ARRÊT N°
N° RG 21/04520 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IJD3
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS
17 décembre 2020 RG :1120000233
[V]
C/
[L]
Grosse délivrée
le
à Me Aubery
SCP Gasser Puech Barthouil
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022
APPELANTE :
Madame [S] [V]
née le 07 Avril 1964 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Laura AUBERY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005843 du 23/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉ :
Monsieur [U] [L]
né le 17 Juin 1952 à [Localité 4] (84)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Tanguy BARTHOUIL de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 21 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 05 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2022 prorogé au 28 juillet puis prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Laure Mallet, conseillère, en remplacement de la présidente légitimement empêchée, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 29 septembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date de 30 décembre 2017, M. [U] [L] a donné à bail à Mme [S] [V] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 437 € outre une provision sur charges de 33 €.
Un rapport de la ville de [Localité 4] du 23 mai 2019, saisie par la caisse d'allocations familiales de Vaucluse, indique que l'appartement est atteint de « dysfonctionnements de sécurité et de confort », à savoir :
- des fenêtres non étanches à l'air,
- des problèmes de chauffe-eau (collerette à fixer pour éviter les retours éventuels d'émanations de gaz) et de « chauffage central » (alors que les lieux sont équipés de radiateurs électriques...),
- absence d'aération haute et basse ou de VMC dans la cuisine.
Par acte d'huissier en date du 15 juin 2020, Mme [V] a fait assigner son bailleur M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras.
Elle sollicite à titre principal :
- la condamnation du défendeur à « prendre toutes mesures nécessaires aux fins de remédier aux non-conformités du logement visées dans le constat d'hygiène en date du 23 mai 2019 » sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- qu'il soit jugé que ces défauts lui ont causé un trouble de jouissance qu'il convient d'indemniser à hauteur de 60 % du loyer résiduel, et ce à compter du 23 mai 2019,
- 1135,80 euros au titre de ce préjudice de jouissance, selon calcul arrêté au mois de novembre 2020,
- que le montant du loyer soit fixé à la somme de 458,04 euros à compter de juin 2020,
- qu'elle soit autorisée à consigner les 40 % restants,
- qu'il soit jugé que les paiements reprendront entre les mains du bailleur après un constat d'hygiène constant la mise en conformité,
- 1500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamnation du requis aux dépens.
A titre subsidiaire, elle demandait la nomination d'un expert judiciaire.
Par jugement contradictoire du 11 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a :
- ordonné à M. [L] de faire réaliser dans l'appartement loué à Mme [V], dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et pendant une période de 3 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans qui se réserve le droit de liquider l'astreinte éventuelle, les travaux suivants :
* pose d'une VMC dans la cuisine,
* rendre étanches à l'air les fenêtres dans le séjour et dans la chambre,
* reprise du système électrique pour le rendre conforme à la norme NF15-100,
* fixation de la collerette du tuyau du chauffe-eau afin d'éviter les retours éventuels d'émanations de gaz,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire,
- condamné M. [L] à payer à Mme [V] la somme de 500 euros par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamné M. [L] aux dépens ainsi qu'à rembourser au Trésor public les frais avancés par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle en application des articles 43 de la loi du 10 juillet 1991 et 123 du décret du 19 décembre 1991,
- rappelé aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Par déclaration du 20 décembre 2021 (n° RG : 21/04520), Mme [V] a relevé appel de ce jugement.
