ARRÊT N°
N° RG 22/00347 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IKOD
NG/CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
07 décembre 2021
RG :21/00187
[P]
C/
[E]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 04 JUILLET 2022
APPELANT :
Monsieur [H] [P]
né le 05 Novembre 1968 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Pierre-jean LELU de la SELARL HCPL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 22/002471 du 20/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Madame [R] [E]
née le 23 Avril 1956 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 2 mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 09 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 04 Juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Le 1er janvier 2007, Mme [C] [P] a pris, selon bail verbal, en location un studio situé, [Adresse 1], appartenant à M. [M], logement également occupé par le fils de la locataire, M. [H] [P].
Au décès de sa mère, M. [P] a demandé à M. [M], le 21 janvier 2009, la reprise du bail, ce qui fut accepté, le loyer mensuel étant de 300 €.
Les lieux loués ont fait l'objet d'une vente le 24 août 2017 au profit de Mme [R] [E], qui a signifié le 17 janvier 2020 à M. [P] un congé pour reprise d'habitation par l'acquéreur au 31 décembre 2020.
Au visa de ce congé pour reprise, Mme [E] a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon M. [P], qui s'est maintenu dans les lieux au-delà du 1er janvier 2021 à l'effet de voir constater la résiliation du bail au 31 décembre 2020, ordonner son expulsion sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision, ainsi que de voir condamner M. [P] à lui payer la somme mensuelle d'au minimum 300 € en principal, hors charges, au titre de l'indemnité d'occupation, et ce, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux, outre sa condamnation au paiement de la somme de 813 € correspondant aux indemnités CAF non versées, 1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Avignon du 7 décembre 2021, la résiliation du bail a été constatée au 1er janvier 2021, M. [P] condamné à payer à Mme [E] une indemnité d'occupation mensuelle de 300 € à compter de cette date, et ce, jusqu'à libération complète des lieux ; cette même décision a dit que les indemnité CAF non versées pour février, mars et avril 2021, voire ultérieurement, seront à payer par le locataire au bailleur dans le cadre de l'indemnité d'occupation, a ordonné, passé un délai de trois mois supplémentaire aux délais légaux, l'expulsion de M. [P] ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transportés aux frais du locataire par l'huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d'exécution forcée, et a rejeté les autres demandes, ordonné la communication de la décision à la préfecture de Vaucluse, enfin a condamné M. [P] aux dépens.
Par déclaration du 27 février 2022, M. [P] a interjeté appel de cette ordonnance en le limitant en ce que l'ordonnance a constaté la résiliation du bail du 1er janvier 2007 par l'effet du congé au 1er janvier 2021, l'a condamné à payer à Mme [E] une indemnité d'occupation mensuelle de 300 € depuis le 1er janvier 2021 et ce jusqu'à libération des lieux, dit que les indemnité CAF non versées pour février, mars et avril 2021, voire ultérieurement, seront à payer par le locataire au bailleur dans le cadre de l'indemnité d'occupation susvisée, ordonné, passé un délai de 3 mois supplémentaire aux délais légaux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transportés à ses frais par l'huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d'exécution forcée.
Par conclusions reçues par le RPVA, le 6 avril 2020, M. [P] demande à la cour de réformer l'ordonnance du 7 décembre 2021, de lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux, de débouter Mme [E] de ses demandes tendant,
- au paiement de la somme de 813 € au titre des APL retenues pour les mois de février, mars et avril 2021,
- à sa condamnation à devoir quitter les lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir, et ce, jusqu'à la complète libération des lieux,
- à sa condamnation à lui payer la somme de 300 € par mois en principal, hors charges, au titre d'indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date du titre d'occupation, soit le 31 décembre 2020, et ce jusqu'à libération complète des lieux,
- à sa condamnation à payer à la bailleresse la somme de 1 500 € pour résistance abusive et usage abusif de procédure régulière,
- à sa condamnation à lui payer une indemnité de procédure de 1 000 € fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissier nécessités par les commandements.
