RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00252 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5G6
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NÎMES
15 décembre 2020 RG :18/04876
JULIEN
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DEMEU RE PLACIDE CAPPEAU
Syndic. de copro. SARL IMMOBILIER BAGNOLS MARCOULE (IMMO BM)
C/
[X] ( DIT [G])
Grosse délivrée
le
à Selarl Jaouen-Huc
Me Teulade
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NÎMES en date du 15 Décembre 2020, N°18/04876
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Maître Pierre JULIEN ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL IMMOBILIER BAGNOLS MARCOULE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Catherine JAOUEN de la SELARL JAOUEN-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DEMEURE PLACIDE CAPPEAU représentée par la SARL IMMOBILIERS BAGNOLS MARCOULE dite IMMO BM inscrite au RCS de Nîmes sous le n°533 238 549 dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représentée par Me Catherine JAOUEN de la SELARL JAOUEN-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Syndicat de copropriété SARL IMMOBILIERS BAGNOLS MARCOULE dite IMMO BM inscrite au RCS de Nîmes sous le n°533 238 549 dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Catherine JAOUEN de la SELARL JAOUEN-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉ :
Monsieur [W] [X] (DIT [G])
né le 01 Décembre 1954 à [Localité 11] ([Localité 11])
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représenté par Me Patricia TEULADE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
PARTIE INTERVENANTE
S.A.R.L. IMMOBILIER BAGNOLS MARCOULE (IMMO BM)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Catherine JAOUEN de la SELARL JAOUEN-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 01 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 15 décembre 2020, ayant statué ainsi qu'il suit :
- dit que Monsieur [W] [X] justifie, selon courrier recommandé en date du 14 novembre 2017 présenté le 15 novembre 2017 à la SARL Immobilier Bagnols Marcoule, syndic de la copropriété résidence [Adresse 10], avoir notifié son nouveau domicile en application de l'article 65 du décret 67-223 du 17 mars 1967,
- dit que la convocation en date du 06 juin 2018 de Monsieur [W] [X] à l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété résidence [Adresse 10] du 26 juin 2018 ainsi que la notification le 10 juillet 2018 par le syndic de ladite copropriété, SARL Immobilier Bagnols Marcoule, du procès-verbal d'assemblée générale du 26 juin 2018 ont été opérées en fraude des droits de Monsieur [W] [X],
- annule l'assemblée générale des copropriétaires en date du 26 juin 2018,
- dit que le comportement fautif de la SARL Immobilier Bagnols Marcoule à l'encontre de Monsieur [W] [X] a généré un préjudice moral à ce dernier,
- alloue à Monsieur [W] [X] la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- fixe à la somme de 2 000 € le montant de la créance de Monsieur [W] [X] à l'encontre de la SARL Immobilier Bagnols Marcoule,
- dit les dépens frais de la procédure collective.
Vu l'appel interjeté le 18 janvier 2021 par le [Adresse 12], la SARL Immobilier Bagnols Marcoule (Immo BM) et Maître Pierre Julien, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Immmobilier Bagnols Marcoule .
Vu les conclusions du [Adresse 12], de la SARL Immobilier Bagnols Marcoule (Immo BM) et de Maître Pierre Julien, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Immmobilier Bagnols Marcoule, en date du 18 mars 2021, demandant de :
Vu les articles 42 et 65 du décret 67-2223 du 17 mars 1967,
Vu le jugement en date du 15 décembre 2020,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- dire et juger que Monsieur [X] n'a pas régulièrement notifié son changement d'adresse au syndic,
- dire et juger que la notification du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété résidence Placide Cappeau est régulière,
en conséquence,
- dire et juger Monsieur [X] forclos à contester le résultat de l'assemblée générale,
- condamner Monsieur [X] à porter et payer à la SARL Immobilier Bagnols Marcoule une somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner Monsieur [X] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Placide Cappeau, à la SARL Immobilier Bagnols Marcoule et à Maître Pierre Julien 1500 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Vu les conclusions de Monsieur [X] en date du 3 juin 2021, demandant de :
- dire l'appel du [Adresse 12], de la SARL Immobilier Bagnols Marcoule et de Maître Julien régulier en la forme, mais infondé ,
- les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes le 15 décembre 2020,
y ajoutant,
- condamner le [Adresse 12] à lui porter et payer la somme de 2000 € à titre de légitimes dommages et intérêts,
- condamner les appelants de manière solidaire à lui porter et payer la somme de 3000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner, en outre, aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 29 septembre 2022.
MOTIFS
Monsieur [W] [X], qui est copropriétaire au sein de la résidence sis [Adresse 10], sollicite l'annulation de l'assemblée générale tenue par le syndicat des copropriétaires le 26 juin 2018.
Il a fait assigner le syndicat des copropriétaires ainsi que Maître Julien en sa qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société immobilier Bagnols Marcoule, le syndic en exercice à la date de l'assemblée.
