RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 20/02918 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H3DK
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
13 octobre 2020 RG :19/05343
S.C.I. SCJ
C/
[N]
[S]
Grosse délivrée
le
à Me Vielzeuf
SCP Delran Sergent
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 13 Octobre 2020, N°19/05343
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. SCJ inscrite au RCS du Mans sous le n° 821 564 887 prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie VIELZEUF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [V] [N]
né le 24 Août 1951 à BEAUMONT-HAGUE
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Sylvie SERGENT de la SCP DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [P] [S] épouse [N]
née le 08 Juillet 1952 à QUERQUEVILLE
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Sylvie SERGENT de la SCP DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 01 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement, réputé contradictoire, rendu en l'absence de comparution de M et Mme [N] par le tribunal judiciaire de Nîmes le 13 octobre 2020, ayant statué ainsi qu'il suit :
- condamne M. [V] [N] et Mme [P] [N] à enlever ou à faire enlever, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, la clôture et le portail installés autour de leur parcelle sise [Adresse 3], cadastrée section D N°[Cadastre 5], faisant partie du lot n°1 au sein de la copropriété « [Adresse 3] »,
- dit qu'ils pourront laisser perdurer une clôture végétale de 1,50 mètre de hauteur maximum et/ou un muret en pierres sèches de 0,50 mètre maximum, conformément au règlement [Adresse 8] « la Pinède d'Hélios »,
- dit que faute pour M. [V] [N] et Mme [P] [N] de procéder à l'enlèvement ordonné, ils seront redevables, passé le délai susmentionné de trois mois, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 30 € par jour de retard et courant pendant une durée de six mois,
- rejette la demande de démolition de l'extension de l'habitation des époux [N],
- rejette la demande de dommages et intérêts,
- condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [P] [N] à payer 800 € à la société civile immobilière SCJ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [P] [N] aux dépens de l'instance, dont le montant du procès-verbal d'huissier de justice en date du 6 juin 2019.
Vu l'appel interjeté le 12 novembre 2020 par la SCI SCJ.
Vu les conclusions d'incident notifiées le 7 décembre 2021, complétées le 2 mars 2022, des époux [N] demandant au conseiller de la mise en état de déclarer la SCI SCJ irrecevable en sa demande de démolition de l'extension et en sa demande de confirmation des injonctions de faire prononcées par le tribunal pour défaut d'intérêt à agir, dans la mesure où elle n'est plus propriétaire du lot 18 pour l'avoir vendu aux consorts [G]-[O] le 22 avril 2021.
Vu l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 12 avril 2022, ayant statué ainsi qu'il suit :
- déclare irrecevable pour défaut d'intérêt à agir la demande de la SCI SCJ en démolition de l'extension réalisée par les époux [N],
- déclare irrecevable pour défaut d'intérêt à agir la demande de la SCI SCJ en confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [N] à enlever ou faire enlever la clôture et le portail installés sur leur parcelle,
- dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état électronique du 05 juillet 2022,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens du présent incident suivront ceux de l'instance au fond.
Vu les conclusions de la SCI SCJ en date du 23 septembre 2022, demandant de :
Vu les articles 1103, 1147 et 1240 suivants du code civil, 31 et suivants du code de procédure civile,
Vu le règlement du parc résidentiel « la pinède d'hélios »,
Vu le PLU de [Localité 7],
Vu le jugement du 13 octobre 2020,
Vu la déclaration d'appel du 12 novembre 2020,
Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 avril 2022,
- réformer la décision querellée en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation des époux [N] au paiement de 1 500 € de dommages-intérêts,
et statuant à nouveau,
- condamner in solidum les époux [N] au paiement de légitimes dommages-intérêts à hauteur de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance et matériel subi par la SCI SCJ en application des articles 1240 et 1241 du code civil,
- débouter les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusion,
- condamner in solidum les époux [N] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance en ce compris ceux de première instance et les frais de constat d'huissier de justice.
