ARRÊT N°
N° RG 21/04352 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IIU4
CR
JUGE DE L'EXECUTION DE MENDE
04 octobre 2021 RG :21/00039
Ste Coopérative banque Pop. BANQUE POPULAIRE DU SUD
C/
[C]
[U]
S.C.I. ASM
Société CAISSE D'EPARGNE ET PREVOYANCE
S.A.S. EG RETAIL (FRANCE)
S.A.R.L. LOZ-AIRE
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES (DGFIP)
Grosse délivrée
le
à SCP RD
Me Gousseau
Me Vajou
SCP LOBIER
Selarl Leonard Vézian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 25 AOUT 2022
APPELANTE :
BANQUE POPULAIRE DU SUD SA Coopérative de Banque Populaire à capital variable régie par les articles L. 512-2 et suivant du code monétaire et financier et l'ensemble des textes relatifs aux Banque Populaire et Etablissement de crédit Immatriculée au RCS de Perpignan sous le n° 554 200 808 prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 13]
Représentée par Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉS :
Monsieur [N] [C]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 11]
[Adresse 14]
[Localité 11]
Représenté par Me Luc Etienne GOUSSEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE
Madame [M] [U] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 11]
[Adresse 14]
[Localité 11]
Représentée par Me Luc Etienne GOUSSEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE
S.C.I. ASM immatriculée au RCS de Mende sous le n°534 551 098, Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 19]
[Localité 12]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Jean-paul COMBENEGRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Société CAISSE D'EPARGNE ET PREVOYANCE
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.S. EG RETAIL (FRANCE) immatriculée au RCS de Pontoise sous le n°439 793 811 Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 16]
Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Isabelle LAGRANGE-SUREL de la SELEURL LAGRANGE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. LOZ-AIRE immatriculée au RCS de Mende sous le n° 392 966 453 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 14]
[Localité 11]
Représentée par Me Luc etienne GOUSSEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE
Direction générale des finances publiques (DGFIP) Pôle de recouvrement spécialisé de la Lozère, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège
assigné à étude d'huissier le 21 décembre 2021
[Adresse 17]
[Localité 11]
Statuant en matière d'assignation à jour fixe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal Rodier, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Chantal Rodier, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 28 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Chantal Rodier, présidente de chambre, et Véronique Laurent-Vical, greffière, le 25 août 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La société civile immobilière ASM est propriétaire d'un terrain d'une surface de 9 964 m2 en Lozère, en bordure de l'autoroute A75, sur lequel est édifié un immeuble prévu pour une surface de locaux commerciaux de 1844,74 m2, pour plusieurs commerces de détails, bars et restaurants, dont 149m2 de parties communes, avec un terrain attenant aménagé en voirie, parkings, espaces verts ainsi que des pistes de station essence pour les véhicules.
Selon acte authentique en date du 27 décembre 2011, la SA coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud a consenti à la SCI ASM, représentée par Monsieur [N] [C], administrateur de la société, un prêt professionnel d'équipement d'un million d'euros (1.000 000 €) remboursable en 144 échéances mensuelles, avec la garantie d'une inscription de privilège du préteur de deniers de premier rang et sans concours, sur l'immeuble, à hauteur d'un million d'euros (1.000 000 €), laquelle a été publiée et enregistrée le 20 janvier 2012 à la conservation des hypothèques de Mende.
Selon acte authentique en date du 2 avril 2015, la Banque Populaire du Sud a consenti à la SCI ASM, représentée par Monsieur [N] [C], administrateur de la société, un prêt professionnel d'un million cinq cent mille euros (1.500 000 €) remboursable sur 192 mois par 60 échéances trimestrielles, avec la garantie d'une inscription d'hypothèque conventionnelle de premier rang en pleine propriété sur l'immeuble, à hauteur d'un million cinq cent mille euros (1.500 000 €), laquelle a été publiée et enregistrée le 13 avril 2015 au service de la publicité foncière de Mende. Ce prêt était en outre garanti par les cautionnements solidaires de Monsieur [N] [C] et Madame [M] [U] épouse [C] à hauteur de 50.000 € chacun.
