ARRÊT N°
N° RG 21/00677 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6LF
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS
23 décembre 2020 RG :19/03090
S.A.R.L. LA VIE TARA
C/
[J]
[D]
Grosse délivrée
le
à Selarl Lexavoue
SCP Roland
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 07 JUILLET 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. LA VIE TARA
Immatriculée au RCS de AUBENAS sous le n° 452 080 252
Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Christophe GERARD de la SELAS GERARD & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Monsieur [C] [J]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Madame [Y] [D] épouse [J]
née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représentée par Me Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 17 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Céline Delcourt, greffière le 07 juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail commercial en date du 18 décembre 2012 à effet au 1er janvier 2013, M. [C] [J] et Mme [Y] [D] épouse [J] ont donné à bail à la Sarl La Vie Tara un tènement immobilier et des biens mobiliers dont ils sont propriétaires sis [Adresse 7] (Ardèche) pour une durée de neuf ans.
Selon l'article 3 du contrat, la destination des lieux est la suivante : « les locaux objet du présent bail sont exclusivement destinés à usage de l'activité d'hôtel-restaurant dans le cadre de la mise à disposition de locaux, logement et repas végétariens compris, pour des groupes de personnes ou des personnes individuellement afin d'organiser des vacances orientées sur la créativité, l'art et la culture ainsi qu'à la location d'espaces aux animateurs dans le but d'organiser des séminaires créatifs, artistiques et culturels (') ».
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 octobre 2019 pour un principal impayé de 15 400 €.
Soutenant qu'il existe un réel motif de contestation de ladite somme, le bailleur lui ayant caché l'obligation de faire réaliser des travaux très importants, et les locaux étant impropres à l'usage pour lesquels ils ont été loués, la Sarl La Vie Tara a, par acte d'huissier en date du 28 novembre 2019, fait assigner les époux [J], néerlandais, en leur domicile élu en France (huissier [Localité 4] 07) en formant opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, afin de voir celui-ci déclaré nul, ou à défaut suspendre le jeu de la clause résolutoire et ce au visa des dispositions des articles L.l45-41 et suivants du code de commerce et 1343-5 du code civil.
Par jugement en date du 23 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Privas a :
-débouté la SARL La Vie Tara de toutes ses réclamations,
-jugé que le bail commercial liant les parties pour des biens mobiliers et immobiliers sis [Adresse 7] est résilié au 30 novembre 2019,
-jugé n'y avoir lieu à l'octroi de délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire,
-ordonné à défaut de départ volontaire du preneur, la SARL La Vie Tara, l'expulsion de celle-ci avec au besoin le concours de la force publique,
-constaté qu'aucune réclamation financière n'est présentée du chef d'indemnités d'occupation,
-condamné la SARL La Vie Tara à payer aux époux [C] et [Y] [J], propriétaires/bailleurs, la somme de 19 250 € au titre des loyers non réglés pour les mois de juillet 2019 à novembre 2019 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019 avec capitalisation de ceux-ci à compter du 14 mai 2020,
-débouté la partie défenderesse de ses réclamations en pénalités, majoration du taux d'intérêts et indemnité de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
- condamné la SARL La vie Tara aux entiers dépens.
Par déclaration du 17 février 2021, la Sarl La Vie Tara a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 février 2022, auxquelles il est expressément référé, la Sarl La Vie Tara demande à la cour de :
Statuant sur l'appel formé par la SARL La Vie Tara, à l'encontre de la décision rendue le 23 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Privas,
- le déclarant recevable et bien fondé,
y faisant droit,
-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
débouté la SARL La Vie de Tara de toutes ses réclamations,
jugé que le bail commercial liant les parties pour des biens mobiliers et immobiliers sis [Adresse 7] est résilié au 30 novembre 2019,
jugé n'y avoir lieu à l'octroi de délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire,
ordonné à défaut de départ volontaire du preneur, la SARL La Vie Tara, l'expulsion de celle-ci avec au besoin le concours de la force publique,
constaté qu'aucune réclamation financière n'est présentée du chef d'indemnités d'occupation,
condamné la SARL La Vie Tara à payer aux époux [C] et [Y] [J], propriétaires/bailleurs, la somme de 19 250 € au titre des loyers non réglés pour les mois de juillet 2019 à novembre 2019 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019 avec capitalisation de ceux-ci à compter du 14 mai 2020,
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
condamné la SARL La Vie Tara aux entiers dépens de l'instance,
statuant à nouveau,
- constater la mauvaise foi des époux [J],
- dire en conséquence le commandement visant la clause résolutoire en date du 30 octobre 2019 nul et de nul effet,
- dire donc n'y avoir lieu à résiliation du bail en date du 18 décembre 2012,
- condamner encore les époux [J] au paiement de la somme de 358.075 €, sauf à parfaire,
- débouter M. [C] [J], Madame [Y] [J], de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,
- condamner M. [C] [J], Madame [Y] [J], à payer à la SARL La Vie Tara, la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 mars 2022, auxquelles il est expressément référé, M. et Mme [J] demandent à la cour de :
Vu les conclusions de l'appelant signifiées le 23 février 2022,
Vu les pièces de l'appelant communiquées les 25 février et 1er mars 2022,
Vu l'ordonnance de clôture du 28 décembre 2022 avec effets au 24 février 2022,
Vu les articles 802 et suivants du code de procédure civile,
- ordonner le rabat de la clôture,
- accueillir les conclusions et pièces de l'intimé,
Vu l'article 1315 du code civil,
Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
- confirmer le jugement rendu le 23 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Privas dans toutes ses dispositions,
- condamner la société La Vie Tara à payer aux époux [J] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le 7 mars 2022, l'ordonnance de clôture du 24 février 2022 a été révoquée et une nouvelle clôture de la procédure a été fixée au 14 mars 2022.
