ARRÊT N°
N° RG 20/02112 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HZB2
EG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
29 juillet 2020 RG :19/00343
[S]
C/
[K]
Grosse délivrée
le
à Me Pomiès Richaud
Me Maritan
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 30 JUIN 2022
APPELANT :
Monsieur [R] [S]
né le 13 Janvier 1958 à [Localité 2] (ALGERIE)
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représenté par Me Michel MONROUX, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [I] [K]
né le 25 Septembre 1942 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Me Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Juin 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Elisabeth Granier, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Madame Laure Mallet, conseillère
Mme Elisabeth Granier, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 13 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 30 Juin 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DU LITIGE
La parcelle située sur la commune de [Adresse 8], cadastrée [Cadastre 6], est notamment composée d'une part d'un local en rez de chaussée gauche de 265 m2 et d'autre part d'un entrepôt de 194 m2 appelé aussi hangar.
1/ Le local de 265 m2 et ses dépendances en rez-de-chaussée gauche 'lieudit [Localité 5]' ont été donnés à bail commercial selon acte du 2 avril 1991, reçu en l'étude de Maître [D] [H], notaire associé à [Localité 7], par M. [I] [K] et son épouse, Mme [A] [V] à Mme [E] [J], et ce pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1990.
La vente du fonds de commerce de librairie papeterie est intervenue par acte du 2 avril 1991, reçu par le même notaire, à l'initiative de Mme [E] [J] et au profit de la société à responsabilité limitée (sarl) Soleil d'encre papeterie librairie, qui s'est retrouvée subrogée dans les droits et obligations du preneur Mme [J].
Une cession du droit au bail commercial du 2 avril 1991 est intervenue par acte du 21 décembre 1993, à l'initiative de Maître [F] [N], liquidateur de la SARL Soleil d'encre papéterie librairie au profit de M. [R] [S], avec l'indication que les locaux loués devront servir à l'exploitation de tous commerces, à 1'exception des commerces bruyants, polluants ou malodorants de garage de vente ou de réparation de voiture automobile. À cet acte est intervenu M. [I] [K] qui a déclaré approuver la cession.
Le bail, renouvelé par tacite reconduction, a fait l'objet de modifications adoptées lors d'une commission de conciliation des baux commerciaux le 23 novembre 2009. Ce renouvellement a été consenti pour une durée de 9 années jusqu'au 30 juin 2018.
M. [I] [K] a délivré à M. [R] [S] un congé avec offre de renouvellement de bail commercial, par acte d'huissier du 30 décembre 2008. Par procès-verbal de conciliation du 23 novembre 2009, la commission de conciliation des baux commerciaux d'[Localité 4], a constaté 1'accord des parties pour le renouvellement du bail commercial relatif au magasin cadastré Section [Cadastre 6], ce avec effet à compter du 1er juillet 2009 et selon un loyer révisé.
Le renouvellement du bail commercial jusqu'au 30 juin 2018 a fait l'objet d'une convention en date du 8 juin 2010.
M. [S] a cédé à la propre fille de M. [K], Mme [P] [K], le droit au bail commercial du 2 avril 1991 venant à expiration le 30 juin 2018 et ce, par acte du 2 octobre 2017 reçu en l'étude de Maître [D] [H], ledit acte précisant que le hangar au plan du local annexé n'est pas compris dans la présente cession.
2/ L'entrepôt de 194 m2 a fait l'objet d'un bail oral en 1992, régularisé par une convention d'occupation du 7 juillet 2008 (bail de régularisation) visant les dispositions des articles 1714 à 1751 du code civil à l'initiative de M. [K], bailleur, à M. [S], locataire, lots numéros 635 et 636, ce pour une durée d'une année renouvelable tacitement et pouvant prendre fin moyennant la délivrance d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en respectant la durée d'un préavis de 3 mois avant l'échéance du bail ou de chaque période de reconduction.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 25 avril 2017, réceptionnée le 26 avril 2017, le conseil de M. [K] a donné congé à M. [S], avec effet au 31 décembre 2017, pour le hangar de 194 m2 (lots 635 et 635 de la parcelle [Cadastre 6]), donné à bail suivant contrat du 7 juillet 2008.