Vu les conclusions des époux [N] en date du 29 septembre 2022, demandant de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SCI SCJ de ses demandes :
* de voir condamner in solidum les époux [N] à procéder à la démolition de l'extension de 12m2 installée sur leur parcelle n°[Cadastre 5] lot 1 en violation du règlement [Adresse 8] La Pinède d'Hélios, et des règles d'urbanisme de la commune de [Localité 7] et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à venir,
* de voir condamner in solidum les époux [N] au paiement de légitimes dommages et intérêts à hauteur de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance et matériel subi par la SCI SCJ,
en conséquence,
- débouter purement et simplement la SCI SCJ de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- accueillir l'appel incident des époux [N],
- le dire recevable et bien fondé,
Vu les dispositions de l'article 647 du code civil,
Vu les dispositions du PLU de la commune de [Localité 7],
Vu les dispositions de l'article 1241 du code civil,
Vu le principe d'égalité contenu dans la Constitution,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné M. et Mme [N] à enlever ou faire enlever, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement la clôture et le portail installés autour de leur parcelle sise [Adresse 3], cadastrée section D N°[Cadastre 5], faisant partie du lot n°1 au sein de la copropriété « [Adresse 3],
* dit qu'ils pourront laisser perdurer une clôture végétale de 1,50 mètre de hauteur maximum et / ou un muret en pierre sèches de 0,50 mètre maximum, conformément au règlement [Adresse 8] La Pinède d'Hélios,
* dit que faute pour M. et Mme [N] de procéder à l'enlèvement ordonné, ils seront redevables, passé le délai susmentionné de trois mois, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 30 euros par jour de retard et courant pendant une durée de six mois,
* condamné in solidum M. et Mme [N] à payer 800 euros à la société civile immobilière SCJ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné in solidum M. et Mme [N] aux dépens de l'instance, dont le montant du procès-verbal d'huissier de justice en date du 06 juin 2019,
statuant à nouveau,
- débouter purement et simplement la SCI SCJ de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI SCJ à payer à M. et Mme [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la SCI SCJ à payer à M. et Mme [N] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, en ce compris les frais du constat dressé par Me [Z], Huissier, le 16 décembre 2020.
Vu l'ordonnance de clôture du 29 septembre 2022.
MOTIFS
La société civile immobilière SCJ a été propriétaire depuis le 30 septembre 2016 jusqu'à la date de sa revente, le 22 avril 2021, dans le parc résidentiel de loisirs « la pinède d'Hélios », du lot numéro 18, constitué d'une parcelle cadastrée [Localité 7], section D numéro [Cadastre 6] . Cette parcelle est contigüe à la parcelle [Cadastre 5] faisant partie du lot numéro 1, propriété des époux [N].
La société civile immobilière SCJ s'est plainte de ce que ses voisins ont installé une clôture grillagée autour de leur parcelle et ont ajouté à leur habitation une construction en bois, éléments dont elle affirme qu'ils contreviennent aux règles [Adresse 8] et aux règles d'urbanisme applicables .
C'est dans ces conditions qu'elle les a fait assigner par devant le tribunal judiciaire de Nîmes en invoquant la violation du règlement intérieur [Adresse 8] et également celle du plan local d'urbanisme.
Dans la décision attaquée, le tribunal a retenu, au regard des dispositions contenues aux statuts de l'association syndicale libre du syndicat [Adresse 8], que l'association a pour objet le contrôle de l'application du règlement du parc ; que ce règlement prévoit que s'appliquent les règles d'urbanisme pour les lots destinés à recevoir des habitations légères, notamment le numéro 1 et le lot numéro 18 ; que ces lots doivent être simplement bornés, toute clôture étant interdite pour ne pas parcelliser l'espace, seule étant admise une clôture végétale de 1,50 m de hauteur maximum ou/et un muret en pierres sèches de 0,50 m maximum; qu'en l'espèce, le constat d'huissier versé aux débats démontre l'existence d'une clôture qui n'est pas conforme.
