ARRÊT N°
N° RG 20/01650 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HXZ6
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
09 juin 2020 RG :19/01342
S.C.I. CAMODE
C/
S.A.R.L. CONTACT IMMOBILIER GESTION
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [6] ET [Adresse 5] PRIS EN LA PE RSONNE DE SON SYNDIC LA SARL C.I.G
Grosse délivrée
le
à Me Roussel
Selarl Mazarian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 28 JUILLET 2022
APPELANTE :
S.C.I. CAMODE, société civile immobilière au capital de 1500 EUR immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le numéro D 803 075 589, prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphanie ROUSSEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Philippe DENIS, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉES :
S.A.R.L. CONTACT IMMOBILIER GESTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
[Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège pris en la personne de son syndic CONTACT IMMOBILIER GESTION S.A.R.L dont le siège social est [Adresse 2]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et Mme Céline Delcourt, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 28 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Céline Delcourt, greffière, le 28 juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière Camode (ci-après SCI Camode) est copropriétaire de plusieurs lots dans la résidence [Adresse 7].
Le 7 avril 2017, l'assemblée générale ordinaire de la copropriété a voté la réalisation de différents travaux, parmi lesquels la rénovation de la dalle située au-dessus du parking de la résidence.
Se plaignant des dommages occasionnés par les travaux , par acte d'huissier en date du 2 avril 2019, la SCI Camode a fait assigner la société Contact immobilier gestion devant le tribunal de grande instance d'Avignon aux fins d'obtenir la réparation sous astreinte des 'sinistres constatés à proximité des garages appartenant à la SCI Camode et notamment au niveau des canalisations poreuses' ainsi que des dommages et intérêts .
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] est intervenu volontairement à la procédure.
Par jugement rendu le 9 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- déclaré recevable l'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Contact immobilier gestion,
- débouté la SCI Camode de sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,
- condamné la SCI Camode à verser la somme de 500 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en réparation de son préjudice,
- condamné la SCI Camode à verser la somme de 500 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Camode à verser la somme de 500 € à la société Contact immobilier gestion, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI Camode de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Camode aux dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration enregistrée le 10 juillet 2021 , la SCI Camode a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 19 juillet 2021, la SCI Camode demande à la cour :
- d' infirmer totalement le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 9 juin 2020,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à faire intervenir tout professionnel de son choix aux fins de faire réparer, dans les règles de l'art, tous les dégâts constatés dans les locaux de la SCI Camode à l'aplomb de sa terrasse, à savoir reboucher le trou et repeindre l'entière pièce de bureau, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter 9 juin 2020, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer la somme de 5 000 € allouée en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du l0juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner la société Contact immobilier gestion à lui payer la somme de 5 000 € allouée en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui rembourser la somme de 500 € allouée en réparation de son préjudice par le jugement de première instance, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui rembourser la somme de 500 € allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement de première instance, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner la société Contact immobilier gestion à lui rembourser la somme de 500 € allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement de première instance,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance, dont les frais du constat d'huissier établi le 20 juillet 2018, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l 'article 700 du code de procédure civile, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner la société Contact immobilier gestion à lui payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Contact immobilier gestion et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer, solidairement, les entiers dépens d'instance, distraits au profit de Maître S. Roussel en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dire et juger que, dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenu en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante prétend qu'à l'occasion des travaux de rénovation, l'entreprise intervenante a pratiqué un trou dans le mur de son local professionnel donné à bail à Me [X] [Z] et que nonobstant ses nombreux courriers, elle s'est heurtée à l'inertie du syndic et du syndicat
Elle estime qu'elle n'avait pas à déclarer le sinistre à son assureur et faire l'avance des frais de réparation. Elle estime que le syndicat ne pouvait intervenir sur sa terrasse privée, sans son autorisation. Elle soutient que les intimés ont commis une faute en refusant de réparer le trou créé sous sa porte-fenêtre et ses conséquences sur les embellissements intérieurs. Elle prétend que son locataire ne peut recevoir ses clients dans des conditions dignes et qu'elle a dû lui consentir une réduction de loyer.
Suivant conclusions notifiées le 16 mars 2021, la SARL Contact immobilier gestion et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demandent à la cour de :
- confirmer la décision du 09 juin 2020,
- débouter la SCI Camode de ses demandes en principal, dépens et article 700 du code de procédure civile dirigées contre le syndic et le syndicat,
y ajoutant,
à titre reconventionnel,
- condamner la SCI Camode à payer à chacun d'eux
* la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts
* la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- dire et arrêter que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir l'exécution forcée devra être réalisé par l'intermédiaire d'un huissier le montant des sommes par lui retenu en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devra être supportées par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés soutiennent que la réparation demandée suppose au préalable un vote de l'assemblée générale sur demande de la SCI Camode . Ils prétendent que la sci Camode ne produit aucune pièce justifiant la matérialité des sinistres constatés dans ses locaux. Ils estiment que la SCI Camode aurait dû déclarer le sinistre allégué à son assureur , lequel aurait missionné un expert qui aurait pu constater les travaux et leur origine.
La clôture de la procédure a été fixée au 10 mars 2022.
Motifs de la décision
Sur l'injonction de procéder à la remise en état des dégradations occasionnées aux parties privatives de la sci Camode
L'article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public, dispose que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité.
Ainsi, s'agissant des travaux conduits par le syndicat et affectant les parties privatives d'un copropriétaire, seules les dispositions de l'article 9 alinéa 4 d'ordre public, trouvent à s'appliquer, à l'exclusion des dispositions de l'article 1240 du code civil sur lesquelles la sci Camode fonde ses réclamations .