Par acte extrajudiciaire du 9 octobre 2020, publié le 8 décembre 2020 au service de la publicité foncière et de l'enregistrement de Mende, la Banque Populaire du Sud a fait délivrer à la SCI ASM, prise en la personne de son représentant légal, un commandement de payer valant saisie immobilière pour la somme de deux millions cinq cent soixante deux mille six cent vingt quatre euros et quatre vingt trois centimes (2.562.624,83 €), selon décompte arrêté au 15 juillet 2020.
Par acte d'huissier du 19 janvier 2021, publié en marge de la formalité du 8 décembre 2020 au service de la publicité foncière et de l'enregistrement de Mende, la Banque Populaire du Sud a fait délivrer à la SCI ASM, prise en la personne de son représentant légal, assignation à comparaître à l'audience d'orientation du 1er mars 2021 à 14h devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mende.
Par actes d'huissier en date du 20 janvier 2021, la Banque Populaire du Sud a fait délivrer dénonce aux créanciers inscrits du commandement de payer valant saisie immobilière et assignation à comparaitre à l'audience d'orientation du 1er mars 2021 à 14h devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mende, soit à :
- la Caisse d'Épargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon,
- Monsieur [N] [C] et Madame [M] [U] épouse [C],
-la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) de [Localité 11].
Par conclusions d'intervention volontaire notifiées le 25 février 2021, la SARL LOZ-AIRE a sollicité la recevabilité de son intervention volontaire et la fixation de sa créance à la somme de 560 493,06 € à parfaire.
Par conclusions d'intervention volontaire du 30 avril 2021, la SAS EG RETAIL demandait au juge de l'exécution d'enjoindre à la Banque Populaire du Sud d'inscrire au cahier des conditions de la vente immobilière à intervenir, l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et le droit consécutif de la société EG RETAIL de solliciter la fixation d'une indemnité d'éviction qu'elle évalue à ce jour à la somme de 1.500 000 € à parfaire.
Par jugement d'orientation en vente forcée en date du 4 octobre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mende a :
-Déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL LOZ-AIRE,
-Constaté que le créancier a fait procéder par dire au cahier des conditions de vente de l'existence de la créance de la société LOZ-AIRE pour un montant de 560 494,06 € à parfaire,
- Dit que la créance de la société LOZ-AIRE est fixée provisoirement à la somme de 560 494,06 €
-Déclaré recevable l'intervention volontaire de la société EG RETAIL France,
-Ordonné que soit inscrite au cahier des conditions de vente de l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et son droit consécutif de voir fixer une indemnité d'éviction à la somme de 1.500 000 €, sauf à parfaire,
- Ordonné la vente forcée par adjudication judiciaire du bien appartenant à la S.C.I. ASM tel qu'il est décrit par le cahier des conditions de vente déposé au greffe de la présente juridiction le 22 janvier 2021 : sur la commune de [Localité 12], un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage professionnel et dépendances et terrain attenant, figurant au plan cadastral rénové de ladite commune section ZL, n° [Cadastre 4], lieudit : [Adresse 19], pour une contenance de 99 ares et 79 centiares, la parcelle ZL [Cadastre 4] étant issue de la division de la parcelle mère ZL [Cadastre 15] quatre parcelles filles ZL [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], suivant document d'arpentage établi par Monsieur [F], géomètre à [Localité 11],
-Mentionné à deux millions six cent quatre-vingt trois mille huit cent trente deux euros et quatre-vingt dix sept centimes (2 683 832, 97 €) en principal, intérêts, frais et autres accessoires, le montant retenu pour la créance de la société coopérative Banque Populaire du Sud,
-Fixé le montant de la mise à prix à un million sept cent mille euros (1 700 000 €)
-Dit que Maître [Z] [H], huissier de Justice à [Localité 18], sera autorisé à faire visiter l'immeuble une fois avec le concours de la force publique si nécessaire,
-Dit que la SCI ASM, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon, la société EG Retail France et la SARL LOR-AIRE conserveront la charge de leurs frais irrépétibles,
-Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.
