RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00564 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6BO
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
15 décembre 2020 RG :18/04576
[T]
[H]
C/
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 5]
Grosse délivrée
le
à Selarl Clergerie Semmel
Me Dubourd
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 15 Décembre 2020, N°18/04576
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Virginie HUET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
Madame [U] [T]
née le 24 Juillet 1981 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Julien SEMMEL de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [N] [H]
née le 02 Mars 1961 à
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien SEMMEL de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice SALANIE IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe DUBOURD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière le 01 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Mme [U] [T] et Mme [N] [H] sont propriétaires au sein de l'ensemble immobilier organisé en copropriété, sis [Adresse 5], des lots respectifs suivants : 43 et 52 pour la première et 45, 47 et 51 pour la seconde.
Mme [U] [T] et Mme [N] [H] exposent que la division du lot 44 a conduit à la création de deux lots distincts n°51 et 52, a fait l'objet d'un modification de l'état descriptif de division, publiée au bureau des hypothèques par Maître [C], notaire à [Localité 8], le 15 mars 2002, volume 2002 P numéro 3077 qui mentionne :
« 1. Annulation du lot n°44 : désignation de l'ancien lot n°44 : un grenier éclairé sur le boulevard Gambetta et des vingt millièmes de la propriété du sol (20/1000 èmes).
2. Remplacement par deux nouveaux lots respectivement :
- lot n°51 (issu du lot 44) : une chambre d'une surface de 15,6 m2 et des neufs millièmes de la propriété du sol (9/1000 èmes).
- lot n°52 (issu du lot 44) une pièce d'habitation avec rangement d'une surface de 18,1 m2 et des onze millièmes de la propriété du sol (11/10 èmes) ».
Par acte d'huissier du 18 juillet 2018, Mme [U] [T] et Mme [N] [H] ont fait assigner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin qu'il soit procédé à une nouvelle répartition des millièmes de la copropriété selon le modificatif de l'état descriptif de division du 15 mars 2002 et de condamner celui-ci à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué comme suit :
- dit n'y avoir lieu à rabattre l'ordonnance de clôture du juge de la mise en état en date du 10 octobre 2019,
- dit que Mme [U] [T] et Mme [N] [H] ne justifient pas remplir les conditions à agir devant le tribunal judiciaire afin de solliciter la révision par celui-ci de la répartition des charges,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [U] [T] et Mme [N] [H] au paiement des entiers dépens.
Le premier juge a considéré que les requérantes ne justifiaient pas être recevables à saisir le tribunal judiciaire de Nîmes afin de statuer sur la rectification des tantièmes.
Par déclaration du 9 février 2021, Mme [T] et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 mai 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [T] et Mme [H] demandent à la cour de :
Vu les articles 15 et 784 du code de procédure civile,
Vu l'article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- déclarer recevable et fondé l'appel qu'elles ont interjeté,
y faisant droit,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* dit que Mme [U] [T] et Mme [N] [H] ne justifient pas remplir les conditions à agir devant le tribunal judiciaire afin de solliciter la révision par celui-ci de la répartition des charges,
* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [U] [T] et Mme [N] [H] au paiement des entiers dépens,
et, statuant à nouveau,
- ordonner qu'il soit procédé à la nouvelle répartition des millièmes de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 5], telle qu'elle découle du modificatif de l'état descriptif de division du 15 mars 2002,
par conséquent,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] d'avoir à procéder à la nouvelle répartition des millièmes de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 5], telle qu'elle découle du modificatif de l'état descriptif de division du 15 mars 2002, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
subsidiairement,
- enjoindre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] d'avoir à communiquer la clef de répartition des charges telle qu'actuellement appliquée, ce sous astreinte de 50 € par jour de retard,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires requis à leur verser la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Semmel, avocat sur son affirmation de droit.
Les appelantes soutiennent qu'elles remplissent les conditions à agir dès lors qu'elles ont saisi le juge sur le seul fondement de l'alinéa 3 de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, et non sur celui de l'article 12 de la même loi, de sorte que leur action n'est pas subordonnée à la justification de la détention d'une part correspondant à leur lot supérieure de plus d'un quart ou d'une part correspondant à celle d'un autre copropriétaire qui est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, et que quand bien même leur action serait subordonnée à la justification précitée, elles remplissent lesdits critères. Elles font valoir qu'elles ont justifié de l'ensemble des démarches en vue de la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété intégrant le modificatif de l'état descriptif de division.
