ARRÊT N°
N° RG 20/03450 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H4NW
EG
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES
16 novembre 2020 RG :11-20-0085
[B]
C/
[R]
Grosse délivrée
le
à Me [D]
Me Gilles
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 07 JUILLET 2022
APPELANT :
Monsieur [N] [B]
né le 25 Mars 1923 à [Localité 6] (ITALI)
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Florence MENDEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
INTIMÉE :
Madame [U], [Y], [F] [R]
née le 22 Septembre 1969 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me François GILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Janvier 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Elisabeth Granier, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Mme Elisabeth Granier, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 12 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et par Mme Céline Delcourt, greffière, le 07 Juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 27 mars 2009, Mme [U] [R] a donné à bail une maison à usage d'habitation avec garage et terrain, située à [Localité 7] (Gard), à M. [I] [B] et Mme [M] [B]. Par acte du même jour, M. [N] [B] s'est porté caution solidaire.
Par courrier simple du 26 mai 2017, M. [N] [B] a informé le mandataire du bailleur de sa décision de ne plus être caution à compter du 30 septembre 2017.
Les locataires ont fait part au bailleur, par courrier recommandé du 30 octobre 2018 avec accusé de réception, de leur volonté de quitter les lieux à l'issue d'un mois de préavis, délai prorogé par courrier simple du 29 novembre suivant au 30 décembre 2018
Les locataires ont été convoqués, en vain, par courrier recommandé avec demandes d'avis de réception de Maître [K] [P], huissier de justice, le 15 décembre 2018 aux fins d'établir contradictoirement le constat des lieux de sortie.
Par acte du 9 mars 2020, Mme [U] [R] a fait assigner M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès afin d'obtenir :
- sa condamnation à payer la somme de 640'euros au titre des constats d'huissier,
- la somme de 83'180,10'euros au titre des réparations locatives,
- la somme de 9'800'euros au titre de la perte de loyer à partir de janvier 2019 somme à parfaire jusqu'à la remise en état de l'immeuble pour retrouver une possibilité locative,
- sa condamnation à la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- sa condamnation au paiement des frais de constat d'huissier ainsi que les frais d'assignation et les frais de signification et d'exécution à venir,
- le maintien d'exécution provisoire.
Par jugement du 16 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a statué comme suit':
- condamne M. [N] [B] à payer à Mme [U] [R] la somme de 58'200'euros,
- rejette l'intégralité des autres demandes,
- condamne M. [N] [B] à payer à Mme [U] [R] la somme de 1'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [N] [B] aux dépens de la présente procédure.
Par déclaration du 23 décembre 2020, M. [N] [B] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [N] [B] demande à la cour de':
Vu la loi du 6 juillet 1989,
- dire recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [N] [B] le 23 décembre 2020,
- réformer la décision rendue le 16 novembre 2020 en ce qu'elle a condamné M. [N] [B] à payer à Mme [R] la somme de 58'200'euros, rejeté l'intégralité des autres demandes, et condamné M. [B] à payer à Mme [R] la somme de 1'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
en conséquence,
- débouter Mme [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusion,
- condamner Mme [R] à payer à M. [N] [B] la somme de 2'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
L'appelant soutient qu'il a manifesté sa volonté de résilier le contrat de cautionnement par courrier du 26 mai 2017, auquel l'agence Gadd n'a jamais répondu, de sorte que son engagement de caution a pris fin le 26 mai 2017. Il fait valoir que Mme [R] ne rapporte pas la preuve de ce que les dégradations du bien ont eu lieu avant la fin de son engagement de caution, quand bien même la date de celle-ci serait le 26 mars 2018, l'état des lieux de sortie datant du 11 janvier 2019. Il affirme que Mme [R] ne rapporte pas non plus la preuve du fait que les époux [B] sont partis bien avant d'avoir donné congé. A ce sujet, il fait observer que les courriers adressés à ces derniers par l'huissier de justice ne sont pas retournés avec la mention «'n'habite pas à l'adresse indiquée'» et qu'avant le deuxième constat d'huissier en date du 17 avril 2019, Mme [R] a pénétré dans les lieux, les produits