Sur la demande d'enlèvement de l'extension, le jugement a considéré que la parcelle numéro [Cadastre 1] est prévue comme devant recevoir une habitation légère de 48 m², chaque habitation devant faire l'objet d'une déclaration préalable, qu'il résulte d'un constat d'huissier qu'il y a une extension constituée d'un chalet en bois ; que toutefois, le non-respect du règlement quant à la superficie d'habitation et quant à l'existence d'une déclaration préalable n'est pas démontré, de sorte que le jugement a fait droit à la seule demande d'enlèvement de la clôture.
Devant la cour, une ordonnance d'incident a été rendue aux termes de laquelle la demande de la société civile immobilière SCJ en démolition de l'extension et en enlèvement de la clôture et du portail a été déclarée irrecevable en raison de la cession par la société civile immobilière de son bien, seule restant recevable sa demande de dommages et intérêts.
Dans ses dernières conclusions prises après cette ordonnance, la société SCJ ne formule pas d'autres contestations et demande sur le fond du litige, que celle afférente au rejet de sa demande de dommages et intérêts par le jugement.
Les époux [N] demandent donc, sans opposition de sa part, la réformation du jugement en ce qu'il les a condamnés à enlever ou faire enlever sous astreinte la clôture, et dit qu'ils pourront laisser perdurer une clôture végétale et/ou muret.
Il sera donc fait droit à cette demande.
La société SCJ maintient, en revanche, sur ses demandes indemnitaires, que les constructions qu'elle a critiquées ne sont pas conformes aux prescriptions du règlement [Adresse 8], que la construction supplémentaire, selon l'aveu même des propriétaires voisins, fait plus de 12 m² et n' était pas autorisée par la mairie ; que la pratique des autres propriétaires est inopérante à régulariser la situation en cause ; que les époux [N] ne peuvent se prévaloir d'une, modification du PLU intervenue postérieurement à l'édification de leur clôture ; que leur déclaration préalable du 15 mai 2019 en ce qui concerne les constructions a fait l'objet d'une décision d'opposition de la mairie et que la modification du règlement intérieur du parc, qui prévoit depuis un arrêté préfectoral du 9 octobre 2021 une emprise au sol maximum de 71 m², ne peut être invoquée, même si les époux [N] ont finalement obtenu une autorisation tacite après la dépôt d'une nouvelle déclaration préalable de travaux le 13 janvier 2022.
Sur son préjudice, elle invoque la nécessaire dévalorisation de son bien, à raison de l'environnement du site qui n'a pas été respecté, soulignant avoir acquis l'ensemble en 2016 pour 153 047,84 € et l'avoir revendu, en avril 2021, 147 250 € et elle souligne la résistance abusive des époux [N] à laquelle elle s'est heurtée qui l'a contrainte à agir et ensuite, à vendre son bien en souffrant d'une perte financière ; que de son côté, les griefs qui lui sont faits par les époux [N] ne sont pas démontrés.
La société civile immobilière SCJ a acquis son terrain par un acte du 30 septembre 2016. Elle l'a donc revendu le 22 avril 2021.
En l'état d'une part, de la clôture dont Monsieur et Madame [N] ont irrégulièrement entouré leur parcelle et dont la société a été voisine au moins jusqu'à la date de la cession de son lot, alors qu'il n'est, à cet égard, établi de modification, ni du règlement du parc, ni des règles d'urbanisme, en l'état, d'autre part de la déclaration de travaux déposée pour la création d'une surface de 12 m² correspondant à l'extension des époux [N], dont il est démontré qu'elle a fait l'objet d'une décision d'opposition de la mairie le 12 juin 2019 (visant le non-respect des dispositions du règlement de la zone du PLU et du règlement [Adresse 8] et considérant notamment qu'au regard de l'emprise au sol limitée à 48m2, l'emprise du projet était de 46m2 et 12m2), la parcelle de la société SCJ s'est ainsi trouvée, pendant le temps de sa propriété jusqu'à la date de cession de sa parcelle, contiguë à un terrain dont l'aménagement n'était pas conforme au règlement du lotissement pour la clôture et n'avait pas été régulièrement autorisé pour l'extension, et ce au moins jusqu'à l'autorisation tacite obtenue le 14 avril 2022, postérieurement à la modification du règlement acceptant désormais une superficie de 71m2 pour le lot1.
