ARRÊT N°
N° RG 19/02893 - N° Portalis DBVH-V-B7D-HNVV
CG
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON
20 mai 2019
RG:16/04456
S.C.I. [L]
C/
[U] [H]
S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT ET BERTHOLET
S.E.L.A.R.L. STEPHAN SPAGNOLO
Grosse délivrée
le
à Selarl Rochelemagne...
Me Jacques-Ferri
Selarl Sarlin-Chabaud...(x2)
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 25 AOUT 2022
APPELANTE :
SCI [L] immatriculée au RCS d'Avignon sous le n°440 470 060 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Anne-Isabelle GREGORI de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Frédéric DELMER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ :
Monsieur [I] [U] [H]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 8] (Sud Vietnam)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Eric PASSET, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Représenté par Me Laurence JACQUES FERRI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTERVENANTES
S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT ET BERTHOLET, immatriculée au RCS d'Avignon sous le n° 498 662 071, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ès qualités d'administrateur judiciaire de la SCI [L] suivant jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon, intervenante volontaire
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. STEPHAN SPAGNOLO, immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 534 128 707, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI [L], suivant jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon
intervenant volontaire
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur renvoi par arrêt du 18 mars 2021
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,
Mme Catherine Ginoux, conseillère,
Madame Laure Mallet, conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière lors des débats et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 22 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 25 août 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
Le 27 août 2001, M. [I] [U] [H] et Mme [Y] [L], qui vivaient en union libre, ont constitué une société civile immobilière dénommée SCI [L], 99 parts étant attribuées à Mme [L] et une part à M. [U] [H] .
L'actif de la SCI [L] est constitué d'un immeuble élevé de deux étages sis au numéro [Adresse 4] à [Localité 11] (Bouches-du-Rhône).
Le 1er septembre 2002, la SCI [L] a donné à bail commercial à la pharmacie des Platanes , représentée par M. [U] [H], l'intégralité du rez de chaussée de l'immeuble, moyennant un loyer mensuel de 1 500 €.
Le 5 juillet 2003, M. [U] [H] et Mme [L] se marient, après avoir fait précéder leur union d'un contrat.
Le 26 juin 2012, une ordonnance de non-conciliation est rendue , qui sera suivie d'un jugement de divorce prononcé le 11 décembre 2014.
Le 15 septembre 2013, la SCI [L], représentée par son gérant M. [U] [H], consent un commodat à titre gratuit à M. [U] [H] portant sur les premier et deuxième étage de l'immeuble.
Le 1er octobre 2013, la SCI [L], représentée par son gérant M. [U] [H], signe avec la pharmacie des Platanes un nouveau bail commercial pour un loyer mensuel de 1.000 €.
Le 16 juin 2014, dans le cadre d'une assemblée générale extraordinaire, sous la présidence d'un mandataire désigné judiciairement, il est décidé la révocation de M. [U] [H] de sa fonction de gérant et la nomination de Mme [L] en qualité de gérante pour une durée illimitée.
Par acte d'huissier signifié le 6 décembre 2016, M. [U] [H] a fait assigner la sci [L] aux fins d'obtenir paiement de la somme de 420.644€ au titre du remboursement de son compte courant associé.
Par jugement du 20 mai 2019, le tribunal de grande instance d'Avignon a :
- rejeté la demande de sursis à statuer de la sci [L],
- condamné la sci [L] à payer à M. [U] [H] la somme de 373.391€ au titre du compte courant d'associé avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2016,
- débouté la sci [L] de ses demandes,
- condamné la sci [L] à payer à M. [U] [H] la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Par déclaration enregistrée le 17 juillet 2019, la sci [L] a interjeté appel
Un arrêt de ce siège en date du 18 mars 2021 a enjoint les parties d'assister à une séance d'information à la médiation le 21 juin 2022 et désigné en cas d'accord des parties sur la mise en oeuvre de la médiation M. [J] [F] afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.
Les parties ont donné leur accord pour la mise en place de la mesure de médiation au terme de laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.
Le 23 mars 2021, une procédure de sauvegarde judiciaire a été ouverte à l'égard de la sci [L], la selarl de St Rapt étant désignée administrateur judiciaire et la selarl Spagnolo, mandataire judiciaire .
