RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02554 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDHU
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
19 mai 2021 RG :11-21-116
[M]
C/
[H]
Grosse délivrée
le
à Me Touzellier
Me Deixonne
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 19 Mai 2021, N°11-21-116
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [K] [M]
né le 04 Mars 1984 à Nîmes (30000)
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représenté par Me Marion TOUZELLIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [W] [H]
né le 21 Novembre 1963 à MONTFERMEIL (93370)
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représenté par Me Caroline DEIXONNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Mai 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière le 20 Octobre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 19 mai 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déclare les demandes de Monsieur [M] recevables, mais mal fondées, faute de rapporter la preuve que la servitude de passage qui lui a été consentie est entravée et ne s'exerce pas dans les limites définies par l'acte notarié qui l'instaure,
' en conséquence, rejette toutes ses demandes et le condamne à payer à Monsieur [H] une somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens,
' rappelle que la décision est de droit exécutoire.
Vu l'appel interjeté le 30 juin 2021 par Monsieur [M].
Vu les conclusions de Monsieur [M] en date du 9 mars 2022, demandant de :
' réformer le jugement et statuant à nouveau,
' juger que la commune intention des parties était que l'emprise de la servitude de passage englobe l'intégralité des parcelles cadastrées section D [Cadastre 4] et [Cadastre 8], qu'il rapporte la preuve des entraves réalisées par le fonds servant de Monsieur [H],
' en conséquence, condamner Monsieur [H] à enlever les obstacles installés afin de permettre au fonds dominant de jouir sereinement de la servitude consentie sous astreinte de 100 € par jour de retard suivant la signification de l'arrêt,
' juger que cette demande n'est pas nouvelle en cause d'appel ou subsidiairement, qu'elle constitue l'accessoire, la conséquence de la demande tendant à établir les entraves du fonds servant,
' condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi et des entraves subies pendant trois ans, la somme de 1800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens, y compris le coût d'établissement du procès-verbal de constat du mois de juillet 2021,
' condamner Monsieur [H] à lui restituer la somme de 1000 € versée au titre de l'article 700 de la décision de première instance.
Vu les conclusions de Monsieur [H] en date du 9 décembre 2021, demandant de :
' confirmer le jugement,
' juger irrecevable la demande d'enlèvement des obstacles,
' rejeter la demande de dommages et intérêts et celle en application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner l'appelant à lui payer la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 30 mai 2022.
MOTIFS
Suite à la division de sa propriété, cadastrée section D [Cadastre 2], en 3 terrains cadastrés D [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], division réalisée sur le plan du géomètre [C] en date du 14 mars 2018, Monsieur [H] a, par acte notarié du 21 mars 2018, vendu à M [M] le terrain à bâtir cadastré D [Cadastre 6], situé sur la commune de [Localité 10].
Aux termes d'un acte authentique du même jour, une servitude de passage, gratuite, était constituée au profit de l'acquéreur sur l'intégralité des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] permettant au fonds dominant de M [M] d'accéder depuis l'avenue de Camargue.
Les frais de réparation et réfection y sont stipulés comme devant être partagés par moitié. L'assiette de la servitude doit rester libre à toute heure, aucun véhicule ne pouvant y stationner.
Dans le cadre du présent litige, Monsieur [M] se plaint de ce que la servitude ainsi consentie ne s'exerce pas librement.
Le jugement déféré a retenu en substance qu'en l'état des pièces versées aux débats, il n'était pas établi que les conditions d'exercice de la servitude lui étaient préjudiciables.
Au soutien de son recours, M [M] fait essentiellement valoir qu'aux termes de ses obligations, Monsieur [H] qui lui a vendu le terrain s'est interdit de réaliser tout acte susceptible de porter atteinte au droit de propriété et aux conditions de jouissance promises ; que le plan parcellaire annexé à la promesse de vente a matérialisé la servitude en jaune ainsi que la limite divisoire ; que la parcelle [Cadastre 2] partie 1 est devenue, ensuite, [Cadastre 6] et la parcelle [Cadastre 2] partie 3 est devenue [Cadastre 8] ; qu'aux termes de l'acte constitutif de servitude, dressé au moment de la réitération de la vente, il a été prévu que le droit de passage s'exercerait sur l'intégralité des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] avec une emprise figurant en teinte jaune sur le plan y annexé ; que cependant, sur cette annexe, la servitude de passage n'a été matérialisée que sur une partie de la parcelle [Cadastre 8], le plan confirmant toutefois la superficie totale de la parcelle initialement convenue de 40 m² ; qu'en page 5, il est précisé que le passage doit être libre à toute heure, aucun véhicule ne pouvant y stationner ; que Monsieur [H] invoque, de mauvaise foi, l'erreur matérielle du géomètre ayant réalisé le second plan de division pour prétendre que l'emprise de la servitude ne concerne qu'une partie de la parcelle [Cadastre 8] ; qu'il y a donc une contradiction avec les termes de la promesse unilatérale de vente et avec l'acte de constitution qui dans sa partie littérale se réfère à l'intégralité de la parcelle de 40 m² ; qu'actuellement, il est tenu de rejoindre la voie publique en marche arrière compte tenu des obstacles installés par Monsieur [H] sur une partie de la parcelle [Cadastre 8] qu'il considère comme étant hors servitude ; que M [H] gêne également le passage sur la parcelle [Cadastre 4] en y entreposant divers objets ; qu'il n'entretient pas la végétation ; qu'il convient de rechercher la commune intention des parties et que la décision de première instance doit, en conséquence, être réformée.
