ARRÊT N°
N° RG 20/03516 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H4S4
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES
19 novembre 2020
RG:16/00687
[U]
[E]
C/
[V]
Grosse délivrée
le
à Me Geelhaar
Me Mansat Jaffre
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 25 AOUT 2022
APPELANTS :
Monsieur [J] [U]
né le 18 Avril 1955 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES substituée par Me CANDILLON
Madame [C] [B] [N] [E] épouse [U]
née le 23 Mai 1958 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES substituée par Me CANDILLON
INTIMÉE :
Madame [O] [V]
née le 11 Octobre 1964 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Roger DENOULET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,
Mme Catherine Ginoux, conseillère,
Madame Laure Mallet, conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 03 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2022, prorogé à ce jour,
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, Présidente de Chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 25 août 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
Suivant acte authentique reçu le 20 novembre 2015, M. [J] [U] et Mme [C] [E] épouse [U] (les époux [U]) ont vendu à Mme [O] [V] une maison à usage d'habitation sise à ST Jean du Gard, moyennant le prix de 310.000 €.
Se plaignant de vices affectant la toiture, Mme [V] a saisi le tribunal d'Alès, lequel dans son jugement mixte du 17 avril 2018, a :
- condamné les époux [U] à restituer à Mme [V] la somme de 30.000€ encaissé dans le cadre d'une contre-lettre
- ordonné, avant dire droit sur l' action estimatoire , une expertise confiée à M. [K].
L'expert a déposé son rapport le 3 juillet 2019.
Par jugement rendu le 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire d'Alès a
- déclaré recevable et bien fondée l'action en garantie des vices cachés
- condamné les époux [U] à payer à Mme [V]
* 22.308,70 € au titre des travaux de reprise de la toiture
* 1.000€ au titre du préjudice de jouissance
* 1.000€ au titre du préjudice moral
*6.000€ au titre des frais irrépétibles , outre les dépens incluant le coût de l'expertise
- rejeté les demandes des époux [U]
Par déclaration enregistrée le 30 décembre 2020, les époux [U] ont interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 10 août 2021, les époux [U] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions
- de débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes
- de la condamner à leur payer 6.000€ à titre de dommages et intérêts ainsi que 7.000€ (pour la première instance) et 2.000 € (en cause d'appel) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût de l'expertise
Les appelants font valoir qu'au moment de l'intervention de l'expert, Mme [V] avait déjà fait procéder à la réfection de la toiture, de sorte que celui-ci n'a pu constater l'état antérieur. Ils en déduisent qu'il n'est pas démontré l'existence d'un défaut d'étanchéité concomitant à la vente. S'agissant de l'infestation de la charpente par les insectes xylophages qui existait avant la vente, ils font observer qu'elle n'était pas décelable dès lors qu'elle nécessitait la destruction du faux-plafond et qu'ainsi ils doivent bénéficier de la clause exonératoire de garantie figurant dans l'acte de vente. Ils prétendent que si dans le cadre de leur entretien régulier de la toiture, ils ont pu accéder à la toiture pour nettoyer les aiguilles de pins, ils n'étaient pas tenus d'examiner l'état de la charpente au dessous.
Suivant conclusions notifiées le 4 juin 2021, Mme [V] demande à la cour de :
- confirmer le jugement
- subsidiairement retenir la responsabilité des vendeurs pour manquement à leur obligation pré-contractuelle d'information et les condamner aux mêmes sommes
- en toutes hypothèses, condamner les époux [U] à leur payer la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens dont le coût de l'expertise.
L'intimée fait valoir que dès 2009, M. [W], maçon des époux [U], avait préconisé la réfection de l'intégralité de la toiture, de sorte qu'ils auraient dû l'informer dans le cadre de leur obligation d'information pré-contractuelle de la situation. Elle soutient que l'état de la toiture au moment de la vente constituait un vice caché justifiant son action estimatoire. Elle prétend que la clause exonératoire de garantie est inopposable, dès lors que les époux [U] n'ont pas permis au diagnostiqueur (Cévennes Expertises) d'accéder aux combles par la pose d'une trappe.
Elle estime en outre que les époux [U] ne pouvaient ignorer l'état réel de la charpente puisqu'il ressort de l'expertise qu'ils ont procédé à des interventions de recalage et raccommodage des tuiles pour éviter les fuites.