*****
La société coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud a relevé appel de ce jugement par déclaration de son conseil en date du 8 décembre 2021, indiquant que son appel est limité aux chefs critiqués du jugement suivants, en ce qu'il a :
-Déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL LOZ-AIRE,
-Constaté que le créancier a fait procéder par dire au cahier des conditions de vente de l'existence de la créance de la société LOZ-AIRE pour un montant de 560 494,06 € à parfaire,
-Dit que la créance de la société LOZ-AIRE est fixée provisoirement à la somme de 560 494,06 €
-Déclaré recevable l'intervention volontaire de la société EG RETAIL France,
-Ordonné que soit inscrite au cahier des conditions de vente de l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et son droit consécutif de voir fixer une indemnité d'éviction à la somme de 1.500 000 €, sauf à parfaire.
Par ordonnance en date du 13 décembre 2021, le Président de chambre délégué par Monsieur le Premier Président a autorisé La société coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud à assigner à jour fixe pour l'audience du 21 mars 2022 à 11h.
Par actes d'huissier en date des 21 décembre 2021, 3 et 10 janvier 2022, la société coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud a fait délivrer assignation à jour fixe pour cette audience à :
- la société civile immobilière ASM, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [T] [X], habilité à recevoir l'acte,
- Monsieur [N] [C] et Madame [M] [U] épouse [C], selon actes signifiés à chacune de leurs personnes,
- la SARL LOZ-AIRE, en la personne de son représentant légal, Monsieur [N] [C], habilitée à recevoir l'acte,
- la DGFIP, l'acte étant remis à personne habilitée à le recevoir,
- la Caisse d'Épargne et de Prévoyance du Languedoc Roussillon,
- la SAS EG Retail France, l'acte étant remis à personne habilitée à le recevoir,
Par conclusions du 9 mars 2022, la société Caisse d'Epargne du Languedoc, créancier inscrit, a formé appel incident.
Par conclusions du 10 mars 2022 adressées par RPVA, la société civile immobilière ASM, débiteur saisi, a formé appel incident et a signifié le 17 mars 2022 ses conclusions d'appel incident à la DGFIP, l'acte étant remis à personne habilitée à le recevoir,
Les difficultés d'organisation de la cour ont nécessité de déplacer cette audience à la date du 28 mars 2022 à 11h à laquelle l'affaire a été évoquée et mise en délibéré.
*****
Vu les dernières conclusions adressées par voie de RPVA le 14 mars 2022 par la société coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud, appelante, auxquelles il est expressément référé pour complet exposé des prétentions, moyens, demandes et du dispositif ;
Vu les dernières conclusions adressées par voie de RPVA le 9 mars 2022 par la société Caisse d'Epargne du Languedoc Roussillon, intimée en qualité de créancier inscrit, auxquelles il est expressément référé pour complet exposé de son appel incident, de ses prétentions, moyens et demandes et du dispositif ;
Vu les dernières conclusions récapitulatives adressées par voie de RPVA le 10 mars 2022 par la société civile immobilière ASM, intimée en qualité de débiteur saisi, auxquelles il est expressément référé pour complet exposé de son appel incident, de ses prétentions, moyens et demandes et du dispositif ;
Vu les dernières conclusions en réponse adressées par voie de RPVA le 16 mars 2022 par la SAS EG RETAIL France, intimée en qualité d'intervenant volontaire à la procédure, auxquelles il est expressément référé pour complet exposé de ses prétentions, moyens et demandes et du dispositif, sollicitant la confirmation du jugement ;
Vu les dernières conclusions en réponse adressées par voie de RPVA le 3 janvier 2022 par la SARL LOZ-AIRE, intimée en qualité d'intervenant volontaire à la procédure, auxquelles il est expressément référé pour complet exposé de ses prétentions, moyens et demandes et du dispositif, sollicitant la confirmation du jugement.