Suivant conclusions notifiées le 17 mars 2022, la sci [L] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions
- avant dire droit, d'ordonner une mesure expertale aux fins d'examiner les comptes pour les exercices de 1998 à 2019 , relever les anomalies et procéder aux corrections comptables .
- au principal, de débouter M. [U] [H] de sa demande en paiement du compte-courant associé
-subsidiairement de condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 159.082,11 € après compensation
- de condamner M. [U] [H] à payer à Mme [L] (sic)la somme de 267.555€ en réparation de son préjudice
- reconventionnellement de dire et juger nulles les conventions de commodat et de bail signés en 2013, subsidiairement inopposables à la SCI [L]
- dire en conséquence M. [U] [H] occupant sans droit ni titre , expulsable sous astreinte à l'issue d'un délai de 36 mois et redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3.000€ depuis le 1er octobre 2012
- dire M. [U] [H] occupant sans droit ni titre du local commercial à usage de pharmacie , expulsable sous astreinte passé un délai de 6 mois et redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 2.000€ à compter du 1er octobre 2013
- dans l'hypothèse où ces conventions ne seraient pas annulées, de dire que M. [U] [H] a commis une faute en signant des conventions défavorables à la sci [L] et le condamner à payer par mois 3.000 € pendant la durée du commodat et 1.000 € pendant la durée du bail commercial.
En toutes hypothèses
condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial et financier de la sci [L] .
L'appelante prétend que les affectations réalisées au crédit du compte-courant ouvert au nom de M. [U] [H] sont irrégulières . Elle estime que l'assemblée générale du 16 juin 2014 n'a pas pu approuver les bilans 2011 et 2012 puisqu'elle s'est prononcée sur la présentation des seules déclarations fiscales 2072-S de chacun des associés. Elle en déduit que le montant du compte-courant associé de M. [U] n'a pas été approuvé. Elle estime que faute par M. [U] [H] de fournir les justificatifs de toutes les écritures passées sur son compte courant, il ne justifie pas du montant de la créance alléguée.
Elle demande qu'il soit procédé au retranchement de certaines sommes et à l'inscription d'autres.
Elle prétend que les irrégularités sont constituées par la prise en charge par la SCI [L] de dépenses normalement imputables à la locataire commerciale du rez-de-chaussée ou à M. [U] [H] à titre personnel en qualité d'occupant de l'habitation . Elle soutient que M. [U] [H] a détourné l'indemnité versée par l'assurance pour la réfection de la toiture
Elle conclut à la nullité des contrats de bail commercial et commodat signés par M. [U] [H] dans des conditions contraires aux intérêts de la société.
Suivant conclusions notifiées le 10 mars 2020, M. [U] [H] demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande d'expertise comme portant atteinte au principe de concentration des moyens
- déclarer irrecevable la demande de Mme[L] non partie à l'instance
- confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le quantum de sa créance au titre du remboursement de son compte courant , à porter à la somme de 420.644 € , à fixer au passif de la sci [L]
- condamner La sci [L] à lui payer la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [U] [H] soutient que la demande d'expertise comptable est irrecevable dès lors d'une part qu'elle porte atteinte au principe de concentration des moyens et d'autre part constitue une demande nouvelle prohibée en cause d'appel.
Il prétend avoir remis l'intégralité des documents juridiques et comptables à la nouvelle gérante par l'intermédiaire de l'expert comptable et souligne que la SCI [L] ne le conteste pas . Il estime que les pièces communiquées par la SCI [L] à sa demande en cause d'appel font apparaitre au crédit de son compte-courant associé la somme de 373.390,65 € au 31 décembre 2015. Il soutient que les comptes ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 16 juin 2014, peu important qu'ils l'aient été sur la base des liasses fiscales et non des dépens et en déduit qu'ils ne peuvent plus être modifiés. Il prétend que c'est à la SCI [L] qui conteste sa propre comptabilité d'apporter la preuve de l'existence des irrégularités invoquées.
Il affirme qu'au moment de l'acquisition, l'immeuble n'était pas habitable en l'état ce qui a nécessité de nombreux travaux d'aménagement de l'ensemble de l'immeuble.
