RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01913 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IOTF
NG
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
09 mai 2022
RG :21/00967
[V]
[P]
C/
S.C.I. LES VIELLES PIERRES DU CHAT
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 09 Mai 2022, N°21/00967
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [G] [V]
née le 13 Avril 1986 à [Localité 7] (MAROC) (MAROC)
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [B] [P]
né le 14 Mars 1974 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. LES VIELLES PIERRES DU CHAT
prise en la personne de son représentant légal, Mme [E] [M] [W]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 5 septembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 07 Novembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 octobre 2018, la SCI Les Vieilles Pierres du Chat a donné à bail à Mme [V] [G], un logement sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 715,00 € outre 15,00 € de provisions sur charges.
Aux termes d'un acte de cautionnement signé le même jour, M. [B] [P] s'est porté caution solidaire.
Considérant que des loyers demeuraient impayés, la SCI Les Vieilles Pierres du Chat a fait délivrer le 29 juillet 2021 à Mme [G] [V] et dénoncer à la caution le 3 août 2021, un commandement visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail en date du 15 octobre 2018.
Par exploit d'huissier du 20 octobre 2021, la SCI Les Vieilles Pierres du Chat a fait assigner Mme [G] [V] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé. M. [P] a également été cité.
Par ordonnance de référé du 09 mai 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
-renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal, mais, en raison de l'urgence et les condamnations sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse,
-constaté la résiliation du bail établi le 15 octobre 2018 entre la SCI et Mme [V] à compter du 30 septembre 2021, pour défaut de paiement,
-ordonné l'expulsion de Mme [V] [G] et de tout occupant de son chef, à défaut de libération volontaire du logement, avec au besoin le concours de la force publique,
-condamné solidairement Mme [V] et M. [P] à payer à la SCI une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 748,80 € à compter du 30 septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,
-condamné solidairement Mme [V] et M. [P] à payer en deniers ou quittance valable à la SCI la somme de 9.026,00 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés dus au 21 mars 2022 sous déduction des sommes qui pourraient être versées au propriétaire par la CAF au titre de l'APL avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
-condamné solidairement Mme [V] et M. [P] à payer à la SCI la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du CPC,
-condamné solidairement Mme [V] et M. [P] à payer aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification aux services de la préfecture,
-rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.
Par acte du 25 mai 2022, la bailleresse a signifié ladite ordonnance et délivré commandement de quitter les lieux à Mme [G] [V].
Par déclaration du 3 juin 2022, Mme [G] [V] et M. [B] [P] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [G] [V] et M. [B] [P], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 de :
-déclarer l'appel interjeté par les consorts [V] - [P] recevable et bien fondé,
En conséquence,
-réformer l'ordonnance rendue le 09 mai 2022,
-constater la nullité de l'engagement de caution de M. [P],
-accorder à la locataire des délais de paiement, étant débitrice malheureuse et de bonne foi,
-suspendre le jeu de la clause résolutoire,
-statuer ce que de droit quant aux dépens.
Au soutien de leur appel, ils indiquent tout d'abord que Mme [V] [G] a volontairement et à tort, décidé de ne plus régler ses loyers tenant l'absence de respect des règles de décence du logement et que M. [P] s'interroge quant à la validité de l'engagement de caution solidaire de M. [P]
En premier lieu, ils soulèvent la nullité de l'engagement de cautionnement, celui-ci ne comportant pas la reproduction d'aucune mention manuscrite, ni même la présence d'une signature de la caution, d'autant plus que M. [P] n'a jamais eu le souhait de s'engager en qualité de caution concernant le contrat de location de Mme [V].