La Banque Populaire du Sud, créancier poursuivant qui fait appel principal, la Caisse d'Epargne et de prévoyance du Languedoc Roussillon, créancier inscrit en son appel incident, et la SCI ASM, débiteur saisi en son appel incident, concluent toutes trois à la réformation du jugement en ses chefs critiqués par l'appelante dans sa déclaration d'appel, demandant à la cour statuant à nouveau de ces chefs :
- à titre principal, de déclarer irrecevables les interventions volontaires de la SAS EG RETAIL et de la SARL LOZ-AIRE,
- subsidiairement, de les dire mal fondées et de les débouter.
SUR CE :
Sur la procédure :
Parmi les intimés, seuls Monsieur [N] [C] et Madame [M] [U] épouse [C] - auxquels l'assignation à été délivrée à chacune de leurs personnes - et la DGFIP - pour laquelle l'acte a été remis à personne habilitée à le recevoir ' n'ont pas constitué avocat.
Dès lors, il sera statué par arrêt réputé contradictoire.
Sur la recevabilité de l'appel principal et des appels incidents :
La recevabilité de l'appel formé le 8 décembre 2021 par la société coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud à l'encontre du jugement d'orientation en vente forcée du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mende le 4 octobre 2021 n'est pas contestée.
La déclaration d'appel précise bien les chefs critiqués du jugement.
L'appel de la Banque Populaire du Sud sera donc déclaré recevable.
Les appels incidents de la société Caisse d'Epargne du Languedoc, créancier inscrit, et de la société civile immobilière ASM, débiteur saisi, formés par conclusions déposées en RPVA, portant sur les mêmes chefs de jugement critiqués que ceux de la déclaration d'appel, sont également recevables.
Sur la question de la recevabilité de chacune des interventions volontaires :
Il ressort de l'article L. 213-6 alinéa 3 du code de l'organisation judiciaire que le juge de l'exécution connaît de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et les demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elle porte sur le fond du droit, ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.
En vertu de l'article L. 331-1 du code des procédures civiles d'exécution, seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que les créanciers énumérés au 1° bis de l'article 2374 et à l'article 2375 du Code civil.
Selon l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, en son alinéa premier, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et . 311-6 sont réunies, statuent sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la demande forcée.
L'audience d'orientation et la distribution du prix constituent les deux phases d'une même procédure, de sorte que le juge de l'exécution sera tenu de trancher les contestations relatives à la validité des déclarations de créances soulevées au cours de l'audience d'orientation, mais cette compétence ne concerne que les créanciers inscrits et ceux qui sont légalement habiles à participer à la procédure de distribution du prix d'adjudication.
Dès lors, il n'entre pas dans la compétence du juge de l'exécution de fixer, même à titre provisoire, des créances alléguées de créanciers qui ne relèvent pas de l'article L. 331-1 du code des procédures civiles d'exécution et en outre les renvoyer à la procédure de distribution du prix de vente à laquelle ne sont pas recevables à participer.
Il est constant que tant la SARL LOZ-AIRE que la SAS EG RETAIL France ne sont pas des créanciers inscrits sur l'immeuble saisi et qu'ils ne font pas partie des créanciers limitativement énumérés au 1° bis de l'article 2374 et à l'article 2375 du Code civil.
Selon l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
Selon l'article 330 du même code, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
Si tout tiers peut prétendre avoir une demande incidente à former par voie d'intervention volontaire, encore faut-il qu'il dispose, pour être recevable, d'un intérêt légitime à agir conformément à l'article 31 du code de procédure civile.