Une sommation d'avoir à quitter ledit hangar immédiatement et sans délai, avec restitution des clés a ensuite été délivrée à l'initiative de M. [K] à la personne de M. [R] [S], par acte d'huissier du 25 janvier 2018, ce sous peine d'action judiciaire pour obtenir une décision d'expulsion.
Ce congé donné étant sans effet, M. [K] a saisi le tribunal de grande instance de Carpentras, le 3 mai 2018, d'une demande dirigée à l'encontre de M. [S], aux fins de validation du congé et aux conséquences en découlant,
L'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle puis a été remise au rôle.
M. [S] a, à son tour, fait délivrer une assignation au fond à M. [K] à la date du 9 décembre 2019, sur le fondement des articles L. 145-1, I, alinéa premier L. 145-1, I, 1° , L. 145-5 , L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce, et au vu de la convention d'occupation, le bail de régularisation du 7 juillet 2008, et au vu des articles 1719-2°, 1720 et 1755 du code civil, en demandant au tribunal de qualifier la convention de bail commercial soumis au statut des baux commerciaux
avec notamment les conséquences en résultant sur le congé à annuler sur la poursuite du bail et la condamnation provisionnelle du bailleur à des dommages-intérêts ainsi qu'à une remise en état des lieux sous astreinte, et désignation d'un expert avec misson d'évaluer les travaux nécessaires, les préjudices et les responsabilités encourues, et subsidiairement la fixation d'une indemnité d'occupation.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement du 29 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Carpentras a statué comme suit':
- dit que la convention d'occupation (bail de régularisation) consentie par M. [K], bailleur, à M. [S], locataire, le 7 juillet 2008, faisant suite à un bail oral contracté en 1992, afférente à la location d'un entrepôt de 194 m2 environ cadastré Section [Cadastre 6], lots numéros 635 et 636, situé à [Localité 7], ne constitue pas un bail commercial soumis au statut et à la règlementation des baux commerciaux,
- déclare valable le congé délivré le 25 avril 2017 par M. [K] à M. [S] avec effet au 31 décembre 2017,
- dit que M. [S] est occupant sans droit ni titre de l'entrepôt donné à bail depuis le 1er janvier 2018,
- ordonne l'expulsion dudit entrepôt de M. [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef,
- ordonne en tant que de besoin, pour assurer l'expulsion, le concours de la force publique,
- condamne M. [S] à payer à M. [K] la somme de 1'800'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toutes les prétentions de M. [S], à l'exclusion du prononcé de l'exécution provisoire,
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions,
- condamne M. [S] aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation de quitter les lieux du 21 janvier 2018 (128,90'euros).