Il prétend avoir fait l'avance des travaux sur la toiture et avoir acquitté de ses deniers personnels les échéances d'emprunt non couvertes par le loyer de la pharmacie. Il estime que la signature d'un acte de commodat à titre gratuit ne constituait pas un acte anormal excédant ses pouvoirs de gérant dès lors que le logement était occupé par lui-même avec les deux enfants du couple. Il souligne que le caractère gratuit de cette occupation existait déjà lorsqu'il occupait le logement en famille avec Mme [L].
Suivant conclusions notifiées le 21 mars 2022, les selarl de St Rapt Bertholet et Spagnolo, respectivement administrateur judiciaire et mandataire judiciaire, s'associent à la demande d'expertise et s'en rapportent en justice quant au montant de la créance revendiquée.
A l'audience du 5 octobre 2021 à laquelle le dossier a été rappelé en exécution de l'arrêt du 18 mars 2021, le dossier a été renvoyé contradictoirement à l'audience du 22 mars 2022, date à laquelle il a été retenu.
Motifs de la décision
Sur la demande d'expertise comptable,
Contrairement à ce que soutient l'intimé, cette prétention ne se heurte à aucune irrecevabilité, la cour ayant au surplus le pouvoir de l'ordonner d'office.
Compte tenu de la production des documents comptables , complétés en cause d'appel par les 'Balances générales ' couvrant la période litigieuse précédant le changement de gérant, la cour dispose d'éléments suffisants pour statuer sans recourir à une expertise comptable, étant rappelé que conformément à l'article 146 du code de procédure civile une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.
Or, en l'espèce, il apparait que la comptabilité de la SCI [L] était tenue par un expert-comptable . Selon les propres conclusions de la SCI [L] (page 29), les écritures comptables ont été remises le 19 juin 2014 par le cabinet d'expertise comptable Aurec d'Aix en Provence. De plus, la sci [L] n'allègue ni n'établit que des pièces comptables concernant la période litigieuse auraient été retenues par M. [U] [H] ou le comptable de la société. Pas davantage, elle ne démontre avoir réclamé en vain à M. [U] [H] des pièces comptables complémentaires.
Ainsi, depuis juin 2014, la sci [L] en possession des documents comptables.a pu faire procéder à toutes les analyses sur la comptabilité correspondant à la période litigieuse pendant laquelle M. [U] [H] exerçait la gérance, et notamment par le nouveau cabinet comptable Pluri Experts, en charge de la comptabilité de la société, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise comptable qui manifestement supplérait la carence de la SCI [L] dans l'administration de la preuve.
Sur la demande en paiement du compte courant associé,
M. [U] [H] réclame le paiement de la somme de 420.644 € au titre du remboursement de son compte-courant associé.
La SCI [L] conteste le montant du compte courant associé de M. [L] au motif que certaines écritures sont irrégulières, voire frauduleuses.
Les montants inscrits au crédit du compte-courant d'un associé représentent les sommes versées volontairement par l'associé à la SCI pour les besoins de trésorerie de cette dernière . Cette mise à disposition des fonds enrichit la trésorerie de la société et fait naitre en faveur de l'associé une créance sur la société .
Sur la somme cumulée de 49.260 € au titre de prétendus loyers
La SCI [L] reproche l'inscription au cours des années 2002 à 2012 de certaines sommes pour un montant cumulé de 49.260 € qu'elle qualifie de 'loyers'.
En l'espèce, la SCI [L] avait souscrit un emprunt pour financer l'acquisition de l'immeuble et les travaux, dont les remboursements mensuels représentaient la somme de 2.483,27 €. Or, la seule source de revenus pour la société résultait de la perception des loyers du bail commercial consenti à la pharmacie installée au rez de chaussée , pour un montant mensuel de 1.500 € .
Les revenus locatifs de la SCI [L] (1.500 €)étaient donc insuffisants pour faire face au remboursement des échéances de crédit, (2.483 €), ce qui a amené les associés à verser de l'argent pour permettre à la SCI de rembourser les échéances d'emprunt.
Ainsi, il apparait que les virements effectués par M. [U] [H] sur ses fonds personnels ne constituaient pas des loyers dont il était redevable mais bien des apports à la société qu'il était en droit d'inscrire au crédit de son compte courant d'associé.