En outre, conformément à l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention volontaire n'est recevable que tout autant qu'elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Sur l'intervention volontaire de la SARL LOZ-AIRE :
En vertu d'un bail commercial qui lui a été consenti par la SCI ASM le 5 juin 2015, la SARL LOZ-AIRE prétend, par l'effet du mécanisme de l'accession différée, en application des dispositions de l'article 555 du Code civil, en ses alinéas 1er et 4, et d'un avenant au bail en date du 26 août 2015 enregistré le 3 mars 2016 devant notaire, détenir une créance pour un montant de 560 494,06 € au titre de travaux exécutés pour l'aménagement des locaux commerciaux en une boutique et une station-service. Cependant, le mécanisme de l'accession différée sur lequel elle se fonde suppose que le tiers ait été effectivement évincé et, tel n'est pas le cas à ce stade, sans que l'on puisse prédire avec certitude l'issue de la procédure.
En outre, à supposer établie dans son principe la créance de la société LOZ-AIRE, celle-ci semble contestée dans son montant par la SCI ASM qui fait observer que la société LOZ-AIRE ne justifie pas avoir réalisé elle-même la totalité de ces travaux, celle-ci ayant fait réaliser par son exploitant l'ensemble des travaux de seconde 'uvre de bâtiment pour un montant total d'investissement d'environ 290 000 € hors-taxes.
Cette prétention de la société LOZ-AIRE de détenir une créance à l'encontre de la SCI ASM ne constitue pas une contestation de la procédure de saisie immobilière, ni une demande née à l'occasion de celle-ci. Il s'agit d'une demande issue du rapport du droit issu du bail commercial, transmissible aux propriétaires successifs des locaux commerciaux, la créance d'indemnisation n'ayant aucunement vocation à être réglée par la procédure de saisie immobilière qui ne met pas fin au bail commercial en cours.
La société LOZ-AIRE qui n'est pas un créancier inscrit mais est seulement titulaire d'un droit de créance à naître en fin de jouissance des locaux dont elle est preneur, n'a donc pas qualité à agir pour former une intervention volontaire principale, et elle est donc irrecevable en son intervention volontaire en ce qu'elle tend à faire fixer par le juge de l'exécution, même provisoirement, une créance à son profit.
En revanche, elle est recevable en son intervention volontaire accessoire, aux fins de faire préserver ses intérêts, tels qu'elle les exposait par lettre recommandée du 22 décembre 2018 à Maître [Z] [H], suite à la visite des locaux de la SCI ASM, dont ceux qui lui sont loués :
« Je vous ai signalé à l'occasion de cette visite des constructions réalisées par la société LOZ-AIRE sur le terrain de la SCI ASM. Je crois devoir attirer votre attention sur le fait que ces constructions ' comme le rappelle expressément le bail ' ont été réalisé avec l'accord du propriétaire, avant toute relation contractuelle et relève de l'article 555 du Code civil. Afin de permettre d'apporter tous les éléments d'information utile pour la rédaction du cahier des charges, je vous remets ci-joint copie des factures correspondant à ces constructions, comportant matériaux et coûts de main-d''uvre. En tant que constructeur de bonne foi, la société LOZ-AIRE entend faire valoir son droit à indemnité en fin de jouissance. Je vous remercie d'en prendre note et de le faire mentionner, ainsi que de droit, pour la préservation des droits de la société LOZ-AIRE »
La société LOZ-AIRE, qui a fait édifier les constructions avec l'accord du bailleur par un avenant au bail, est un constructeur dont la bonne foi est avérée et ne pourrait être condamnée à la suppression des constructions. Dans le cas du déclenchement de l'accession, le propriétaire du sol deviendra propriétaire de la construction, mais à charge alors d'indemniser le constructeur.
Il est constant, en application des dispositions de l'article 555 du Code civil, qu'en cas de vente de l'immeuble, c'est contre l'acquéreur que le constructeur devra porter son action, laquelle sera irrecevable contre le précédent propriétaire. Elle indique qu'elle n'entend aucunement abandonner cette créance future. Il s'agit donc d'une charge qui grève l'immeuble cédé et qui se transfèrera sur le nouveau propriétaire, dès le prononcé du jugement d'adjudication.
