ARRÊT N°
N° RG 21/02801 - N° Portalis DBVH-V-B7F-ID4H
CJP
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
14 juin 2021
RG :12-20-517
[C]
C/
[S]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 20 JUIN 2022
APPELANTE :
Madame [J] [C]
née le 19 Juillet 1969 à
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008199 du 15/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉ :
Monsieur [V] [H] [S]
né le 28 Mars 1948 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Stéphanie MARCHAL de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture du 25 avril 2022, révoquée sur le siège sur demande conjointe des parties et clôturée à nouveau au jour de l'audience avant l'ouverture des débats,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
M. Gilles ROLLAND, Magistrat honoraire
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 02 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Juin 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente, le 20 Juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Suivant deux actes sous seing privé en date du 1ier décembre 2018, M. [V] [S] a donné à bail à Mme [J] [C] un logement sis à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 800 €.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, M. [V] [S] a fait délivrer le 22 juillet 2020 à Mme [J] [C] un commandement de payer la somme de 5 600 € représentant les loyers et charges arrêtés au 10 juillet 2020, visant la clause résolutoire et lui enjoignant de justifier de la souscription d'une assurance locative. Ce commandement lui enjoint également de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Par acte du 23 octobre 2020, M. [V] [S] a fait assigner Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé.
Par ordonnance contradictoire du 14 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
-déclaré la demande initiale régulière et recevable,
-dit que seul est valable le contrat de bail établi le 1er Décembre 2018 pour une durée de 3 ans pour un logement de type 5 situé au [Adresse 2] entre M. [V] [S] et Mme [J] [C],
-dit que le contrat établi en date du même jour, pour une durée réduite à un an, est nul,
-constaté la résiliation à compter du 22 août 2020 du contrat de bail valide,
-en conséquence, ordonné l'expulsion de Mme [J] [C] des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin,
-fixé à 800 € le montant de l'indemnité mensuelle l'occupation due à compter du 22 août 2020 jusqu'à la libération effective des lieux et condamné Mme [J] [C] à verser cette somme chaque mois,
-condamné Mme [J] [C] à payer à M. [V] [S] une somme en deniers ou valables quittances de 8 000 € arrêtée, provisoirement, au mois d'avril 2021 inclus, à valoir, sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, -condamné Madame [J] [C] à payer à Monsieur [V] [S] une somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens.
Par déclaration du 20 juillet 2021, Mme [J] [C] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2022, le premier président de la cour d'appel de Nîmes a arrêté l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé.
Aux termes de ses conclusions reçues le 29 avril 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [J] [C], appelante, demande à la cour, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle constate la résiliation à compter du 22 août 2020 du contrat de bail valide, et en tire toutes conséquences, et statuant de nouveau, de :
-débouter M. [V] [S] de ses demandes, fins et prétentions en raison de l'inexigibilité des loyers du fait de la commune intention des parties,
-condamner M. [V] [S] à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, outre les entiers dépens de première instance comme d'appel.
Au soutien de son appel, Mme [J] [C] fait valoir :
-qu'elle entretenait avec le couple [S] de forts liens d'amitié, si bien que ces derniers lui ont proposé d'acheter une maison dans laquelle elle pourrait résider, à titre gratuit, avec sa fille handicapée, jusqu'à ce que sa situation financière s'améliore et lui permette de racheter la dite maison ; qu'un premier bail a été signé le 1er décembre 2018 ; que le 6 juin 2019, les époux [S] lui ont demandé de signer un nouveau bail, au prétexte d'officialiser l'accord préalablement passé, ainsi que pour des raisons fiscales ;
-que contre toute attente, et sans aucune demande amiable préalable, M. [V] [S] lui a demandé de quitter la maison avant le 1er décembre 2019 et lui a adressé un congé pour vendre ; qu'il lui a ensuite fait signifier, le 22 juillet 2020, un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire et lui enjoignant de justifier de la souscription d'une assurance locative ;
-que le premier bail et les échanges concomitants démontrent la volonté des parties de ne pas lui faire payer de loyer tant qu'elle n'aurait pas d'activité rémunérée ; que la commune intention des parties était claire et le commandement de payer est dès lors infondé puisque la condition d'exigibilité du loyer n'est pas remplie ;
-que c'est M. [V] [S] qui a exigé la signature du second bail dans le courant de l'année 2019 et qu'en revenant sur son engagement celui-ci n'exécute pas la convention de bonne foi ;
-qu'alors qu'elle n'a jamais payé le loyer du fait de l'accord des parties, le commandement de payer les loyers ne porte que sur la période postérieure à décembre 2019 et que le bail en vigueur au moment du commandement est donc le second, stipulant une durée de un an, signé courant 2019 ;
-qu'enfin, elle justifie avoir assuré la maison dès son aménagement, de sorte que la clause résolutoire fondé sur le commandement de justifier d'une assurance locative ne peut prospérer.