périmés mentionnés dans ce dernier constat n'appartenant donc peut-être pas aux époux [B]. Par ailleurs, il fait remarquer que l'attestation du Sivom n'indique nullement qu'il n'y a plus eu de consommation d'eau depuis le 11 octobre 2017 mais qu'un compteur a été changé et que, par la suite, il a été constaté un fort débit. Il ajoute que l'agence a facturé les loyers jusqu'en novembre 2018, l'occupation des locataires étant donc effective jusqu'à cette date, soit bien après la rupture du contrat de cautionnement. Il affirme que les pièces versées aux débats concernant l'évaluation de la somme au titre des travaux de remise en état du bien sont des devis et non pas des factures, de sorte que Mme [R] ne justifie pas de ces frais.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 juin 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [R] [U] forme appel incident et demande à la cour de':
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu le bail d'habitation en date du 27 mars 2009,
Vu l'acte de cautionnement de M. [N] [B] intervenu le 27 mars 2009,
Vu les constats de Maître [P] en date du 11 janvier 2019 et du 17 avril 2019,
- voir la cour confirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection d'Alès en ce qu'il a condamné M. [N] [B] à payer à Mme [R] la somme de 58'200'euros, au titre des dégradations locatives, concernant la rénovation de son immeuble,
- voir la cour accueillir l'appel incident de Mme [R], réformer le jugement et condamner M. [N] [B] à payer la somme de 7'550'euros au titre des devis d'électricité, de plomberie, et d'enlèvement du cadavre du chien trouvé dans l'immeuble,
- voir la cour accueillir l'appel incident de Mme [R], réformer le jugement et condamner M. [N] [B] à payer à Mme [R] le loyer mensuel de 700'euros depuis le 1er janvier 2019,
* année 2019 : 700'euros x 12 mois = 8'400'euros,
* année 2020 : 700'euros x 12 mois = 8'400'euros,
* année 2021 : 700'euros x 6 mois = 4'200'euros,
total : 21'000'euros,
soit la somme global de 21'000'euros à parfaire jusqu'à la réalisation des travaux pour rendre l'immeuble habitable,
- voir la cour condamner M. [N] [B] à payer la somme de 3'000'euros à Mme [R], au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'intimée affirme que les locataires n'ont pas été présents lors de l'état des lieux de sortie, alors qu'ils y ont été convoqués à deux reprises et que Mme [B] avait demandé à l'agence un report de préavis d'un mois afin de procéder au nettoyage de la maison, délai qui lui avait été accordé. Elle souligne que le procès-verbal de constat d'huissier du 11 janvier 2019 concernant l'état des lieux de sortie fait état de diverses dégradations et du fait que l'immeuble n'était plus habitable. Elle soutient que M. [N] [B] ne pouvait résilier unilatéralement l'acte de cautionnement, par courrier du 26 mai 2017, dans la mesure où il ressort d'une clause de cet acte que le cautionnement est à durée déterminée et qu'en conséquence, il a pris fin à l'issue de deux renouvellements du bail, soit le 26 mars 2018. Elle indique qu'il résulte d'un second procès-verbal de constat d'huissier en date du 17 avril 2019 de nombreuses dégradations révélant un défaut d'entretien et l'état d'abandon du bien démontrant que les locataires ont quitté les lieux bien avant l'envoi de leur préavis le 30 octobre 2018, fait qui est notamment corroboré par une attestation du Sivom de Ceze Auzonnet signalant la fermeture de l'eau en octobre 2017. Elle fait valoir que les locataires et la caution sont de mauvaise foi, soulignant le fait que les locataires ont poursuivi le paiement des loyers jusqu'au désengagement de la caution afin de ne pas avoir à prendre en charge le coût des travaux de remise en état du bien. Elle soutient que M. [B], en tant que caution, doit sa garantie au titre des réparations locatives à hauteur de 58'200'euros à l'appui d'un devis de rénovation, les dégradations s'étant produites durant sa garantie. Elle fait observer qu'il résulte du constat d'huissier des dégradations concernant l'installation électrique et la plomberie et affirme que les devis relatifs aux travaux de chauffage et à l'enlèvement d'un animal mort doivent aussi être pris en compte pour l'évaluation du montant de son indemnité, de sorte que M. [B] devra lui régler à ce titre la somme de 7'550'euros. Elle fait valoir également une perte de loyers au regard de l'impossibilité de louer le bien depuis janvier 2019, justifiant le paiement de la somme de 700'euros par mois depuis cette date, soit 21'000'euros, somme à parfaire, jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état.
