ARRÊT N°
N° RG 20/01648 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HXZ2
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
09 juin 2020 RG :19/00368
S.C.I. CAMODE
C/
S.A.R.L. CONTACT IMMOBILIER GESTION
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE LA RÉSIDENCE THIERS RUE BUFFONT
Grosse délivrée
le
à Me Roussel
Selarl Mazarian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 07 JUILLET 2022
APPELANTE :
S.C.I. CAMODE société civile immobilière au capital de 1500 EUR immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le numéro D 803 075 589 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphanie ROUSSEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Philippe DENIS, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉES :
S.A.R.L. CONTACT IMMOBILIER GESTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE LA RÉSIDENCE THIERS et RUE BUFFONT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège pris en la personne de son syndic CONTACT IMMOBILIER GESTION S.A.R.L dont le siège social est [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2] et [Adresse 3] pris en son syndic CIG
[Localité 4]
Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 28 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 07 juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
Expose du litige
La société civile immobilière Camode (ci-après la SCI Camode) est copropriétaire des lots 38, 39, 40, 329, 330 et 433 dans la résidence Thiers [Adresse 3], à [Localité 4].
Le 26 novembre 2018 s'est tenue l'assemblée générale annuelle, sur convocation de la société Contact Immobilier Gestion .
Invoquant l' irrégularité de cette convocation, la SCI Camode a, par acte d'huissier en date du 21 janvier 2019, assigné la société Contact immobilier gestion devant le tribunal de grande instance d'Avignon aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- s'entendre déclarer nulle l'assemblée générale ordinaire annuelle du 26 novembre 2018,
- s'entendre nommer tout administrateur provisoire aux fins de convoquer régulièrement l'assemblée générale ordinaire annuelle ayant à statuer sur les comptes de l'année 2017, sur la nomination du syndic, sur la désignation du conseil syndical, sur le budget prévisionnel de 2019, sur la cotisation obligatoire du fonds de travaux, sur toutes questions spécifiques posées par des copropriétaires et notamment celles de la société Camode dans son courrier du 25 juillet 2018,
- s'entendre ordonner pour le conseil syndical d'établir le rapport d'activité annuel auquel il est tenu,
- condamner la société Contact immobilier à lui payer la somme de 3 000 € en réparation du préjudice subi compte tenu de sa faute délictuelle,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à lui payer la somme de 3 000 € en réparation du préjudice subi compte tenu de sa faute contractuelle,
- condamner à lui payer conjointement et solidairement la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] est intervenu volontairement à l'instance.
Suivant jugement rendu le 9 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclaré irrecevables les demandes de la SCI Camode tant à l'égard du syndicat des copropriétaires que du conseil syndical de la résidence Thiers [Adresse 3],
- débouté la SCI Camode de toutes ses demandes,
- condamné la SCI Camode à verser la somme de 500 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] en réparation de son préjudice,
- condamné la SCI Camode à verser la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI Camode de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Camode aux dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration enregistrée le 10 juillet 2020 (n° RG : 20/01648), la SCI Camode a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 24 février 2021, la SCI Camode demande à la cour :
- d'infirmer totalement le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 9 juin 2020,
- de déclarer nulle l'assemblée générale ordinaire annuelle du 26 novembre 2018, la société Contact immobilier gestion étant dépourvue de tout mandat régulier,
- de nommer tout administrateur provisoire au choix de la cour d'appel de Nîmes, sans que la société Contact immobilier gestion ne puisse être nominée à cette fonction, aux fins de convoquer régulièrement l'assemblée générale ordinaire annuelle ayant, entre autres, à statuer sur les comptes de l'année 2017, sur la nomination du syndic, sur la désignation du conseil syndical, sur le budget prévisionnel de 2018, sur le budget prévisionnel de 2019, sur la cotisation obligatoire du fonds de travaux, sur toutes questions spécifiques posées par des copropriétaires préalablement à l'assemblée, et notamment celle de la société Camode contenue dans son courrier du 25 juillet 2018,
- ordonner que les copropriétaires soient régulièrement convoqués par une lettre de convocation à laquelle sera attaché le rapport d'activité annuel du conseil syndical auquel ce dernier est tenu en sus des autres pièces et documents obligatoires,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 € allouée en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner la société Contact immobilier gestion à lui payer la somme de 5 000 € allouée en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] à lui rembourser la somme de 500 € allouée par le jugement de première instance au titre de l'article 1240 du code civil, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] à lui rembourser la somme de 800 € allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement de première instance, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner la société Contact immobilier gestion à lui rembourser la somme de 500 € allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement de première instance,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, étant ici précisé que, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera exclue de la charge comptable dans la répartition des charges de la copropriété,
- condamner la société Contact immobilier gestion à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société Contact immobilier gestion et le syndicat des copropriétaires de la résidence Thiers [Adresse 3] à lui payer, solidairement, les entiers dépens d'instance, distraits au profit de Maître S. Roussel en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dire et juger que, dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenu en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant conclusions notifiées le 16 mars 2021, la SARL Contact immobilier gestion et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence Thiers [Adresse 3] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 9 juin 2020,
- débouter la SCI Camode de ses demandes, fins et conclusions en principal et dommages-intérêts dirigées à leur encontre,
Concernant les demandes à l'égard du conseil syndical,
- les déclarer en l'état irrecevables et confirmer le jugement du 9 juin 2020,
dans tous les cas,
- condamner la SCI Camode à payer à la SARL Contact immobilier gestion la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,
- condamner la SCI Camode à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner la SCI Camode aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles,
- dire et juger qu'en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais et charges de la présente procédure seront payés par la seule SCI Camode,
- dire et juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier le montant des sommes par lui retenu en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devra être supportées par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été fixée au 10 mars 2022.
