RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02896 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IEEN
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS
08 juin 2021
RG:2001651
[J]
[Y]
[E]
C/
[P]
[K]
[A]
Grosse délivrée
le
à Me Pomies Richaud
Me Bressot
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PRIVAS en date du 08 Juin 2021, N°2001651
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Madame Laure MALLET, Conseillère,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [H] [J]
né le 08 Janvier 1954 à [Localité 23]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Représenté par Me Claude GRAVIER de la SCP ABG Elvire GRAVIER-Claude GRAVIER, Plaidant, avocat au barreau d'ARDECHE
Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [V] [Y] épouse [X]
née le 08 Avril 1946 à [Localité 24]
[Adresse 11]
[Localité 26]
Représentée par Me Claude GRAVIER de la SCP ABG Elvire GRAVIER-Claude GRAVIER, Plaidant, avocat au barreau d'ARDECHE
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [N] [E]
née le 27 Mai 1974 à [Localité 20]
[Adresse 19]
[Localité 12]
Représentée par Me Claude GRAVIER de la SCP ABG Elvire GRAVIER-Claude GRAVIER, Plaidant, avocat au barreau d'ARDECHE
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame [O] [P]
née le 09 Janvier 1976 à [Localité 21]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Anna-octavie BRESSOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
Monsieur [W] [K]
[Adresse 10]
[Localité 26]
Représenté par Me Anna-octavie BRESSOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
Madame [C] [A]
[Adresse 10]
[Localité 26]
Représentée par Me Anna-octavie BRESSOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 01 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
M.[H] [J] est propriétaire des parcelles cadastrées commune de [Localité 26] (Ardèche) numéros [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] sur laquelle se situe sa maison.
Mme [V] [X] née [Y] est usufruitière des parcelles cadastrées même commune numéros [Cadastre 16], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur laquelle se situe sa maison, la nue-propriétaire étant sa fille Madame [N] [E].
M. [W] [K] et Mme [C] [A] sont propriétaires des parcelles cadastrées même commune numéros [Cadastre 5], [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] sur lesquelles se situent leur maison d'habitation, une grange, une cave et un gîte qu'ils exploitent depuis 2014.
Les 10 et 15 juillet 2020, M. [W] [K] et Mme [C] [A] ont signé un compromis aux fins de vente de leur bien immobilier avec Mme [L] [F] moyennant le prix de 310.000 €, après négociation par Mme [O] [P], agent commercial du réseau Expertimmo, moyennant une rémunération de 13.500 euros à la charge des vendeurs.
Invoquant des troubles de voisinage créés par M. [W] [K] et Mme [C] [A], du fait de l'exploitation illégale d'un gîte et d'un assainissement insalubre et non conforme, M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] ont fait assigner ces derniers le 29 juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de Privas en réparation de leur préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle et subsidiairement sur les troubles anormaux de voisinage.
Mme [O] [P] est intervenue volontairement à la procédure.
Le compromis de vente a été résilié sans indemnité de part et d'autre le 26 août 2020.
Par jugement contradictoire du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire Privas a :
-reçu Mme [O] [P] en son intervention volontaire,
-déclaré irrecevable la fin de non - recevoir tirée du défaut de qualité à agir des demandeurs,
-débouté M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] de l'ensemble de leurs demandes,
-condamné M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à payer à M. [W] [K] et Mme [C] [A] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamné M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à payer à M. [W] [K] et Mme [C] [A] la somme de 15.500 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,
-condamné M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à payer à Mme [O] [P] la somme de 7000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,
-condamné M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] aux dépens.
Par déclaration du 23 juillet 2021, M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 1er septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] demandent à la cour de :
-infirmer dans son l'intégralité le jugement de première Instance à l'exception de ses deux premières dispositions dudit jugement dont il n'a pas été fait appel ;
-condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [C] [A] à payer une somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de voisinage à M. [H] [J] et Mme [V] [Y] ;
-condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [C] [A] à une somme de 3 000 € par infraction constatée par voie d'huissier, en cas de location du gîte situé sur la parcelle [Cadastre 15] ;
-condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [C] [A] à remettre aux normes leur installation d'assainissement non collectif, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de trois mois après la signification de la décision à intervenir ;
- condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [C] [A] à payer à M. [H] [J] d'une part et Mme [V] [Y] d'autre part, c'est-à-dire à chacun d'entre eux, une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
-condamner Mme [O] [P] à payer à M. [H] [J] d'une part et Mme [V] [Y] d'autre part, c'est-à-dire à chacun d'entre eux, une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 30 août 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [W] [K] et Mme [C] [A] et Mme [O] [P] demandent à la cour de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas le 8 juin 2021,
-rejeter toutes les prétentions de M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E],
-condamner M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] aux entiers dépens de l'instance,
-condamner M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à verser la somme de 3.000 € pour M. [W] [K] et Mme [C] [A] ainsi que la somme de 2.000 € pour Mme [O] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civil pour la procédure d'appel.