A titre subsidiaire, elles expliquent qu'ayant sollicité, à plusieurs reprises, vainement, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, afin qu'il procède à la nouvelle répartition des charges et millièmes de copropriété, il sera enjoint à celui-ci de communiquer, sous astreinte, la clef de répartition des charges telle qu'actuellement appliquée.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 août 2021, auxquelles il est expressément référé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], demande à la cour de :
- rejeter l'appel de Mmes [T] et [H],
- le dire en tout cas infondé,
- confirmer le jugement dont appel,
- débouter Mmes [T] et [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- les condamner au paiement de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'instance.
L'intimé soutient qu'il doit être procédé à la constitution d'un nouveau règlement de copropriété dès lors que le jugement du 10 septembre 2013, qui a prononcé une condamnation in solidum quant au règlement de l'intégralité des frais afférents à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété notarié, est définitif et doit être respecté. En réplique aux conclusions des appelantes, il fait valoir que le syndic ne saurait se substituer aux copropriétaires en faisant application des millièmes issus d'un état descriptif, lequel est certes publié, mais litigieux en ce qu'il n'a pas été approuvé par les copropriétaires et est donc inopposable à ces derniers. Il soutient que l'article 11 alinéa 2 n'est pas applicable à l'espèce dans la mesure où la copropriété dispose bien d'un règlement de copropriété fixant les charges et millièmes pour chaque lot. Il fait observer que l'approbation d'une nouvelle répartition des charges doit être soumise aux copropriétaires, réunis en assemblée générale, les juges ne pouvant se substituer à ces derniers, d'autant qu'une telle approbation entraîne celle du changement de destination des lots objets du litige, nécessitant au préalable une étude structurelle sur la copropriété au regard des conséquences de ce changement sur la stabilité de l'ouvrage.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 8 septembre 2022.
MOTIVATION
Sur la recevabilité de la demande des appelantes :
Il résulte de la lecture des pièces versées aux débats les éléments suivants :
Le lot n°44 a au sein de l'ensemble immobilier, sis [Adresse 5], été divisé en deux lots ; le lot n°51 (acquis par Mme [H]) et le lot n° 52 (acquis par Mme [T]). Ces dernières ont vendu leurs lots respectifs.
Ces deux lots ont été vendus comme « logements », alors que ceux-ci étaient pourtant désignés en qualité de « greniers » dans le règlement de copropriété du 31 juillet 1952 modifié le 8 juillet 1959.
Une modification de l'état descriptif de division a été constatée par un acte authentique le 6 février 2002 de Maitre [C], notaire et publiée au Bureau des Hypothèque par Maître [E] [C], notaire à [Localité 8], le 15 mars 2002 volume 2002 P numéro 3077, lequel prévoit :
1. Annulation du lot numéro 44 : désignation de l'ancien lot n°44 : un grenier éclairé sur le Boulevard
Gambetta et des vingt millièmes de la propriété du sol (20/1000èmes)
2. Remplacement par deux nouveaux lots respectivement :
' lot n°51 (issu du lot 44) : une chambre d'une surface de 15,6 m2 et des neuf millièmes de la propriété du sol (9/1000èmes)
' lot n°52 (issu du lot 44) : une pièce d'habitation avec rangement d'une surface de 18,1 m2 et des onze millièmes de la propriété du sol (11/1000èmes)
Il est établi et non contesté que si cette modification de l'état descriptif a effectivement été publiée, elle n'a toutefois pas été validée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Concernant Mme [H], par jugement du 2 novembre 2010, le Tribunal a prononcé la nullité de la vente intervenue entre Mme [H] et M. [O], et ordonné la restitution des sommes perçues en contrepartie.
Le tribunal motivait sa décision par le fait que Maître [C] était responsable d'un défaut de conseil lorsqu'il avait établi l'état descriptif modificatif de la contenance des biens vendus, sans en vérifier la régularité qui ne pouvait résulter que d'une délibération d'assemblée générale dont il n'avait pas recherché l'existence.