Dans le jugement attaqué, le tribunal a considéré que la convocation envoyée à Monsieur [X] pour l'assemblée générale et la notification du procès-verbal ont été opérées en fraude de ses droits et en conséquence, a annulé l'assemblée générale, retenant une faute du syndic et fixant de ce chef la créance indemnitaire pour le préjudice moral subi par Monsieur [X] à la somme de 2000 €.
Le [Adresse 12], la société immobilier Bagnols Marcoule et Maître Julien en sa qualité de mandataire judiciaire liquidateur de celle-ci, appelants, font essentiellement valoir que le copropriétaire est tenu de notifier son changement d'adresse au syndic et que le courrier retenu par le tribunal pour considérer que le changement d'adresse a été notifié n'est pas un courrier relatif à un changement d'adresse, car il concerne un dégât des eaux ; qu'il ne s'agit donc pas de la notification d'un nouveau domicile; que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale a été faite par courrier recommandé avec accusé de réception le 10 juillet 2018 à son ancienne adresse, puis le 12 juillet 2018, à la suite d'un coup de téléphone de la part de M [X] communiquant sa nouvelle adresse ; que l'assignation est en date du 13 septembre 2018 et que quelle que soit la date de notification retenue, elle est tardive.
Ils soulignent par ailleurs que la société immobilier Bagnols Marcoule n'a pas été assignée devant le tribunal et qu'en toute hypothèse, il n'y a pas de faute en l'absence de notification par le copropriétaire de son changement d'adresse.
Monsieur [X] oppose et revendique que sa correspondance du 14 novembre 2017 avait 'plusieurs visées' dont celle de communiquer sa 'nouvelle adresse' ; qu'elle satisfaisait aux conditions exigées pour la notification d'un changement d'adresse en ce que sa nouvelle adresse ne figure pas sous sa signature, mais dans l'en-tête de la lettre recommandée, qu'elle est parfaitement apparente, marquée par une police de caractère différent et de grande taille, le courrier étant recommandé et n'ayant pas pour seul objet d'évoquer le problème de fuite d'eau, mais également de communiquer sa nouvelle adresse ; que par ailleurs, son adresse réelle était connue pour avoir été utilisée lors de nombreux échanges épistolaires avec le syndic et qu'au retour d'un courrier avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée », le syndic aurait dû s'interroger et lui adresser la convocation à son domicile réel, connu de lui ; qu'il lui a notamment adressé un mail le 23 mai 2018, faisant état de ce qu'il doit être chez lui pour éponger et protéger ses meubles de l'eau; qu'enfin, le délai de deux mois ne peut lui être opposé dans la mesure où il n'est pas établi qu'il a reçu le procès-verbal ; qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas assigné le syndic, grief devant être fait au jugement qui au lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, a prononcé une condamnation contre le syndic.
Préalablement à l'appréciation du fond du litige, il sera observé que le grief fait par les appelants et tiré de ce que la SARL immobilier Bagnols Marcoule n'a pas été assignée devant le tribunal est inopérant dès lors que son liquidateur judiciaire a été appelé aux débats et qu'en toute hypothèse, leur contestation ne vise qu'à voir déclarer l'action mal fondée sans remettre en cause de ce chef la régularité de la procédure de première instance.
En droit, les articles 64 et suivants et 65 du décret du 17 mars 1967 prévoient que les notifications de l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière électronique notifiée au syndic, que chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ainsi que s'il le souhaite, son adresse électronique , la notification du changement devant être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ayant pour objet cette notification.
Dès lors, si un copropriétaire n'a pas fait connaître au syndic son changement de domicile dans ces conditions, le syndic ne peut se voir reprocher de continuer à lui adresser des notifications à son ancienne adresse.
En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale a été faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2018, revenue avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse », l'adresse de cette notification étant [Adresse 5] à [Localité 8].
Le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié par lettre recommandée du 10 juillet 2018 à la même adresse ; elle est revenue avec la mention identique : « destinataire inconnu à l'adresse. »
Une seconde notification a cependant été faite à la résidence [Adresse 10], non pas le 12 juillet, mais le 13 juillet 2018, le syndicat des copropriétaire expliquant avoir ainsi diligenté suite à un appel téléphonique de M [X].
Cette notification, envoyée le 12 juillet et émargée par le destinataire le 13 juillet porte la mention 'PV AG'.
L'assignation en nullité de M [X] a été faite le 13 septembre 2018 selon la pièce 5 des appelants.
La cour doit donc apprécier, d'abord, la recevabilité de la demande au regard du délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et en cas de recevabilité de la contestation, le bien fondé de la demande de nullité de l'assemblée, formulée par M [X] et fondée, notamment, sur l'irrégularité de sa convocation
La notification faite à la date du 13 juillet 2018 par le syndic qui a ainsi consenti à réitérer à [Localité 9] celle précedemment faite à l'adresse de [Localité 8], après, selon ses explications non critiquées par M [X], que celui-ci lui ait téléphoniquement demandé de le faire, n'est pas utilement contestable dans la mesure où le syndic a accepté d'y procéder pour prendre en compte une adresse différente qui venait donc d'être portée à sa connaissance, laquelle est précisément et désormais revendiquée par M [X] comme étant son domicile .
