ARRÊT N°
R.G : N° RG 20/00822 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HVOP
CJP
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D'UZES
04 février 2020
RG :51-19-0006
[Z]
C/
E.A.R.L. DOMAINE DE LANZAC
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 31 AOUT 2022
APPELANT :
Monsieur [Y] [P], [X] [Z]
né le 16 Août 1950 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Non comparant,
Représenté par Me Farid FARYSSY, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉE :
E.A.R.L. DOMAINE DE LANZAC
inscrite au RCS de NIMES sous le n° 401 067 798
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Isabelle PORCHER, avocat au barreau de NIMES
INTERVENANTE
S.E.L.A.R.L. BRMJ
représentée par Me [I] [R],
immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 812 777 142
prise en sa qualité de Liquidateur judiciaire de l'EARL DOMAINE DE LANZAC, désignée à cette fonction par jugement du tribunal judiciaire de NIMES du 17 décembre 2020
assigné le 27 décembre 2021 à Etude d'huissier
INTERVENANTE FORCEE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES
Statuant en matière de baux ruraux après convocation des parties par lettres simples et lettres recommandées avec avis de réception du 17 juin 2021 et 5 mai 2022.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 14 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 31 Août 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 31 Août 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 1982, les époux [C] ont donné à bail à M. [V] [K] diverses parcelles sur la commune de [Localité 3] (84) pour une surface totale de 62a 01ca.
Le 3 novembre 1992, M. [Y] [Z] a fait l'acquisition des dites parcelles.
Par acte notarié du 12 juillet 1995, ayant fait l'objet d'avenants les 21 mai 1999, 7 juillet 2000 et 9 août 2000, M. [Y] [Z] a donné à bail à l'EARL Domaine de Lanzac plusieurs autres parcelles sises sur la commune de [Localité 3].
Par exploit d'huissier du 30 mars 2011, M. [Y] [Z] a fait signifier à l'EARL Domaine de Lanzac un congé avec refus de renouvellement du bail pour des fautes commises par le preneur.
Le 27 juillet 2011, l'EARL Domaine de Lanzac a adressé au tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon une requête aux fins d'opposition au congé délivré.
Par jugement contradictoire du 17 septembre 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux a :
-déclaré recevable la demande de résiliation du bail,
-rejeté les demandes de nullité du congé pour erreur sur le numéro de l'article du code rural et de la pêche maritime visé et pour irrégularité dans la forme du rapport [B],
-avant dire droit, ordonné une expertise et désigné M. [G] pour y procéder,
-dit que chaque partie conservera provisoirement à sa charge les dépens engagés.
La mesure d'instruction a été partiellement exécutée du fait de l'absence de versement de la consignation complémentaire.
L'affaire a été rappelée devant le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon qui, après plusieurs renvois de l'affaire et une radiation pour défaut de diligences des parties, a, par jugement réputé contradictoire en date du 4 février 2020 :
-déclaré nul et sans effet le congé délivré par M. [Y] [Z] à l'EARL Domaine de Lanzac le 30 mars 2011,
-constaté la résiliation amiable du bail rural conclu entre M. [Y] [Z] et l'EARL Domaine de Lanzac au 31 décembre 2018,
-débouté l'EARL Domaine de Lanzac de ses demandes afférentes à la restitution d'un trop perçu de fermage,
-condamné M. [Y] [Z] à verser à l'EARL Domaine de Lanzac les sommes de :
- 11 310,87 € au titre des frais de remplacement de manquants,
- 1 951,40 € au titre de l'indemnité d'expropriation revenant au preneur à bail,
-débouté l'EARL Domaine de Lanzac du surplus et de ses autres demandes,
-condamné M. [Y] [Z] à verser à l'EARL Domaine de Lanzac la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [Y] [Z] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire,
-assorti la décision de l'exécution provisoire.
Suivant déclaration en date du 4 mars 2020, M. [Y] [Z] a interjeté appel du jugement rendu en toutes ses dispositions lui faisant grief.
La SELARL BRMJ, pris en la personne de Me [I] [R], es qualité de mandataire judiciaire de l'EARL Domaine de Lanzac, est intervenue volontairement à la procédure.
Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 14 juin 2022.
A cette audience, M. [Y] [Z], en sa qualité d'appelant, représenté par son conseil, expose ses prétentions et moyens et s'en rapporte à ses conclusions reçues le 8 avril 2022 via le RPVA pour le surplus.
L'appelant souhaite voir la cour réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :
-dire et juger qu'il ne doit pas de frais de remplacement de manquants ni d'indemnités d'expropriation au regard du départ à la retraite,
-dire et juger que l'EARL Domaine de Lanzac devra verser les sommes dues pour les loyers à hauteur de 54 209,70 €,
-dire et juger que l'EARL Domaine de Lanzac devra verser la somme de
15 000 € au titre des dommages et intérêts,
-condamner l'EARL Domaine de Lanzac à la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Y] [Z] fait valoir, d'une part, que les parcelles ont été laissées par l'EARL Domaine de Lanzac dans un état lamentable empêchant cette dernière de demander le remboursement de quelconques frais et, d'autre part, que l'indemnité d'expropriation n'est pas due au regard du comportement du gérant de l'EARL et de son départ à la retraite. Il précise que les dégradations des parcelles sont imputables à la négligence et au mauvais entretien par l'EARL domaine Lanzac et sollicite, en conséquence, la réparation du préjudice subi, ajoutant que l'état des parcelles l'a empêché de mettre celles-ci en fermage rapidement et a donc engendré une perte importante de revenus.