A l'audience du 17 mars 2022, la cour a écarté des débats les conclusions et les pièces ( numéros 21 et 22) signifiées par la SARL La Vie Tara le 14 mars 2022, comme tardives.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
En préliminaire, il y lieu de constater qu'aucun appel n'est formulé à l'encontre du jugement déféré s'agissant des réclamations en pénalités et majoration du taux d'intérêts.
Sur la résiliation du bail,
Selon l'article L 145-41 du code du commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Il ressort des justificatifs produits que les loyers n'ont pas été régulièrement et intégralement payés depuis le mois de juin 2019.
Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers .
Ce manquement s'est perpétué pendant plus d'un mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de la clause résolutoire stipulée à l'article 9 du bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code du commerce, signifié le 30 octobre 2019 à la Sarl La Vie Tara.
La résiliation de plein droit du contrat de bail était acquise à compter au 30 novembre 2019 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, l'appelante soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par les bailleurs qui ont donné à bail un local impropre à l'usage pour lequel il était loué, d'une part, et ont caché à leur locataire l'obligation à laquelle ils étaient soumis de devoir réaliser des travaux très importants cachant la situation exacte de l'immeuble, d'autre part.
Or, il résulte des circonstances de la cause que la locataire a normalement occupé les lieux, exercé son activité et n'a formulé aucune demande de 2013 à 2018 alors même qu'elle avait la possibilité de résilier le bail en décembre 2015 et décembre 2018.
La Sarl La Vie Tara ne produit aucun élément établissant que le bien était impropre à l'usage pour lequel il était loué se contentant d 'invoquer avoir découvert par un courrier de la mairie adressé au SDIS, service ERP (établissement recevant du public) que l'établissement avait été fermé le 30 septembre 2012 pour défaut de respect des normes en matière incendie et d'accessibilité.
Cependant, l'analyse de ce courrier révèle aucunement que la cause de la fermeture en 2012 a été le défaut de respect des normes. Il ressort seulement de cette missive et de l'arrêté en date du du 27 août 2012 que la fermeture a été demandée par M.[J].
Outre le fait que la notification de cet arrêté à M. [J] n'est pas démontrée, le maire de la commune attestant le 6 novembre 2020 n'avoir retrouvé aucune trace de l'expédition de cet arrêté, il ressort du courrier du pneumologue en date du 5 septembre 2012 qu'à cette période Mme [J] a été frappée d'une grave maladie qui a requis son hospitalisation de longue durée dans une unité de soins intensifs aux Pays-Bas expliquant la demande de cessation d'activité.
En conséquence, il n'est absolument pas démontré que lors de la conclusion du bail le 18 décembre 2012, les lieux étaient impropres à leur usage et que les bailleurs aient été de mauvaise foi, cette mauvaise foi n'étant pas plus caractérisée lors de la délivrance du commandement de payer, les loyers sollicités correspondants au prix fixé au bail et à une période d'exploitation réelle de la locataire.
Par ailleurs, il convient de rappeler que l'article 4 du contrat de bail qui stipule qu'il est expressément prévu que le preneur supporte la charge des travaux rendus nécessaires par l'application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, ce qu'il reconnaît et accepte.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que le bail commercial liant les parties pour des biens mobiliers et immobiliers sis [Adresse 7] est résilié au 30 novembre 2019 et a débouté l'appelante de sa demande de nullité du commandement de payer.
Concernant l'octroi de délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire, l'appelante ne justifie pas de cette demande et ne formule aucune critique à l'encontre du jugement déféré de ce chef.
Par ailleurs, il est établi et non contesté que la locataire n'occupe plus les lieux depuis janvier 2020, ne payant plus sa cotisation pour son assurance professionnelle, sa demande est dès lors contradictoire.
