ARRÊT N°
N° RG 21/00159 - N°Portalis DBVH-V-B7F-H467
ET-AB
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
14 décembre 2020
RG:17/02299
[L]
C/
S.A. GRAND DELTA HABITAT
Grosse délivrée
le 16/06/22
à Me Thierry COSTE
à Me Emmanuelle VAJOU
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
APPELANT :
Monsieur [B] [L]
né le 22 Décembre 1956 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Thierry COSTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉE :
S.A. GRAND DELTA HABITAT
société coopérative immatriculée au RCS d'Avignon sous le numéro 662 620 079, ayant son siège social au [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Hubert GASSER de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
à l'audience publique du 15 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2022 et prorogé au 16 Juin 2022,
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente, le 16 Juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par promesse synallagmatique de vente du 5 octobre 2016, [B] [L] s'est engagé à vendre à la société coopérative d'intérêt collectif à forme anonyme Grand Delta Habitat (ci-après la société Grand Delta Habitat), au prix de 7 300 000 euros, un ensemble immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 3]) comprenant 27 appartements répartis en trois blocs (bâtiments A, B et D), 23 garages et 90 places de parking extérieures, cadastrés section D, [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].
L'acte prévoyait une condition suspensive de 'l'obtention par l'acquéreur de l'agrément PLS (prêt locatif social) auprès de la DDT ( services de la préfecture) de Vaucluse au plus tard le 15 décembre 2016'.
En l'absence d'agrément PLS à la fin du mois de décembre 2016, la société Grand Delta Habitat a sollicité la signature d'un avenant de prorogation de la promesse de vente.
Cependant, cette prorogation n'a pas permis l'obtention de l'agrément espéré et en l'état de la non obtention du PLS sollicité, la société Grand Delta Habitat a informé le notaire de sa renonciation à l'acquisition.
Estimant que la lettre adressée par la DDT à la société Grand Delta Habitat en janvier 2017 ne valait pas refus, M. [L] a fait délivrer par huissier de justice le 10 mars 2017 à la société Grand Delta Habitat une mise en demeure de régulariser la vente.
Le 22 mars 2017, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés.
Faisant valoir que son cocontractant avait inséré dans le contrat une clause qu'il savait irréalisable, M. [L], par acte du 31 juillet 2017, a assigné la société Grand Delta Habitat devant le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins de solliciter la nullité de la condition suspensive particulière, de juger que la société Grand Delta Habitat a méconnu son obligation de loyauté lors de la conclusion comme lors de l'exécution de la promesse de vente, de condamner la citée à lui verser la somme de 730 000 euros en exécution de la promesse de vente du 5 octobre 2016 autant qu'en réparation des préjudices causés, outre la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire du 14 décembre 2020, a :
débouté [B] [L] de l'ensemble de ses demandes ;
condamné [B] [L] à régler à la société coopérative d'intérêt collectif à forme anonyme Grand Delta Habitat la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné [B] [L] aux entiers dépens ;
rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 11 janvier 2021, M. [L] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2022,il demande à la cour de :
- juger que la société Grand Delta Habitat a méconnu son obligation d'information et de loyauté lors de la conclusion le 5 octobre 2016 du compromis comme durant son exécution jusqu'au 20 février 2017 en dissimulant que son projet d'acquisition ne correspondait pas aux attentes de la préfecture encore exprimées en septembre 2016 mais aussi en taisant les refus des 25 octobre 2016 et 25 janvier 2017 ;
- juger que la société Grand Delta Habitat a trompé son cocontractant sur la qualité de son engagement ;
- juger incidemment que la société Grand Delta Habitat ne peut se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un financement par PLS exclusivement ;
- à titre subsidiaire, juger que la société Grand Delta Habitat a empêché la réalisation de cette condition suspensive qui doit incidemment être réputée accomplie ;
- constater que la société Grand Delta Habitat a refusé de réitérer la vente;
- la condamner à lui verser la somme de 730 000 euros en exécution de la promesse de vente du 5 octobre 2016 et subsidiairement 132 736,92 euros ;
- condamner la citée à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- infirmer en conséquence le jugement déféré.
Il fait valoir en résumé qu'un financement par PLS exclusivement était contraire aux choix du représentant de l'Etat qui avait répété sa position à la société Grand Delta Habitat en septembre 2016 et qu'un second obstacle s'opposait également à l'agrément puisque le quota de PLS était atteint, une acquisition au moyen de quarante et un PLS étant ainsi inenvisageable car contraire aux objectifs assignés par le préfet et à ceux fixés par le PLH.
