ARRÊT N°
N° RG 21/01788 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBD7
LM
TRIBUNAL D'INSTANCE DE NIMES
09 avril 2021 RG :20-000066
[Z]
[T] [C]
C/
[Z]
Grosse délivrée
le
à Selarl Pommarat
Me Alliez
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 30 JUIN 2022
APPELANTS :
Monsieur [W] [Z]
né le 14 Octobre 1953 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Laëtitia POMMARAT de la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D'AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [F] [T] [C]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Laëtitia POMMARAT de la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D'AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [L] [Z]
né le 03 Février 1934 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 3] / FRANCE
Représenté par Me Michel ALLIO, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON
Représenté par Me Camille ALLIEZ, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 17 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Céline Delcourt, greffière le 30 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privée en date du ler mars 2018, M. [L] [Z] a donné à bail une maison d'habitation sise [Adresse 6] (Gard) à M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] moyennant un loyer mensuel de 750 euros.
Les 17 avril 2019 et 19 novembre 2019, M. [L] [Z] a adressé aux locataires des commandements de payer les loyers et d'avoir à justifier de l'assurance habitation.
Le 15 mai 2019, dans un autre litige opposant les mêmes parties, le tribunal d'instance de Nîmes a constaté l'accord de M. [L] [Z] pour régler la somme de 1 963,41 euros au titre de réparation de fenêtres dans le logement loué.
Le 27 janvier 2020, M. [L] [Z] a assigné M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 pour demander notamment la résiliation du contrat de bail, l'expulsion des locataires, leur condamnation à lui payer la somme de 4 043,10 € outre les intérêts , une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal,
Par jugement contradictoire du 9 avril 2021 rectifié le 25 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
- déclaré irrecevable l'action de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à l'encontre de M. [L] [Z] en paiement des travaux réalisés du fait de l'autorité de la chose jugée résultant du jugement rendu par le tribunal d'instance de Nîmes le 15 mai 2019 entre les mêmes parties,
- débouté M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande en compensation du montant des loyers dus avec le montant des travaux effectués, et de leur demande de condamnation de M. [L] [Z] au paiement du delta,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 juin 2019 à 24h00 et la résolution du bai du fait de ses effets imputables à l'arriéré locatif et au défaut d'assurance habitation,
- dit que M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] occupent le logement sans droit ni titre depuis le 18 juin 2019,
- ordonné l'expulsion de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z], ainsi que de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 6], et au besoin avec le concours de la force publique,
- dit le logement, sis [Adresse 6], est indécent et retenu comme tel au 28 novembre 2019,
- débouté M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande tendant à contraindre leur bailleur à remettre en état le logement du fait de la résiliation du bail constatée par l'effet de la clause résolutoire au 17 juin 2019 à 24h00,
- fixé néanmoins le montant du loyer à 350 € à compter du 29 novembre 2019 compte tenu de l'état d'indécence du logement,
- condamné solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] fa somme de 4 799,66 € au titre des arriérés locatifs sur la période du ler mars 2019 au 18 juin 2019,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à compter du 18 juin 2019 à la somme mensuelle de 350 € par mois selon le loyer revu à la baisse,
- condamné solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] la somme de 11 690 € au titre de l'indemnité d'occupation du 19 juin2019 au 31 mars 2020,
- condamné solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] la somme de 350 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation pour la période suivante à compter du ler avril 2020 et jusqu'à la libération des lieux et remise des clés,
- débouté M. [L] [Z] de sa demande au titre de l' article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné d'une part, M. [L] [Z] et d'autre part, in solidum M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] au paiement de la moitié des dépens,
- dit écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Par déclaration du 5 mai 2021, M. [W] [Z] et M. [F] [T] [C] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 février 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [W] [Z] et M. [F] [T] [C] demandent à la cour de :
- débouter M. [L] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- constater le caractère totalement insalubre du logement situé [Adresse 1],
- allouer en réparation de ce poste de préjudice la somme de 3 500 € aux locataires,
- ordonner la compensation du montant des loyers (4043,l0 € au 20 janvier 2020) avec le montant des travaux effectués (19 961,34 €),
- condamner M. [L] [Z] en règlement du delta soit 15 918,24 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,
- condamner M. [L] [Z], au besoin sous astreinte, à la remise en état des lieux conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- fixer dans l'attente de la réalisation des travaux, la fixation d'un loyer à hauteur de 325 € par mois à compter du 1er mars 2018,
