ARRÊT N°
N° RG 21/00255 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5HD
BM
TRIBUNAL D'INSTANCE DE NIMES
10 novembre 2020 RG :1119000593
[H]
[K]
C/
[W]
[Z]
Grosse délivrée
le
à Me Sebellini
Me Combe
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 07 JUILLET 2022
APPELANTS :
Monsieur [D] [B] [H]
né le 12 Avril 1977 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, Plaidant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
Représenté par Me Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [P] [K] épouse [H]
née le 27 Octobre 1977 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, Plaidant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
Représentée par Me Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame [T] [W]
née le 19 Septembre 1984 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [V] [M] [A] [Z]
né le 05 Juin 1982 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Alexia COMBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 19 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Céline Delcourt, greffière, le 07 Juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 29 janvier 2016, Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] ont acquis en indivision un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2], de Monsieur [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H].
En janvier 2018, après avoir fait intervenir une entreprise chargée de remplacer les faïences de la salle de bains, Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] ont constaté que l'ensemble des murs étaient moisis.
Par ordonnance rendue le 04 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes ordonnait une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [C] [X] qui a déposé son rapport le 26 novembre 2018.
Par acte en date du 20 février 2019, Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] ont fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui, par jugement rendu le 10 novembre 2020, a :
- HOMOLOGU'' le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [C] [X] déposé le 26 novembre 2018.
- DIT que les désordres constatés relatifs à la cloison de séparation de douche, au receveur de douche et à la dalle sont affectés de vices cachés.
- DIT que Monsieur [D] [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] ne peuvent pas s'exonérer par l'effet de la clause de non-garantie des vices cachés.
- CONDAMN'' in solidum Monsieur [D] [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] à payer à Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z], la somme de 1.205 € HT au titre des travaux préparatoires, qui correspondent à:
- La destruction, évacuation de la cloison moisie, fourniture et pose d'un pare gouttelette et d'une paroi de douche : 555 € HT
- La mise en place de supports pour le receveur : 200 € HT
- La destruction et reconstruction d'une marche d'accès : 450 € HT
- DIT que cette somme sera augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision rendue avec intérêts de droit sur l'indice de la construction BT01 à compter du 14 février 2018, et ce jusqu'au parfait paiement.
- CONDAMN'' in solidum Monsieur [D] [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] à payer à Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z], la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
- CONDAMN'' in solidum Monsieur [D] [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] à payer à Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMN'' in solidum Monsieur [D] [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] à payer les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire correspondant à la somme de 1.383,09 €.
- ORDONN'' l'exécution provisoire.
Monsieur [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] ont, par déclaration enregistrée par voie électronique au greffe de la cour le 18 janvier 2021 interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées.
Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 02 mai 2022, Monsieur [B] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] demandent à la cour de :
- Voir réformer le jugement du Tribunal Judiciaire en date du 10 novembre 2020 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- Voir constater que les conditions relatives à la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies
En conséquence,
- Voir débouter les Consorts [W]-[Z] de l'ensemble de leurs demandes
- Les condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 26 avril 2022, Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] demandent à la cour de :
- DIRE l'appel interjeté par Monsieur [D] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] recevable en la forme, mais mal fondé sur le fond ;
En conséquence,
- REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [D] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] ;
- CONFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] à porter et payer aux demandeurs la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [D] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit des intérêts de Maître Alexia COMBE ;
- CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [D] [H] et Madame [P] [K] épouse [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire correspondant à la somme de 1.383,09 €.
La clôture de la présente instance a été prononcée le 02 mars 2022 avec effet différé au 28 avril 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la demande principale
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Cette clause ne peut toutefois pas bénéficier au vendeur professionnel de l'immobilier. La qualité de vendeur professionnel doit s'apprécier par rapport aux activités immobilières du vendeur.
L'article 1645 dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
L'acquéreur doit apporter la preuve que le vice était antérieur à la vente.
Moyennant le prix de 140.000 euros, Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] ont acquis des époux [H] un appartement en duplex composé de :
- au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour, salle à manger, salle de bains, WC, dressing,
- à l'étage : dégagement, dressing, WC, salle de bains, deux chambres et bureau.
L'acte notarié conclu le 29 janvier 2016 entre les parties précise que 'les travaux de réunion des lots en un seul et même appartement ont été réalisés par le vendeur'. Il comporte une clause stipulant que l'acquéreur 'prendra le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou qu'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par L'ACQUÉREUR dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.
Le vendeur qui connaissait les vices de la chose ne peut se prévaloir d'une clause exclusive de garantie. Le vendeur non professionnel est présumé de bonne foi.