Il estime dés lors que la société Grand Delta Habitat n'avait aucune chance d'obtenir, à rebours de la position exprimée par le préfet et du pourcentage prévu par le PLH, quarante et un PLS supplémentaires.
Il en déduit que la condition suspensive était dès lors irréalisable et le projet d'acquisition voué à la caducité, à moins que la société Grand Delta Habitat ne renoncât ultérieurement à ladite condition conformément aux dispositions de l'article 1304-4 du code civil.
Il ajoute que la société a par ailleurs commis une faute en sollicitant de son cocontractant qu'il accepte une condition suspensive qu'elle savait irréalisable, en le trompant ainsi au sens des articles 1104 et 1112-1 du code civil. Son refus d'exécuter la promesse sous prétexte de la condition suspensive irréalisable était par conséquent fautif. Subsidiairement, il soutient que la société Grand Delta Habitat n'a pas loyalement oeuvré à la réalisation de la condition suspensive qui doit incidemment être réputée accomplie en application de l'article 1304-3 du code civil.
Elle lui a fait perdre une chance d'accepter de nouvelles locations à compter du compromis, et donc les loyers correspondants et il s'est trouvé contraint de vendre au détail son ensemble immobilier. En raison du comportement dolosif de la société Grand Delta Habitat, cette dernière doit être condamnée au paiement de la pénalité contractuelle fixées à hauteur de 730 000 euros, et à défaut à le dédommager des préjudices causés à hauteur a minima de 132 736,92 euros.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2022, la société Grand Delta Habitat demande à la cour de :
*à titre principal,
confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
débouter M. [L] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
*à titre subsidiaire,
ramener à de plus justes proportions les demandes de M. [L] ;
En tout état de cause,
le condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.
Elle soutient pour l'essentiel que le 5 octobre 2016, au moment de la réalisation de l'acte litigieux et de l'insertion de la condition suspensive particulière, aucun refus catégorique de la préfecture n'était intervenu et l'obtention d'un financement de l'opération en PLS était possible. Pour elle, le courrier du 25 octobre ne constitue pas un refus catégorique de la direction départementale des territoires, mais un éclaircissement quant aux opérations susceptibles d'être financées uniquement en PLS et aux opérations pour lesquelles d'autres modes de financement devaient être envisagés. Le compromis portait sur des lots qui n'étaient pas tous affectés à l'habitation et , ni le profil des locataires ni les loyers pratiqués ne justifiaient le recours à un financement PLUS ou PLAI.
Elle estime que sa demande de financement en PLS était pleinement justifiée et la circonstance que les objectifs de PLH soient atteints à l'échelle de la ville comme à l'échelle de la communauté de communes, n'est pas un obstacle à l'agrément de nouveaux projets en PLS, ce que souligne le courrier de la préfecture du 25 octobre 2016.
Elle ajoute que pour l'opération dont s'agit tout panachage était impossible, l'éligibilité à l'un ou l'autre des modes de financement (PLS, PLUS, PLAI) dépendant d'une part des ressources des occupants, d'autre part des loyers pratiqués ; qu'un financement à 100 % en PLS était possible en l'état des particularités des logements déjà occupés par une population qui n'était pas particulièrement défavorisée et qu'en outre, un panachage avec des financements de type PLUS et PLAI était impossible au regard de l'économie de l'opération et de l'absence de détail dans les prix de chaque logement.
Subsidiairement, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, son éventuelle condamnation doit être ramenée à une plus juste mesure compte tenu du fait que la non-réitération du compromis litigieux a été pour M. [L] une source d'enrichissement, une vente à la découpe étant plus intéressante qu'une vente en gros.
Par ordonnance du 30 novembre 2021, la procédure a été clôturée le 1er mars 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 15 mars 2022.
Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1-Sur la non réalisation de la condition suspensive et la responsabilité contractuelle de la société Grand Delta Habitat
En application de l'article 1112-1 du code civil relatif à la période des négociations, celle des parties qui connaît une information dont l'ímportance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Le premier juge a écarté le premier moyen en retenant que M.[L] ne pouvait reprocher à l'intimée d'avoir dissimulé une information essentielle alors d'une part, que le courrier de la préfecture du 25 octobre 2016 auquel il fait référence, n'entendait pas rejeter de manière systématique les demandes d'agrément de projets immobiliers par financement PLS, et d'autre part, qu'il n'était pas démontré qu'antérieurement au 5 octobre 2016, la préfecture avait indiqué qu'elle n'accepterait pas par principe le projet de financement de l'opération immobilière présentée par l'intimée à hauteur de 100% dans le cadre d'un agrément PLS, et enfin qu'il ressortait du courrier du 25 octobre 2016 que des dérogations exceptionnelles à ce refus pouvait être envisagées avec la présentation de documents justificatifs et explications.