La violation de ces règles, destinées à assurer une harmonie sur et entre les parcelles en cause et à éviter une trop grande densification afin de préserver une certaine qualité de l'environnement pour chacune ont, par leur nature même, créé un préjudice d'agrément et de jouissance à la société SCJ.
Peu importe à cet égard le changement ultérieur de la réglementation du parc prévoyant, selon les intimés, à partir du 9 octobre 2021 une emprise au sol de 71 m² dès lors que la régularisation de leur situation n'est intervenue que le 14 avril 2022 et donc qu'au moins jusqu'à la date de cession du bien de la SCI, l'extensionde 12 m²,, non contestable au vu des pièces versées, n'avait pas été validée .
Peu importent également la contravention d'autres propriétaires à l'une ou l'autre de ces règles cette situation étant inopérante et encore, les griefs des époux [N] faits à la société, tant sur son comportement et ses rapports avec les autres résidents que sur les conditions d'occupation de son lot, lesdits reproches qui ne sont pas invoqués au soutien d'une réclamation indemnitaire autre que leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, étant, en conséquence, impropres à anéantir le préjudice invoqué par la société SCJ du chef de leurs propres violations.
Il sera donc fait droit à la demande de la société SCJ en condamnation indemnitaire de Monsieur et Madame [N], condamnation limitée à la somme de 1000 € , cette somme réparant le préjudice de jouissance subi, à l'exclusion de tout préjudice à la revente qui n'est pas démontré, les pièces versées relativement au coût de l' achat et au prix de la revente de son lot, quand bien même elles révèleraient le différentiel négatif allégué (moins de 6000€) ne permettant pas d'imputer celui ci aux griefs faits à M et Mme [N] et les échanges avec l'agence Orpi ainsi que son estimation n'établissant pas plus que le prix arrêté pour la revente soit consécutif à la dévalorisation invoquée.
Monsieur et Madame [N], compte tenu de leur succombance partielle, ne peuvent, enfin, prétendre avoir subi une procédure relevant de l'abus et les attestations invoquées de ce chef par les époux [N], qui ne rapportent que des griefs relatifs aux rapports de M [W], gérant de la société SCJ avec les autres résidents du parc, sont impropres à caractériser un tel abus dans la présente procédure pour lequel ils réclament la somme de 5000€ et dont ils seront, en conséquence, déboutés.
Le non-respect des dispositions régissant le parc résidentiel de loisirs par Monsieur et Madame [N] étant à l'origine de la présente instance, ils en supporteront les entiers dépens, hors les frais de constat d'huissier.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de démolition de l'extension de l'habitation,
Infirme le jugement pour le surplus en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [N] sous astreinte à enlever la clôture et le portail installés autour de leur parcelle numéro 1 dans le parc résidentiel de loisirs « la pinède d'Hélios », en ce qu'il a dit qu'ils pourront laisser perdurer une clôture végétale ou un muret en pierres sèches, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société civile immobilière SCJ ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Statuant à nouveau de ces chefs :
Rejette toute demande relative à l'enlèvement de la clôture de la parcelle de M et Mme [N] et au seul maintien d'une clôture végétale ou d'un muret de pierres sèches,
Condamne in solidum M et Mme [N] à verser, à titre de dommages et intérêts, à la société SCJ la somme de 1000€,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M et Mme [N] aux dépens de la procédure de première instance,hors les frais de constat d'huissier,
y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
Condamne in solidum Monsieur et Madame [N] aux dépens d'appel, hors les frais de constat d'huissier .
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