Par déclaration du 24 août 2020, M. [S] a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue le 29 décembre 2020, le premier président de la cour d'appel de Nîmes, statuant en référé, a suspendu l'exécution provisoire et condamné M. [S] aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mars 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [S] demande à la cour de':
- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, vu les articles L 145-1, I, alinéa 1 ; L 145-5 ; L 145 ' 9 et L 145-14 du code de commerce,
Vu la convention d'occupation du 07 juillet 2008,
Vu les articles 1719-2°, 1720 et 1755 du code civil,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras du 29 juillet 2020,
- recevoir l'appel relevé à l'encontre du jugement précité,
- dire et juger l'appel juste et fondé,
- infirmer le jugement du 29 juillet 2020 en toutes ses dispositions excepté le chef de jonction,
- dire et juger que la convention est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux des articles L 145 ' 1 et suivants du code de commerce,
- annuler le congé du 25 avril 2017,
- dire et juger que la convention du 07 juillet 2008 s'est poursuivie au-delà du 31 décembre 2017,
- débouter M. [K] de toutes ses fins dires et conclusions,
- condamner, à titre provisionnel, M. [K] au paiement de 20'000'euros de dommages-intérêts pour l'ensemble des préjudices causés à M. [S],
- condamner M. [K] à enlever la planche en bois qu'il a mise en place dans la partie du hangar, situé à [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 3], sous astreinte de 500'euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- ordonner la remise en état du hangar précité,
- désigner tel expert qui plaira à la cour avec pour mission notamment de:
* descendre sur les lieux et les décrire,
* entendre tout sachant,
* prendre connaissance de tout document utile,
* décrire et évaluer les travaux nécessaires afin d'assurer la desserte en électricité, la desserte en eau et la desserte en évacuation des eaux usées du hangar, ainsi que l'étanchéité du toit du hangar et son isolation,
* évaluer les préjudices subis par M. [R] (privation de jouissance du local et du matériel professionnel ; dégradation par la rouille et les infiltrations d'eau pluviales du matériel et des marchandises '.. ),
* donner au tribunal tous éléments de fait permettant au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,
- condamner M. [K] au paiement de la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Pomies-Richaud sur son affirmation de droit,
- subsidiairement, sur la base de l'article L 145 - 14 du code du commerce, désigner tel expert qui plaira à la cour d'appel, afin d'évaluer l'indemnité d'éviction à laquelle a droit M. [S].
L'appelant soutient que le 'hangar entrepôt', objet de la convention d'occupation du 7 juillet 2008 doit être considéré comme un local autonome soumis au statut des baux commerciaux, cette convention devant s'analyser comme un bail dérogatoire au sens des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Il fait valoir que le congé du 25 avril 2017 doit être annulé dès lors qu'il a été donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et non par acte extra-judiciaire en application de l'article L. 145-9 du code de commerce, de sorte qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre. Il prétend que M. [K], en usant de manoeuvres notamment pour l'obliger à libérer le magasin et le hangar au plus vite, alors qu'il a toujours payé le loyer malgré les difficultés qu'il a rencontrées, et en l'accusant de dégradations, a eu une attitude fautive qui lui a causé un préjudice moral et financier justifiant des dommages-intérêts.
Il considère que la planche en bois mise en place par M. [K] l'empêche d'accéder à une partie du hangar et qu'elle doit donc être enlevée. Il indique que le hangar n'est pas entretenu correctement comme en fait état le constat d'huissier et que la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne peut exonérer le bailleur de son obligation d'entretien, de sorte que M. [K] doit être condamné à remettre en état le hangar, mais qu'avant dire droit un expert doit être désigné pour décrire et évaluer les travaux nécessaires à cette remise en état des lieux. Il fait valoir que M. [K] ne peut cumuler une action en validité du congé et une action en résiliation du bail et que la résiliation du bail commercial ne saurait être prononcée à ses torts dans la mesure où aucune infraction à ce bail ne peut lui être reprochée. Subsidiairement, il estime qu'il a droit à une indemnité d'éviction et qu'un expert doit être désigné pour l'évaluation de cette dernière. Enfin, il combat les dernières attestations produites, celle de M. [L] de 2006 ne saurait justifier par des travaux de 2006, des désordres constatés en 2008, celles de M. [X] et de M. [Z] n'excluent pas par le constat du désordre et l'application du statut des baux commerciaux et celle de Mme [O] relative à l'utilisation des lieux ne remet pas en cause les moyens soutenus.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [K], demande à la cour de':
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras le 29 juillet 2020,
- débouter M. [S] de l'intégralité de ses prétentions,
- dire et juger que M. [S] n'a pas respecté ses obligations contractuelles en qu'en conséquence, la convention d'occupation signée entre les parties le 7 juillet 2008 est résiliée aux torts du locataire,
- condamner M. [S] à payer à M. [K] la somme de 2'500'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] aux dépens de l'instance.
