractuel majoré des charges à compter du 1er novembre 2022, date d'arrêté des comptes, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux. Il sera fait droit à ce chef de demande, qui n'est pas contesté, en précisant qu'il ne s'agit que d'une provision.
-Sur les demandes de délais de grâce et de suspension du jeu de la clause résolutoire :
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La SCI SCM sollicite des délais de paiement afin que les deux trimestrialités qu'elle reconnaît devoir soient reportées dans la limite de deux années et que les effets de la clause résolutoire acquise soient suspendus au respect de ce report de paiement.
Elle ne produit aucune justification comptable nécessaire à l'appréciation de sa situation économique. Depuis 2012, les incidents de paiement se sont multipliés, au point que quatre procédures en résiliation ont été engagées à son encontre. Un moratoire lui avait été proposé par les appelantes pour solder sa dette qu'elle n'a jamais accepté. Il n'est donc pas établi qu'elle présenterait toutes les garanties pour respecter un nouvel échéancier.
De plus, si l'article 1334-5 permet au juge des référés d'accorder des délais de paiement, la SCI SMC n'invoque aucune disposition légale ou contractuelle fondant sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans ces conditions, à défaut de fondement juridique, il ne pourra être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire acquise et, corrélativement, celle relative au report de paiement à deux ans de sa dette sera rejetée.
La SCI SMC sera ainsi déboutée de ces prétentions.
-Sur le surplus des demandes :
Le sort des dépens a justement été apprécié par le premier juge, ainsi que la somme allouée aux sociétés intimées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI SMC, qui succombe dans le soutien de ses prétentions en cause d'appel, sera condamnée aux dépens de cette instance. Il sera mis à sa charge le paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par les intimées dans l'instance, sans qu'il puisse être tenu compte des trois procédures de référé antérieures engagées pour obtenir la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance contradictoire rendue le 6 avril 2022 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras, en ce qu'elle a :
-déclaré acquise la clause résolutoire et constaté la résiliation du bail liant les parties à compter de la date du 3 janvier 2022,
-ordonné l'expulsion de la SCI SMC et de tous occupants de son chef, notamment les sociétés SFG, INTEK France et INJEK France des locaux objets du contrat de crédit-bail immobilier résilié, situés à [Adresse 8], sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une superficie de 87 ares 1 ca,
-condamné la SCI SMC à payer aux SA BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease, à titre provisionnel, une somme, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (article A19 du contrat) à compter de la date d'exigibilité de chacune des factures impayées, et ce, jusqu'à parfait paiement,
-condamné la SCI SMC à payer aux SA BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux,
-condamné la SCI SMC aux dépens et à payer aux SA BPIFrance et SA Crédit Mutuel Real Estate Lease une somme de 1 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
L'infirme sur le montant de la provision due et sur la date à compter de laquelle les indemnités d'occupation pourront être réclamées,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe la provision à laquelle la SCI SMC est condamnée à payer aux SA BPIFrance et Crédit Mutuel Real Estate Lease à la somme de 101 085.25 euros,
Dit que les prochaines indemnités d'occupation dues, à titre provisionnel, pourront être réclamées à compter du 1er novembre 2022,
Rejette la demande de report de dette formulée par la SCI SMC, ainsi que celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,
Condamne la SCI SMC à payer aux SA BPIFrance et SA Crédit Mutuel Real Estate Lease une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'instance d'appel,
Condamne la SCI SMC aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
