RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01856 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBLD
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
11 mars 2021 RG :20-000394
S.A.S. KHOR IMMO
S.A.S. FRANCELOT
C/
[S]
Grosse délivrée
le
à Me Audibert
Selarl Sarlin Chabaud Marchal
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 11 Mars 2021, N°20-000394
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
S.A.S. KHOR IMMO, immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 802 980 185, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
Représentée par Me Fleur AUDIBERT, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
S.A.S. FRANCELOT immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 319 086 963, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Business Park - Bât. [Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX
Représentée par Me Fleur AUDIBERT, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉ :
Monsieur [Z] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Clémence MARINO PHILIPPE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 01 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras le 11 mars 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
- condamne la SAS Francelot à payer à Monsieur [S] les sommes de :
* 5012,28 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020,
* 800 euros au titre de la résistance abusive,
* 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toute demande plus ample ou contraire,
- condamne la SAS Francelot aux entiers dépens,
- rappelle aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n'en dispose autrement.
Vu l'appel interjeté le 11 mai 2021 par la SAS Khor immo et la SAS Francelot.
Vu le changement de chambre pour connaître de l'affaire intervenu le 9 mars 2022.
Vu les conclusions des appelantes en date du 9 septembre 2022, demandant de :
Vu le jugement du 11 mars 2021,
Vu l'acte de vente,
Vu le contrat de réservation,
Vu la jurisprudence visée,
- déclarer l'appel de la société Francelot recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en tant qu'il a condamné la société Francelot à verser à Monsieur [S] les sommes de 5012,28 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020, 800 euros au titre de la résistance abusive, 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Saisie par l'effet dévolutif de l'appel,
- débouter Monsieur [S] de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 5 012,28 euros à compter du 24 juillet 2020 au motif qu'elle n'est pas fondée,
- débouter Monsieur [S] de sa demande de paiement de la somme de 2 000 euros à titre de résistance abusive au motif qu'elle n'est ni fondée, ni justifiée,
- rejeter toutes demandes plus amples et contraires,
En tout état de cause,
- condamner Monsieur [S] à verser à la société Francelot la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Vu les conclusions de Monsieur [S] en date du 22 septembre 2021, demandant de :
Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence,
Vu le jugement entrepris,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner la SAS Francelot venant aux droits de la SAS Francelot (sic) à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 29 septembre 2022.
MOTIFS
Le litige est relatif à une vente en l'état futur d'achèvement, passée entre la société Khor Immo, aux droits de laquelle vient désormais la société Francelot et Monsieur [S], ce dernier se plaignant, en sa qualité d'acquéreur, d'un retard de livraison, l'immeuble lui ayant été livré le 5 août 2019 au lieu du 16 mai 2019.
Cette opération a donné lieu à un contrat de réservation du 20 octobre 2017 et à un acte notarié de vente du 16 avril 2018.
Le contrat de vente stipule que tout retard qui ne pourra être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de délai est de la responsabilité du promoteur, que ce retard s'il y a lieu sera constaté dans les 15 jours après livraison par le maître d''uvre de l'opération sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire, que le promoteur s'engage à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000 du prix d'achat par jour écoulé, le versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison.
Il prévoit également que le bien doit être livré, au plus tard 13 mois après la signature ou 15 mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative, tout retard donnant lieu à sanction, sauf cas de force majeure ou plus généralement, cause légitime de suspension du délai de livraison définie au contrat, telle notamment des intempéries retenues par le maître d''uvre et justifiées par des relevés météorologiques empêchant les travaux de construction ou l'exécution des voies et réseaux divers selon la réglementation des chantiers du bâtiment, la grève des entreprises travaillant sur le chantier ou de leurs fournisseurs, la faillite ou la déconfiture de l'une des entreprises du chantier ou de ses fournisseurs, les injonctions administratives judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux, le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides, toute sujetion liée au sous-sol, fondations spéciales, pollution, fouilles archéologiques, etc; que le décompte des journées de retard causé par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais établi par le maître d''uvre sera porté à la connaissance de l'acquéreur à la date prévue pour la remise des clés.
Monsieur [S] a informé la société, par un courrier recommandé du 8 septembre 2019, qu'il avait pris possession des clés le 5 août 2019, 81 jours après la date de livraison attendue. Il réclamait en conséquence le paiement des indemités contractuelles de retard.
La société lui a opposé qu'il existait 81 jours de retard dûs à des circonstances indépendantes de sa volonté, notamment la défaillance de certaines entreprises et refusait de lui verser toutes pénalités.
Au visa de ce que la livraison avait donc eu lieu avec ces 81 jours de retard, de ce que la société Francelot lui avait adressé un courrier de décompte de ces jours et de ce que la clause du contrat prévoyait que le retard non imputé à une cause de suspension légitime ou à un cas de force majeure, qui est de la responsabilité du promoteur, est constaté dans les 15 jours après livraison par le maître d''uvre de l'opération sans qu'il puisse être contesté, sauf procédure judiciaire, le tribunal a condamné la société venderesse à verser, de ce chef, à Monsieur [S] une somme de 5012,28 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.