Il sollicite la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en tout état de cause, la condamnation de l'intimée à lui payer 2 000 € sur ce même fondement, outre sa condamnation aux entiers dépens.
Au soutien de sa demande de réformation de l'ordonnance et de rejet des prétentions de Mme [E], M. [P] expose que le logement litigieux, qu'il occupe depuis plus de 14 ans, a fait l'objet d'un diagnostic de non-décence du fait de l'insalubrité du studio et des dysfonctionnements de l'installation électrique, ce qui a entraîné la suspension du versement des APL de la part de la CAF, qui est en droit de demander au bailleur d'effectuer les travaux de mise en conformité, loin d'être la conséquence d'un défaut d'entretien. Il soutient qu'il poursuit le versement à Mme [E] du loyer résiduel. Il indique n'avoir pour ressources que le RSA et avoir depuis juillet 2020 déposé une demande de relogement. Il observe que ces circonstances n'autorisent pas à regarder comme abusif son maintien dans les lieux, comme le soutient Mme [E], dont la demande sur ce point ne peut qu'être rejetée.
Mme [E], formant appel incident selon ses écritures reçues le 26 avril 2022 par le RPVA, demande, par infirmation partielle de l'ordonnance déférée, d'ordonner l'expulsion de M. [P] des lieux loués et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, la condamnation de celui-ci à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard jusqu'à libération complète des lieux, la condamnation de M. [P] à lui porter et payer la somme de 1 500 € au titre du préjudice subi découlant de la résistance abusive et de l'usage abusif de procédures régulières, de confirmer l'ordonnance pour le surplus, de débouter M. [P] de toutes ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 1 500 € sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
À cet effet, Mme [E] observe que le congé pour reprise du logement loué est régulier, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prévoir de délai supplémentaire au bénéfice de M. [P] pour quitter les lieux; que ce dernier n'a pas sérieusement cherché à être relogé. Elle souligne que le diagnostic de non décence auquel il a fait procéder a pour seule origine le défaut d'entretien du studio par M. [P], alors qu'aucun dysfonctionnement, notamment relatif au chauffage, n'est apparu lors de la vente du studio, le 24 août 2017.
Mme [E], pour justifier sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [P], persiste à considérer comme fautive l'attitude de l'appelant qui en se maintenant illicitement dans les lieux la prive ainsi de pouvoir jouir tranquillement de son logement, étant obligée de louer de son côté un appartement, dont le loyer alourdit sensiblement ses charges. Elle souligne en outre l'attitude illogique de M. [P] qui, tout en dénonçant l'insalubrité des lieux loués, s'y maintient de manière illégale en recourant de manière abusive à des procédures régulières.
Sur ce,
L'appel de M. [P] s'appuie principalement sur le constat de non-décence établi par l'association agréée Soliha (Solidaires pour l'Habitat 84 ) à sa demande, pour le compte de la CAF du Vaucluse, qui en a informé Mme [E] par courrier du 28 janvier 2021. L'appelant relève qu'il appartient en tout état de cause au bailleur, Mme [E], qui dispose de moyens financiers supérieurs aux siens puisqu'elle perçoit une pension de retraite d'agent territorial, de mettre à la disposition de tout locataire un logement décent en faisant procéder à sa mise en conformité afin que les versements de l'APL, suspendus depuis février 2021, reprennent normalement.
Il ajoute, en outre, que la modicité de son revenu constitué, pour l'essentiel, par le RSA, ne lui permet pas d'envisager le paiement d'un loyer dans le secteur privé, et souhaite, malgré l'état de non-décence diagnostiqué, qu'il lui soit accordé, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, un délai de 24 mois pour quitter les lieux.