M. [V] [S], en sa qualité d'intimé, par conclusions en date du 20 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 24 et 7G de la Loi du 6 Juillet 1989, L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :
-débouter Mme [J] [C] de son appel et de l'intégralité de ses demandes,
-confirmer l'ordonnance de référé en date du 14 juin 2021,
-condamner Mme [J] [C] au paiement d'une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel ainsi que les entiers dépens.
M. [V] [S] expose :
-qu'il a effectivement fait l'acquisition d'une maison afin de permettre à Mme [J] [C] de se loger et d'exercer son activité de garde d'enfants ; qu'ils ont ainsi conclu un contrat de bail à compter du 1er décembre 2018, prévoyant un loyer de 800 € par mois ; que Mme [J] [C] étant dans l'attente d'un agrément pour exercer son activité, il a accepté de conclure un nouveau bail le 6 juin 2019 incluant une clause permettant à cette dernière de ne pas verser de loyers tant qu'elle n'aurait pas eu l'agrément lui permettant d'exercer sa profession de garde d'enfants à domicile ; que Mme [J] [C] lui avait précisé que cet agrément lui serait donné sous quelques semaines ;
-qu'en réalité, au bout de deux ans, après s'être installé dans les lieux, Mme [J] [C] n'a jamais payé aucun loyer et n'a pas davantage justifié de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs ;
-que le premier juge a retenu l'acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de justification par Mme [J] [C] d'une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement ;
-c'est donc en parfaite application des principes de droit et des pièces de l'espèce que l'ordonnance entreprise a constaté la résiliation du bail ; que pour autant, la seule discussion qui est soulevée par Mme [J] [C], à l'appui de son appel, porte sur le fait de savoir si un loyer est du ou non ;
-qu'à partir du moment, où le seul bail considéré comme valide, selon ce qui a été retenu par le premier juge et admis par Mme [J] [C] dans ses écritures d'appel, est le bail d'une durée de trois ans, l'appelante ne peut valablement faire valoir que la commune intention des parties était de ne pas fixer un loyer, alors que ce bail le stipule nullement ;
-qu'il n'a jamais été dans la commune intention des parties que Mme [J] [C] occupe pendant trois ans une maison à usage d'habitation sans payer aucun loyer à son bailleur ; qu'il convient de rappeler que le contrat de bail est soumis à une obligation de bonne foi qui touche aussi bien le locataire que le bailleur.
La clôture de la procédure est intervenue le 2 mai 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 20 juin 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les termes clairs du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire.
En l'espèce, Mme [J] [C] ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers réclamés par M. [V] [S] mais soutient, qu'en l'état des deux baux qui ont été signés par les parties, il était convenu qu'elle n'était redevable d'aucun loyer tant qu'elle ne percevrait pas une rémunération. Elle prétend également que la clause résolutoire ne peut être acquise pour défaut de justification de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, dès lors qu'elle est en mesure de justifier de cette assurance, et ce dès son entrée dans les lieux.
M. [V] [S] verse à l'appui de sa demande devant le juge des référés un contrat de bail signé le 1er décembre 2018 pour une durée de trois ans et prévoyant le versement d'un loyer mensuel de 800 €, ainsi qu'un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire, signifié le 22 juillet 2020. Il admet, comme le soutient l'appelante, qu'un deuxième bail a été signé en juin 2019, bien qu'étant daté du 1er décembre 2018 et qu'il a été inclus, d'un commun accord, dans ce contrat une clause exonérant la locataire du paiement du loyer jusqu'à ce que cette dernière perçoive une rémunération.