La clôture de la procédure est intervenue le 8 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, il y a lieu de constater qu'aucun appel n'a été diligenté à l'encontre des deux premières dispositions du jugement déféré en ce qu'il a reçu Mme [O] [P] en son intervention volontaire, et déclaré irrecevable la fin de non -recevoir tirée du défaut de qualité à agir des demandeurs.
Sur les demandes de M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E],
Sur la responsabilité délictuelle,
Selon l'article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] soutiennent que les parcelles de M. [W] [K] et Mme [C] [A] étant situées en zone naturelle, l' activité de gîte est illégale et constitue une infraction au Plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 26] , engendrant pour eux des préjudices liés à cette activité : gêne visuelle et acoustique réciproque, visites pratiquement ininterrompues avec allées et venues de voitures et de motos sur le petit chemin inadapté et parking très exigu situé au fond de l'impasse avec impossibilité de stationner et nécessité de nombreuses man'uvres pour faire demi-tour.
Par ailleurs, ils font valoir que l'assainissement n'est pas conforme impliquant des odeurs nauséabondes et la présence de rats.
L'action en responsabilité civile délictuelle suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité.
La violation d'une règle d'urbanisme caractérisant la faute doit engendrer un préjudice personnel en relation directe avec l'infraction.
*Sur le gîte,
Il est constant que le gîte est situé en zone naturelle du PLU de [Localité 26].
Selon l'article N 1 du PLU «Occupations et utilisations du sol interdites », figurent les constructions à usage d'hébergement hôtelier, et d'habitat (sauf pour les réhabilitations de bâtiments existants).
En l'espèce, il est produit aux débats un arrêté en date du 12 novembre 2013 accordant à M.[K] un permis de construire pour l'aménagement d'un bâtiment pour agrandir une habitation pour une surface créée de 38 m2 et une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux du 17 janvier 2014.
Les appelants soutiennent qu'il ne s'agit pas seulement d'une réhabilitation d'un habitat mais d'un changement de destination puisque les consorts [K]/[A] y exercent, en réalité une activité de meublé de tourisme avec services para hôteliers comme le démontre une annonce de location parue sur leur site internet mentionnant la table d'hôtes et l'activité notamment de restauration exercée par Mme [A] par l'intermédiaire de la SARL « [Adresse 22] » à [Localité 25].
Cependant, ces deux éléments ne rapportent pas la preuve de services para hôteliers.
En effet, l'existence de la société « [Adresse 22] » dont l'activité est située à plus de 8 kilomètres n'est pas de nature à établir que cette activité est également exercée à [Localité 26] d'autant qu'il s'agit d'une entité juridique distincte de l'activité de location de gîte à [Localité 26].
Par ailleurs, seule une annonce sur les cinq produites par les appelants mentionne la table d'hôtes, les quatre autres indiquant uniquement l'activité de gîte corroborant ainsi l'explication donnée par les consorts [K]/[A] sur cette annonce à l'ouverture du site mais sans inscription au RCS et jamais mise en place.
Il ressort enfin de l'annonce de la plateforme Airbnb qui interdit de passer en direct avec les clients,
que concernant ce gîte, aucune table d'hôtes n'est mentionnée.
En conséquence, cette activité de location de gîte n'entre pas dans la catégorie « hébergement hôtelier » mais dans celle d'habitation, nullement interdite par le PLU de [Localité 26] en zone N, « lorsqu'il s'agit de réhabilitations de bâtiments existants », le gîte s'assimilant à une habitation.
Dès lors, M.[K] et Mme [A] n'ont commis aucune faute.
*Sur l'assainissement,
Selon l'article N4 du plan local d'urbanisme « en l'absence de réseau collectif d'assainissement, les eaux usées en provenance de toute occupation et utilisation du sol doivent être traitées par un dispositif autonome d'assainissement adapté à la nature géologique du sol.»
La preuve du défaut de conformité est rapportée par le contrôle technique établi par le SPANC en 2019 qui a déclaré l'installation non conforme mais a émis un avis favorable avec réserves, nécessitant les mises en conformité suivantes : mise en place d'un dispositif de traitement adapté à la capacité d'accueil du logement et aux caractéristiques du sol et en cas de revente l'obligation de l'acquéreur de faire procéder aux travaux nécessaires dans un délai d'un an, clause figurant dans le compromis de vente signé entre les consorts [K]/[A] et Mme [L] [F] .
Cependant, les appelants n'établissent par aucune pièce produite aux débats les préjudices qu'ils allèguent.
En l'absence de preuve d'un préjudice personnel, l'action ne peut prospérer.
Sur les troubles anormaux de voisinage,
Le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de trouble anormal excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Le droit de propriété, défini par l'article 544 du code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
En application de ce principe, la partie à l'origine d'un trouble anormal de voisinage en doit réparation, indépendamment de toute faute.
Le trouble de voisinage ne donne lieu à réparation que s'il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage.
Il incombe au voisin qui se prévaut d'un trouble anormal de voisinage de prouver qu'il existe un trouble anormal, qu'il subit un préjudice et qu'il existe un lien de causalité entre le préjudice et la construction édifiée.
