RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00473 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5YM
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]
06 janvier 2021 RG :1119000390
[S]
C/
[L]
[V]
Grosse délivrée
le
à Selarl Sarlin Chabaud Marchal
Sealrl Gualbert Reche
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 06 Janvier 2021, N°1119000390
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
Madame Laure MALLET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [H] [S]
né le 03 Février 1982 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN CHABAUD MARCHAL ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [J] [L]
né le 20 Septembre 1956 à [Localité 6] ([Localité 6])
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe RECHE de la SELARL GUALBERT RECHE BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [W] [V] épouse [L]
née le 19 Janvier 1958 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe RECHE de la SELARL GUALBERT RECHE BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Mai 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et Mme Véronique LAURENT-VICAL, greffière, le 20 Octobre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 6 janvier 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' constate l'inexistence de vices cachés au jour de la vente et rejette toutes les demandes de Monsieur [S],
' condamne Monsieur [S] à verser aux époux [L] la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu l'appel interjeté contre cette décision par Monsieur [S] le 2 février 2021.
Vu les conclusions de l'appelant en date du 25 mai 2022, demandant de:
' réformer le jugement,
' retenir l'existence de vices cachés au moment de la vente dont Monsieur et Madame [L] ne pouvaient ignorer l'existence,
' déclarer les vendeurs responsables des vices cachés et en conséquence, les condamner à lui verser les sommes suivantes : 3012,08 euro TTC pour les travaux de reprise de la toiture, 1347,50 € TTC pour les travaux de démolition des placoplâtres abîmés par les infiltrations et l'évacuation des gravats, 2200 € pour les travaux de peinture, 1044 € pour le changement des dalles de plancher et pose du parquet, 6800 € pour la réfection de l'installation électrique,
soit un total de 14'403,58 € TTC, outre 793,20 € pour la réfection du système d'arrosage automatique, 3625 € pour la perte de loyers de décembre 2018 à ce jour, somme à parfaire au jour de l'arrêt, 3500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner Monsieur et Madame [L] aux dépens et rejeter toutes leurs demandes.
Vu les conclusions de Monsieur et Madame [L], en date du 30 mai 2022, demandant de :
' confirmer le jugement et rejeter toutes les demandes de l'appelant,
' condamner Monsieur [S] à leur verser la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
' à titre subsidiaire, juger que les infiltrations sont d'une gravité insuffisante pour fonder l'action de Monsieur [S], que ces désordres étaient apparents lors de la vente, juger l'absence de vices relatifs au système d'arrosage automatique,
' rejeter les demandes au titre des vices cachés,
' à titre infiniment subsidiaire, juger valable la clause exclusive de la garantie des vices cachés et juger que Monsieur [S] ne rapporte pas la preuve de ce qu'ils connaissaient lors de la vente les vices revendiqués,
' condamner Monsieur [S] à leur verser la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Vu l'ordonnance de clôture du 30 mai 2022.
Motifs
Par acte authentique du 22 décembre 2017, faisant suite à une promesse de vente du 21 septembre 2017, Monsieur et Madame [L] ont vendu, au prix de 539 000 euros, à Monsieur [S] un ensemble immobilier, sis à [Adresse 8], composé de deux bâtiments avec plusieurs lots à usage d'habitation et des locaux communs.
L'acquéreur s'est plaint, dès le printemps 2018, de vices cachés tenant notamment à des infiltrations en toiture et c'est donc dans ces conditions qu'il a introduit la présente action.
Le jugement déféré a retenu, sur la question des infiltrations en toiture, qu'il s'agissait d'infiltrations qui étaient visibles lors de la vente de l'immeuble, que les parties en avaient connaissance et que Monsieur [S] avait perçu en contrepartie une indemnité aux termes de l'acte authentique.
En ce qui concerne la question du système d'arrosage automatique, il a considéré, d'une part que le vice n'était pas d'une gravité suffisante rendant le bien impropre à son usage, d'autre part, que son antériorité n'était pas établie et qu'à tout le moins, il était visible pour tout acheteur diligent avant l'acquisition.
Au soutien de son appel, Monsieur [S] fait essentiellement valoir que si les actes ont pris en considération l'existence d'un dégât des eaux dans le logement numéro 10, il s'agissait d'un dégât provenant du cumulus de l'appartement, mais que postérieurement à l'acquisition, il y a eu d'autres infiltrations d'eau par la toiture de ce même appartement.
