ARRÊT N°
N° RG 21/03816 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IHAB
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES
06 septembre 2021 RG :21/000027
[R]
C/
S.A. UN TOIT POUR TOUS
Grosse délivrée
le
à Me Monestier
Me Tria
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
APPELANT :
Monsieur [N] [R]
né le 01 Janvier 1955 à [Localité 7] (ALGERIE) (99)
[Adresse 6]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Camille MONESTIER de la SELARL MONESTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/10568 du 24/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.A. UN TOIT POUR TOUS (STE D'HLM) au capital de 6 701 520 euros inscrite au RCS de Nîmes N°680201365, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 17 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et Mme Céline Delcourt, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 03 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Céline Delcourt, greffière, le 16 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 3 septembre 2010, la SA Un Toit pour tous a donné à bail à M. [N] [R] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'un emplacement de garage situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 288, 63 euros et 12,38 euros.
Se prévalant de loyers impayés, la SA Un Toit pour tous a fait signifier le 23 juillet 2019 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle a ensuite fait assigner M. [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'Alès pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
Par jugement contradictoire du 6 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :
- rejeté M. [R] de sa demande d'exception d'inexécution,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2010 entre la SA Un Toit pour tous et M. [R] concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de garage situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 septembre 2019,
- ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux de restituer les clés dès la signification du présent jugement,
- dit qu'à défaut pour M. [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Un Toit pour tous pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- rejeté la demande d'astreinte de la SA Un Toit pour tous,
- condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous la somme de 6 614,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 709,98 à compter du commandement de payer (23 juillet 2019), sur la somme de '929,70 euros à compter de l'assignation (12 janvier 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus,
- condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 septembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et ce, d'un montant de 288,63 euros pour l'appartement et 12,38 euros pour l'emplacement de garage,
- rejeté l'intégralité des autres demandes de M. [R],
- rejeté la demande relative à l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Par déclaration du 19 octobre 2021, M. [R] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 février 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [R] demande à la cour de :
Vu le contrat de bail, vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- recevant M. [R] en son appel,
- le dire juste et bien fondé,
- infirmer le jugement rendu le 6 septembre 2021 par Monsieur le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès, en ce qu'il a :
* rejeté M. [R] en sa demande d'exception d'inexécution,
* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail ont été réunies le 23 septembre 2019,
* ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement et dit qu'à défaut pour M. [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Un Toit pour tous pourra, deux mois après la signification d'une commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
* condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous la somme de 6 614,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 709,98 euros à compter du commandement de payer (23 juillet 2019), sur la somme de 4929,70euros à compter de l'assignation (12 janvier 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus,
*condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 23 septembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce d'un montant de 288,63 euros pour l'appartement et 12,38 euros pour l'emplacement de garage,
statuant à nouveau :
à titre principal :
Vu l'article 1217 du code civil,
Vu le constat d'indécence du logement,
- dire et juger M. [R] bien fondé en son exception d'inexécution,
en conséquence,
- rejeter la créance de la SA Un Toit pour tous au titre des loyers impayés,
Vu les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et L843-1 du code de la construction et de l'habitation :
- rejeter la demande de résiliation du bail pour défaut de fondement,
à titre subsidiaire :
- accorder à M. [R] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
reconventionnellement,
- condamner la société Un Toit pour tous à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les normes de décence,
- condamner la société anonyme Un Toit pour tous à verser à M. [R] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,
en tout état de cause :
- condamner la société anonyme Un Toit pour tous à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société anonyme Un Toit pour tous aux entiers dépens en ce compris les différents commandements délivrés.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2022, auxquelles il est expressément référé, la SA Un Toit pour tous demande à la cour de :
Vu les pièces produites,
Vu l'appel inscrit par M. [R],
- débouter M. [R] de toutes ses demandes,
Vu les dispositions de l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989,
- confirmer la décision rendue par Monsieur le juge des contentieux de la protection le 6 septembre 2021 en ce qu'il a :
* rejeté M. [R] en sa demande d'exception d'inexécution,
* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de garage situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 septembre 2019,
* ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,
* dit qu'à défaut pour M. [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Un Toit pour tous pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
* condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous la somme de 6 614,02 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 709,98 euros à compter du commandement de payer (23 juillet 2019), sur la somme de 4 929,70 euros à compter de l'assignation (12 janvier 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus,
* condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 septembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce d'un montant de 288,63 euros pour l'appartement et 12,38 euros pour l'emplacement de garage,
* rejeté l'intégralité des autres demandes de M. [R],
* condamné M. [N] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
y ajoutant,
- condamner M. [R] à payer à la SA Un Toit pour tous la somme de 1'500'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] aux entiers dépens d'appel.
La clôture de la procédure est intervenue le 17 février 2022.
L'affaire a été fixée à l'audience du 3 mars 2022 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur l'exception d'inexécution tenant à l'indécence du logement,
Le bailleur est tenu de délivrer en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu'un logement en bon état d'usage et de réparation .