Suivant arrêt en date du 12 juin 2012, la Cour d'appel de Nîmes, saisie d'un recours contre la décision a confirmé le jugement du 2 novembre 2010, sauf en ce qu'il a condamné Maître [C], notaire, et la MMA, à garantir Mme [H].
La cour motivait une partie de sa décision en indiquant : « la régularité de la situation des lots par lui achetés n'est pas acquise en l'absence de délibération de l'assemblée générale ou d'autorisation judiciaire de la transformation opérée, à laquelle, la modification de l'état descriptif de division, publiée mais non approuvée par l'organe délibérant de la copropriété, ne peut se substituer (') »
Dans un second jugement concernant cette fois Mme [T], le 10 septembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Nîmes a notamment:
-Rejeté les demandes en nullité de la vente du 8 février 2002 au terme de laquelle Madame [T] a acquis les lots n°43 et 52 ;
- Rejeté comme étant prescrite la demande de nullité de la vente pour violation du règlement de copropriété,
- Condamné les vendeurs initiaux (Consorts [Z]), Maître [C], Maître [Y], notaires, ainsi que la MMA, à régler l'intégralité des frais afférents de l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété notarié ;
Il précisait dans le corps du jugement que c'est à bon droit que le Syndicat des copropriétaires sollicitait l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété par acte notarié.
Le principe résultant de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 en son premier alinéa est que la répartition des charges telle qu'elle résulte du règlement de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. L'article 11 apporte ensuite des nuances à ce principe pour prévoir à son alinéa 3 que dans les cas visés aux alinéas 1 et 2 de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
La décision peut être contestée devant le tribunal judiciaire, par tout copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois à compter de sa notification.
Cependant, la Cour de cassation a précisé que si la nouvelle répartition n'a été ni approuvée, ni rejetée par l'assemblée, la saisine du juge est irrecevable (Civ. 3ème 6 oct. 1999 n° 98-10.924).
Les appelantes sollicitent l'infirmation de la décision en ce qu'elle a indiqué qu'elles ne justifiaient pas remplir les conditions pour agir devant le tribunal.
L'intimé demande la confirmation du jugement.
En l'espèce, il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que :
Le compte rendu de l'assemblée générale annuelle du 4 février 2015, résolution n°7 mentionne :
« À la demande de Mme [T], approbation de l'état descriptif de division publié le 6 février 2002 ' délégation de pouvoir à donner au syndic afin de faire établir et de signer pour la compte du syndicat des copropriétaires l'acte modificatif du règlement de copropriété.
L'assemblée générale décide de mandater le conseil syndical afin qu'il consulte l'avocat défenseur des intérêts de la copropriété pour statuer sur cette demande ».
Par courrier recommandé en date du 31 octobre 2017, Mesdames [T] et [H] ont demandé au syndic de copropriété de mettre à l'ordre du jour l'approbation de la modification de l'état descriptif de division.
Le compte rendu de l'assemblée générale annuelle du 16 janvier 2018, résolution n°9 mentionne concernant le vote de la modification de l'état descriptif de division que « le quorum nécessaire au vote n'est pas atteint (majorité de l'article 26) ».
Il résulte donc de l'ensemble des pièces versées aux débats que l'assemblée générale n'a ni approuvé, ni rejeté la demande de modification de l'état descriptif de division, elle ne s'est ainsi pas prononcée sur la demande de modification de l'état descriptif de division et la saisine du tribunal judiciaire était donc irrecevable.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point.
Sur la demande à titre subsidiaire des appelantes :
A titre subsidiaire, les appelantes expliquent qu'ayant sollicité, à plusieurs reprises, vainement, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, afin qu'il procède à la nouvelle répartition des charges et millièmes de copropriété, il sera enjoint à celui-ci de communiquer, sous astreinte, la clef de répartition des charges telle qu'actuellement appliquée.
Cette demande n'est pas justifiée. Il n'est de surcroit pas contesté que la clef de répartition des charges s'effectue selon l'ancienne répartition avant la division du lot n°44, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande.
Sur les frais du procès :
Succombant à l'instance, les appelantes seront condamnées à régler les entiers dépens.
L'équité commande par ailleurs de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Rejette la demande de communication de la clef de répartition des charges acuellement appliquées,
Condamne Mme [U] [T] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [U] [T] et Mme [N] [H] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