Le premier juge, outrepassant les pouvoirs du juge des référés, a interprété ce second contrat et l'a déclaré nul et sans effet. Or, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de procéder à une telle analyse du contrat et des dispositions de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 et, alors que sa décision est nécessairement provisoire, de constater la nullité dudit contrat.
L'absence de contestation sérieuse résulte de la clarté des conventions soumises, tandis qu'à l'inverse, la complexité des rapports entre les parties peut constituer une contestation sérieuse. En l'espèce, il n'est pas contesté, d'une part, que les parties ont signé successivement deux conventions portant sur la location d'une même maison à usage d'habitation et portant mention de clauses différentes sur chacune des conventions s'agissant de l'exigibilité du loyer. D'autre part, il est admis par les parties que la seconde convention résulte d'un accord et a été signé postérieurement, soit en juin 2019, et ce alors qu'elle est datée du 1er décembre 2018, date identique à celle du premier contrat. Également, M. [V] [S] reconnaît avoir accepté, lors de la signature de ce deuxième contrat, de dispenser la locataire du paiement du loyer mais soutient que cette dispense de durer que quelques semaines. Pour autant, aucune mention dans ce second contrat ne fixe de date concernant la reprise du paiement des loyers.
Force est de constater que la coexistence de ces deux conventions ayant pour objet la location d'un même immeuble et les différentes interprétations que les parties en font s'agissant notamment de l'exigibilité des loyers constituent des contestations suffisamment sérieuses pour qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Il en est de même s'agissant de la provision réclamée au titre du défaut de paiement des loyers pour les mêmes motifs que ceux évoqués ci-avant, mais également tenant l'absence de décompte produit par le bailleur et l'absence d'explication quant au fait qu'il réclame le paiement des loyers à compter de décembre 2019 et ce alors qu'il prétend que ceux-ci sont demeurés impayés depuis l'entrée dans les lieux. L'obligation de M. [V] [S] souffre de contestations suffisamment sérieuses pour qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé également de ce chef.
S'agissant enfin de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, outre que la coexistence de deux contrats de bail portant sur la même maison d'habitation constitue en soi une contestation sérieuse, il convient de relever que Mme [J] [C] justifie, par la production de trois attestations différentes, qu'elle a souscrit un contrat d'assurance couvrant le logement occupé, auprès de la société Matmut, du 7 décembre 2018 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.
Or, les deux contrats de bail stipulent au paragraphe « clause résolutoire » que « la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire (') à défaut de souscription d'une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte du locataire) et un mois après un commandement de payer demeurer infructueux ».
Bien qu'il n'appartienne pas au juge des référés d'interpréter ces clauses, il ne peut qu'être relevé qu'elles entrent en contradiction avec les mentions portées sur le commandement du 22 juillet 2020, lesquelles stipulent qu'à défaut justification de la souscription d'une assurance contre les risques captifs dans un délai d'un mois, le demandeur pourra se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il en résulte que le simple défaut de production d'un justificatif d'assurance dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement, alors que Mme [J] [C] justifie qu'elle était bien assurée depuis l'entrée dans les lieux, nécessite une interprétation qui relève du juge du fond. Il s'agit là, à nouveau, d'une contestation qu'il convient de qualifier de sérieuses, nécessitant qu'il soit également dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande et toutes les demandes subséquentes.
Fort de ces éléments, la décision entreprise sera réformée en toutes ses dispositions et il sera dit n'y avoir lieu à référé.
*
M. [V] [S], qui succombe en toutes ses demandes, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner M. [V] [S] à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91'647 du 10 juillet 1991.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance rendue le 14 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de M. [V] [S],
Renvoie M. [V] [S] à mieux se pourvoir,
Condamne M. [V] [S] à payer à Mme [J] [C] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, qui seront recouvrés selon les modalités prévues par les dispositions des articles 37 de la loi n° 91'647 du 10 juillet 1991, celle-ci étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle,
Condamne M. [V] [S] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Arrêt signé par Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