La clôture de la procédure a été fixée au 20 janvier 2022.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
SUR LE FOND:
Le bailleur a assigné la caution au titre des réparations locatives et perte de loyers, les locataires ayant réglé la totalité des loyers, ayant donné leur préavis pour la fin de l'année 2018.
1/ Sur l'engagement de la caution:
L'article 2288 du code civil prévoit que celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui même ;
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation unilatérale possible par la caution de ses obligations résultant du contrat de location à effet au terme du contrat lorsque l'engagement est à durée indéterminée qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur a reçu notification de la résiliation.
En l'espèce, l'acte de caution signé le 27 mars 2009, par la caution dite solidaire, porte sur le règlement notamment des réparations locatives en vertu du bail consenti pour une durée de trois ans à compter du 27 mars 2009, dont une copie lui est remis, le bail pouvant être renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée par dérogation à l'article 1740 du code civil.
C'est donc un engagement de caution à durée déterminée dont le terme est au 26 mars 2018 à minuit, les locataires ayant donné congé postérieurement à la 3ème reconduction tacite du bail pour la fin de l'année 2018.
Dés lors, le courrier simple du 26 mai 2017 par lequel la caution informe le bailleur de sa volonté de mettre un terme à son engagement au 30 septembre 2017 est inopérant.
Ainsi, la caution est tenue dans les termes de son engagement jusqu'au 26 mars 2018.
2/ Sur les sommes dues au titre des réparations locatives:
- les dégradations locatives:
Les articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives selon l'article 1720 du code civil
Les pièces versées au débat ne laisse apparaître aucune difficulté dans l'exécution du bail dont le bailleur pourrait être responsable.
Il ressort des éléments versés aux débats que les locataires ont abandonné le logement courant 2017 ainsi que le démontre l'attestation du 15 avril 2019 du président du service des eaux du Sivom, ce dernier ayant fermé le robinet d'eau avant compteur, en l'état d'une fuite et sur demande de la mairie, précisant en outre que depuis cette date, il n'y a eu aucune consommation d'eau.
Cette attestation est corroborée:
- par la facture d'eau de la commune faisant état de zéro consommation sur le premier semestre 2017,
- par l'état des lieux de sortie non contradictoire du 11 janvier 2019 faisant état de l'abandon des lieux loués, l'entrée du logement étant obstruée par un roncier,
- par le constat d'huissier du 17 avril 2019, lequel fait état de deux frigos laissés sur place remplis de denrées alimentaires dont la date de péremption va du 9 mars 2016 au 6 avril 2018.
- par les courriers recommandés avec accusés de réception à l'initiative du bailleur adressés aux locataires, qui ne les ont jamais retirés, que ce soit pour les convoquer à l'état des lieux de sortie ou les mettre en demeure ayant néanmoins réglé l'intégralité des loyers.
Il résulte de l'état des lieux d'entrée que le logement au 27 mars 2009 était en bon état général, des traces de salissures étant uniquement mentionnées sur la peinture du séjour.
Le bailleur sollicite au titre des réparations locatives la rénovation de la maison tant intérieure qu'extérieure (matériaux fournis, menuiseries et carrelage) selon devis établi le 3 juin 2019 pour 58.200 euros ttc, des travaux de plomberie de dépose de sanitaire d'une salle de bain avec évacuation et remplacement et pose selon devis établi le 11 juin 2019 pour 5.100 euros ttc, des travaux d'électricité portant sur un remplacement total des prises et interrupteurs tout en indiquant que seulement certains sont endommagés mais n'existant plus, ils doivent être remplacés en totalité pour des raisons esthétiques selon devis établi le 11 juin 2019 pour 2410 euros ttc.
