ARRÊT N°
N° RG 20/02220 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HZKY
LM
TRIBUNAL D'INSTANCE D'ALES
29 juin 2020 RG :11-19-0341
[S]
C/
[Y]
Grosse délivrée
le
à Me Bifeck
Selarl Porcara
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 07 JUILLET 2022
APPELANT :
Monsieur [U] [S]
né le 15 Janvier 1944 à [Localité 7]
CZ Mme [R] [Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Célestine BIFECK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/6510 du 07/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Madame [M] [Y]
née le 12 Février 1978 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 17 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Céline Delcourt, greffière le 07 juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2018, la SCI Les Pins, prise en la personne de son représentant légal, M. [U] [S], a donné à bail à compter du 14 mai 2018 jusqu'au 14 juillet 2019 à Mme [M] [D] épouse [Y] et M. [V] [H] une villa située [Adresse 3] (Gard) pour un loyer mensuel de 800 euros plus 30 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie d'un montant de 800 euros a été demandé, ainsi que le paiement immédiat de la totalité des loyers, soit un total de 12 420 euros. Le contrat de bail a été assorti d'une promesse de vente à la date du 14 juillet 2019 pour la somme de 180 000 euros et une reconduction du contrat de bail en cas d'abandon de l'option d'achat.
Mme [Y] a établi deux chèques d'un montant 10 000 euros à l'ordre d'AREH et de 2 420 euros à l'ordre de M. [U] [S].
Aucun état des lieux d'entrée n'a été signé.
Le 25 juillet 2018, Mme [Y] a déposé plainte contre M. [S] après que le courant ait été coupé par Enedis dans la maison louée au motif que le consuel n'a jamais été signé.
Le 24 juillet 2019, Mme [Y] a assigné la SCI Les Pins et M. [S] en résiliation du contrat du bail au 26 juillet 2018, date à laquelle elle a quitté les lieux loués en raison du caractère indécent de la location, en condamnation à lui rembourser la somme de 9 130 euros avec intérêts au taux légal plus celle de 800 euros pour le dépôt de garantie, celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance et celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Alès a :
- prononcé à la date du 26 juillet 2018 la résiliation du contrat de location avec option d'achat du 2 mai 2018 aux torts exclusifs de la SCI Les Pins,
- constaté que M. [S] est intervenu tant en nom personnel qu'en tant que mandataire et gérant d'affaire pour la SCI Les Pins,
en conséquence,
- condamné solidairement la SCI Les Pins et M. [S] à payer à Mme [Y] la somme de 9 130 euros en remboursement du reliquat de loyers et charges, la somme de 800 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 720 euros au titre de la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- condamné la SCI Les Pins à payer à Mme [Y] la somme de 1 800 euros au titre de son préjudice financier et de jouissance,
- condamné solidairement la SCI Les Pins et M. [S] à payer à Mme [Y] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné la SCI Les Pins et M. [S] aux dépens.
Par déclaration du 4 septembre 2020, M. [S] a relevé appel de ce jugement, intimant uniquement Mme [Y].
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er décembre 2020, auxquelles il est expressément référé, M. [S] demande à la cour de :
- dire et juger recevable et bien fondé l'appel formé par M. [S],
statuant à nouveau,
- déclarer l'action de Mme [Y] contre M. [S] irrecevable,
subsidiairement,
si par extraordinaire la cour devait écarter la fin de non-recevoir soulevée par le concluant,
- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
à titre infiniment subsidiaire,
si par extraordinaire le jugement dont appel était confirmé accorder des délais de paiement à M. [S],
en tout état de cause,
- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 16 528 euros au titre l'arriéré des loyers et des travaux de réparation après imputation du dépôt de garantie,
- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991, relative à l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits comme en matière d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 janvier 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [Y] demande à la cour de :
- déclarer M. [S] irrecevable et mal fondé en son appel,
- le déclarer irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement,
- confirmer le jugement entrepris,
en toute hypothèse,
- condamner M. [S] au paiement de la sommes de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de la procédure est intervenue le 24 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Il importe de relever que la saisine de la cour est limitée aux rapports entre M. [S], appelant et Mme [Y], seule intimée.
Sur la recevabilité de l'action de Mme [Y] à l'encontre de M. [S],
M. [S] soutient que l'action intentée à son encontre est manifestement irrecevable puisque le bail a été conclu entre Mme [Y], M. [H] et la SCI « Les pins » représentée par M. [S], que le bien appartient à la SCI « Les pins » et qu'il est intervenu dans le cadre de la signature du bail en sa qualité de représentant légal de la SCI, dûment mandaté à cet effet et non à titre personnel.
En l'espèce, il convient de constater en premier lieu que M. [S], alors qu'il n'était pas le gérant de la SCI, cette fonction étant occupée par Mme [N] [R], s'est présenté comme tel sur le contrat de location puis a signé le contrat, en sa qualité de gérant de fait comme il l'indique dans son courrier du 4 septembre 2018 au conseil de l'intimée, puis a encaissé une partie des loyers et fait établir le surplus à l'ordre d'un tiers (AREH), ne contestant pas lors de son audition devant les gendarmes le 7 août 2018 le règlement de ces sommes.
Dès lors il est bien intervenu tant en son nom personnel qu'en qualité de gérant d'affaire de la SCI .