Pour autant, la société LOZ-AIRE ne pourra se prévaloir de l'exigibilité de sa créance d'indemnisation à l'encontre de l'acquéreur qu'en fin de jouissance.
Elle ne dispose en outre ni d'un titre exécutoire ni d'une inscription hypothécaire sur le bien objet de la saisie immobilière.
Son intérêt à agir à ce stade est donc nécessairement limité à une demande que sa créance d'indemnité, qui ne deviendra exigible qu'en fin de jouissance, soit mentionnée, au moins dans son principe, au cahier des conditions de vente à titre de charge, afin que tous éventuels candidats à l'acquisition des locaux commerciaux, objet de la saisie immobilière, en aient connaissance.
Son intervention volontaire n'est donc recevable qu'en sa demande de mention au cahier des conditions de vente, laquelle s'analyse en une intervention accessoire au sens de l'article 330 précité du code de procédure civile.
Or, telle n'est cependant pas la seule demande de la société LOZ-AIRE, laquelle demandait déjà en première instance la fixation de sa créance à hauteur de ses prétentions à la somme de 560 494,06 € et demande en cause d'appel la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et par conséquent notamment ce que en ce qu'il a :
- Déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL LOZ-AIRE,
- Dit que la créance de la société LOZ-AIRE est fixée provisoirement à la somme de 560 494,06 €.
Dès lors, alors même qu'elle ne pourra prétendre à être partie à la procédure lors de la distribution du prix, son intervention volontaire, en ce qu'elle est positionnée comme principale en ce qu'elle demande la fixation - même provisoire - de sa créance, doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l'article 329 du code de procédure civile, n'ayant pas le droit d'agir relativement à sa prétention de fixation de sa créance future par le juge de l'exécution, à défaut de titre exécutoire et d'inscription hypothécaire, et n'ayant en outre pas qualité à agir au sens de l'article L. 331-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce qu'il a :
- Déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL LOZ-AIRE,
- Dit que la créance de la société LOZ-AIRE est fixée provisoirement à la somme de 560 494,06 €.
Statuant à nouveau de ces chefs, la cour déclarera :
- irrecevable son intervention volontaire principale en ce qu'elle tend à la fixation, même provisoire, de sa créance par le juge de l'exécution, cette créance n'ayant pas vocation à être réglée à l'occasion de la procédure de saisie immobilière ;
- recevable son intervention volontaire accessoire en ce qu'elle tend à la préservation de ses intérêts par la mention au cahier des conditions de vente du bien immobilier saisi d'une créance future à laquelle elle n'entend pas renoncer.
Sur l'intervention volontaire de la SAS EG RETAIL France :
Par conclusions d'intervention volontaire du 30 avril 2021, la SAS EG RETAIL demandait seulement au premier juge d'enjoindre à la Banque Populaire du Sud d'inscrire au cahier des conditions de la vente immobilière à intervenir, l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et le droit consécutif de la société EG RETAIL de solliciter la fixation d'une indemnité d'éviction qu'elle évalue à ce jour à la somme de 1.500 000 € à parfaire.
Ainsi, son intervention volontaire s'analyse en une intervention accessoire au sens de l'article 330 précité du code de procédure civile, tendant à la préservation de ses droits.
En effet, celle-ci ne demandait pas au juge de l'exécution de procéder lui-même à la fixation de sa créance, mais seulement qu'il soit mentionné au cahier des conditions de vente du bien donné à bail commercial qu'en l'état d'un congé avec refus de renouvellement qui lui a été notifié le 9 novembre 2017, mais avec effet au 30 juin 2024, qu'elle sollicitera le moment venu, soit donc en 2024, auprès du bailleur une indemnité d'éviction qu'elle souhaite voir fixer à 1.500 000 €, étant observé qu'il est évidemment sous entendu que le montant de cette indemnité n'est pas encore fixé et ne le sera qu'à l'échéance du bail en 2024 par le juge des loyers commerciaux, le cas échéant après expertise, et ce seulement dans l'hypothèse où le bailleur n'exercerait pas son droit de repentir résultant des dispositions de l'article 145-58 du code de commerce.
