ARRÊT N°
N° RG 21/01274 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H72Y
EG
PRESIDENT DU TJ DE NIMES
03 mars 2021
RG:20/00675
[B]
[A]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 6]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 04 JUILLET 2022
APPELANTS :
Madame [T] [B]
née le 21 Novembre 1947 à PHILIPPEVILLE - ALGERIE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Thomas AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [F] [O] [A]
né le 26 Août 1946 à RABAT - MAROC
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Thomas AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]
pris en la personne de son syndic bénévole domicilié en cette qualité audit siège à savoir Madame [M] [N] [C] épouse [H] née le 22 mars 1945 à [Localité 7] (MAROC) de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY - AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 9 mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère,
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 16 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 04 Juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Mme [T] [B] et M. [F] [A] ont acquis une maison d'habitation avec terrain au [Localité 5], ont divisé la parcelle et fait construire un immeuble sur la partie non construite.
Ce nouvel immeuble a été divisé en lots, revendus séparément, excepté le lot 4 dont il se sont réservés la propriété. La division a donné lieu à un règlement de copropriété, établi le 22 mai 2006, laquelle copropriété, dénommé [Adresse 6], est gérée par un syndic bénévole et copropriétaire, Mme [M] [H].
Par assemblée générale du 8 décembre 2012, les copropriétaires ont accepté la vente et l'incorporation dans les parties communes du lot 4 au prix de 300 euros.
Mme [T] [B] et M. [F] [A] ont, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 13 octobre 2020, adressé au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], constaté la caducité de la vente et mis en demeure de leur donner l'accès au lot 4.
Ne pouvant accéder à leur lot 4, Mme [T] [B] et M. [F] [A], par acte d'huissier délivré le 11 décembre 2020 au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice Mme [M] [H], l'ont assigné sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins notamment de leur donner les clés et l'accès au lot 4 et d'enlever tous obstacles pour leur permettre d'accéder à leur lot, le tout sous astreinte.
Le président du tribunal judiciaire de Nîmes, par ordonnance de référé contradictoire du 3 mars 2021, a statué ainsi qu'il suit :
Vu l'article 834 du code de procédure civile,
- constate l'existence de contestations sérieuses,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des requérants,
- déboute les parties de leurs prétentions respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne les demandeurs aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration du 30 mars 2021, Mme [T] [B] et M. [F] [A] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 4 juin 2021, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a mis en demeure Mme [T] [B] et M. [F] [A] de se rapprocher du notaire pour la réalisation de la vente.
Au terme de ses conclusions notifiées le 1er décembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [T] [B] et M. [F] [A], appelants, demandent à la cour :
- d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture,
- d'infirmer la décision déférée,
Statuant à nouveau,
- débouter le syndicat de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat à leur remettre la clé permettant l'accès à la place numéro 4, sous astreinte de 350 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi qu'à procéder à tous enlèvements d'objets divers ou autres empêchant la jouissance paisible du lot numéro 4, sous astreinte de 350 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner l'intimé à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et celle de
1 500 € sur le même fondement devant la cour, ainsi qu'à 4 000 € pour résistance abusive,
- condamner l'intimé aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Mme [T] [B] et M. [F] [A] objectent au jugement d'avoir retenu une contestation sur la situation juridique du lot 4 en contradiction avec les faits et la loi, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'acquisition du lot 4 par un autre qu'eux, qu'ils n'ont jamais été appelés devant le notaire pour la vente du lot 4, que le règlement de copropriété reconnaît l'existence de ce lot comme étant un emplacement à usage de parking, qu'il semble que la destination du lot ait été modifiée par le syndicat des copropriétaires ou une tierce personne inconnue alors que ses propriétaires doivent pouvoir y accéder sans être entravés dans leur propriété. Ils précisent que la demande d'enlever tous les obstacles au lot numéro 4, et notamment l'arbre, sous astreinte, a été formulée en première instance et n'est donc pas nouvelle. Ils estiment que leur lot n'a plus d'accès au [Adresse 4] et remarquent que le plan produit par le syndicat de copropriété montre une modification du lot. Ils font valoir que la résistance à l'exécution des demandes et l'entrave à leur droit de propriété portée par le syndicat sans y avoir était autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires doit être génératrice de dommages et intérêts.
Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], en sa qualité d'intimé, par conclusions en date du 3 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour de :
- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
- débouter Mme [T] [B] et M. [F] [A] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
Y ajoutant,
- condamner Mme [T] [B] et M. [F] [A] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel,
- mettre les dépens de première instance et d'appel à la charge de Mme [T] [B] et M. [F] [A].
Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] soutient l'irrecevabilité des demandes nouvelles s'agissant de procéder à tout enlèvement d'objets divers ou autres empêchant la jouissance paisible du lot 4 et de la condamnation du syndicat à des dommages et intérêts pour résistance abusive, prétentions non formulées en première instance. Selon lui, bien que le lot 4 soit désigné par le règlement de copropriété comme un emplacement de parking au rez-de-chaussée de l'immeuble auquel on accède par un passage à partir du[Adresse 4]e, celui-ci n'a jamais constitué un emplacement de parking mais a toujours été paysagé tel que le prouvent les photos versées au débat, les appelants, promoteurs lors de la création de la copropriété, l'ayant souhaité ainsi, et le seul accès à partir dudit boulevard est réservé au lot privatif n° 2. Tenant l'absence d'accès au boulevard du Docteur [G], il explique que Mme [T] [B] et M. [F] [A] ont souhaité vendre leur lot à la copropriété en 2012, que l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2012 dont ils font partie a donné son accord à ladite vente pour un prix déterminé, de sorte que la vente est parfaite, et selon lui l'acte authentique ayant d'utilité que pour l'opposabilité aux tiers, que la vente n'a pu être réalisée en l'état d'une inscription hypothécaire sur ledit lot à échéance en 2016, que la vente a été par la suite repoussée du fait du confinement. Il relève que Mme [T] [B] et M. [F] [A] ont alors fait part au syndicat de leur souhait de ne plus vendre au prix convenu mais au prix de 5000 €. Il ne peut être contesté que le lot privatif 4 doit devenir partie commune selon le syndicat qui justifie de ce que l'accès au lot 4 n'est possible que par des voies d'accès privatives de sorte que Mme [T] [B] et M. [F] [A] doivent demander le passage aux copropriétaires pris individuellement et non au syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les demandes de rabat de l'ordonnance de clôture présentées tant par l'appelant que l'intimé sont sans objet tenant l'ordonnance de clôture intervenue au 9 mai dernier.