Par déclaration du 26 janvier 2022 (n°RG : 22/00320), M. [U] [L] a également relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 7 mars 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures et dit que l'instance se poursuivra sous le seul et unique numéro 21/04520.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 février 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [V] demande à la cour de :
Vu les articles 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
Vu le constat d'hygiène du 23 mai 2019,
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance et de réduction du montant du loyer et le confirmer pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement critiqués :
- condamner M. [L] à réparer le préjudice de jouissance subi par Mme [V] par l'octroi d'une somme équivalente à 60% du montant du loyer résiduel, à compter du 23 mai 2019 et jusqu'à réalisation effective de la totalité des travaux de conformité,
- condamner M. [L] au paiement de la somme de 4 095,93 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [V] du 23 mai 2019 au 23 janvier 2022,
- fixer le montant du loyer à compter de juin 2020 à la somme de 426,26 euros outre 34,08 euros de provision sur charges, soit 460,34 euros provision sur charges comprises,
- condamner M. [L] aux entiers dépens,
- condamner M. [L] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 avril 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [U] [L] demande à la cour de :
Vu les articles 9, 145 et 146 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Vu le rapport de M. [Z], pour le compte de l'association Soliha 84, du 19 avril 2019,
Vu l'article 40-3 du Règlement sanitaire départemental de Vaucluse émis par l'Agence régionale de santé PACA,
- déclarer recevable et bien fondé l'appel principal et l'appel incident de M. [U] [L] à l'encontre du jugement rendu le 11 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras,
y faisant droit,
- infirmer le jugement en ce qu'il a décidé ceci :
"ordonne à M. [L] de faire réaliser dans l'appartement loué à Mme [V], dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50'euros par jour de retard et pendant une période de 3 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans qui se réserve le droit de liquider l'astreinte éventuelle, les travaux suivants :
* pose d'une VMC dans la cuisine,
* rendre étanches à l'air les fenêtres dans le séjour et dans la chambre,
* reprise du système électrique pour le rendre conforme à la norme NF15-100,
* fixation de la collerette du tuyau du chauffe-eau afin d'éviter les retours éventuels d'émanations de gaz,
- rejette toute demande plus ample ou contraire,
- condamne M. [L] à payer à Mme [V] la somme de 500'euros par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamne M. [L] aux dépens ainsi qu'à rembourser au Trésor public les frais avancés par l'État au titre de l'aide juridictionnelle en application des articles 43 de la loi du 10 juillet 1991 et 123 du décret du 19 décembre 1991,
- rappelle aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."
- débouter Mme [V] de son appel injuste et mal fondé,
en conséquence,
- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [V] d'être indemnisée au titre de son préjudice de jouissance, de première part ; de réduction de loyer en raison d'une surface habitable prétendument inférieure à celle annoncée au contrat de bail, d'autre part,
en tout état de cause,
- débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
- si par extraordinaire la cour de céans devait confirmer le jugement querellé, ordonner que l'astreinte, le cas échéant prononcée contre M. [U] [L] et dont la durée initiale ne saurait excéder trois mois, ne saurait commencer à courir avant qu'une décision définitive et irrévocable eût été rendue ; ou, à tout le moins, avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner Mme [V] à payer à M. [L] la somme de 4500 euros correspondant aux frais irrépétibles de première instance et d'appel ; ainsi qu'aux entiers dépens de première instance comme d'appel - ces derniers distraits au profit de Maître Emmanuelle Vajou, sur son affirmation de droit.
La clôture de la procédure est intervenue le 21 avril 2022.
L'affaire a été fixée à l'audience du 5 mai 2022 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité des appels que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur l'appel de M. [L],
M. [L] soutient que Mme [V] ne rapporte pas la preuve que son logement aurait nécessité des travaux de réparation et/ou de mise en conformité et reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte des éléments remettant en cause les conclusions de M. [B] dans son rapport du 23 mai 2019, et notamment le rapport de M. [Z] du 19 avril 2019 désigné par la CAF pour vérifier l'état de décence du logement et le rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité de la société Immo Contrôle en date du 2 février 2018.
Il est constant que tant M. [Z] dans son rapport du 19 avril 2019 que M. [B] dans son rapport du 23 mai 2019 concluent que le logement est décent.
M. [B] relève dans son rapport des dysfonctionnements qu'il qualifie « de confort et de sécurité » auxquels il convient de remédier : fenêtres non étanches à l'air, problème de chauffage central et de chauffe-eau, collerette à fixer pour éviter les retours éventuels d'émanations de gaz, absence d'aération haute et basse ou de VMC dans la cuisine.
Même si les constatations concernant l'étanchéité de la fenêtre du séjour, de la collerette et de l'absence de VMC n'ont pas été faites par M. [Z] auparavant, il n'en demeure pas moins qu'elles étaient réelles.
D'ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que les travaux ont été effectués par M. [L] en exécution du jugement déféré s'agissant de la pose d'une VMC ( pièces 11-7 et 11-8), de l'étanchéité de la fenêtre du salon et de la chambre ( pièces 11-9 et 11-10) et de la collerette ( pièce 11-11 et 11-12), ce que ne conteste pas Mme [V].