Il a ajouté ainsi, que même s'il était établi que la préfecture de Vaucluse avait fait connaître à la société Grand delta Habitat avant la signature de l'acte du 5 octobre 2016 que les agréments en PLS n'était pas ce qui était envisagé dans le Vaucluse et sur la commune de [Localité 6], des dérogations étaient possibles et ne rendaient pas la condition suspensive irréalisable
Il en a conclu que le demandeur ne pouvait dès lors imputer un quelconque manquement de l'intimée à ses obligations d'informations et de loyauté, précisant en outre que les parties s'entendant sur l'interprétation de la clause suspensive prévoyant un financement exclusivement en PLS et un agrément à ce titre, il était vain de reprocher à la société Grand Delta habitat de ne pas avoir proposé à la préfecture de Vaucluse un projet incluant d'autres modes de financements.
Pour critiquer la décision déférée M.[L] fait essentiellement valoir qu'en dissimulant la position de la préfecture de Vaucluse dont avait connaissance depuis le mois de septembre 2016 et qui rendait impossible l'obtention d'un agrément au titre du financement de l'opération en PLS, et en faisant stipuler une condition suspensive relative à l'obtention de cet agrément dans la promesse de vente, la société Grand delta Habitat a manqué à ses devoirs précontractuels d'information et de loyauté.
Il ajoute qu'au mépris de ce qu'elle connaissait elle a maintenu sa demande d'obtention d'agrément en PLS uniquement et en a fait une condition suspensive alors qu'elle aurait pu présenter un autre projet comme le lui suggérait la préfecture (panachage avec d'autres mode de financement ) ; enfin, elle a refusé de donner des explications à la préfecture sur les raisons qui lui permettraient de manière exceptionnelle d'obtenir une dérogation laissant le couurier du 2 novembre 2017 sans suite.
Il souligne ainsi qu'elle l'a trompé sur le caractère réalisable de la condition suspensive et sur la qualité de son engagement, le conduisant à immoiliser pour plusieurs mois le bien.
Il n'est pas contesté que la promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive suivante : 'Il est expressement convenu entre les parties que les présentes sont conclues sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquereur de l'agrément PLS (prêt local social) auprès de la DDT de Vaucluse au plus tard le 15 décembre 2016".
Une clause pénale a été par ailleurs prévue 'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étaient remplies', l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 730 000 euros à titre de clause pénale (...)'.
Il ressort certes, du courrier de la préfecture de Vaucluse (DDT) du 25 octobre 2016, d'une part, que 'le produit PLS' exclusivement n'est pas le produit adapté dans le département de Vaucluse, que les services de la DDT souhaitent que les opérations de logements locatifs sociaux soient quasi totalement financées par les prêts PLU et PLAI, mais aussi que :
- le financement de logement ordinaire en PLS ne peut être entendu que si les loyers privés sont significativement supérieurs à ceux de la production PLUS et que s' il s'agit de créer une offre de logement à loyer intermédiaire ;
-les possibilités de dérogation doivent être limitées et ne seront accordées que si elles paraissent justifiées au vu de l'examen de la demande locative, de la situation du secteur privé et des arguments qui seront communiqués sur les opérations en questions.
Ainsi si ce document rappelle comme le souligne l'appelant que ces informations étaient connues avant la signature du contrat puisque des rencontres avaient eu lieu entre les services de la préfecture et les partenaires évoquant les objectifs poursuivis et les orientations pour le département concerné, il n'excluait nullement la possibilité de dérogations ou d'autres financements que ceux qu'il privilégiait en financement PLUS ou PLAI.
La Société Grand Delta Habitat ne pouvait pas dès lors être considérée comme fautive à faire insérer au compromis une condition suspensive au regard de l'aléa qui présidait à l'opération. Cette clause est venue ainsi concrétiser que l'agrément n'était pas de droit ni systématique mais il n'était pas non plus impossible.
Elle ne commettait pas non plus de faute à persister dans un projet d'opération de financement à 100% en PLS dès lors que des dérogations lui avaient été accordées comme le rappelle ce même courrier ; elle avait pu obtenir en effet notamment pour une opération dénommée 'les Ocres' l'agrément d'un financement en PLS à 100% par les services de la DDT de Vaucluse alors même qu'au départ de l'opération une partie seulement avait été acceptée.