Lors de travaux de rénovation d'une salle de bains entrepris en janvier 2018, Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] ont constaté la présence de moisissure sur les murs.
Selon le rapport d'expertise déposé par Monsieur [C] [X], Monsieur [D] [H] a réalisé avec son père des travaux dans la salle de bains située au rez-de-chaussée en 2004, après avoir acquis l'immeuble. Il s'ensuit que le vendeur s'est comporté comme un constructeur pour les travaux concernés, ce qui l'exclut du bénéfice de l'exonération de garantie des vices cachés à laquelle il est tenu, quand bien même les vices n'auraient pas été décelables par des profanes.
Cette salle de bains n'était plus utilisée depuis 4 ou 5 ans, ce qui empêchait sa ventilation. L'expert a constaté une moisissure importante sur la cloison de séparation de la douche. Cette moisissure peut avoir des causes multiples, soit la qualité du bois support de la cloison dont le caractère hydrofuge n'a pas été démontré, soit le type de colle employée pour le carrelage qui a pu détériorer le caractère hydrofuge du bois, soit l'absence de ventilation qui se déclenche en cas de détection de mouvement dans la douche.
L'expert, qui n'a pas constaté d'autres moisissures, a relevé la non conformité de la pose du receveur de douche posé sur des plots de béton cellulaire type siporex présentant un risque de délitement sans qu'un affaissement se soit produit, et la non-conformité du dallage constitué de débris et non d'une dalle pleine.
L'expert a conclu que 'le désordre est matérialisé par une détérioration importante par moisissure de la cloison de séparation de la douche. Ce désordre n'était pas visible avant le démontage de celle-ci en janvier 2018. Les deux non-conformités ont été également mises en évidence lors du remplacement de la faïence et sûrement pour des travaux plus importants concernant le socle en béton. Le désordre et les non-conformités n'étaient pas visibles lors de la vente en janvier 2016, ni même de 2016 à 2018 avant l'intervention du maçon. De ce fait, ni le vendeur, ni l'acquéreur ne pouvaient avoir connaissance de ce désordre'.
Il précise que 'il n'est pas possible de déterminer avec précision si l'apparition des moisissures est antérieure ou postérieure à la vente'. Ainsi, l'origine de l'humidité constatée au mois de janvier 2018 n'est pas précisément connue, et il n'est pas établi qu'elle ait préexisté à la vente conclue le 29 janvier 2016.
L'expert n'explique pas en quoi la pose du bac à douche sur des plots de béton cellulaire présente un risque d'affaissement alors que ce matériau est largement utilisé en matière de construction pour sa résistance et que le bac ne s'est pas affaissé, ni pourquoi la dalle constituée de débris constitue une non-conformité alors qu'il n'est pas établi que les époux [H] en soient à l'origine. Il ajoute du reste que le vendeur ne pouvait en avoir connaissance et décrit ces non-conformités comme 'éventuelles'.
Il n'est pas établi non plus que la détérioration par moisissures de la cloison de séparation de la douche soit survenue antérieurement à la vente dès lors que le vendeur n'utilisait que rarement cette salle de bains et que cette moisissure a été constatée 2 ans après la conclusion de l'acte notarié. Par ailleurs, les non-conformités, à les supposer établies, ne sont pas d'une gravité telle qu'elles rendent impropre l'habitation alors qu'une autre salle de bains était disponible dans le logement et que la mise en place de supports pour le receveur et la reconstruction de la dalle ont été évaluées par l'expert à la somme totale de 650 euros hors taxe.
Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z], qui étaient avisés au moment de la signature de l'acte que 'les travaux de réunion des lots en un seul et même appartement ont été réalisés par le vendeur en 2007", ne pouvaient ignorer que ces travaux avaient été réalisés par des profanes. Ils devaient déployer une prudence accrue.
La salle de bains située au rez-de-chaussée du logement acquis par Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] ne présente aucun désordre revêtant les caractères nécessaires à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés. A défaut d'autres éléments probants rapportés par les intimés, l'avis de l'expert est insuffisant pour admettre que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies. Les époux [H] ne peuvent donc être tenus responsables des vices dont l'origine n'est pas établie avec certitude avant la conclusion de la vente.
Le jugement de première instance sera infirmé et Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] seront déboutés de leurs demandes.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de condamner Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] à verser aux époux [H] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] seront condamnés aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes,
Statuant à nouveau,
Déboute Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] à verser à M. [D] [H] et à Mme [P] [K] épouse [H] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [T] [W] et Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et la greffière.
La greffière, La présidente,