Il est constant que, même si la dette locative dont fait état la sommation de payer du 17 janvier 2020 a été acquittée par la CAF, Mme [E] a régulièrement fait signifier à M. [P] un congé pour reprise pour habiter elle-même le logement, M. [P] disposant jusqu'au 31 décembre 2020 pour quitter les lieux, et que M. [P], qui n'a donné aucune suite au congé précité, s'est maintenu dans les lieux loués au-delà de cette date sans en informer Mme [E].
Or, non seulement M. [P] n'a pas quitté les lieux à la date prévue, mais encore il ne justifie durant toutes les années d'habitation du logement, soit pendant 12 ans, avoir informer le bailleur d'un quelconque désordre ou dysfonctionnement. Il n'a alerté le service de lutte contre le logement non-décent qu'au cours du dernier trimestre 2020.
Il en résulte que M. [P] ne peut sérieusement prétendre bénéficier, à compter du 1er janvier 2021, d'un délai de 2 ans pour quitter les lieux loués, alors qu'aucune réclamation relative au défaut de sécurité de l'installation électrique ou au fonctionnement de la chaudière n'a été faite à Mme [E] par son locataire et qu'en toute hypothèse, la chaudière ne pouvait fonctionner faute d'abonnement du locataire à un fournisseur de gaz.
Il convient de confirmer l'ordonnance, hormis en ce qui concerne l'octroi d'un délai pour quitter les lieux, la réclamation de M. [P] envers Mme [E] sur l'état du logement étant à l'évidence particulièrement tardive, seul le courrier de la CAF du 28 janvier 2021 ayant attiré l'attention de Mme [E] sur les désordres constatés.
En effet, Mme [E], au soutien de son appel incident, estime tardif, voire déloyal, partant abusif, le recours, courant octobre 2020, de son locataire à la procédure de 'diagnostic décence' réalisé pour le compte de CAF de Vaucluse et son maintien de celui-ci dans les lieux loués; elle observe que M. [P] n'a effectué qu'une unique démarche, le 28 juillet 2020, en vue de rechercher un logement auprès d'un bailleur social, ce qui ne lui permet pas d'occuper son propre logement à [Localité 3]. Mme [E] justifie ainsi devoir régler un loyer mensuel de 480 €, comme cela résulte de copie d'une quittance de loyer du mois d'avril 2021 de son domicile à [Localité 5].
Il suit de là qu'il y a lieu, par réformation de l'ordonnance déférée, de condamner M. [P] à verser à Mme [E] une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts, sans qu'il y ait lieu de distinguer le préjudice découlant de l'impossibilité d'habiter les lieux de celui découlant du recours à la procédure de non-décence, source évidente pour elle, de tracas alors que les désordres constatés sont pour partie imputables à la négligence de M. [P].
En conséquence, la demande de Mme [E] de voir M. [P] condamner à quitter les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêt, est fondée et doit être accueillie.
Il sera statué, en considération de l'équité, sur la demande de Mme [E] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la mesure précisée au dispositif.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
-Constaté la résiliation du bail du 1er janvier 2007 par l'effet du congé au 1er janvier 2021,
-Condamné M. [P] à payer à Mme [E] une indemnité d'occupation mensuelle de 300 € en deniers ou quittances depuis le 1er janvier 2021 et ce jusqu'à libération des lieux,
-Ordonné l'expulsion de M. [P] des lieux qu'il occupe, [Adresse 1] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
-Dit que les indemnités CAF non versées pour février, mars et avril 2021 et ultérieurement sont à payer par M. [P] à Mme [E] dans le cadre de l'indemnité d'occupation sus-visée,
-Dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transportés aux frais du locataire par l'huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d'exécution forcée,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,
-Dit n'y avoir lieu à accorder de délais supplémentaires aux délais légaux pour procéder à l'expulsion,
-Dit que M. [P] devra quitter les lieux loués, [Adresse 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du présent arrêt,
-Condamne M. [P] à payer à Mme [E] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne M. [P] à payer à Mme [E] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