Il n'y a donc pas lieu de retrancher ces sommes de son compte courant associé.
Sur la somme de 78.780 €
La sci [L] estime que M. [U] [H] était redevable au titre de la même période de la somme de 78.780 € au titre des loyers dûs pour la partie habitation de l'immeuble sur la base d'un loyer de 1.067 €.
Or, il importe de rappeler que la SCI [L] est composée seulement de deux associés -Mme [L] et M. [U] [H]- . Au cours de cette période 2002-2012, l'ensemble des associés de la SCI [L] occupait la partie 'habitation' de l'immeuble correspondant aux 1er et 2ème étage constituant le domicile conjugal du couple.
De plus, il n'est ni allégué ni établi qu'un bail avait été prévu en contrepartie de cette occupation . Ainsi, aucun élément ne permet de mettre à la charge de M. [U] [H] un loyer pour cette période.
Il n'y a donc pas lieu d'inscrire cette somme au débit du compte courant de M. [U] [H].
- la somme de 227.500€ représentant les indemnités au titre de l'occupation par M. [U] [H] de la partie habitation de l'immeuble pendant la période du 1er octobre 2012 au 31 décembre 2014 .
La sci [L] se prévaut de la résolution de l'assemblée générale en date du 16 juin 2014 ayant décidé de fixer à 2.500 € le montant mensuel dû par M. [U]-[H] au titre de l'occupation de la partie habitation de l'immeuble.
Cependant, la SCI [L] ne peut se prévaloir de la décision de l'assemblée générale fixant arbitrairement une indemnité d'occupation . En effet, la fixation du montant de la contrepartie à l'occupation d'un immeuble suppose soit l'accord du co-contractant sous forme de bail d'habitation, soit une décision de justice s'il s'agit d'un occupant sans droit ni titre.
Or, M. [U] [H] non seulement n'a pas donné son consentement à une telle contrepartie, mais revendique le caractère gratuit de son occupation en invoquant les termes d'un commodat signé par le gérant de la SCI [L].
Il ne peut donc être fait droit à la demande d'inscription de cette écriture au débit du compte courant d'associé de M. [U], sur la base de la résolution adoptée par l'assemblée générale du 16 juin 2014.
Sur l'indemnité d'assurance
Il résulte de l'analyse du Journal de la société que le 31 juillet 2011 , un chèque d'un montant de 82.071,35 € a été inscrit au crédit de la SCI [L].
Il n'est pas contesté que ce chèque correspond au montant de l'indemnité reçue dans le cadre du litige l'ayant opposé à la société Andina, en raison des désordres affectant la toiture .
Or, par virements successifs du 30 septembre 2011 et 15 novembre 2011, une somme cumulée de 65.040€ a été versée à M. [U]-[H].
Ce dernier prétend que ces sommes correspondent aux avances qu'il avait faites à la société pour financer les travaux de rénovation de la toiture dans l'attente de la perception de l'indemnité d'assurances.
Certes, compte tenu des infiltrations affectant la toiture, il était impératif de procéder très rapidement à la réfection de la toiture sans attendre l'issue d'une procédure judiciaire, de sorte que les travaux concernant le couvert de l'immeuble ne pouvaient attendre et que M. [U] [H] qui habitait les lieux a nécessairement exposé des fonds pour la reprise de la toiture et dispose d'une créance au titre de l'avance faite.
Il importe de relever en outre que la SCI [L] qui avait connaissance depuis 2014, date de la reprise de la comptabilité après le changement de gérant, des écritures figurant dans le Grand Journal de sa comptabilité en septembre et novembre 2011 portant remboursement à M. [U] [H] de la somme de 65.040 € au titre des avances pour la réfection de la toiture, n'a jamais réclamé des justificatifs complémentaires à M. [U] [H].
La non contestation de ces écritures figurant dans le Grand Journal de la SCI [L] d'une part et l'approbation des comptes de la SCI [L] pour l' exercice 2011 lors de l'assemblée générale du 16 juin 2014 d'autre part, sont de nature à prouver la réalité des avances consenties à la société par M. [U] [H] pour un montant de 65.040 €.