Il est essentiel pour ce preneur que les candidats à l'adjudication du bien immobilier soient informés que l'adjudicataire - qui sera son nouveau bailleur commercial - s'expose à devoir lui verser en 2024 une indemnité d'éviction pour un montant pouvant aller jusqu'à hauteur de ses prétentions, s'il n'entend pas faire usage de son droit de repentir et lui consentir un renouvellement du bail. Il ne s'agit ici que d'attirer l'attention de l'adjudicataire sur l'existence d'une charge future éventuelle d'un montant qui nécessite que celui-ci ait la capacité financière d'y faire face.
L'intervention volontaire de la société EG RETAIL qui n'est qu'une intervention volontaire accessoire au sens de l'article 330 précité du code de procédure civile, sera donc jugée recevable.
Le jugement sera donc confirmé sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la société EG RETAIL.
Au fond, sur les informations à apporter au cahier des conditions de vente du bien immobilier, objet de la saisie :
S'agissant de la demande de la SARL LOZ-AIRE :
Le premier juge, au dispositif du jugement, a constaté que le créancier a fait procéder par dire au cahier des conditions de vente de l'existence de la créance de la société LOZ-AIRE pour un montant de 560 494,06 € à parfaire.
Or, la Banque Populaire du Sud appelante fait observer que cette formulation du premier juge au dispositif du jugement est inexacte à la lecture du dire informatif qu'elle a déposé le 28 avril 2021 et qui constitue sa pièce 13, lequel ne porte pas reconnaissance d'une créance de 560 494,06 € au profit de la société LOZ-AIRE ou de quiconque.
La créance d'indemnité de la société LOZ-AIRE, par le jeu de l'accession différée au bailleur de plein droit des ouvrages en possession du preneur que la société LOZ-AIRE a fait édifier, n'est pas contestée dans son principe par le bailleur et débiteur saisi, la SCI ASM, mais le serait dans son montant.
Le dire informatif déposé par la Banque Populaire du Sud pose les éléments du débats sur le montant sans prendre partie, en rappelant le montant de la prétention de la société LOZ-AIRE.
Il y a donc lieu de rectifier le dispositif du jugement pour dire qu'il est constaté que le créancier poursuivant a fait procéder par dire informatif déposé le 28 avril 2021 au cahier des conditions de vente de l'existence de la créance future d'indemnité de la société LOZ-AIRE, en fin de jouissance, que celle-ci estime à un montant de 560 494,06 € à parfaire.
La cour constate donc que la demande de la société LOZ-AIRE en son intervention volontaire accessoire est devenue sans objet du fait que le créancier poursuivant a formé ce dire informatif en cours de procédure.
S'agissant de la demande de la SAS EG RETAIL France :
Le premier juge, au dispositif du jugement, a :
Ordonné que soit inscrite au cahier des conditions de vente de l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et son droit consécutif de voir fixer une indemnité d'éviction à la somme de 1.500 000 €, sauf à parfaire.
Cette formulation incomplète est ambiguë et par là même inexacte, en ce qu'elle :
-ne fait aucune référence au droit de repentir du bailleur qui a ce stade rend cette charge encore hypothétique en son principe ;
-semble induire que le preneur aurait automatiquement droit à une indemnité d'éviction d'un montant de 1.500 000 €, alors qu'il ne s'agit là que du montant de sa prétention, l'indemnité d'éviction auquel lui donne droit dans son principe le refus de renouvellement du bail n'étant pas fixée à ce stade et n'ayant vocation à l'être qu'à l'échéance du bail en 2024 par le juge des loyers commerciaux, et ce si le bailleur n'exerce pas son droit de repentir.