La clôture de la procédure a été fixée au 14 avril 2022.
Motifs de la décision
Sur la garantie des vices cachés
Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le 22 novembre 2015, Mme [V] a acquis un mas ancien à St Jean du Gard, appartenant aux époux [U], qui en avaient fait l'acquisition en 1993.
Au cours des travaux de rénovation, un faux-plafond a été démonté, révélant une altération des éléments structuraux en bois qui étaient encapsulés entre le faux-plafond et la couverture tuile.
Par acte d'huissier du 12 mai 2016, Mme [V] a engagé une action estimatoire contre les vendeurs fondée sur la garantie des vices cachés.
Lorsque l'expert judiciaire, M. [T] [K], est intervenu sur site en juillet 2018, à la suite du jugement avant dire droit rendu par le tribunal de grande instance d'Alès en date du 17 avril 2018, Mme [V] avait déjà fait procéder à la rénovation de la toiture et n'avait conservé de la charpente antérieure que la poutre faitière comme élément de décoration qu'elle avait retournée.
Pour apprécier l'existence et l'ampleur des désordres, l'expert a analysé le procès-verbal de constatations dressé le 18 août 2016, par l'huissier Me [M], diligenté par Mme [V] , étudié les photographies produites par Mme [V], et visionné une video présentée par le conseil de Mme [V].
Il conclut pour l'essentiel que les désordres affectant la toiture sont des altérations des éléments structuraux en bois .... Concernant les infiltrations, les photographies témoignent de l'humidité sous le platelage bois support des tuiles canal sans pour autant être constatées dans le procès-verbal de constatations du 18 août par Me [M]. présence de traces d'humidité sur le pignon du bâtiment côté intérieur de la cuisine..
Suite aux investigations du 15 avril 2019 (sur la poutre faitière conservé en décoration par Mme [V]), les attaques d'insectes xylophages sont généralisées sur l'ensemble de la poutre... la couleur de la sciure compacte et orange permet d'indiquer que les attaques sont antérieures à 2009 .... l'effritement fibreux en profondeur à son appui SAM/Cusine est caractérisique d'un développement de larves à proximité d'humidité récurrente qui est un facteur aggravant favorisant le développement des larves et le nombre de cycles d'attaques ..
Sur la date d'apparition des désordres :
Au vu du stade d'avancement de l'altération du bois, du cycle de développement des insectes xylophages, de la couleur de la sciure compacte et orange , la date d'apparition des désordres sur les éléments bois est antérieure à 2009 et à la date d'acquisition de novembre 2015.
Au vu des éléments, l'effritement fibreux en profondeur de la poutre existante à son appui, conséquence des attaques d'insectes xylophages à proximité d'humidité témoignent que des infiltrations ont été récurrentes et antérieures à la vente en 2015.
Les éléments structuraux en bois étant encapsulés entre un faux plafond et la couverture tuiles, les désordres affectant la toiture étaient donc cachés.
Pour se soustraire à l'action estimatoire engagée à leur encontre par Mme [V], au titre de la garantie des vices cachés, les époux [U] lui oppose le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte notarié de vente.
Cette clause est libellée ainsi 'L'acquéreur devra prendre le bien dans l'état où il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol, ou du sous-sol, vices même cachés..'
L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Ainsi les époux [U], qui ne sont pas des professionnels, peuvent se prévaloir de la stipulation de la clause figurant dans l'acte de vente du 22 novembre 2015, les exonérant de la garantie des vices cachés, sauf pour Mme [V] à établir qu'ils avaient eu effectivement connaissance du vice avant la vente.
Pour démontrer que les vendeurs avaient connaissance de l'état réel de la toiture (altération de la charpente et infiltrations), Mme [V] invoque le devis de réhabilitation complète de la toiture établi en 2009 par leur maçon, (A) ainsi que le caractère incomplet du diagnostic réalisé lors de la vente par l'entreprise Cévennes Expertise (B).
Il convient d'analyser ces pièces et leur portée.
A) sur le devis établi par M. [W] en 2009
Mme [V] prétend qu'en janvier 2009, les époux [U] ont obtenu l'information par M. [W] leur maçon, de la nécessité de refaire intégralement leur toiture.
Elle en déduit qu'en n'effectuant pas les travaux de toiture préconisés par M. [W], les époux [U] savaient au moment de la vente intervenue en 2015 que leur toiture était en mauvais état et qu'ils auraient dû l'en informer.