Il est donc acquis que M. [U] [H] a fait l'avance de la somme de 65.040 € pour financer les travaux de réfection de la toiture dans l'attente de la perception de l'indemnité d'assurance.
Toutefois, M. [U] [H] ne pouvait inscrire sur son compte courant associé que le montant des avances faites constituant sa créance à l'égard de la société (soit la somme de 65.040€) et non pas le montant de l'indemnité versée à la société.
Il y a donc lieu de rectifier l'écriture passée , de sorte que le compte-courant associé de M. [U]-[H] doit être réduit de la somme de 17.031,35 € (soit 82.071,35 € - 65.040€ ).
Sur les dépenses d'aménagement
La SCI [L] prétend que le gérant a fait supporter à la société le coût des dépenses d'aménagement qui devaient être prises en charge par la locataire commerciale .
Si la locataire commerciale - la Pharmacie- dont le représentant légal est M. [U] [H], doit contractuellement prendre en charge les aménagements de son local, en revanche, il n'est pas contestable que c'est l'immeuble dans son ensemble qui a bénéficié de travaux de rénovation.
Or, la SCI [L] n'établit nullement que les factures d'aménagement qu'au demeurant elle ne produit pas alors qu'elles sont en sa possession, concernent exclusivement le local commercial.
Pas davantage, elle ne fait état d'une action engagée à l'encontre de la locataire commerciale en vue de lui transférer la charge de ses dépenses.
La SCI [L] ne démontre donc pas que ces dépenses ont été supportées à tort par la société et qu'ainsi, elles ne constituent pas une créance de M. [U] [H] qui les a exposées pour le compte de la société.
Elle sera donc déboutée de sa demande de retranchement des dépenses d'aménagement du crédit du compte courant d'associé de M. [U] [H].
Sur le prêt consenti par la banque Populaire Provençale et Corse
La SCI [L] fait grief à M. [U] [H] d'avoir conclu un emprunt au nom de la société alors qu'il n'était plus gérant. Elle prétend que le contrat a été contracté pour le financement de travaux des locaux dans lesquels M. [U] [H] exerce son activité professionnelle de pharmacien.
La cour observe qu'il n'est ni établi ni allégué que les fonds ont été portés sur le compte courant de M. [U] [H], de sorte qu'ils ne peuvent constituer une irrégularité affectant le compte courant associé.
Au demeurant, il existe une instance pendante à la suite d'une assignation en paiement de la banque dans laquelle la SCI [L] a contesté être redevable des remboursements de l'emprunt .
En aucun cas, l'irrégularité alléguée ne peut concerner le compte courant associé de M. [U] [H] et justifier une action en retranchement .
Sur les autres irrégularités invoquées
La SCI [L] qui a la charge de la preuve du caractère irrégulier des écritures comptables passées dans le compte courant d'associé de M. [U] [H], ne peut se borner à invoquer en page 28 de ses conclusions l'existence de 'nombreuses irrégularités constatées dans la comptabilisation des sommes figurant dans les comptes ourants de M. [U] [H]', sans préciser les dates, pages et autres éléments des écritures concernées permettant à la cour d'identifier les prétendues irrégularités.
Sur le montant du compte-courant associé de M.[U] [H] et son exigibilité
Le compte courant associé s'analyse en un contrat de prêt .
Il figure au bilan du passif sous la rubrique 4511000 'Emprunts et dettes financières diverses'.
Dans la mesure où il n'est pas produit de convention de compte courant mentionnant les modalités de remboursement des compte-courant associés de la SCI [L], le montant du solde du compte courant est remboursable à première demande.
En l'espèce, M. [U]-[H] a réclamé par lettre recommandée du 5 septembre 2016 la communication des comptes courants associés.
En réponse à sa demande, il lui a été adressé un document comptable émis par la société comptable Pluri-Experts dont il résulte qu'à la date du 31 décembre 2015,
- le montant du compte-courant associé de M. [U] [H] s'élève à 373.391€
- le montant du compte-courant associé de Mme [L] s'élève à 72.565€
C'est ce document émis à une date concomitante à la demande de M. [U] [H] qui doit être pris en considération et ce d'autant que ce dernier, qui a eu communication à sa demande en cause d'appel, des balances des comptes généraux pour les années 2014 à 2016 , n'a pas contesté la validité des écritures passées au titre de son compte-courant pour ces années postérieures à sa cessation des fonctions de gérant.