En second lieu, Mme [V] [G] soutient avoir été de bonne foi en ayant honoré le paiement de son loyer pendant plus deux ans et demi après être entrée dans les lieux et explique que l'arrêt des paiements est justifié par l'absence de décence du logement donné à bail, établie par une main courante déposée auprès des services de police municipale et par un rapport d'expertise amiable unilatéral en date du 25 février 2021. Elle ajoute avoir mis tout en 'uvre pour s'acquitter dans les plus brefs délais de la totalité de sa dette, d'autant qu'elle dispose d'une situation professionnelle stable et que ses demandes de relogement sont demeurées vaines.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 05 septembre 2022, la SCI Les Vieilles Pierres du Chat, intimée et appelante à titre reconventionnel, sollicite de la cour, de :
-confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail établi le 15 octobre 2018 entre elle et Mme [V] [G] à compter du 30 septembre 2021 pour défaut de paiement des loyers,
-ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [V] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire avec au besoin le concours de la force publique du logement situé à [Adresse 5],
-condamner solidairement Mme [V] [G] et M. [B] [P] en sa qualité de caution à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 748,80 € compter du 30 septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,
-condamner solidairement Mme [V] [G] et M. [B] [P] à lui payer en deniers ou quittance valable la somme de 9 026 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayées dus au 21 mars 2022 sous déduction des sommes qui pourraient être versées au propriétaire par la CAF à titre de l'APL avec intérêts au taux légal,
-faisant droit à son appel incident, constater que le montant des impayés s'élève à ce jour à la somme 17 100 euros selon décompte réactualisé au mois de septembre 2022,
-condamner solidairement Mme [V] et M. [P] au paiement,
-tenant l'appel manifestement abusif diligenté, condamner solidairement Mme [V] et M. [P] au paiement de la somme de 1 500 € titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
L'intimée s'oppose à la nullité de l'acte de caution signée par M. [P], soulevée par la partie adverse, reproduisant dans son intégralité la mention manuscrite du contrat de bail conforme aux dispositions de la loi de 1989 et confirmant sa parfaite connaissance de la portée et de l'étendue de son engagement.
Ensuite, même si l'appelante ne conteste plus le principe la dette locative, l'intimée entend malgré tout contester l'insalubrité du logement donné à bail puisqu'il a fait l'objet d'une rénovation complète avec la collaboration d'un architecte et qu'il appartenait à la locataire de saisir un tribunal si ce grief était sérieux pour être autorisée à consigner les loyers et solliciter d'éventuels travaux.
Elle soulève que l'appelante est de mauvaise foi, n'ayant toujours pas régularisé une partie de son arriéré locatif ni son loyer courant et qu'elle ne produit aucun justificatif de sa situation financière ou de ses démarches de recherche de logement, restées vaines.
Au soutien de son appel reconventionnel, l'intimée soutient que l'appel interjeté est parfaitement abusif alors que le montant de la dette s'élève à ce jour à la somme de 17 100 € la plaçant ainsi dans une situation matérielle grave, d'autant plus que les arguments développés sont manifestement inexistants et de surcroît objectivement mensongers. A ce titre, elle sollicite le versement de dommages et intérêts.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la nullité de l'engagement de caution de M. [P] [B] :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du tribunal d'instance, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans son dernier alinéa, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
M. [P] [B] soutient la nullité de l'acte de caution signé le 15 octobre 2018, au motif qu'il ne comporterait pas les mentions obligatoires d'une part et qu'il n'a jamais eu le souhait de se porter caution solidaire au bénéfice de Mme [V] [G], d'autre part.
Or, il ressort de l'examen de l'acte de caution litigieux versé aux débats par l'intimée que cet acte reproduit dans son intégralité la mention manuscrite du contrat de bail conforme aux dispositions de la loi de 1989 ainsi que la signature apposée de M. [P] [B], confirmant ainsi sa parfaite connaissance de la portée et de l'étendue de son engagement et des obligations qui en découlent. Aucun élément ne permet, en l'état de la procédure, de remettre en cause la volonté de M. [P] [B] de se porter caution solidaire ainsi que l'authenticité de l'écriture et de la signature figurant sur l'acte de cautionnement, d'autant plus qu'il en soutient la nullité pour la première fois en cause d'appel, n'ayant pas comparu à l'audience de première instance.