L'intimé soutient que la convention d'occupation a une nature civile selon la commune intention des parties et dans la mesure où M. [S] n'a pas énoncé sa qualité de commerçant lors de la signature de celle-ci. Il indique que, comme l'a jugé le tribunal, l'entrepôt ne peut plus être considéré comme étant l'accessoire du local principal à usage commercial dès lors que M. [S] a cessé d'en être l'exploitant depuis le 2 octobre 2017. Il ajoute que l'entrepôt ne peut recevoir la qualification de local accessoire en ce qu'il n'est pas de nature à compromettre l'exploitation du fonds de M. [S] et qu'il ne peut pas être qualifié de local principal dès lors qu'il n'a pas été prévu par les parties que M. [S] y installe son siège social ou son commerce et qu'il ne contient aucun bureau, aucune ligne téléphonique et n'est pas aux normes pour recevoir du personnel ou du public. Il estime que les travaux entrepris par M. [S] sont illégaux. Il fait valoir que la demande de M. [S] tendant à la remise en état du hangar est une demande nouvelle, de même que la demande d'expertise. Il soutient que si l'entrepôt devait bénéficier du statut des baux commerciaux, le bail doit être résilié en raison de la violation des obligations du locataire, M. [S] ayant entrepris des travaux illégaux et occupé illégalement une partie des lieux. Il fait valoir que le congé est valable et qu'en conséquence le locataire doit être expulsé. Il estime que M. [S] ne justifie pas de son préjudice et qu'une évaluation d'une indemnité d'éviction n'a pas lieu d'être. Enfin, il explique qu'il était en droit d'installer une planche en bois pour interdire à M. [S] l'accès à la partie de la parcelle [Cadastre 3] dont il s'est réservé la jouissance et qui a été exclue de la convention.
La réouverture des débats a été ordonné par arrêt avant dire droit du 2 juin 2022 pour l'audience du 13 juin 2022 à 8h45 pour observations des parties sur la révocation de l'ordonnance de clôture sollicitée par l'appelant,
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 13 juin 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune autre discussion sur ce point.
La révocation de l'ordonnance de clôture est intervenue, sur observations concordantes des parties y consentant avant l'ouverture des débats. Cette demande de l'appelant est dés lors sans objet.
AU FOND:
Le litige entre les parties consiste à rechercher si les parties ont entendu conclure un bail d'habitation ou un bail commercial sur le 'hangar entrepôt' loué par l'appelant à l'intimé et ses conséquences sur la résiliation du bail intervenu.
1/ Sur l'application du statut des baux commerciaux au 'hangar entrepôt':
Il y a lieu de rappeler d'emblée que sur la parcelle [Cadastre 6] de la commune de [Adresse 8] se trouvent au lieu-dit [Localité 5] un local commercial de 265 m² et un entrepôt de 194 m².
Il appartient à la cour de se pencher sur le contenu du bail pour rechercher quelle a été la commune intention des parties lors de la conclusion du bail conformément à l'article 1188 du code civil étant précisé que lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Les lieux loués par M. [S] à M. [K] sont définis à la 'convention d'occupation bail de régularisation', signé des parties le 7 juillet 2008 et faisant suite à un bail oral contracté en 1992, par un entrepôt de 194 m² constituant les lots 635 et 636 de la parcelle [Cadastre 6] de la commune de [Adresse 8].
La lettre même du contrat révèle que la commune intention des parties n'a pas été de conférer au preneur le bénéfice de la propriété commerciale, qui constitue un lourd transfert des droits du propriétaire au preneur et qui doit résulter expressément du contrat ; Ainsi le bail débute en son article premier, relatif à la destination du local, par la mention expresse:
'... les parties entendent que la location soit à usage civil et privé à l'exclusion de tout usage artisanal et commercial de quelque nature que ce soit. Cette condition est impérative ; en cas d'utilisation non conforme à sa destination du local, le présent engagement sera résilié en application de la clause résolutoire...'.