Ajoutant au jugement déféré, il y lieu de déclarer l'action de Mme [Y] à son encontre recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et la demande de remboursement du reliquat des loyers,
M. [S] soutient avoir respecté ses obligations pour la fourniture du consuel et l'installation électrique considérant que ce n'est qu'au mois de juillet 2018 que la locataire a attiré son attention sur l'absence de code QR sur le consuel qui lui avait été adressé, que par courrier du 23 juillet 2018, il a, après avoir pris attache avec le consuel afin d'obtenir une nouvelle attestation de conformité, adressé le même jour l'attestation par mail à Mme [Y] mais que pour rassurer cette dernière, il a fixé un nouveau rendez-vous de passage du consuel pour le 17 août 2018, afin qu'une nouvelle attestation soit établie en sa présence mais qu'il a trouvé porte close.
Or, comme l'a justement retenu le premier juge, il résulte des pièces versées aux débats que M. [S] a reconnu lors de son audition en gendarmerie le 7 août 2018 qu'il n'avait pas lors de la signature du contrat de bail le consuel délivré par Enedis et qu'il ne l'avait toujours pas lors de son audition.
Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat établi par M. [P] [X], garde particulier de Enedis, que l'électricité avait été coupée depuis le 29 septembre 2015 et que M. [S] a rétabli l'électricité dans les lieux avant de les louer à Mme [Y] en faisant un branchement illégal sur un compteur de chantier.
Lors de son dépôt de plainte, Mme [Y] indique encore qu'après la visite d'Enedis le 23 juillet 2018, l'électricité a été à nouveau coupée trois jours après, soit le jour même de son dépôt de plainte et l'appelant dans son audition du 7 août 2018 devant les gendarmes indique que l'électricité n'était toujours pas rétablie.
En conséquence, le logement demeurait sans électricité en violation des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, l'absence d'une installation électrique contrôlée par un agent agréé et pérenne est un grave manquement du bailleur à ses obligations de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a jugé que le contrat de bail se trouve résilié à la date du 26 juillet 2018 aux torts exclusifs de la SCI Les Pins.
Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge, a fait droit à la demande de Mme [Y] de condamnation in solidum de M. [S] avec la SCI à lui rembourser la somme de 9 130 € soit 11 mois au titre du reliquat des loyers et la somme de 800 € au titre du remboursement du dépôt de garantie que M. [S] ne conteste pas avoir encaissé puisqu'il le déduit lui même dans son décompte s'en reconnaissant ainsi débiteur.
Par ailleurs, le logement étant privé d'électricité, Mme [Y] a donné congé avec effet immédiat adressé à la SCI les PINS le 14 août 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception, l'accusé réception ayant été signé par M. [S], par lequel elle restituait les clefs.
La restitution du dépôt de garantie aurait dû intervenir dans un délai maximum de deux mois en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [S] avec la SCI à payer à l'intimée la somme de 9 130 euros en remboursement du reliquat de loyers et charges, la somme de 800 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 720 euros au titre de la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, sauf à préciser que cette condamnation doit intervenir in solidum et non solidairement.
Concernant la condamnation au titre du préjudice de jouissance, force est de constater que M. [S] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef alors qu'aucune condamnation n'est intervenue à son encontre mais uniquement à l'encontre de la SCI qui n'est pas appelante.
Sur les demandes de M. [S],
Sur la demande au titre du non respect du préavis,
M. [S] reproche à l'intimée d'avoir quitté le logement sans respecter le délai de préavis de trois mois alors qu'il n'existait aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Or, comme indiqué ci-avant, le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur est caractérisé, notamment par le procès-verbal de constat établi par M. [P] [X], garde particulier de ENEDIS en date du
26 juillet 2018, étant rappelé qu'à cette date mais encore au 7 août 2018, comme le reconnaît l'appelant lui même dans son audition devant les gendarmes, l'électricité était coupée.
Ainsi, lors de la délivrance du congé à effet immédiat le 14 août 2018 adressé à la SCI et réceptionné par M. [S], ce dernier avait parfaitement connaissance de la difficulté, effectuant pourtant des démarches pour mettre fin à la situation que postérieurement au départ de la locataire.
Il sera en conséquence débouté de ce chef de demande.
Sur la demande au titre des réparations locatives,
A supposer que M. [S] ait qualité pour solliciter la réparation de dégradations locatives, l'analyse des pièces produites aux débats au soutien de sa demande révèle qu'il sollicite des réparations sur la base de factures en date des 18 et 22 octobre 2018 et 19 avril 2019, soit postérieurement à l'entrée de nouveaux locataires dans le logement en date du 1er octobre 2018.
L'imputabilité des dégradations, à les supposer établies, à Mme [Y] n'est donc pas démontrée.
M. [S] sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts,
Eu égard à la présente décision, la demande n'est pas justifiée.
Elle sera rejetée.
Sur la demande de délai de paiement,
L'article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, M. [S] percevait une retraite de 564, 78 € en 2020 et était hébergé par Mme [R].
Il ne produit aucun élément actualisant sa situation et ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette dans le délai légal.
Il sera dès lors débouté de sa demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires,
Les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Déclare l'action de Mme [M] [Y] à l'encontre de M. [U] [S] recevable,
Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions, sauf à préciser que les condamnations de M. [U] [S] avec la SCI «Les Pins » sont in solidum,
Y ajoutant,
Déboute M. [U] [S] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne M. [U] [S] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne M. [U] [S] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