- condamner M. [L] [Z] à verser la somme complémentaire de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris les frais d'huissier de justice par lui même exposés.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 février 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [L] [Z] demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts formulée par M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] en réparation du préjudice subséquent à la prétendue insalubrité du logement eu égard à l'effet dévolutif de l'appel,
- si mieux aime, la déclarer infondée,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable l'action de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à l'encontre de M. [L] [Z] en paiement des travaux réalisés du fait de l'autorité de la chose jugée résultant du jugement rendu par le tribunal d'instance de Nîmes le 15 mai 2019 entre les mêmes parties,
* débouté M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande en compensation du montant des loyers dus avec le montant des travaux effectués, et de leur demande de condamnation de M. [L] [Z] au paiement du delta,
* constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail au 17 juin 2019 et la résolution du bail du fait de ses effets imputables à l'arriéré locatif et au défaut d'assurance habitation,
* dit que M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] occupent le logement sans droit ni titre depuis le 18 juin 2019,
* ordonné l'expulsion de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z], ainsi que de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 7] et au besoin avec le concours de la force publique,
* débouté M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande tendant à contraindre leur bailleur à remettre en état le logement du fait de la résiliation du bail constatée par l'effet de la clause résolutoire au 17 juin 2019,
- le réformant pour le surplus :
- débouter M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions fondées sur l'indécence du logement,
- condamner solidairement les requis au paiement de l'arriéré locatif, soit 19 641,10 €, selon décompte arrêté au 1er septembre 2021, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer du 19 novembre 2019,
- condamner solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en cours jusqu'à parfaite libération des lieux, lesquels devront être vidés intégralement de tout bien et occupant du chef des requis,
- condamner solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] la somme de 3 000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût des commandements de payer des 17 avril 2019 et 19 novembre 2019, et d'appel.
La clôture de la procédure est intervenue le 24 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande des locataires au titre des travaux réalisés et la demande de compensation avec la créance au titre de l'arriéré de loyers,
M.[F] [T] [C] et M. [W] [Z] soutiennent qu'ils sont créanciers de leur bailleur au titre de la moitié de la valeur des travaux effectués dans le logement dont ils ont avancé les frais à hauteur de la somme de 19 961,34 euros, invoquant un accord intervenu sur ce point lors de la signature du bail.
M.[L] [Z] oppose l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal d'instance du 15 mai 2019, la demande reconventionnelle tendant à obtenir le remboursement des travaux prétendument réalisés par le locataire ayant précisément le même objet que les demandes initiales formulées durant l'instance ayant donné lieu au jugement du 15 mai 2019.
Selon l'article 1355 du code civil « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »
En l'espèce, les demandes des appelants dans le cadre de la présente instance ne sont pas identiques dans leur montant à celle de l'instance ayant donné lieu au jugement du 15 mai 2019 et visent en conséquence nécessairement des travaux non visés dans le cadre du jugement du 15 mai 2019.
Il convient en effet de distinguer la concentration des moyens qui ne recouvre pas la concentration des prétentions.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, la demande au titre des travaux sera déclarée recevable.
Cependant, l'accord invoqué par les appelants au moment de la signature du contrat de bail n'est pas démontré et l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucun travaux à réaliser pas plus que la répartition de leur prise en charge, aucune liste de ces travaux n'y étant annexée contrairement aux allégations des appelants.
Par ailleurs, les appelants ne produisent aucune facture des travaux qu'ils prétendent avoir réalisés se contentant d'un récapitulatif réalisé par leurs soins se constituant une preuve à eux mêmes.
Enfin, il ne peut être déduit de la seule acceptation par le bailleur de la prise en charge du changement des trois portes fenêtres un accord pour d'autres travaux qui ne sont ni définis ni justifiés dans leur nature et dans leur quantum.
En conséquence, M.[F] [T] [C] et M. [W] [Z] seront déboutés de leur demande au titre des travaux réalisés et par suite de leur demande de compensation.
Sur la résiliation du bail,
Il ressort des justificatifs produits que les loyers n'ont pas été régulièrement et intégralement payés depuis mars 2019. Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, deux mois après un commandement resté infructueux
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, signifié le 17 avril 2019 aux preneurs .
Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 juin 2019 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 juin 2019 à 24h00, dit que M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] occupent le logement sans droit ni titre depuis le 18 juin 2019 et ordonné l'expulsion de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z], ainsi que de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 6], et au besoin avec le concours de la force publique.
Sur l'indécence du logement,
Le bailleur est tenu de délivrer en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu'un logement en bon état d'usage et de réparation .