Il en résulte que l'assignation ayant été délivrée au syndicat des copropriétaires le 13 septembre 2018, le délai de deux mois a été respecté et la contestation de M [X] est recevable.
Il convient, dès lors, d'examiner son bien fondé au regard des conditions de délivrance de la convocation à l'assemblée, faite par le syndic à [Localité 8] à propos de laquelle M [X] expose, en premier lieu, qu'elle a donc été faite à une mauvaise adresse pour ne pas être celle de [Localité 9] et dont il prétend précisément qu'il la lui régulièrement notifiée le 14 novembre 2017, reconnaissant par là même que celle initalement portée à la connaissance du syndic était autre.
Il incombe, par suite, à M [X] de prouver qu'à la date de l'envoi par le syndic de la convocation critiquée, il lui avait régulièrement notifié sa nouvelle adresse.
La cour retiendra, de ce chef, que son courrier en date du 14 novembre 2017, qu'il invoque comme constituant la notification régulière de sa nouvelle adresse ne répond pas aux exigences énoncées au décret de 1967.
En effet, quand bien même il mentionne l'adresse de Monsieur [X] sous son nom et en tête de sa correspondance avec l'utilisation de caractères apparents, son unique objet, tant au niveau des autres mentions de l'en-tête du courrier, qu'au niveau de ses développements, concerne le sinistre affectant son appartement en date du 1er octobre 2016.
A aucun moment, il n'y est, en effet, annoncé ou même envisagé que cette lettre viserait aussi à notifier une nouvelle adresse.
Il y est, de plus, expressément mentionné que la forme de la lettre recommandée avec accusé de réception est utilisée à titre de « précaution », Monsieur [X] expliquant clairement qu'il a choisi cette forme pour que chacun prenne ses responsabilités par rapport au désordre en cause, afin de délivrer une « mise en demeure de faire ».
Il en résulte, en application des textes sus cités, que la notification susceptible d'être contenue à cette lettre ne peut, d'aucune façon, être interprétée comme une notification de la nouvelle adresse de M [X].
M [X] fait, en second lieu, valoir que lorsque les notifications sont retournées par la poste 'destinataire inconnu à l'adresse' et qu'il est démontré que le syndic avait une connaissance personnelle de la nouvelle adresse, il doit s'interroger et adresser le courrier au domicile réel connu, réitérant précisément et à ce propos que le syndic avait cette connaissance.
Il sera préalablement observé que les pièces produites à ce sujet par Monsieur [X] devant la cour ne peuvent être que celles listées à son bordereau ; que par ailleurs, il n'affirme pas que le syndic lui aurait, précédemment à l'envoi de la convocation litigieuse, adressé des courriers à [Localité 9] ; qu'il fait, en effet, seulement valoir la circonstance que ce dernier aurait pu ou aurait dû connaître son adresse sur [Localité 9] comme étant son nouveau domicile du fait de leurs rapports et échanges échanges respectifs antérieurs ; que la notion de domicile doit, en toute hypothèse, être distinguée de celle de simple résidence ; qu'à cet égard, quand bien même aurait-il avisé le syndic, à propos du dégât des eaux, de ce qu'il occupait l'appartement de [Adresse 10] et de ce qu'il souffrait de ses conséquences, pour autant et en l'absence donc d'une notification régulière d'un nouveau domicile, une telle situation ne pouvait seule s'aasimiler pour le syndic à la dénonce d'un nouveau domicile ; que rien d'utile au soutien de ses prétentions de ce chef ne peut, non plus, être déduit de la demande qui lui adressait pour une autorisation en vue de l'installation d'un climatiseur.
Il sera, enfin, relevé que le syndic a aussitôt répondu le 19 juin 2018 au courriel de M [X] en date du 18 juin sollicitant des informations sur la tenue de l'assemblée générale et qu'il lui a envoyé la convocation pour celle-ci par mail, outre le pouvoir et les projets de résolutions, et également que le propre mail de Monsieur [X], à l'origine de cette réponse, ne lui avait pas plus notifié l'adresse postale sur [Localité 9] comme celle à laquelle il fallait le convoquer.
Il en résulte, vu les exigences formelles des textes d'ordre public sus visés répondant à la nécessité de la sécurité juridique des rapports du syndicat des copropriétaires avec ses copropriétaires et vu les éléments ci-dessus analysés, le rejet de la demande de M [X] en annulation de l'assemblée générale fondée sur l'irrégularite de sa convocation.
Le jugement sera, en conséquence, infirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 26 juin 2018 ainsi qu'en ses dispositions ayant condamné le syndic à indemniser Monsieur [X] du préjudice invoqué par suite du grief ainsi fait.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de M [X].
L'action en justice étant un droit qui ne dégénère en abus que s'il est prouvé l'existence d'une intention malveillante ou d'une erreur grossière équipollente au dol et tel n'étant pas le cas en l'espèce, la demande de dommages et intérêts de la société immobilier Bagnols Marcoule sera rejetée.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement et statuant à nouveau
Reçoit la contestation de Monsieur [X], mais au fond, la rejette,
Rejette les demandes plus amples,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [X] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