L'existence du trouble s'apprécie indépendamment du problème de la régularité de la construction au regard des règles d'urbanisme ou de droit privé.
Le caractère anormal du trouble s'apprécie habituellement en fonction de sa gravité, de sa durée, et en se référant notamment à l'environnement et à la destination des lieux.
En l'espèce, les appelants se plaignent que la location de gîte, compte tenu de la proximité des habitations du hameau, séparé de leurs terrains par un petit chemin communal, crée de leur terrasse surplombant l'arrière du gîte, seul endroit susceptible d'accueillir des hôtes à l'extérieur, une gêne visuelle et acoustique réciproque, impossible à éviter; ils font également état de visites pratiquement ininterrompues avec allées et venues des voitures et de motos sur ce petit chemin inadapté, outre le parking très exigu situé au fond de l'impasse avec impossibilité de stationner et nécessité de nombreuses man'uvres pour faire demi-tour.
Or, les appelants se contentent d'invoquer ces troubles sans démonter leur existence et leur anormalité.
En effet, contrairement aux affirmations des appelants, leurs habitations ne se trouvent pas en zone naturelle mais en zone U de PLU.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la photographie de la vue depuis la terrasse de Mme [Y] démontre qu'elle donne sur le toit du gîte et qu'en s'approchant du bord, elle a vue sur la partie arrière du gîte.
Cette partie est située au-dessus d'un garage, et n'a visiblement aucun accès à l'extérieur de ce côté. En outre, il ressort manifestement de la configuration des lieux que la gêne visuelle n'est pas au préjudice de Mme [Y] mais des consorts [K]/[A], dès lors que la terrasse de Mme [Y] est en surplomb.
Le chemin séparant les propriétés est un chemin communal pouvant dès lors être emprunté par le public et se rétrécit à son extrémité par un chemin pédestre, les consorts [K]/[A] ayant de plus aménagé un parking sur leur propriété.
La gêne auditive excédant les inconvénients normaux du proche voisinage n'est établie par aucune pièce.
Concernant le fait que la location générerait des allées et venues de voitures et de motos quasi ininterrompues, les appelants ne versent pas le moindre justificatif aux débats, et notamment un constat d'huissier, des attestations ou des photographies permettant d'accréditer leurs allégations, pas plus qu'ils n'établissent les odeurs nauséabondes et la présence de rats.
En conséquence, les troubles anormaux de voisinage ne sont pas établis.
Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] de l'ensemble de leurs demandes.
Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [W] [K], Mme [C] [A] et Mme [O] [P],
Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à payer :
-à M. [W] [K] et Mme [C] [A] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-à M. [W] [K] et Mme [C] [A] la somme de 15.500 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,
-à Mme [O] [P] la somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance.
Ils font valoir que les appelants, au regard des curieuses prétentions formulées, ont simplement cherché à importuner M. [W] [K] et Mme [C] [A] en attendant que le bien immobilier ait trouvé preneur pour intenter leur action en justice, alors qu'ils n'avaient effectué aucune démarche pour faire suite à leurs courriers depuis six ans.
Ils ajoutent que leur intention de nuire est clairement caractérisée puisqu'ils ont par l'intermédiaire de leur conseil écrit au notaire chargé de la vente et téléphoné à Mme [O] [P] afin d'obtenir des informations sur la vente.
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de faute ou de légèreté blâmable non démontrée en l'espèce.
En effet, même s'il existait des revendications depuis 2014, la vente a légitimement pu déclencher une inquiétude supplémentaire dans l'esprit des appelants tenant au changement de propriétaires et au projet de ces derniers, souhaitant ainsi assainir la situation avec leurs voisins dès le stade du compromis sans attendre la passation de l'acte authentique qui, en cas de succès, aurait éventuellement abouti à une annulation de la vente, conséquence beaucoup plus grave.
La faute des appelants n'est en conséquence pas caractérisée.
Infirmant le jugement déféré, M. [W] [K], Mme [C] [A] et Mme [O] [P] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et pertes de chance, dès lors qu'en l'absence de faute susceptible d'être retenue contre M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E], les conditions d'une demande indemnitaire de ce chef ne sont pas réunies.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E], qui succombent principalement, supporteront les dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à M. [W] [K] et Mme [C] [A] leurs frais irrépétibles d'appel. Il leur sera alloué la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [O] [P] ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à payer à M. [W] [K] et Mme [C] [A] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, à M. [W] [K] et Mme [C] [A] la somme de 15.500 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, et à Mme [O] [P] la somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déboute M. [W] [K] et Mme [C] [A] de leurs demandes de dommages et intérêts,
Déboute Mme [O] [P] de sa demande de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] aux dépens d'appel,
Condamne M. [H] [J], Mme [V] [Y] et Mme [N] [E] à payer au titre des frais irrépétibles d'appel:
-la somme de 3 000 € à M. [W] [K] et Mme [C] [A]
-la somme de 1 500 € à Mme [O] [P].
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