- Dans son message vocal laissé en décembre 2015 sur répondeur de Mme [V], M. [W] indique 'j'avais fait un devis en 2009 pour refaire complètement le toit qui était déjà en mauvais état quoi, une faitière pas scellée... il y avait besoin d'une petite réfection...
- Le 30 janvier 2016, M. [W] dans une attestation remise à M. [U] explique avoir 'établi en 2009 à la demande de M. et Mme [U], un devis en vue de l'harmonisation de l'ensemble de la toiture de son mas suite aux travaux réalisés sur l'extension du salon, sans pour cela avoir constaté d'anomalie nécessitant d'envisager impérativement la réfection de la dite toiture.
- Le 3 mars 2016, sur sommation interpellative délivrée à la requête de Mme [V], M. [W] précise que la toiture n'était pas prête à tomber... elle avait besoin d'être refaite sans caractère d'urgence'
- Le 15 avril 2019, dans le cadre des investigations complémentaires, M. [W] faisant le point sur son devis, a déclaré à l'expert que le devis avait été fait dans le cadre de son intervention de 2009 portant sur le changement des tuiles cassées sur la chambre, sans ouverture de la toiture pour réaliser ses métrés, précisant que le poste 'changement éventuel de la charpente' et 'traitement de la charpente existante (estimation) avait été mentionné dans le devis à titre préventif au cas où le chantier le nécessiterait.
Ainsi, dans aucune de ses déclarations, M. [W] n' a indiqué qu'il avait pu voir l'état de la charpente, puisqu'il a bien précisé qu'il n'avait jamais 'ouvert' la toiture.
Le devis de M. [W] établi le 19 janvier 2009 mentionne comme objet 'la réfection complète de la toiture', les postes concernant la charpente sont libellés ainsi
- changement éventuel de la charpente 1,50 m3
- traitement charpente existante (estimation) 50 L
L'emploi des termes 'éventuel' et 'estimation ' dans ce devis corrobore le fait que le maçon n'a pas examiné l'état de la charpente lors de l'élaboration du devis.
Il s'en déduit que les époux [U] n'ont pu avoir connaissance par leur maçon de l'état d'infestation par les insectes xylophages de la charpente.
En ce qui concerne les infiltrations, il apparait que M. [W] est intervenu en 2009 pour changer des tuiles cassées.
Une telle intervention ne présente aucun caractère anormal sur une toiture ancienne composée de vieilles tuiles, nécessitant régulièrement un recalage et un changement des tuiles.
Il n'est pas démontré par ailleurs que les époux [U] ont déclaré un sinistre dégat des eaux ou catastrophes naturelles au cours de leurs années d'occupation du mas, alors que dans le même temps, la région a connu des épisodes cévenols de pluies très violentes.
Au demeurant, l'expert a constaté seulement la présence de traces d'humidité sur le pignon du bâtiment côté intérieur de la cuisine et ce sur la base de photographies produites par Mme [V], l'expert relevant que ces traces ne sont pas constatées dans le procès-verbal de constatations du 18 août 2016.
Les opérations de recalage des tuiles effectuées soit par M. [U] lui-même , soit par des entrepreneurs sans émission de factures, et décrites par M. [A] , maçon de Mme [V] comme des 'interventions de recalage et de raccomodage de tuiles pour éviter des fuites's'inscrivaient dans le cadre des opérations d'entretien inhérentes à une toiture ancienne aux fins de prévenir des infiltrations d'eau.
Ainsi, dans ce contexte, la déclaration des époux [U] à l'agent immobilier en charge de la vente, indiquant que la toiture était régulièrement entretenue et révisée, se réfère nécessairement à ces opérations d'entretien .
B) sur le diagnostic 'Termite et Insectes à larves xylophages' établi par Cévennes Expertises.
Il n'est pas contesté que le professionnel en charge du diagnostic n'a pas effectué d'investigations au niveau des combles et de la charpente de la zone séjour/cuisine litigieuse, zone non accessible.
Mme [V] soutient à tort qu'il appartenait aux époux [U] de prendre des dispositions permettant le contrôle des combles afin que le diagnostiqueur complète ses constats.
En effet, il convient de rappeler que la mission consistant à décrire la réalisation de constats d'état parasitaire relatifs à la présence de termites, d'autres insectes xylophages ou de champignons lignivores dans un immeuble ou un ouvrage est réalisee selon la norme NF P 03-200 du 13 mai 2016.