La formulation du dispositif sera donc rectifié en ce sens pour dire qu'il sera :
Ordonné au créancier poursuivant de faire inscrire au cahier des conditions de vente la mention de de l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et, sauf en cas d'exercice par le bailleur de son droit de repentir résultant des dispositions de l'article 145-58 du code de commerce, le droit consécutif du preneur à une indemnité d'éviction à l'échéance du bail, celui-ci indiquant d'ors et déjà qu'il entend solliciter à l'échéance auprès du bailleur une somme de 1.500 000 €, sauf à parfaire, ladite indemnité d'éviction relevant alors, le cas échéant, d'une fixation par le juge des loyers commerciaux.
Sur les autres demandes :
Le jugement étant partiellement infirmé, il est équitable que chaque partie conserve ses frais irrépétibles d'appel.
Les dépens de l'appel seront mis à la charge de la société LOZ-AIRE qui succombe en ce qu'elle a persisté à formuler une demande irrecevable de fixation de sa créance, induisant des confusions et laissant croire aux créanciers inscrits qu'elle entendait intervenir dans la distribution du prix.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
La Cour, statuant en matière de saisie immobilière dans la limite de sa saisine, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe :
Déclare recevable l'appel formé le formé le 8 décembre 2021 par la société coopérative de banque populaire Banque Populaire du Sud à l'encontre du jugement d'orientation en vente forcée du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mende le 4 octobre 2021,
Déclare recevables appels incidents de la société Caisse d'Epargne du Languedoc, créancier inscrit, et la société civile immobilière ASM, débiteur saisi, formés par conclusions déposées en RPVA,
INFIRME le jugement déféré en ses dispositions critiquées relatives à la société LOZ-AIRE,
Et statuant à nouveau de ces chefs infirmés :
Déclare la société LOZ-AIRE irrecevable en son intervention volontaire principale à la procédure de saisie immobilière, portant demande de fixation de sa créance par le juge de l'exécution ;
Déclare la société LOZ-AIRE recevable en son intervention volontaire accessoire, mais seulement en ce qu'elle a demandé in fine que soit inscrite au cahier des conditions de vente une mention relative à sa prétention à une indemnité compensatrice de l'accession différée en fin bail des ouvrages qu'elle a fait édifier et qui sont seront acquis au bailleur;
Constate que le créancier poursuivant a fait procéder, en cours de procédure par dire informatif déposé le 28 avril 2021 au cahier des conditions de vente, à la mention de l'existence de la créance future d'indemnité de la société LOZ-AIRE, en fin de jouissance, et de la prétention de celle-ci à ce titre au montant de la somme de 560 494,06 € à parfaire,
Constate que l'intervention volontaire accessoire de la société LOZ-AIRE est devenue sans objet à la suite de cette mention faite au cahier des conditions de vente,
CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions critiquées relatives à la société EG RETAIL France, sauf à y apporter des précisions et re-formulations pour plus de clarté :
Et statuant à nouveau de ces chefs, pour plus de clarté :
Déclare la société EG RETAIL recevable en son intervention volontaire accessoire en ce qu'elle a demandé in fine que soit inscrite au cahier des conditions de vente une mention relative au congé donné sans offre de renouvellement et à sa prétention à une indemnité d'éviction à l'échéance du bail,
Ordonne au créancier poursuivant de faire inscrire au cahier des conditions de vente la mention de de l'existence du congé avec refus de renouvellement notifié par la société ASM à la société EG RETAIL le 9 novembre 2017 à effet au 30 juin 2024 et, sauf en cas d'exercice par le bailleur de son droit de repentir résultant des dispositions de l'article 145-58 du code de commerce, le droit consécutif du preneur à une indemnité d'éviction à l'échéance du bail, celui-ci indiquant d'ors et déjà qu'il entend solliciter à l'échéance auprès du bailleur une somme de 1.500 000 €, sauf à parfaire, ladite indemnité d'éviction relevant alors, le cas échéant, d'une fixation par le juge des loyers commerciaux.
Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles d'appel,
Met les dépens de l'appel à la charge de la société LOZ-AIRE.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
la greffière, la présidente,