L'article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
L'appelant oppose l'exception d'inexécution tenant à l'indécence du logement soutenant que le logement a connu plusieurs dégâts des eaux et que l'humidité résiduelle à l'intérieur de l'appartement est si importante qu'il a effectué un signalement de l'état de son logement auprès des services de la Caisse d'allocations familiales le 27 mars 2019, notant que la procédure de reconnaissance du caractère indécent du logement par M.[R] a été diligentée antérieurement à l'action de la SA Un Toit pour tous devant le tribunal judiciaire d'Alès.
Il convient cependant de rappeler, comme l'a justement retenu le premier juge, que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'il y aurait une impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination et sous réserve d'une autorisation judiciaire.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu'un dégât des eaux est bien intervenu le 11 novembre 2017 provoquant une infiltration dans le salon du locataire provenant, selon le rapport de d'expertise de l'entreprise Elex du 9 janvier 2018, de la façade au droit d'un éclairage extérieur fixé en façade .
Cependant, des déclarations mêmes du preneur, cette infiltration n'intervenait que lors des « épisodes cévenols » et surtout il ressort de l'attestation du gérant de la SARL Bariol qu'une intervention a été réalisée destinée à calfeutrer au droit de l'applique extérieur et que le locataire a été indemnisé par l'assureur du propriétaire ainsi qu'en atteste le chèque en date du 8 février 2018.
Puis, comme l'a relevé le jugement déféré, l'entreprise 7id, qui est intervenue suite à un écoulement d'eau dans le salon, constatera le 12 décembre 2019 un défaut d'étanchéité au niveau de la façade nécessitant le rebouchage de la cheville de fixation sur la façade et la reprise de la fissure afin d'empêcher l'eau de s'écouler dans le salon.
L'appelant ne produit aucun élément démontrant que le logement était atteint d'une humidité importante et constante entraînant une impossibilité totale d'occuper les lieux.
Quant au dysfonctionnement de la robinetterie invoqué par le locataire, au demeurant non établi, elle relevait de la maintenance de l'immeuble.
Enfin, suite au rapport du diagnostic décence du 5 octobre 2021 effectué à la demande du préfet du Gard, le bailleur a entrepris la réalisation des travaux préconisés comme le démontrent les bons de commandes produits aux débats mais il ressort des courriels échangés entre le bailleur et la préfecture que M. [R] a refusé l'accès à son logement.
En toute hypothèse, les désordres relevés (fenêtre de la cuisine qui ferme mal, porte de la salle d'eau à détalonner, nombre de prises insuffisantes par rapport aux nouvelles normes) ne portent manifestement pas atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et ne rendent pas le logement inhabitable, d'autant que ce même rapport note un manque d'entretien du logement par le locataire, ce dernier ayant obstrué les grilles d'aération avec du scotch et laissé s'encrasser les bouches de VMC.
En conséquence, si des désordres sont effectivement apparus, ils ont été réparés par le bailleur et rien ne justifiait le non paiement des loyers, obligation principale du preneur.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté M. [R] de sa demande d'exception d'inexécution.
Sur la résiliation du bail,
Il ressort des justificatifs produits que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, signifié le 23 juillet 2019 à M.[R].
La résiliation de plein droit du contrat de bail était acquise à compter au 23 septembre 2019 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.
Dès lors, M.[R] doit libérer les lieux, sous peine d'être expulsée.
M. [R] occupant les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause ainsi un préjudice à la bailleresse, qu'il convient de réparer .
Le premier juge a justement évalué l'indemnité d'occupation due à compter du 23 septembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 288,63 pour le logement et de 12,38 € pour l'emplacement de garage.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2010 entre la SA Un Toit pour tous et M. [R] concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de garage situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 septembre 2019, ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux de restituer les clés dès la signification du présent jugement, dit qu'à défaut pour M. [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Un Toit pour tous pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et rejeté la demande d'astreinte de la SA Un Toit pour tous, condamné M. [R] à verser à la SA Un Toit pour tous une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 288,63 euros pour l'appartement et 12,38 euros pour l'emplacement de garage à compter du 23 septembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.
Sur la demande en paiement,
L'intimé demande la confirmation du jugement et l'appelant ne conteste pas le montant de la dette arrêtée par le premier juge.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré sauf à préciser que la somme de 6 614, 02 € est arrêtée au mois de mai 2021 inclus.
Sur la demande de travaux,
Seul le locataire peut demander une mise en conformité du logement.
Or, en l'espèce, le bail est résilié depuis le 23 septembre 2019.
L'appelant sera débouté de ce chef de demande.
Sur la demande de délai de paiement,
M.[R] fonde sa demande de délai de paiement sur l'article 1343-5 du code civil et non sur l'article l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En toute hypothèse, M.[R] ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette dans le délai légal eu égard au montant de celle-ci et alors même qu'il n'a pas respecté un précédent plan d'apurement et que les règlements partiels qu'il effectue ne sont pas réguliers.
Le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts,
Eu égard à la présente décision, la demande n'est pas justifiée.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [N] [R] qui succombe supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel .Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions sauf à préciser que la somme de 6 614, 02 € est arrêtée au mois de mai 2021 inclus,
Y ajoutant,
Déboute M. [N] [R] de sa demande de travaux de mise en conformité,
Déboute la SA Un Toit pour tous de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne M. [N] [R] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la Présidente de Chambre et par la Greffière.
La greffière, La présidente,