L'EARL Domaine de Lanzac, en sa qualité d'intimée, représentée par son conseil, expose ses prétentions et moyens et s'en rapporte à ses conclusions en date du 7 juin 2022 pour le surplus.
L'intimé demande à la cour de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, de débouter M. [Y] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Isabelle Porcher, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du même code.
Il expose que M. [Y] [Z] ne produit aucune pièce justifiant du bien-fondé de son appel et constate que la motivation de la demande de réformation est lacunaire. L'intimé rappelle que l'expert a exposé que les pieds de vignes étaient anciens et, en l'absence d'état des lieux d'entrée, qu'il était impossible de quantifier les manquants imputables au preneur à bail rural.
L'EARL Domaine de Lanzac ajoute que les demandes nouvelles aux fins de paiement d'un arriéré de fermages sont nouvelles en cause d'appel, sans lien avec les prétentions initiales et relevant d'une analyse différente et n'ont au surplus pas été formulées dans les premières conclusions d'appelant, conformément à l'article 910-4 du code de procédure civile.
La SELARL BRMJ, prise en la personne de Me [I] [R], es-qualité de mandataire judiciaire de l'EARL Domaine de Lanzac, en sa qualité d'intimé, représenté par son conseil, expose ses prétentions et moyens et s'en rapporte à ses conclusions en date du 8 juin 2022 pour le surplus.
L'intimé souhaite voir la cour constater qu'en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'EARL Domaine de Lanzac, il fait siennes les conclusions de celle-ci et, partant, demande à la cour de débouter M. [Y] [Z] de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions, de confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et de condamner l'appelant à payer à l'EARL Domaine de Lanzac la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il est expressément renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
A titre liminaire, il convient de relever que l'appel est limité aux dispositions faisant grief à M. [Y] [Z] et ne porte pas, en conséquence, sur la demande de restitution de fermages indus, la demande de remise sous astreinte des bulletins de mutation de la MSA et la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par l'EARL Domaine de Lanzac.
Également, il y a lieu de constater que bien qu'ayant interjeté appel des dispositions de la décision déférée relatives à la nullité du congé délivré par le bailleur et sur le constat de la résiliation amiable du bail rural, M. [Y] [Z] ne développe aucun moyen au titre de la réformation de ces dispositions, lesquelles seront, en conséquence, confirmées.
1) Sur la recevabilité de la demande en paiement d'un arriéré de fermages :
M. [Y] [Z] sollicite, pour la première fois en appel, une demande au titre du paiement d'un arriéré de fermages.
Bien que cette demande n'ait été mentionnée que dans ses dernières écritures, et non dans les premières conclusions d'appelants, il n'en résulte aucune incidence sur sa recevabilité, la procédure étant oral et donc non soumise aux dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile.
En revanche, sont applicables en l'espèce, les dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile aux termes desquelles les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf si ces dernières tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou si ces prétentions étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
M. [Y] [Z] n'était pas comparant devant le tribunal paritaire des baux ruraux ayant rendu la décision dont appel. Il était, en revanche, assisté d'un conseil lors de l'audience du tribunal paritaire des baux ruraux ayant donné lieu au jugement mixte ordonnant une expertise. A aucun moment, il n'a été formulé devant le tribunal paritaire des baux ruraux, lors de ces deux instances, de prétentions ou moyens relatifs à un défaut de paiement de fermages. Le congé notifié par le bailleur, et dont la contestation par le preneur a donné lieu au présent litige, ne faisant aucunement état d'un défaut de paiement de fermage, mais reprochait uniquement à l'EARL Domaine de Lanzac un mauvais entretien des terres et plantations.
Il en résulte que la demande de condamnation au paiement d'un arriéré de fermage constitue une demande nouvelle en cause d'appel qui ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises en première instance et qui n'en sont ni l'accessoire, ni la conséquence ni le complément.
Il y a lieu, par conséquent, de déclarer cette demande irrecevable.
2) Sur la demande de dommages et intérêts :
Soutenant que le preneur a manqué à son obligation contractuelle d'entretien des parcelles données à bail et a négligé les terres, M. [Y] [Z] sollicite la condamnation de l'EARL Domaine de Lanzac au paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts.
Le jugement entrepris, bien que n'ayant pas statué directement sur cette demande non formulée en première instance, tenant l'absence à l'audience du bailleur, a toutefois considéré au regard des éléments du dossier que « les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des parcelles » mis en exergue par le bailleur dans le cadre du congé n'étaient pas suffisamment établis. Les premiers juges ont également souligné que l'expert judiciaire, après visite des parcelles données à bail, a constaté un « entretien du sol globalement correct » et a relevé un remplacement épisodique et partiel des manquants dans les vignes jusqu'en 2012, date du congé donné par le bailleur.