Sur l'irrecevabilité de deux demandes nouvelles :
-s'agissant de procéder à tout enlèvement d'objets divers ou autres empêchant la jouissance paisible du lot 4 :
La simple lecture du jugement contesté révèle que, d'une part, l'assignation délivrée le 11 décembre 2020 fait état d'une demande mentionnée comme étant '... enlever ou faire enlever tous obstacles empêchant l'accès au lot 4 à usage de parking et notamment l'arbre...', d'autre part, à l'audience de première instance, les demandeurs ont maintenu l'intégralité de leurs demandes.
Dés lors, la formule employée devant la cour '...l'enlèvement d'objets divers ou autres...' relayant 'tous obstacles notamment l'arbre' n'est aucunement une demande nouvelle et est ainsi recevable.
-s'agissant de la condamnation du syndicat à des dommages et intérêts pour résistance abusive :
Le jugement contesté ne fait strictement pas état de cette demande, ni dans l'acte de saisine, ni à l'audience. Cette demande, ne tendant ni à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses, ni faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, se heurte à la sanction de l'article 564 du code de procédure civile, d'autant qu'elle est formulée par ceux qui ont interjeté appel.
Cette demande nouvelle est donc irrecevable.
Sur les demandes présentées en référé :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aucune urgence n'étant soutenue ni caractérisée, le fondement de l'action est nécessairement l'article 835 du code de procédure civile.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». L'illicéité résulte de la méconnaissance d'une norme juridique obligatoire dont l'origine est délictuelle ou contractuelle.
Mme [T] [B] et M. [F] [A] se plaignent d'un trouble de jouissance dans leur droit de propriétaires du lot 4, auquel ils n'accèdent plus, en raison de la violation du règlement de copropriété qui définit ledit lot comme étant :
'un emplacement de parking au rez-de-chaussée de l'immeuble auquel on accède par un passage à partir du [Adresse 4]'.
Il n'est aucunement contesté que le lot 4 n'est pas un parking mais, en réalité, un emplacement paysagé et qu'il n'y a aucun accès dudit lot au [Adresse 4].
-Sur la demande de remise de la clé permettant l'accès à la place numéro 4 sous astreinte :
Il résulte du règlement de copropriété versées au débat, qu'actuellement, le seul accès possible au lot 4 ne peut se faire que par un portail qui dessert une partie commune à usage exclusif et privatif d'un jardin au profit du lot 2.
Cette demande se heurte au caractère exclusif de la jouissance accordée à cette partie commune et ne peut donc être satisfaite.
-Sur la demande de procéder à tous enlèvements d'objets divers ou autres empêchant la jouissance paisible du lot 4, sous astreinte :
Il résulte de l'analyse des pièces versées au débat que :
- les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] ont décidé, lors de leur assemblée générale du 8 décembre 2012, d'acquérir le lot privatif 4 de leur immeuble, propriété de Mme [T] [B] et M. [F] [A], au prix de 300 euros pour en faire une partie commune, et ont mandaté Maître [U], notaire, pour finaliser l'opération,
- ladite vente n'a pas été effective en l'absence de régularisation de la vente par le notaire.
D'une part, Mme [T] [B] et M. [F] [A], vendeurs de l'immeuble divisé en lots formant la copropriété de l'immeuble [Adresse 6], se sont réservés la propriété du lot 4 et ne versent pas au débat l'état descriptif de division, pourtant obligatoirement établi avec le règlement de copropriété, alors qu'il apparaît une contrariété entre le règlement de copropriété et la réalité sur ledit lot.
D'autre part, il n'est pas démontré que le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a modifié la destination du lot 4, seul un plan dit 'altéré' est versé au débat et la détermination du lot conservé par Mme [T] [B] et M. [F] [A] lors de la division des lots n'est pas établie.
Dés lors, Mme [T] [B] et M. [F] [A] ne prouvent pas de quoi est constitué le lot 4 et cette appréciation relève du pouvoir du juge du fond et la violation du droit en cause ne présente pas le caractère d'évidence requis en matière de référé rendant impossible l'appréciation d'un trouble manifestement illicite.
En conséquence, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé et de confirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions.
Sur les frais de procédure et les dépens :
Mme [T] [B] et M. [F] [A], qui succombent dans le soutien de leurs prétentions, seront condamnés à supporter les dépens d'appel.
L'équité commande également de condamner Mme [T] [B] et M. [F] [A] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,
Dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevable la demande tendant à l'enlèvement d'objets divers,
Déclare irrecevable la demande de Mme [T] [B] et M. [F] [A] tendant à obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive,
Confirme l'ordonnance rendue le 3 mars 2021 par le président du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,
Condamne Mme [T] [B] et M. [F] [A] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [T] [B] et M. [F] [A] aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