Il lui est opposé par M [H] que les parcelles visées à la promesse unilatérale de vente ne sont pas les mêmes que celles de l'acte définitif, même s'il y a eu une nouvelle numérotation et que s'il est vrai que la rédaction de l'acte constitutif est approximative, le plan annexé est sans équivoque s'agissant de l'emprise au sol de la servitude de passage.
En droit, il rappelle les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1188 du Code civil aux termes duquel lorsque l'intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable dans la même situation.
Il conclut, enfin, au caractère nouveau de la demande de condamnation à enlever tous obstacles installés.
La servitude en litige est une servitude contractuelle établie lors de la vente du terrain de Monsieur [H] à Monsieur [M], le débat entre les parties procédant notamment de leur analyse divergente des documents consacrant la vente.
En application des règles générales du contrat, les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Par ailleurs, les règles d'interprétation du contrat prévoient qu'il convient de rechercher la commune intention des parties sans s'arrêter au sens littéral de ses termes, que lorsque la commune intention ne peut être décelée, il s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation, que les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, que le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.
En l'espèce, il résulte des éléments versés au dossier :
- que la convention de servitude de passage pour permettre l'accès au terrain acquis a été prévue dès la promesse unilatérale de vente qui stipule que l'accès à la parcelle devra s'effectuer par les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5], sans d'ailleurs la mention spécifique de ce que son tracé exact soit une condition déterminante du consentement de l'acquéreur.
L'acquéreur y déclare que son intention est de réaliser un accès directement à partir de la route départementale de Camargue et que c'est dans le cas où cette autorisation ne lui serait pas accordée que l'accès se ferait par une servitude sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5].
Le vendeur s'engage, par ailleurs, à fournir à l'acquéreur le plan de recollement des réseaux existants et des servitudes à créer à ses frais.
Un plan dont l'acquéreur affirme, sans être contesté, qu'il est joint à cet acte mentionne, en ses annotations en légende, que la servitude de passage y colorée en jaune grève les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 2]p3 devenue [Cadastre 8] et la représentation de la servitude sur ce plan est conforme à ses annotations, sauf à relever que les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] n'y sont pas inscrites sous leurs références nouvelles, ni au demeurant anciennes et qu'il n'y figure aucune quantification de la superficie de la parcelle [Cadastre 8] concernée par la servitude;
- que M [H] a finalement consenti la servitude de passage sur les terrains [Cadastre 4] et [Cadastre 8] dans les termes ci dessous étudiés de l' acte constitutif passé le jour de la réitération de la vente .
L'acte constitutif, établi entre M [M] et M [H] le jour de l'acte réitératif, mentionne, pour sa part, le fonds dominant comme étant le fonds [Cadastre 6] et les fonds servant comme étant les fonds [Cadastre 8] et [Cadastre 4].
La superficie de chacun des deux fonds servant y est inscrite comme étant de 40ca et 38ca, la superficie de 40ca du fonds [Cadastre 8] étant exactement celle inscrite pour la parcelle [Cadastre 8] sur le plan de division ainsi que sur le plan cadastral.
Le plan joint à cet acte est bien signé des deux parties.
Le tracé de la servitude y est le même que celui figurant sur le plan de division du 14 mars 2018 qui récolle toutes les conduites existantes, projetées et la servitude de passage. Il ne figure toutefois la servitude que sur une partie de la parcelle [Cadastre 8] alors que l'acte stipule que la servitude s'exerce sur l'intégralité des parcelles cadastrées [Cadastre 4] et [Cadastre 8], tout en précisant en même temps: « son emprise figurant sous teinte jaune sur le plan ci annexé ».
Il n'y a donc pas de concordance entre les termes de la promesse et ceux de l'acte réitératif et il existe par ailleurs une contradiction entre le plan de l'acte constitutif et son texte, contradiction qui ne peut être considérée comme procédant d'une simple erreur matérielle du plan, lequel a été établi juste avant l'acte réitératif de vente pour précisément récoller, conformément à l'engagement du vendeur à la promesse, les réseaux existants et les servitudes à créer.