La société Francelot et la société Khor Immo, au soutien de leur appel, ne contestent, ni la livraison intervenue à la date du 5 août 2019, ni le retard quantifié à 81 jours.
Elles font valoir qu'elles ont fourni les justificatifs attestant des causes de suspension du délai de livraison. Elles reprochent au tribunal d'avoir condamné la société Francelot au titre de l'absence d'attestation établie par le maître d''uvre constatant les causes de suspension du délai de livraison et de n'avoir pas tenu compte du caractère facultatif du constat du retard dans les 15 jours après livraison par le maître d''uvre, exposant à ce propos que l'établissement d'une attestation du maître d''uvre n'est prévu que pour faciliter la preuve de l'existence des causes légitimes de suspension du délai de livraison, mais que son absence n'est assortie d'aucune sanction, le principe étant que le maître de l'ouvrage établisse la survenance des causes faisant obstacle à l'octroi des pénalités.
Par ailleurs, elles affirment que les causes légitimes de suspension sont justifiées et que le jugement ne les critique pas.
Elles soulignent ainsi qu'il y a eu une injonction administrative de suspendre les travaux à la suite d'un problème de sécurité sur les échafaudages pour deux journées ; qu'il y a eu un abandon de chantier, puis la déconfiture de la société Néospace en charge des cloisons et doublages, l'abandon ayant été constaté par huissier le 28 juin 2018, le promoteur ayant envoyé un courrier de mise en demeure pour achever les travaux le 9 juillet 2018 , le marché ayant été résilié par une lettre du 27 juillet 2018 et un nouveau marché ayant été conclu le 2 août 2018, ce qui constitue un retard sur le chantier du 9 juillet au 2 août, soit 25 jours ; que la société de carrelage, qui n'est pas intervenue à la date prévue du 2 janvier 2019, a finalement fait connaître par un courrier du 21 février 2019 qu'elle se désengageait du chantier, d'où la signature d'un nouveau marché le 15 avril 2019, soit un retard entre le 10 janvier 2019 et le 12 avril 2019 de 92 jours.
Il leur est opposé par M [S] que le décompte des journées de retard aurait dû être porté à la connaissance de l'acquéreur par une attestation du maître d''uvre et à la date prévue pour la remise des clés et que cela n'a pas été fait ; qu'il y a un manquement du vendeur à ses obligations contractuelles; et qu'en l'absence de décompte du maître d'oeuvre, la clause contractuelle de prorogation de délai ne peut recevoir application, d'où le bien fondé de sa demande pour 5012,28€ ; qu'en ce qui concerne les causes de suspension, le décompte de la société Francelot du 2 juillet 2020 fait état de 97 jours ; que deux journées de retard sont comptées comme conséquence d'injonctions administratives alors que ces injonctions font suite à des négligences de la société maître d'ouvrage.
La demande telle que soutenue par Monsieur [S] est fondée sur l'article 1103 du code civil et exige l'appréciation des dispositions du contrat le liant à la société Francelot qui ont été ci-dessus rappelées.
Il résulte de leur teneur que le promoteur y est considéré comme responsable du retard de livraison qui ne peut être imputé à un cas de force majeure ou à une cause légitime de prorogation du délai ; que la mention « s'il y a lieu » ne concerne que l'éventualité d'une livraison sans retard ; que le contrat en énonçant que le retard est constaté, dans les 15 jours après livraison, par le maître d'oeuvre, et encore, en ajoutant plus loin que lors de la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension, le décompte établi à leur propos par le maître d'oeuvre est porté à la connaissance de l'acquéreur, a soumis l'appréciation des causes légitimes du retard et la possibilité pour le promoteur de les opposer pour justifier de son retard et échapper aux pénalités encourues, à l'établissement préalable produit entre les mains de l'acquéreur d'un décompte, de ce chef, du maître d'oeuvre, lequel constitue le document de base permettant au promoteur vendeur d'invoquer la clause, sauf à débattre en justice du bien fondé des causes y retenues, de sorte que son absence qui constitue l'inexécution de sa part des obligations du contrat lui incombant, font obstacle à l'application de la clause.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que sont encourues les sanctions de retard telles que prévues au contrat et ce sans qu'il y ait lieu, la société n'ayant pas satisfait à ses obligations pour pouvoir se prévaloir de l'application de la clause de prorogation de délai, d'apprécier le bien fondé de ses moyens sur les causes alléguées au titre de ladite clause.
M [S] ne justifiant, en revanche, pas d'un préjudice distinct de celui occasionné par le retard à exécuter le contrat, par ailleurs suffisamment indemnisé par les intérêts au taux légal, le jugement sera réformé en ce qu'il lui a alloué la somme de 800 € au titre de la résistance abusive, alors en outre qu'il n'est invoqué, ni démontré l'existence d'une intention malveillante ou d'une erreur grossière équipollente au dol.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance des appelantes.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Rejette les demandes des sociétés Khor Immo et Francelot,
Confirme jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la société Francelot à verser la somme de 800 € à Monsieur [S] au titre de la résistance abusive et statuant à nouveau ,
Rejette toute demande de ce chef,
y ajoutant :
Condamne la société Francelot à payer à Monsieur [S] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Condamne la société Francelot aux dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