Il ajoute que l'expert a relevé que des travaux de toiture avaient été entrepris avant la vente , qu'ils n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art et que le vendeur ne lui a jamais parlé de la réalisation de ces travaux ; que c'est bien la toiture défectueuse qui est à l'origine des infiltrations d'eau subies par l'appartement acheté et que ce vice préexistait à la vente compte tenu de l'état de la toiture, ce que le locataire a confirmé ; qu'il n'a jamais visité l'appartement avec l'agent immobilier, de sorte que l'écrit dans lequel celui-ci explique qu'il a avisé les acquéreurs de l'existence des infiltrations ne le concerne pas.
Il observe à cet égard que l'agent immobilier relate que Monsieur [L] l'avait informé de l'existence de deux dégâts des eaux ; que Monsieur [L], qui a le statut de loueur meublé professionnel, doit être considéré comme professionnel ; que les infiltrations rendent l'immeuble impropre à sa destination, les photographies du procès-verbal de constat d'huissier étant édifiantes ; que par ailleurs, le système d'arrosage ne fonctionne pas et nécessite des travaux s'élevant, le 13 juin 2018, à la somme de 793,20€.
Il rappelle que l'acte de vente comprend une clause exonératoire de responsabilité des vices cachés qui ne peut être invoquée dès lors que le vendeur avait connaissance du vice antérieurement à la vente.
Les demandes de M [S] sont fondées sur les articles 1641 et suivants du Code de Procédure Civile.
Il lui appartient, en conséquence, de rapporter :
- la preuve de l'existence d'un vice caché antérieur à la vente répondant aux exigences légales de l'article 1641 du Code civil,
- et compte tenu de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à la vente, celle de la connaissance du vice par ses vendeurs.
Les vices invoqués sont de deux ordres ; ils tiennent d'une part, à des infiltrations et d'autre part, un dysfonctionnement de l'arrosage automatique.
Sur les infiltrations :
Ces infiltrations affectent le lot numéro 10, loué à Madame [T].
Il est acquis aux débats que celle-ci a eu des rapports conflictuels avec son propriétaire, Monsieur [L], en suite de loyers non réglés, lesquels ont conduit à une ordonnance de référé-expulsion du 16 octobre 2017 pour des impayés anciens; que par ailleurs, seuls deux sinistres ont été enregistrés par son assureur pour dégât des eaux, le premier, le 18 septembre 2014 et le second, le 27 avril 2016 à la suite d'une fuite du cumulus ; que le premier sinistre a donné lieu à l'intervention de la société MV couvertures avec une facture du 5 octobre 2014 pour des travaux de réfection de la toiture (réparation du solin et reprise de deux rangées de tuiles), travaux engagés pour 1296,57 €; que le second sinistre a donné lieu à un changement du cumulus sans toutefois que ne soient réparés les dégâts aux embellissements ; qu'enfin, l'acte de vente à Monsieur [S] prévoit expressément l'indemnisation de l'acquéreur en raison de travaux restant à faire en suite des désordres affectant le lot 10 dont il reconnait être informé, stipulant à son profit le versement d'une somme forfaitaire de 1650 € destinée à couvrir le montant des travaux à réaliser.
Aucune autre plainte, notamment de la locataire, ni déclaration de sinistre ne sont justifiées antérieurement à la vente en cause, alors pourtant que Mme [T], qui était en conflit avec son bailleur, était en situation de lui faire tout grief et notamment de lui dénoncer tous autres désordres dont elle souffrait ainsi que le caractère non satisfactoire des réparations alors réalisées .
Il sera, dans ces conditions, retenu que l'attestation, que Mme [T] a établie le 30 mars 2018 postérieurement à l'ordonnance de référé, qui fait état de la survenance d'autres infiltrations sur la toiture qu'elle situe à 'environ deux ans' et qui n'est cependant corroborée par aucune autre pièce technique contenant des constatations objectives, n'a pas une force probante suffisante.
Son courrier du 10 décembre 2018, qui vise des désordres postérieurs à la vente et qui n'est pas plus corroboré, alors qu'ils génèrent, selon elle, une impossibilité de se servir de ses plaques de cuisson, est également inopérant.