Selon cette norme, les investigations consistent à faire un examen le plus complet possible de la situation du bâtiment vis-à-vis des termites, insectes destructeurs du bois et champignons de pourriture.
En ce qui concerne les Immeubles bâtis, le diagnostic tel que prévu par la norme précitée consiste en un examen visuel de parties visibles et accessibles.
Compte tenu du caractère limité du diagnostic, il ne peut être reproché aux époux [U] dans le cadre de cet examen, de ne pas avoir permis au diagnostiqueur de procéder à des investigations dans les parties litigieuses qui n'étaient ni visibles ni accessibles, dès lors que de telles investigations n'entraient pas dans la mission du diagnostiqueur.
En définitive, Mme [V] ne rapporte pas la preuve de ce que les vendeurs connaissaient l'infestation de la charpente par les insectes xylophages et l'existence d'infiltrations au travers de la toiture.
Dans ces conditions, les époux [U] sont bien fondés à opposer la clause de non-garantie des vices cachés.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que les époux [U] avaient connaissance des vices cachés et les a condamnés à payer certaines sommes à Mme [V] au titre de l'action estimatoire.
Sur l'obligation précontractuelle d'information
Aux termes de l'article 1602 du Code Civil, "le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige."
L'obligation d'information et de renseignements pesant sur le vendeur d'un bien immobilier résulte également de l'article 1134 du Code Civil qui impose aux parties d'exécuter leur convention de bonne foi, cette obligation couvrant la période pré-contractuelle.
L'obligation d'information vise la communication à l'acquéreur de toutes les informations dont le vendeur avait connaissance.
Le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur tous les renseignements dont il dispose pour que ce dernier puisse s'engager en toute connaissance de cause. Le défaut d'information doit avoir amené l'acquéreur à contracter dans des conditions moins favorables que s'il avait été renseigné.
En l'espèce, Mme [V] reproche aux époux [U] de ne pas l'avoir informée sur l'état réel de la toiture.
Elle estime que le devis établi par M. [W] les avait avertis des travaux à effectuer sur la toiture.
Toutefois, il a été vu supra qu'en 2009, M. [W] n'avait pas constaté les altérations de la charpente par les insectes xylophages, une telle constatation supposant le démontage d'un faux-plafond qui n'avait pas été réalisé.
Ainsi, il n'est pas démontré que les époux [U] avaient pu avoir connaissance par leur maçon qui avait établi le devis, de l'état réel de la charpente.
Mme [V] estime par ailleurs que dans la mesure où M. [U] avait effectué lui-même des interventions pour recaler et changer des tuiles, il avait nécessairement connaissance des infiltrations.
Toutefois de telles opérations constituent des opérations habituelles d'entretien et de révision des toitures anciennes qui doivent être renouvelées périodiquement notamment suite à des épisodes venteux , et ce en vue de prévenir des infiltrations.
L'expertise n'a pas mis en évidence que dans le cadre de ces opérations habituelles de révision de la toiture, M. [U] ait pu avoir connaissance ni de l'état réel de la charpente, ni de l'existence d'infiltrations.
Il n'a donc pas pu taire à Mme [V] une information qu'il ignorait.
Par suite, Mme [V] ne rapporte pas la preuve du manquement des époux [U] à leur obligation précontractuelle d'information et ses demandes d'indemnisation sur ce fondement seront rejetées.
Sur les dommages et intérêts
L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit.
Or, rien de tel n'est démontré en l'espèce de sorte qu'il convient de débouter les parties de leurs demandes de ce chef.
Le jugement sera confirmé à cet égard.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [V] qui succombe, supportera les dépens de l'instance (1ère instance, et appel) incluant le coût de l'expertise et sera condamnée à payer aux époux [U] la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance (1ère instance et appel).
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté les parties de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Statuant des chefs infirmés
Déboute Mme [O] [V] de ses demandes au titre de l'action estimatoire
Y Ajoutant
Déboute Mme [O] [V] de ses demandes au titre du manquement des vendeurs à leur obligation précontractuelle d'information
Condamne Mme [O] [V] à payer à M. [J] [U] et Mme [C] [E] épouse [U] pris ensemble, la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [O] [V] aux dépens de l'instance (1ère instance et appel) incluant le coût de l'expertise judiciaire
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