Ainsi, après avoir déduit du montant du compte-courant associé de M. [U] [H] la somme de 17.031,35 € ( correspondant à la rectification opérée par la cour de céans au titre des avances sur travaux toiture), la créance de M. [U] [H] au titre de son compte-courant arrêté au 31 décembre 2015 s'établit à 356.359,65€ (373.391 - 17.031,35 ) , à inscrire au passif de la procédure collective ouverte au nom de la SCI [L] .
Conformément à l'article 1153 du code civil en sa version applicable au litige, les intérêts au taux légal courront à compter du 6 décembre 2016, date de l'assignation valant mise en demeure. Toutefois, en l'absence de convention de compte courant prévoyant la durée pendant laquelle la mise à disposition des fonds est accordée, ainsi que les modalités de remboursement, le compte est remboursable à tout moment .
Il y a donc lieu d'appliquer la suspension du cours des intérêts à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective, en vertu des dispositions de l'article L622-28 du code de commerce .
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qui concerne le quantum de la créance de M. [U] [H] au titre de son compte-courant associé.
Sur les demandes reconventionnelles de la sci [L]
La SCI [L] sollicite de voir prononcer la nullité ou l'inopposabilité de la convention de commodat et du bail commercial , signés par M. [U] en qualité de gérant respectivement le 15 septembre 2013 et le 1er octobre 2013 .
Elle estime que ces contrats sont contraires à l'intérêt de la société , le premier conférant une occupation gratuite de la partie habitation à M. [U] [H], le second réduisant le montant du loyer dû par la locataire commerciale .
Sur la validité de la convention de commodat
Le 15 septembre 2013, la SCI [L] représentée par son gérant M. [U] [H], consent un commodat à titre gratuit à M. [U] [H] portant sur les premier et deuxième étage de l'immeuble , correspondant à la partie habitation de l'immeuble.
Aucune règle n'interdit à une SCI de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite de ses associés.
Toutefois, si les statuts de la SCI n'indiquent pas dans l'objet social la faculté d'une mise à disposition gratuite au profit des associés, celle-ci doit être autorisée en assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
Autrement dit, le gérant seul ne peut décider de cette occupation gratuite.
En l'espèce, l'objet social ne précise pas expressément que les biens de la sci [L] pourront être mis gratuitement à la disposition des associés, de sorte qu'une décision des associés aux conditions de majorité requise par les statuts pour modifier l'objet social était nécessaire.
A titre de sanction du défaut de validité de cet acte, la SCI [L] demande que l'acte soit déclaré nul ou inopposable .
La nullité est la sanction de l'invalidité d'un acte juridique de sorte que celui-ci est réputé n'avoir jamais existé, alors que l'inopposabilité laisse subsister le contrat mais prive celui-ci d'effet juridique à l'égard des tiers, personnes non signataires .
En l'espèce le contrat a été signé par la SCI [L] et M. [U] [H]. Dès lors que la sci [L] qui conteste la validité du contrat, en est signataire, la cour prononcera la nullité du contrat de commodat à titre de sanction.
Le jugement qui a rejeté la demande visant à voir déclarer non valable le contrat de commodat, sera donc infirmé .
Par suite de l'annulation rétroactive du commodat, M. [U] [H] se trouve occupant sans droit ni titre de la partie 'habitation' de la SCI [L] depuis le 15 septembre 2013 et redevable d'une indemnité en contrepartie de son occupation des lieux .
Pour fixer le montant de cette indemnité, il y a lieu d'une part de se référer aux attestations de valeur locative produites par les parties , et d'autre part de tenir compte d'autres éléments tenant notamment au caractère précaire de l'occupation des lieux par M. [U] [H], qui ne bénéficie pas d'un statut protecteur comme un locataire .
L'appartement est décrit comme un appartement T7 de 400 à 450 m2 composé d'un séjour de 80 m2, d'une cuisine équipée de 30 m2, de 6 chambres , 3 salles de bains, salle de sport, dressing, piscine couverte, dépendance, garage sur une parcelle de terrain de 2.000 à 2.500 m2 clos.