L'état des lieux de sortie n'a pu être établi au contradictoire des locataires, qui convoqués ne se sont pas présentés. Ce constat d'huissier du 11 janvier 2019 fait état de la détérioration de la porte d'entrée qui ne fonctionne plus, des sols de l'ensemble immobilier invisibles car recouverts de déchets divers ainsi que d'excréments d'animaux, des murs dans leur ensemble noirs de moisissures et de saleté, des éléments intégrés détériorés et des cloisons rongées par les rats, le percement de la dalle de l'immeuble dans une chambre aux fins d'écoulement des eaux d'une exploitation de substances manifestement illicites, deux carreaux cassés en terrasse, un accès intérieur et extérieur impossible au garage, un défaut d'entretien certain de l'ensemble du terrain, les ronces pénétrants dans l'immeuble par les ouvertures. Un deuxième constat a été réalisé le 17 avril 2019 par le même huissier, chargé du déblaiement des détritus laissés sur place par les locataires sortants, lequel fait état d'une dégradation du bien très avancée due à un défaut d'entretien remontant à plusieurs années faisant penser que les locataires ont quitté les lieux bien avant de donner congé et de restituer l'immeuble.
Le défaut d'entretien des locataires et les dégradations ont été aggravés par l'abandon et ce, rapidement, en l'état des denrées périssables laissées qui ont attiré les rongeurs. Ce défaut d'entretien et les dégradations imputables antérieurement au terme de l'engagement de caution fixé au 26 mars 2018, doivent être couverts par la caution dans la limite du dommage résultant de l' inexécution des locataires dont le créancier doit prouver son préjudice correspondant à la description faite par l'huissier de la dégradation avancée de l'ensemble immobilier.
Il y a lieu d'emblée d'écarter le devis de remplacement de l'ensemble des interrupteurs et prises, aucun constat d'huissier ne faisant référence à des défaillances électriques et le constat de l'entreprise à l'initiative du devis du 11 juin 2019 sur lesdits éléments est inopérant. Il en est de même des travaux de plomberie visant la dépose et le pose des sanitaires de la salle de bain qui ne sont pas dégradés mais sont décrits sales de sorte que la reprise intégrale des éléments ne peut être imputable à la caution.
Les travaux de plomberie visant une rénovation intérieure et extérieure sur la menuiserie et le carrelage sont justifiés au regard de ce que:
- le défaut d'entretien est antérieur au départ des locataires courant 2017,
- les denrées périssables laissées par les locataires à leur départ courant 2017 ont entraîné la présence de rongeurs qui ont dégradé les menuiseries et cloisons très rapidement après leur départ selon les constats d'huissier,
- les locataires ont dégradé, avant leur départ courant 2017, le carrelage tant à l'intérieur qu'à l'extérieur.
Dés lors, la condamnation intervenue en première instance pour 58.200 euros est confirmée.
- La demande formée au titre de la perte des loyers de janvier 2019 à juin 2021 :
il s'agit d'un préjudice financier résultant de l'obligation contractuelle de restitution du bien loué en fin de bail dans un état similaire à celui existant lors de la prise de possession des lieux, conformément à l'article 1730 du Code civil.
En l'espèce, cette obligation des locataires est née le 30 décembre 2018,, au terme du bail.
Or, le terme de l'engagement de caution étant au 26 mars 2018, la caution ne peut être tenue du préjudice constitué de la perte des loyers résultant de travaux non effectués de janvier 2019 à juin 2021.
Cette demande a donc été légitimement rejetée par les premiers juges.
En conséquence, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
SUR LES FRAIS DE PROCEDURE ET DEPENS:
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui se voit allouer la somme de 1.500 € à charge de la caution.
La caution est nécessairement déboutée de sa demande formée à ce titre à l'encontre du bailleur.
Succombant en son appel, le bailleur appelant est condamné aux entiers dépens
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement du 16 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [N] [B] à payer à Mme [U] [R] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Déboute M. [N] [B] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne M. [N] [B] aux dépens d'appel
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