Enfin, elle ne justifie pas être en capacité de régler l'arriéré de loyer dans le délai légal alors même que suite au jugement déféré, un certificat d'irrecouvrabilité a été établi par l'huissier de justice dans le cadre du recouvrement de la créance de M. [J] le 3 juin 2021 et que la locataire indiquait dès le 7 mai 2019 ne plus pouvoir financièrement respecter son obligation.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire, et ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de la SARL La Vie Tara avec au besoin le concours de la force publique.
Sur la demande au titre de l'arriéré de loyers,
La première obligation du preneur est de payer son loyer.
L'article 5 du contrat stipule :
« Le présent bail est consenti et accepté moyennant [']
A partir du 01/01/2014, le loyer annuel sera de quarante-deux mille (42 000) euros hors taxes, réparti de la manière suivante :
Six mille (6 000) euros hors taxes pour les biens mobiliers
Trente-six mille (36 000) euros hors taxes pour les biens immobiliers.....
Le loyer est payable par terme d'avance le premier jour de chaque mois, et pour la première fois le 1er février 2013 ».
Les intimés sollicitent la somme de 19 250 €, TTC au titre des loyers pour la période de juillet 2019 à novembre 2019 inclus.
Le locataire ne démontre pas s'être acquittés de ces loyers et il ressort des pièces 4 et 5 produites par les intimés que l'appelante a effectivement poursuivi son activité jusqu'au mois de novembre 2019, qui en toute hypothèse constitue la date de la résiliation du bail.
La Sarl La Vie Tara reste donc redevable envers les époux [C] et [Y] [J] de la somme de 19 250 € au titre des loyers non réglés pour les mois de juillet 2019 à novembre 2019 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019, constatant qu'aucune réclamation financière n'est présentée du chef d'indemnités d'occupation.
Sur les demandes de la Sarl la Vie Tara,
La Sarl La Vie Tara réclame le remboursement aux époux [J] de la somme totale de 358.075 €, se décomposant de la manière suivante :
-dépôt de garantie : 13.520 €,
-remboursement travaux : 50.000 €
-remboursement TVA / loyer : 26.615 €,
-remboursement loyer : 267.940 €.
Pour les motifs exposés ci-avant, les demandes au titre du remboursement de la TVA et des loyers seront rejetées.
S'agissant de la demande au titre des travaux, l'appelante ne fonde pas juridiquement sa demande et ne l'explicite pas plus, la cour pouvant comprendre qu'il s'agirait de « travaux importants » nécessaires à rendre les locaux propres à l'usage pour lesquels ils ont été loués.
Or, pour les motifs ci avant développés, il n'est pas démontré l'impropriété à la destination des locaux loués.
D'ailleurs, l'analyse des factures produites aux débats révèle :
-que la somme réclamée ne correspond pas à l'addition de l'ensemble des factures produites,
-que l'objet de ces factures sur une période de 2014 à 2019 correspond à la fourniture de petits matériels de bricolage, de la peinture, du petit mobilier, des outils de jardinage, du terreau, des plants de fleur, d'une station météo, de la nourriture, des sacs poubelles, de parasol, de tissus, de carburant....ne pouvant sérieusement être mis à la charge des bailleurs,
-que d'autres factures correspondent à l'entretien des installations.
En conséquence, la Sarl La Vie Tara sera déboutée de ce chef de demande.
Enfin, il n'est pas contesté que l'appelante a réglé le dépôt de garantie à hauteur de 13.520 € qu'il convient donc de déduire des sommes dues, les intimés n'invoquant aucune dégradation et ne sollicitant aucune somme à ce titre.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, la Sarl La Vie Tara sera condamnée à verser aux intimés la somme de 5 730 € au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019.
La capitalisation des intérêts qui a été expressément sollicitée est de droit. En l'espèce, les conditions d'application de l'article 1343-2 du code civil sont applicables.
Sur les demandes accessoires,
Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d'appel. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la Sarl La Vie Tara à payer aux époux [C] et [Y] [J], propriétaires/bailleurs, la somme de 19 250 € au titre des loyers non réglés pour les mois de juillet 2019 à novembre 2019 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019 avec capitalisation de ceux-ci à compter du 14 mai 2020,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la Sarl La Vie Tara à payer à M. [C] [J] et Mme [Y] [D] épouse [J] la somme de 5 730 € au titre de la dette locative pour la période du mois de juillet 2019 à novembre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019,
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1231-6 du code civil,
Déboute la Sarl La Vie Tara de ses demandes au titre des travaux, du remboursement de la TVA et des loyers,
Déboute M. [C] [J] et Mme [Y] [D] épouse [J] de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la Sarl La Vie Tara aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