- l'agence immobilière CIP a évalué la valeur locative entre 2.800 et 3.000€ .
- l'agence Boreal a évalué en 2017 la valeur locative entre 2.000 à 2.200€
- l'agence Accord propose en 2014 une valeur locative oscillant entre 2.300 et 2.500 €
- l'agence Laforet évalue en 2017 entre 3.000 et 3.500 € la valeur locative
- l'agence d'[Localité 7] évalue en 2017 à 3.000 € cette value
soit une valeur moyenne de 2.600 € pour une mise en location dans un cadre normal .
Le caractère précaire de l'occupation par M. [U] [H] qui ne bénéficie pas d'un statut protecteur et qui en outre héberge depuis la séparation du couple d'associés [U]- [H]/[L] en 2012 les enfants du couple ainsi qu'il résulte du jugement de divorce, justifie d'appliquer un abattement de 40 % sur la moyenne de la valeur locative.
Ainsi, il y a lieu de fixer à 1.560 € (2.600 x0,60) le montant de l'indemnité mensuelle dûe par M. [U] [H] pour l'occupation du premier et deuxième étage de l'immeuble de la sci [L] .
Cette indemnité sera exigible à compter du 1er octobre 2012 jusqu'à la libération parfaite des lieux.
M.[U]-[H] qui est dépourvu de tout titre pour occuper les lieux, devra les libérer dans les trente six mois suivant la signification de la présente décision.
A défaut il pourra être expulsé selon les modalités précisées au dispositif.
Le recours à la force publique rend inutile le prononcé d'une astreinte .
Sur la validité du bail commercial
Le 1er septembre 2002, M. [U] [H] en qualité de gérant de la SCI [L] a signé un bail commercial avec la sarl pharmacie des Platanes, représentée par M. [U] [H], portant sur un local commercial situé au rez de chaussée de l'immeuble d'une superficie de 190 m2 pour un loyer de 1.500 € outre indexation, étant précisé que les grosses réparations étaient mises à la charge du bailleur.
Le 1er octobre 2013, les mêmes parties ont signé un bail commercial portant sur une surface réduite à 155 m2 , moyennant un loyer de 1.000€ , étant précisé que les grosses réparations ont été mises à la charge de la locataire .
Il apparait que la diminution du loyer est justifiée d'une part par la réduction de l'assiette du bail , la surface passant de 190 m2 à 155 m2 et d'autre part par une nouvelle répartition de la charge des grosses réparations, avec un transfert de ces charges à la locataire .
De plus, la libération d'une partie du rez de chaussée a permis la création d'un autre local de 35 m2 générant des revenus locatifs pour la société d'un montant mensuel de 375 € (location à la société 3B).
Enfin et surabondamment, la SCI [L] produit une attestation de valeur locative émise le 9 mars 2017 par la société Laforêt Immobilier, évaluant entre 1.100 € et 1.250 € , le local commercial litigieux , étant relevé que cet avis se réfère à un local d'une superficie de 170 m2 , ce qui permet de ramener la fourchette basse de l'avis de valeur à la somme de 1.002 € par référence à la superficie réelle du local, soit 155 m2 .
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparait que la sci [L] n'est pas pénalisée financièrement par ce nouveau bail, de sorte que cet acte n'est pas contraire à l'objet social et que la nullité du bail commercial ne sera pas prononcée .
Sur les dommages et intérêts formés à l'encontre de M. [U] [H]
La SCI [L] reproche à M.[U] [H] d'avoir conclu des contrats contraires à l'intérêt de la société.
En ce qui concerne le contrat de commodat à titre gratuit, le préjudice souffert par la société résultant de la perte de revenus, est indemnisé par l'octroi d'une indemnité d'occupation .
Par ailleurs, il a été vu supra que contrat de bail commercial signé le 1er octobre 2013 ne comporte aucune condition défavorable à la société , la diminution du montant du loyer étant compensée d'une part par le transfert des grosses réparations à la charge du preneur, d'autre part par la diminution de l'assiette de la surface louée, ayant permis de générer d'autres revenus locatifs .