Cette situation exige donc la recherche par le juge de la commune intentions des parties en application des règles légales sus rappelées, .
A cet égard, il sera relevé que l'acquéreur, qui dès la promesse, a manifesté son intention de privilégier un accès direct par la route de Camargue, n'a ainsi envisagé la servitude qu'à défaut de cet accès.
Que si la promesse unilatérale de vente stipule que la vente se fait dans les conditions déterminantes fixées à l'acte, lequel prévoit donc la servitude dans les conditions ci-dessus évoquées et si elle stipule, en page 16, l'interdiction faite au promettant de réaliser, à compter de la signature de la promesse, toute acte portant atteinte aux conditions de jouissance promises au bénéficiaire et à son droit de propriété, elle n'a cependant pas défini son tracé ; qu'elle cite, en effet, deux parcelles effectivement concernées, mais omet la parcelle [Cadastre 4], pourtant essentielle et que le plan ne permet pas de l'établir, la partie y teintée en jaune correspondant à la parcelle [Cadastre 8] n'y étant ni désignée, ni mesurée quant à son emprise exacte au sol; que la condition suspensive de ce chef stipule seulement que 'soient réalisées les servitudes sus visées' sans autre précision ;
Que dès lors, au vu du plan établi joint à l'acte constitutif, lequel correspond au plan établi par le vendeur en exécution de la promesse, au vu de l'absence de manifestation de volonté de l'acquéreur, au jour de la promesse, de faire de la définition d'un tracé exact une condition déterminante de son consentement, la finalité alors recherchée étant plutôt la seule possibilité de la desserte du bien vendu, au vu de la mention sur le plan du métré de 4,60m qui correspond précisément à la servitude de passage telle qu'elle y est représentée et qui n'a de sens que par rapport à l'emprise de la servitude précisément limitée à la partie teintée en jaune, il sera retenu que le tracé de la servitude dont les parties ont entendu convenir est celui figurant sur le plan joint à l'acte constitutif qui satisfait au but recherché par l'acquéreur et qui en outre, s'avère en cohérence avec l'analyse ci-dessus faite des éléments contractuels étant enfin souligné qu'il n'est pas établi que ce tracé ne permet pas la desserte du terrain acquis par M [M] .
Le contrat étant ainsi interprété, la cour doit désormais apprécier les griefs faits par M [M] quant au respect de ses droits au regard, notamment, des observations contenues au constat d'huissier qu'il a fait dresser le 2 juillet 2021.
Elle relève de ce chef qu'il n'est pas démontré :
- qu'en ce qui concerne la parcelle [Cadastre 8] sur sa partie teintée en jaune telle que figurant audit plan, il existerait une diffilcuté d'accès, les photos jointes à ce constat ne le prouvant pas suffisamment en l'absence de relevé topographique ou de plan précis permettant de les situer exactement,
- que la servitude dans les conditions où elle s'exerce le contraindrait, ainsi qu'il l'allègue, à rejoindre la voie publique sur plusieurs dizaines de mètres en marche arrière, la circonstance qu'il ne puisse pas faire demi-tour sur sa propre parcelle, qui peut tenir à ses conditions d'occupation, n'ayant pas à interférer ;
- que les blocs rocheux, les pavés autobloquants et le mauvais entretien reprochés à Monsieur [H] empêcheraient ses man'uvres ou son passage,
- qu'en ce qui concerne les retrécissements et mesures relevés en quatre endroits, respectivement fixés à 4,11m, 3,44m, 3,34m et 3,20m, aucune dimension minimale n'a été conventionnellement arrêtée pour la servitude de passage; qu'il n'est ni allégué la nécessité d'une voie double, ni donc démontré l'existence d'une difficulté précise dans l'usage de son véhicule par M [M].
- que de son côté, Monsieur [H] démontre, dans le constat qu'il produit en date du 8 mars 2021 et auquel a été joint le plan de division avec la représentation de la servitude, que sur la partie correspondant à celle teintée en jaune, il n'y a pas d'obstacle avéré à l'exercice du passage relativement à la longueur de 4,60 m y mentionnée, lauqelle correspond au demeurant et très exactement à l'emprise de la servitude sur ledit plan.
Il en résulte que la preuve d'un violation des droits de M [M] par M [H] et celle de l'existence d'entraves à son libre passage sur la servitude dont il bénéficie ne sont pas suffisamment rapportées par Monsieur [M].
L'appelant sera, en conséquence, débouté des fins de son recours, y compris celles tendant à l'enlèvement des obstacles prétendus et le jugement confirmé .
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de M [M].
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Rejette les demandes de Monsieur [M] et confirme le jugement en toute ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne Monsieur [M] à verser à Monsieur [H], par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000 €,
Condamne Monsieur [M] aux entiers dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
la greffière, la présidente,