La fixation d'une astreinte par le jugement déféré n'était ni nécessaire ni utile, M. [L] ayant toujours été diligent, ayant même avant de mettre le logement en location après sa rénovation sollicité en novembre 2017 les services de la mairie pour une conformité décence, et mis en place immédiatement après le passage des services du bureau des nuisances urbaines en la personne déjà de M. [B], comme ce dernier en atteste le 21 décembre 2017, un radiateur électrique dans la salle de bain de l'appartement 4 comme préconisé par le rapport de l'époque.
De même suite au rapport de M. [Z], le bailleur a réalisé l'aération préconisée sur la chaudière.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a assorti la réalisation des travaux d'une astreinte.
Seule la reprise du système électrique pour le rendre conforme à la norme NF15-100 n'a pas été réalisée.
Cependant, force est de constater que M. [B] n'a pas préconisé ces travaux de reprise et n'explicite donc pas précisément les travaux de mise en conformité qui devraient intervenir alors même qu'il ressort du rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité de la société Immo Contrôle, expert en diagnostic dont les compétences sont certifiées par Socotec, en date du 2 février 2018 que l'installation d'électricité intérieure ne comporte aucune anomalie .
En conséquence, infirmant le jugement déféré, Mme [V] sera déboutée de sa demande tendant à la reprise du système électrique sous astreinte.
Quant au dysfonctionnement du chauffage, M. [B] n'a fait que reprendre les déclarations de Mme [V] tandis qu'il ressort du rapport de M. [Z] que la mise en route du chauffage exige seulement le respect d'une procédure expliquée à la locataire.
Sur l'appel de Mme [V],
*Sur la demande au titre du préjudice de jouissance,
Mme [V] soutient que son préjudice de jouissance est justifié par l'existence même des dysfonctionnements constatés par le rapport de M. [B].
Cependant, elle se contente d'alléguer un préjudice de jouissance sans produire aucun élément venant corroborer qu'elle a, dans les faits, été troublée dans la jouissance de son logement.
La nécessité de réaliser de menus travaux ne peut suffire, à elle seule, à la démonstration du préjudice.
Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande de ce chef.
*Sur la demande de réduction de loyer,
Selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi dite ALUR du 24 mars 2014, applicable en l'espèce le bail ayant été reconduit tacitement, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »
Mme [V] s'appuyant sur les constatations du brigadier chef principal de la police municipale de la ville de [Localité 4] saisie par la CAF soutient que la superficie réelle n'est que de 37,77 m2 pour une surface de 40 m2 mentionnée au bail, soit une différence de 5,58 %.
Or, l'analyse de ce rapport révèle que la surface totale indiquée par M. [B] de 37,77 m2 ne correspond pas à l'addition des surfaces indiquées pour chaque pièce.
Par ailleurs, il convient de ne pas confondre surface au sol et surface habitable qui ne correspondent pas forcément.
Aucun renseignement n'est donné sur la méthode utilisée pour effectuer le mesurage et les éléments pris en compte.
En conséquence, Mme [V], qui supporte la charge de la preuve, ne démontre pas la différence de surface qu'elle allègue.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en réduction de loyer.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [V], qui succombe principalement en appel supportera les dépens d'appel.
Il est rappelé que le droit de recouvrement direct n'a plus d'objet du fait de la suppression de tout tarif de l'avocat au regard de la date du jugement déféré du 11 février 2021, rendu postérieurement au 8 août 2015, date de l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à M. [L] ses frais irrépétibles d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné à M. [L] de faire réaliser dans l'appartement loué à Mme [V] la reprise du système électrique pour le rendre conforme à la norme NF15-100, et en ce qu'il a assorti la réalisation des autres travaux d'une astreinte,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute Mme [S] [V] de sa demande au titre de la reprise du système électrique pour le rendre conforme à la norme NF15-100,
Déboute Mme [S] [V] de sa demande en fixation d'une astreinte,
Condamne Mme [S] [V] aux dépens d'appel,
Déboute M. [U] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
Dit sans objet la demande de distraction des dépens.
Arrêt signé par la conseillère, en remplacement de la présidente légitimement empêchée et par la greffière.
La greffière, La conseillère,