L' attestation de Mme [K] évoque, pour sa part, une toiture endommagée en 2015, sans aucun élément objectivant ou précisant le grief et celle de Mme [Z] explique avoir vu Monsieur [L] à plusieurs reprises sur le toit, sans donner aucun détail sur la nature et la date de ses interventions.
L'agent immobilier relate, pour sa part, que sur la période de six mois qui s'est écoulée entre le 6 mars 2017, date de son mandat, et le 21 septembre 2017, date de signature du compromis de vente, il y a eu plusieurs journées de pluie et d'orage d'été ainsi que des épisodes cévénols et qu' il n'a jamais vu d'infiltrations d'eau de pluie, la locataire ne lui ayant jamais signalé de nouvelles infiltrations de quelque nature que ce soit.
Il précise aussi que les deux dégats dont il était avisé laissaient des traces 'très apparentes à la vue' et qu'il n'a alors pas relevé d'évolution récente.
A aucun moment, il n'affirme avoir fait visiter à M [S], ce que celui ci peut donc contester sans qu'il puisse par ailleurs en tirer argument pour critiquer la fiabilité de sa relation des faits, l'agent immobilier précisant seulement qu'il a fait de nombreuses visites (une vingtaine) sans rien remarquer de nouveau sur les infiltrations.
Certes, M [S] verse aux débats une expertise réalisée par son assureur.
Il s'agit cependant d'un document unilatéral qui par ailleurs, n'est corroboré, à la date de sa mission, qui s'emplace le 13 mars 2018, par aucun document sérieux de nature à démontrer la réalité du grief y évoqué quant à des travaux sur un solin de tête de toiture qui n'aurait pas été refait dans les règles de l'art, ce qui entraînerait des infiltrations en cas de pluie abondante avec ruissellement jusqu'au plafond de la cuisine.
La cour relève que cet expert rappelle également qu'il y a eu des dégâts provoqués par la fuite du cumulus, et que par ailleurs, d'une part, il ne détaille pas la nature de ses investigations( visite du toit par exemple, dont aucune photographie n'est, au demeurant, jointe audit rapport), d'autre part, qu'il ne relève pas, non plus, la présence d'une humidité récente, en troisième lieu, qu'il n'objective, ni ne motive de façon claire, précise et circonstanciée les causes des différents dégâts qu'il cite.
Le constat d'huissier dressé à l'initiative de Monsieur [S] le 11 février 2021 ne fait, enfin, que rapporter :
- d'une part, les paroles de Madame [T] qui distingue les infiltrations de toiture et le dégât des eaux du cumulus et qui affirme que les infiltrations en toiture sont apparues après le dégât des eaux du cumulus sans donc cependant démontrer s'en être alors plainte, ni apporter d'autres documents de nature à établir cette survenance postérieure,
-d'autre part, les observations de Monsieur [S] selon lesquelles « la cause de tout ça est antérieure à l'achat de l'immeuble » sans qu'il n'en fasse, non plus, la démonstration.
Il en résulte que la preuve n'est pas suffisamment rapportée de ce qu'il existait, antérieurement à la vente, un vice caché tenant à des infiltrations autres que celles apparentes et que celles dénoncées au jour de la vente.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que le vice, de ce chef invoqué, ne pouvait être retenu au titre de la responsabilité du vendeur en application des articles 1641 et suivants du Code civil.
Sur le dysfonctionnement du système d'arrosage automatique :
Aucun élément technique objectif (constat huissier ou expertise contradictoire ) n'atteste ni de la réalité de la difficulté, ni de la datation de sa survenance et l'attestation de la locataire ne constitue pas, non plus, une preuve suffisante .
Compte tenu par ailleurs du coût de la réfection telle qu'invoquée par Monsieur [S] (793,20 € TTC), compte tenu de l'absence d'information tangible sur l'importance et les conséquences de la fuite alléguée, le témoignage de Mme [K], voisine, évoquant seulement des fuites d'eau importantes sans constat, ni quantification et celui de Mme [Z] faisant état de la nécessité de changer 'le moteur' de l'arrosage qui n'a jamais bien fonctionné, le grief ainsi fait ne peut caractériser l'existence d'un vice caché antérieur à la vente, de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou à en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.
Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de Monsieur [S].
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Rejette toutes les demandes de l'appelante et confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne Monsieur [S] à verser à Monsieur et Madame [L] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [S] au dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