Pour contester ces éléments, l'appelant verse au dossier un document intitulé
« constat de vigneron de [Localité 3] (cave) » daté du 26 novembre 2021, duquel il résulte que les parcelles se trouvent en mauvais état général résultant d'un manque d'entretien. Ce document mentionne le nom de son rédacteur « [M] [A], responsable vignoble qualité, cave de [Localité 3] et [U] » mais ne porte aucune signature ni aucun tampon permettant de l'authentifier. En outre, il convient de relever que ce document a été réalisé en novembre 2021 et ne précise pas à quelle date les parcelles ont été visitées par son rédacteur. Or, M. [Y] [Z] a repris possession des parcelles le 31 décembre 2018 et, dès lors, le preneur ne peut être tenu responsable de l'état des parcelles entre cette date et la date de rédaction du document versé au dossier par le bailleur.
Force est de constater que ce document est insuffisant pour démontrer le préjudice invoqué par M. [Y] [Z], lequel sera nécessairement débouté de cette demande de condamnation à des dommages-intérêts.
3) Sur la demande de remboursement des remplacements de manquants :
Se fondant sur les dispositions de l'article L411-69 du code rural et de la pêche maritime et sur l'obligation incombant au bailleur d'assurer la permanence et la qualité des plantations, le tribunal paritaire des baux ruraux a condamné M. [Y] [Z] à verser à l'EARL Domaine de Lanzac la somme de 11 310,87 € au titre des frais de remplacement de manquants.
M. [Y] [Z] conteste cette décision soutenant que le preneur a laissé les parcelles dans un état « lamentable » et n'a donc pas respecté ses obligations contractuelles au regard des dégâts constatés sur les parcelles.
L'examen de l'expertise réalisée par M. [G] met en évidence un « entretien du sol globalement correct » et un remplacement épisodique et partiel des manquants dans les vignes jusqu'en 2012. Comme relevé par les premiers juges, en l'absence d'état des lieux d'entrée, il n'est pas possible de quantifier les manquants imputables au preneur à bail rural. Pour autant, il est acquis, tel que cela résulte du « contrat'type de bail à ferme » applicable à la période où le bail liant les parties a été conclu, que le bailleur est obligé par la nature du contrat d'assurer la permanence et la qualité des plantations (vignes') et que les plants nécessaires à cette replantation sont payés par le bailleur.
Il en résulte, dès lors que l'appelant n'apportent pas davantage d'arguments pour contester cette décision et notamment ne justifie pas suffisamment que le remplacement des manquants n'était pas nécessaire ou résultait d'une négligence du preneur, c'est à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux dans la décision contestée a mis à la charge du bailleur le montant des trois factures des 20 juin 2011, 20 avril 2012 et 24 mai 2013 pour un montant total de 11 310,87 €.
Cette décision sera, en conséquence, confirmée.
4) Sur la demande au titre de l'indemnité d'expropriation :
À l'appui de son appel contre cette disposition, M. [Y] [Z] indique uniquement que cette indemnité n'est pas due au regard du comportement du gérant de l'EARL Domaine de Lanzac et de son départ à la retraite.
Toutefois, l'indemnité au paiement de laquelle M. [Y] [Z] a été condamné est sans lien avec le comportement du gérant de l'EARL et son départ à la retraite puisque le tribunal paritaire des baux ruraux expose qu'il s'agit d'une indemnité versée par le conseil général du Gard ensuite d'une procédure d'expropriation d'une parcelle appartenant à M. [Y] [Z] et donné à bail à l'EARL Domaine de Lanzac et qui a été intégralement versée au bailleur et ce alors qu'une partie de la somme aurait dû revenir au preneur.
M. [Y] [Z] n'apporte aucun argument venant contredire cette décision. C'est, en conséquence, à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux l'a condamné à payer sur ce fondement la somme de 1 951,40 €.
Cette décision sera, également, confirmée
5) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, il convient d'accorder à l'EARL Domaine de Lanzac et la SELARL BRMJ, pris en la personne de Me [I] [R], es qualité de mandataire judiciaire de l'EARL Domaine de Lanzac, contraints d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Y] [Z], qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance d'appel et ne saurait bénéficier d'une somme au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande de condamnation au paiement de la somme de 54 209,70 euros au titre des fermages,
Confirme le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Uzès, en toutes ses dispositions portées à la connaissance de la cour,
Et y ajoutant,
Déboute M. [Y] [Z] de sa demande de condamnation de l'EARL Domaine de Lanzac à des dommages-intérêts,
Déboute M. [Y] [Z] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [Z] à payer à l'EARL Domaine de Lanzac et la SELARL BRMJ, pris en la personne de Me [I] [R], es qualité de mandataire judiciaire de l'EARL Domaine de Lanzac, ensemble, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne M. [Y] [Z] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Isabelle Porcher.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