Forte de ces éléments, la société Grand delta Habitat a maintenu son projet et déposé une demande d'agrément en ce sens le 2 novembre 2016, ce qui confirme sa détermination à faire entendre la faisabilité de l'opération en ces seuls termes considérant qu'un financement en PLUS ou PLAI ne lui permettrait pas d'équilibrer son opération, et il ne ressort pas des termes mêmes de la lettre du 25 octobre 2016, un refus systématique par la préfecture des projets de financement à 100% en PLS comme à tort soutenu par M.[L].
Il ne ressort pas non plus des pièces versées aux débats que le programme local d'habitat (PLH) interdise dans la communauté de communes concernée, le financement en PLS même s'il a privilégié le PLUS et le PLAI, estimant que le PLS était moins adapté aux besoins locaux.
Par ailleurs, la question des quotas ne ressort pas comme le soutient l'appelant de ces pièces et les services de la DDT s'adressant à la société Grand delta habitat le 25 octobre 2016 précisent bien que le PLH préconise une production qui privilégie le logement social ordinaire PLUS et le logement très social PLAI sans exclure cependant le PLS.
Il s'agit d'un document de programmation de politique locale dont l'élaboration est obligatoire. Sur la situation de la ville de [Localité 6] il prévoyait effectivement un habitat financé en PLS à hauteur de 30 logements maximum.
Pour autant, les services de la DDT de la préfecture de Vaucluse n'ont pas le 25 octobre 2016 rejeté toute possibilité de financement par PLS pour le projet présenté par l'intimée de 41 logements, en lui indiquant que des dérogations exceptionnelles et motivées, pouvaient être envisagées.
Il en ressort qu'il n'est nullement démontré que la société Grand Delta Habitat ait été informée dès la passation du compromis le 5 octobre 2016 du refus inévitable par la préfecture, de sa demande d'agrément son projet n'étant pas d'emblée comme le soutient à tort l'appelant, voué à l'échec.
Ainsi en l'absence de certitude du refus de l'agrément par la préfecture, la société Grand Delta Habitat n'avait pas à communiquer à M.[L] des informations dont elle ne disposait pas. Elle n'a pas non plus manqué à son obligation de loyauté régissant le droit des contrat en cachant des difficultés dès lors qu'il existait une possibilité qu'elle obtienne cet agrément et la rédaction de la condition suspensive venait expressement indiquer à l'autre partie contractante que son projet d'acquisition ne pouvait s'entendre que si elle obtenait l'agrément d'un financement en PLS.
Au regard de la connaissance préalable qu'avait M [L] de cette exigence par l'insertion de la condition suspensive permettant à la société Grand Delta habitat d'équilibrer son opération au regard du prix d'achat conséquent de l'ordre de 7 millions d'euros, il ne peut prétendre avoir été trompé pour contracter.
De même, à défaut d'avoir établi avec certitude que l'intimée était parfaitement informée de la décision de refus de la préfecture dés la signature du contrat litigieux, il ne peut reprocher à l'intimée sa mauvaise foi en faisant insérer la clause suspensive susvisée.
Ainsi les dispositions de l'article 1304-2 du Code civil qui prévoit qu'est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur et celles de l'article 1304-3 qui dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce et la condition supensive qui n'encourt pas la nullité, doit être considéré comme valable et ne s'étant pas réalisée.
Le compromis du fait de la non réalisation de la condition suspensive dont l'intimée a informé le notaire et M.[L] après réception du courrier de refus du 25 janvier 2017, est devenu caduc et l'appelant n'est pas plus fondé à invoquer la clause pénale.
En conséquence, dès lors qu'aucune faute d'exécution ou de déloyauté dans le cadre contractuel n'est démontrée à l'encontre de la société Grand Delta Habitat, sa responsabilité contractuelle ne peut être retenue et la demande formée sur ce fondement doit être rejetée. De même la non réalisation de la condition suspensive entrainant la caducité dès lors qu'elle n'est pas imputable à l'intimée, elle exclut l'application de la clause pénale.
Le jugement de première instance mérite ainsi confirmation en ce qu'il a débouté M.[L] de l'ensemble de ses demandes.
2-Sur les demandes accessoires
Partie perdante, M.[B] [L] supportera la charge des dépens et sera nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande en revanche de faire droit à la demande de la SA Grand Delta Habitat sur ce même fondement et de condamner M.[B] [L] à lui payer la somme de 2000 euros.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Déboute M.[B] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Le condamne à supporter la charge des dépens d'appel
Arrêt signé par Mme FOURNIER, Présidente et par Mme RODRIGUES, Greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