L'article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
En l'espèce, l'état des lieux d'entrée en date du 1er mars 2018 ne mentionne aucun désordre, le logement étant décrit en bon voir très bon état.
Les preneurs ne peuvent dès lors soutenir que le logement était indécent depuis leur entrée dans les lieux.
Il ressort en revanche du rapport d'enquête habitat du département du Gard en date du 28 novembre 19 que des travaux d'étanchéité s'avéraient nécessaires, confirmant les constations de la société Murprorec. Il mentionne l'existence d'infiltrations par la façade et des remontées d'eau par capillarité rendant le logement très humide, ces constatations étant par ailleurs corroborées par la mise en place de déshumidificateurs dont les relevés sont significatifs.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit le logement, sis [Adresse 6], est indécent et retenu comme tel au 28 novembre 2019.
Par ailleurs, le premier juge a justement retenu que la demande des locataires visant à contraindre leur bailleur à remettre en état ne peut pas prospérer utilement au motif que le contrat est résilié depuis le 17 juin 2019.
En revanche, il convient de prendre en compte pour fixer l'indemnité d'occupation due par les appelants l'état du logement à compter du 28 novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux qui a été justement évaluée par le premier juge à la somme mensuelle de 350 €.
Cependant infirmant jugement déféré, l'indemnité d'occupation entre le 18 juin et le 28 novembre 2019 sera fixée à la somme mensuelle de 750€.
Sur la demande en paiement de M. [W] [Z] ,
En égard au montant des indemnités d'occupation fixé ci-avant et du décompte produit aux débats, M.[F] [T] [C] et M. [W] [Z] restent redevables :
-de la somme de 747,10 € au titre des loyers impayés arrêtée au 17 juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2019 sur la somme de 205,50 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,
-de la somme de 1 500 € au titre des indemnités d'occupation du 18 juin au 28 novembre 2019,
-de la somme mensuelle de 350 € au titre de l'indemnité d'occupation du 28 novembre 2018 jusqu'à la libération effective des lieux.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, M.[F] [T] [C] et M. [W] [Z] seront condamnés solidairement à payer à M. [L] [Z] ces sommes.
Sur la demande de dommages et intérêts de M.[F] [T] [C] et M. [W] [Z] au titre de l'insalubrité du logement,
Cette demande n'a pas été formulée en première instance et doit donc être déclarée irrecevable comme une étant une demande nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants et les intimés succombant en partie, ils supporteront chacun la moitié des dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux parties leurs frais irrépétibles d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts de M.[F] [T] [C] et M. [W] [Z] au titre de l'insalubrité du logement,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à l'encontre de M. [L] [Z] en paiement des travaux réalisés du fait de l'autorité de la chose jugée résultant du jugement rendu par le tribunal d'instance de Nîmes le 15 mai 2019 entre les mêmes parties,fixé le montant du loyer à 350 € à compter du 29 novembre 2019 compte tenu de l'état d'indécence du logement, condamné solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] la somme de 4 799,66 € au titre des arriérés locatifs sur la période du 1er mars 2019 au 18 juin 2019, fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à compter du 18 juin 2019 à la somme mensuelle de 350 € par mois selon le loyer revu à la baisse, condamné solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] la somme de 11 690 € au titre de l'indemnité d'occupation du 19 juin 2019 au 31 mars 2020, condamné solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] la somme de 350 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation pour la période suivante à compter du ler avril 2020 et jusqu'à la libération des lieux et remise des clés,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare recevable la demande de M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à l'encontre de M. [L] [Z] en paiement des travaux réalisés,
Déboute M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande en paiement des travaux réalisés,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation entre le 18 juin et le 28 novembre 2019 à la somme mensuelle de 750 €,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 28 novembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 350€,
Condamne solidairement M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] à payer à M. [L] [Z] :
- la somme de 747,10 € au titre des loyers impayés arrêtée au 17 juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2019 sur la somme de 205,50 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,
- la somme de 1 500 € au titre des indemnités d'occupation du 18 juin au 28 novembre 2019 ,
- la somme mensuelle de 350 € au titre de l'indemnité d'occupation du 28 novembre 2018 jusqu'à la libération effective des lieux.
Déboute M. [L] [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
Déboute M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] de leur demande au titre frais irrépétibles d'appel,
Condamne d'une part, M. [L] [Z] et d'autre part, in solidum M. [F] [T] [C] et M. [W] [Z] au paiement de la moitié des dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