Ainsi, la SCI [L] ne démontrant pas la réalité d'un préjudice, n'est pas fondée en sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [U] [H].
Sur les dommages et intérêts au profit de Mme [L],
La cour relève que Mme [Y] [L] n'est pas en la cause de la procédure d'appel , de sorte qu'en application de l'adage 'nul ne plaide par procureur', la cour n'est pas valablement saisie des demandes de dommages et intérêts réclamés en faveur de Mme [L] . Il y a donc lieu de déclarer ces demandes irrecevables.
Sur la compensation
En procédure collective, le paiement par compensation doit être examiné à la lumière de l'interdiction de principe de paiement des dettes antérieures prévue à l'article L 622-7 du code de commerce.
En effet la compensation consiste à amoindrir l'actif, en privant la collectivité des créanciers du recouvrement d'une créance, et à offrir à un créancier un paiement qui déroge à la règle de l'égalité des créanciers.
En l'espèce, les créances réciproques des parties ne sont pas connexes puisque la créance de la SCI [L] au titre de l'indemnité d'occupation est d'origine délictuelle alors que la créance de compte courant est d'origine contractuelle. Il n'y a donc pas lieu de déroger à la règle d'interdiction de paiement des dettes antérieures .
Ainsi, compte tenu de la procédure judiciaire en cours, il ne sera pas fait droit à la demande de compensation des créances réciproques, de nature à porter atteinte à l'égalité des créanciers .
Sur les dommages et intérêts pour préjudice financier et économique,
La SCI [L] n'explicite pas en quoi elle aurait subi un préjudice financier distinct de celui de la perte de revenus locatifs de l'immeuble, lequel a déjà été réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation .
Il y a donc lieu de débouter la sci [L] de sa demande de dommages et intérêts de ce chef .
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
La SCI [L] qui succombe partiellement, sera condamnée à payer les frais de l'instance (1ère instance et appel) et à payer une indemnité de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
La présente décision est rendue postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective en faveur de la sci [L].
La créance des dépens et des frais résultant de l'application de l'article 700 du code de procédure civile mise à la charge du débiteur, trouve son origine dans la décision qui statue sur ces dépens et frais et entre dans les prévisions de l'article L 621-32 du code de commerce, lorsque comme en l'espèce, la décision est postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective.
Il y a donc lieu de condamner la sci [L] à payer à M. [U] [H] la somme de 3.000€ et aux dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré
Statuant à nouveau,
Déboute la SCI [L] de sa demande d'expertise comptable,
Fixe à la somme de 356.359,65€ la créance de M. [I] [U]-[H] à l'égard de la SCI [L], au titre de son compte-courant associé , arrêtée au 31 décembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016,
Dit que cette somme devra être inscrite au passif de la procédure collective ouverte en faveur de la SCI [L],
Dit que le cours des intérêts est suspendu à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective de la SCI [L],
Prononce la nullité du contrat de commodat signé le 15 septembre 2013 entre la SCI [L] et M. [I] [U] [H]
Déclare M. [I] [U] [H] occupant sans droit ni titre de la partie habitation de l'immeuble (premier et deuxième étage ) de la SCI [L] sis à [Localité 10] [Adresse 4],
Fixe à la somme mensuelle de 1.560 € le montant de l'indemnité mensuelle dûe par M. [U]-[H] au titre de son occupation des lieux, exigible à compter du 1er octobre 2012 jusqu'à sa libération parfaite des lieux,
Déboute la sci [L] de sa demande de compensation des créances réciproques,
Dit que faute de libération des lieux dans un délai de trente six mois suivant la signification de la présente décision, M. [U] [H] pourra être expulsé avec tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
Déboute la SCI [L] de sa demande de nullité du bail commercial signé le 1er octobre 2013 avec la sarl Pharmacie des Platanes,
Déboute la sci [L] de sa demande de dommages et intérêts formées à l'encontre de M. [U] [H], en sa qualité de gérant,
Déclare irrecevables les demandes de dommages et intérêts en faveur de Mme [Y] [L], non partie à l'instance d'appel,
Déboute la SCI [L] du durplus de ses demandes,
Condamne la SCI [L] à payer à M. [I] [U] [H] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [L] aux dépens de l'instance (première instance et appel).
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