La cession du droit au bail du local commercial, intervenue par acte du 21 décembre 1993, à l'initiative du liquidateur de la sarl soleil et d'encre papeterie librairie, à M. [S] est inopérante à faire naître un bail commercial sur l'entrepôt. En effet, l'acceptation univoque du bailleur sur une extension volontaire du statut n'est aucunement démontrée par M. [S]. D'une part, le contrat portant sur l'entrepôt du 7 juillet 2008 démontre le contraire. D'autre part la gestion par le bailleur du renouvellement du bail commercial s'est toujours faite de façon autonome au local commercial sans jamais y associer l'entrepôt. Enfin M. [S], par acte du 2 octobre 2017, a cédé à la fille de M. [K] le droit au bail relatif au local commercial précisant bien que l'entrepôt n'était pas concerné par la cession.
La qualification de l'entrepôt comme étant le local accessoire du local commercial principal est également inopérante à l'application du statut des baux commerciaux. En effet, le local commercial n'est plus exploité par M. [S] depuis le 2 octobre 2017.
Dès lors, la commune intention des parties est incontestablement d'avoir contractuellement loué l'entrepôt, non dans le but d'y exercer une activité commerciale précisément exclue, mais prenant l'entrepôt en l'état, pour un usage civil ou privé et au loyer mensuel de 160,45 euros pourune durée de un an renouvelable.
Le jugement de première instance est donc confirmé sur l'absence d'application du statut des baux commerciaux au local d'entrepôt, objet de la ' convention d'occupation bail de régularisation' du 7 juillet 2008.
2/ sur la validité du congé du 24 avril 2017 :
La 'convention d'occupation bail de régularisation' du 7 juillet 2008 prévoit en son article 4 que le congé de la location pourra être donné pour le terme du bail ou le terme de chacune des périodes de reconduction par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant la durée de préavis déterminé en page 4, à savoir au moins trois mois à l'avance.
Le contrat ayant pris effet le 1er janvier 2008 pour un an et ayant été régulièrement renouvelé, le congé a été régulièrement délivré par M. [K] par courrier recommandé du 25 avril 2017 réceptionné le 26 avril suivant par M. [S], le bail expirant 31 décembre 2017 à minuit.
Dès lors depuis le 1er janvier 2018, M. [S] est occupant sans droit ni titre.
Compte tenu de la solution apportée au litige, sont sans objet les demandes d'enlèvement d'une planche en bois sous astreinte et de remise en état du hangar appelé par l'appelant entrepôt, qui sont, dés lors rejetées. Il en est de même de la demande subsidiaire de désignation d'un expert aux fins d'évaluation d'une indemnité d'occupation.
Ainsi le jugement est à nouveau confirmé en ce qui concerne la résiliation du bail et ses conséquences.
3/ sur les dommages et intérêts en raison de la violation par le bailleur de ses obligations durant l'exécution du bail:
Il appartient à M. [S] de démontrer la faute du bailleur de nature à lui créer un préjudice. Or, il ne verse pas d'éléments probants et il sollicite une expertise judiciaire aux fins de déterminer ses préjudices de privation de jouissance du local et du matériel professionnel, de dégradation par la rouille et des infiltrations d'eaux pluviales sur son matériel et ses marchandises. Il ne peut donc lui être alloué des dommages et intérêts, ni être fait droit à sa demande d'expertise à défaut d'éléments suffisants pour démontrer la nécessité de la mesure d'instruction qui ne peut suppléer sa carence dans l'administration de la preuve conformément à l'article 146 du code de procédure civile.
FRAIS DE PROCEDURE ET DEPENS:
L'équité commande de condamner M. [S] à payer à M. [K] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles
Succombant en son appel, M. [S] est condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement du 29 juillet 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras,
Y ajoutant,
Condamne M. [S] à payer à M. [K] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Déboute M. [S] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [S] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
la greffière, la présidente,