La SCI Camode qui invoque une dégradation de ses parties privatives du fait des travaux conduits par le syndicat, ne peut donc demander une condamnation du syndicat ou du syndic à procéder à la réparation des dommages, comme elle le fait dans la présente instance.
En application des dispositions de l'article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, l'action de la SCI Camode à l'encontre du syndicat ne peut prospérer que selon les modalités prévues à cet article, à savoir une demande tendant à l'obtention d'une indemnité correspondant au montant des travaux de reprise des dégradations.
A cet égard, la cour ne peut que constater que la sci Camode ne produit aucun document permettant de chiffrer le coût de la remise en état des dégradations alléguées et partant de l'indemnité lui revenant .
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI Camode visant à voir condamner les intimés à une injonction de faire .
Sur les dommages et intérêts de la SCI Camode
La SCI Camode invoque un préjudice (c) résultant d'une faute commise par le syndic et le syndicat qui n'auraient pas sollicité son autorisation pour procéder aux travaux sur sa terrasse partie privative (a) et qui n'auraient pas répondu à sa demande de réparation (b) .
a) Sur l'absence d'autorisation donnée par la SCI Camode
Selon l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément adoptés par l'assemblée générale en vertu des articles a et b du II de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il résulte de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2017 que les travaux litigieux consistant en la réfection de l'étanchéité de de la dalle au-dessus des garages de la résidence, ont été votés à la majorité de l'article 24 a de la loi du 10 juillet 1965.
L'intervention du syndic sur les terrasses, parties privatives situées au dessus des garages, entraient donc dans les prévisions de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s'en déduit que le syndicat n'avait pas à obtenir l'autorisation de la SCI Camode pour procéder à l'exécution des travaux .
b)Sur l'inertie du syndic et du syndicat :
Il importe de relever que la sci Camode a tardé à clarifier l'objet exact de la demande qu'elle formule à l'encontre du syndic et du syndicat :
- le 9 juillet 2018 , la SCI Camode a adressé un courriel contestant la future installation d'un passage au ras de ses fenêtres pour permettre le passage des PMR pendant les travaux .
- dans le procès-verbal d'huissier dressé à son initiative le 20 juillet 2018, le problème de la détérioration du seuil de la porte-fenêtre est mentionné dans le dernier paragraphe dans les termes suivants ' Me [Z] me désigne le seuil de la porte-fenêtre droit (position de face) qui a été endommagé par les travaux de mise à nu de la dalle d'origine. Il a été procédé à des points de colmatage provisoires et sommaires',
ce qui permet de penser que le trou évoqué a été obturé, au moins sommairement.
- dans un courriel du 5 février 2019 portant sur 'l'appel de provisions sur charge de copropriété
il est indiqué au 10ème paragraphe, 'enfin, je vous rappelle que mes locaux ont fait l'objet de dommages collatéraux à l'occasion des travaux'
- dans un courriel du 12 mars 2019, la SCI Camode déplore l'absence d'intervention
- dans l'assignation introductive d'instance, la SCI Camode sollicitait la réparation sous astreinte des 'sinistres constatés à proximité des garages appartenant à la SCI Camode et notamment au niveau des canalisations poreuses', alors que dans ses conclusions en cause d'appel, elle sollicite la réparation du trou situé en dessous de la porte-fenêtre.
Par ailleurs, il apparait que le 10 juin 2021, le syndic a proposé au locataire de la SCI Camode une intervention de l'entreprise Néo Travaux pour réparer la partie sous baie vitrée du mur et reprendre le panneau en peinture .
Or, il n'est pas justifié d'une quelconque réponse à cette proposition pourtant censée répondre aux attentes de la SCI Camode.
C) sur le préjudice
La SCI Camode allègue sans apporter le moindre commencement de preuve qu'elle a dû consentir à une baisse de loyer destinée à compenser le préjudice subi par son locataire .
Ainsi, en l'état de l'absence de clarté de sa demande d'une part et de l'absence de réponse de la SCI Camode à la proposition d'intervention aux fins de procéder aux réparations dans ses locaux, d'autre part, la SCI Camode ne caractérise pas l'existence d'une faute commise par le syndic et le syndicat . Pas davantage, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice personnel en sa qualité de bailleresse .
La SCI Camode sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts .
Sur les dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice formée par le syndic et le syndicat
La condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou pour résistance abusive à une demande, suppose une faute 'faisant dégénérer en abus' l'exercice du droit d'action.
La faute n'est pas uniquement l'intention de nuire ou la malveillance ou la mauvaise foi. Ellepeut résulter d'une légèreté blâmable ou d'une excessive témérité mais le seul constat que lademande est 'abusive' ou 'vexatoire' ou 'non sérieuse' ne suffit pas à la caractériser.
En l'espèce, le simple fait que la sci Camode ait intenté cinq procédures à l'encontre des intimés ne constitue pas les circonstances particulières faisant dégénérer en abus le droit de la SCI Camode à agir en justice .
Il y a donc lieu de débouter les intimés de leur demande de dommages et intérêts et d'infirmer le jugement à cet égard.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La cour ayant confirmé pour l'essentiel le jugement déféré, confirmera également les chefs de décision concernant les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens .
La SCI Camode qui succombe en son recours, sera condamnée à payer à chacun des intimés la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel .
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L'imputation des frais de procédure à la SCI Camode se fera conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SCI Camode à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]
Statuant du chef infirmé
Déboute la société Contact Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la sci Camode
Y ajoutant
Condamne la SCI Camode à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SCI Camode à payer à la Sarl Contact Immobilier Gestion la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Dit que l'imputation des frais de procédure à la SCI Camode se fera dans les conditions prévues à l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Condamne la SCI Camode aux dépens d'appel
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