Ces éléments ne suffisent pas à rendre sérieusement contestable l'obligation de M. [P] [B], lequel est tenu solidairement, en sa qualité de caution de Mme [V] [G], au respect des obligations mentionnées dans le contrat de bail.
L'ordonnance dont appel sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [V] [G] et M. [P] [B], ès-qualité de caution à payer à la SCI Les Vieilles Pierres du Chat la somme de 9 026 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés dus au 21 mars 2022.
Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délai de grâce :
Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
La SCI Les Vieilles Pierres du Chat a fait délivrer le 29 juillet 2021 à Mme [V] [G], dénonce faite à M. [P] [B] ès-qualité de caution le 03 août 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
L'appelante ne conteste pas que les sommes réclamées dans ce commandement n'ont pas été réglées intégralement dans le délai de deux mois. L'examen du décompte permet, en effet, de constater qu'aucune somme n'a été réglée depuis la signification du commandement de payer.
En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que la locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis et dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 30 septembre 2021.
S'agissant de la condamnation à payer la somme provisionnelle de 9 026 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 21 mars 2021, Mme [V] [G] ne conteste également pas être débitrice de cette somme, exposant uniquement avoir cessé, à tort, d'honorer les loyers en raison de l'état d'insalubrité du logement tel qu'il ressort de la main courante de la police municipale et du rapport d'expertise unilatérale amiable réalisée le 25 février 2021.
Il en résulte que la condamnation à payer la provision retenue par le juge des contentieux de la protection doit être confirmée.
Rien ne justifie de faire droit à la demande d'actualisation de la provision fixée par le premier juge, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation ; Mme [V] [G] ayant été condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux, la demande d'actualisation du montant de la provision est sans objet.
L'article 1343-5 du Code Civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser trois ans.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
Mme [V] [G] sollicite un délai de grâce.
L'appelante invoque sa bonne foi, expliquant avoir cessé de payer en considération de l'indécence du logement, sans pour autant opposer l'exception d'inexécution de son bailleur. Elle fait également valoir mettre tout en 'uvre pour s'acquitter le plus rapidement possible de la totalité de la dette locative, mais ne produit aucune pièce corroborant ses allégations. Elle ne donne aucune information sur sa situation financière actuelle ni sur sa capacité à régler une mensualité destinée à apurer l'arriéré de loyer, en sus du loyer courant.
L'examen du dernier décompte versé au dossier par l'intimée permet, en outre, de constater que Mme [V] [G] n'a pas réglé le loyer courant, ni aucune somme pour tenter d'apurer l'arriéré de loyer depuis le mois d'avril 2021.
Tenant ces éléments et tenant l'importance de la dette, la demande de délai de grâce de Mme [V] [G] ne peut être retenue. Il ne sera, ainsi, pas fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Les Vieilles Pierres du Chat :
La SCI Les Vieilles Pierres du Chat sollicite la condamnation solidaire de Mme [V] [G] et M. [P] [B] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Toutefois, le seul fait pour les appelants d'être déboutés de leurs demandes ne suffit pas à qualifier la procédure engagée d'abusive.
Dès lors, en l'absence d'autres éléments venant caractériser le caractère abusif de l'appel, et dès lors que l'intimée ne justifie pas d'un préjudice particulier, autre que la nécessité de se défendre en justice, cette demande de dommages-intérêts ne peut donc aboutir.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, il convient d'accorder à la SCI Les Vieilles Pierres du Chat, contrainte d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de
1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [V] [G] et M. [P] [B], ès-qualité de caution, qui succombent, devront supporter solidairement les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Rejette l'exception de nullité de l'acte de caution signé le 15 octobre 2018 par M. [P] [B],
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 09 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Nîmes en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [V] [G] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,
Dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'actualisation de la provision allouée au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation,
Déboute la SCI Les Vieilles Pierres du Chat de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne solidairement Mme [V] [G] et M. [P] [B], ès-qualité de caution, à payer à la SCI Les Vieilles Pierres du Chat la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne solidairement Mme [V] [G] et M. [P] [B], aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