Motifs de la décision
Sur l'annulation de l'assemblée générale ordinaire du 26 novembre 2018
Le premier alinéa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que 'dans toutsyndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires'.
Selon son deuxième alinéa, l'assemblée générale est, en principe, convoquée par lesyndic.
Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat.
Il résulte de la lecture du contrat de mandat du syndic -la SARL Contact immobilier - conclu en 2017 que la validité de son mandat expirait le 30 septembre 2018 .
Or, la SCI Camode produit la copie de sa convocation par le syndic à l'assemblée générale du 26 novembre 2018, qui porte la date du 30 octobre 2018.
Ainsi, il apparait qu'à la date à laquelle il a procédé à la convocation des copropriétaires, le syndic dont le mandat avait pris fin n'était pas habilité pour convoquer une assemblée générale des copropriétaires, la ratification ultérieure d'un mandat nul étant dépourvu de tout effet.
La convocation irrégulièrement effectuée par une personne sans qualité entâche de nullité l'assemblée générale toute entière, sans qu'il soit exigé la démonstration d'un grief.
Il y a donc lieu de déclarer nulle l'assemblée générale du 26 novembre 2018 et d'infirmer le jugement à cet égard.
Sur la désignation d'un administrateur provisoire
Une telle demande suppose d'une part la démonstration de l'absence actuelle de syndic dans la copropriété et d'autre part, conformément aux dispositions de l'article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, la saisine du président du tribunal judiciaire.
Il s'en déduit que la demande présentée à la cour alors qu'elle doit l'être au président du tribunal judiciaire est irrecevable.
Sur les dommages et intérêts sollicités par la SCI Camode
la SCI Camode prétend avoir subi un préjudice lié selon elle au retard dans la tenue de l'assemblée générale annuelle . Toutefois, il importe de relever qu'une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 11 février 2019, soit moins de trois mois après l'assemblée du 26 novembre 2018, à la demande d'un copropriétaire, comme l'autorise l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la SCI Camode ne démontre pas en quoi ce retard de quelques mois lui a occasionné un préjudice .
Faute de préjudice,les conditions pour obtenir des dommages et intérêts ne sont donc pas réunies.
Il y a donc lieu de débouter la SCI Camode de ses demandes de dommages et intérêts dirigées tant à l'encontre du syndicat que du syndic.
Sur les dommages et intérêts sollicités par les intimés
Cette demande fondée sur le postulat que l'assemblée générale du 26 novembre 2018 était régulière et que la SCI Camode multiplie les procédures, ne peut prospérer dès lors que la cour a dit que l'assemblée générale était entâchée de nullité.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a accordé des dommages et intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic.
Sur le remboursement des sommes allouées en première instance
La SCI Camode ne justifiant pas avoir versé les sommes correspondant aux dommages et intérêts auxquelles elle a été condamnée par le jugement de première instance, n'est pas fondée en sa demande de remboursment .
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Chaque partie succombant au moins partiellement, il ne sera pas accordé d'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni au titre de la première instance, ni en cause d'appel.
Pour les mêmes raisons, chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau
Dit que l'assemblée générale du 26 novembre 2018 est nulle en raison de l'irrégularité affectant les modalités de convocation
Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de l'instance qu'elle a exposés
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
