ARRÊT N°
N° RG 20/01362 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HXAZ
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES
21 avril 2020 RG :19-000247
[S]
C/
[Z]
S.C.I. ZA INVESTISSEMENTS
S.N.C. CABINET [L]
Grosse délivrée
le
à SCP Massal Vergani
Me Derbal
Me Menard-Chaze
Me Armand
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
APPELANT :
Monsieur [B] [S]
né le 16 Mars 1957 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Olivier MASSAL de la SCP MASSAL & VERGANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
INTIMÉES :
Madame [O] [Z]
née le 31 Octobre 1985 à [Localité 7] (38)
[Adresse 6],
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Karim DERBAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/6245 du 07/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
S.C.I. ZA INVESTISSEMENTS, société civile immobilière immatriculée auprès du RCS de Nîmes sous le n°493 547 236, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame [V] [X], domiciliée es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Pierre BIGONNET, Plaidant, avocat au barreau D'ALES
Représentée par Me Sophie MENARD-CHAZE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.N.C. CABINET [L] pris en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié en son siège social sis
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud JULIEN de la SCP DLJ ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Morgane ARMAND, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et Mme Céline Delcourt, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 03 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Céline Delcourt, greffière, le 16 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juin 2016, la SCI ZA Investissements a donné à bail à Mme [O] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] (Gard), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises.
La SCI ZA Investissements a confié la gestion locative de ce bien à la SNC Cabinet [L].
Le 31 mai 2016, M. [B] [S] a signé un acte de cautionnement solidaire pour le paiement des loyers à hauteur de la somme de 86 400 euros.
Le 1er juin 2016, il a été établi l'état des lieux d'entrée, lequel a été signé par la locataire et sa caution.
Se prévalant de loyers impayés, les 10 et 20 avril 2018, la SCI Investissements a fait délivrer à Mme [Z] et à sa caution, M. [S], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de 1 545 euros.
Par acte d'huissier du 6 août 2018, la SCI ZA Investissements a fait assigner Mme [Z] et M. [S] en référé expulsion.
Le 14 mars 2019, le tribunal d'instance d'Alès, statuant en référé, a rendu une ordonnance constatant la résiliation et prononçant l'expulsion de Mme [Z] et sa condamnation au paiement de la somme de 2 317 euros au titre de l'arriéré de loyer, a dit qu'il n'y avait lieu à référé concernant M. [S] en raison d'une contestation sérieuse, ce dernier contestant son engagement de caution.
Par acte du 16 mai 2019, la SCI ZA Investissements a fait assigner M. [S], la SNC Cabinet [L] et Mme [Z] afin d'obtenir la condamnation de Mme [Z] et de M. [S] à lui payer la somme de 9 345 euros au titre de l'arriéré de loyers et de l'indemnité d'occupation arrêtée au mois de mai 2018, plus la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Mme [Z] a quitté les lieux en octobre 2019.
Par jugement contradictoire du 21 avril 2020, le tribunal judiciaire d'Alès a :
- fixé la créance locative de la SCI ZA Investissements à la somme de 4 417 euros au 15 octobre 2019, date de l'expulsion de Mme [Z],
Vu l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,
- dit que l'acte de cautionnement signé par M. [S] le 31 mai 2016 est licite,
- débouté M. [S] de sa demande de nullité de l'acte de cautionnement,
- condamné solidairement M. [S] et Mme [Z] à payer à la SCI ZA Investissements la somme de 4 417 euros en deniers ou quittance au titre de la dette locative arrêtée au 15 octobre 2019, ainsi qu'à la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,
- accordé à Mme [Z] le règlement de la somme en principal de 4 417 euros en 23 mensualités de 180 euros, plus une vingt-quatrième échéance qui soldera le principal, ainsi que les intérêts de la condamnation au titre de l'article 700, la première échéance devant être versée dans les 15 jours qui suivront la signification qui lui sera faite de la décision,
- dit qu'en cas de non-respect de l'échéancier, à défaut de paiement de l'échéance dans les quinze jours de la mise en demeure faite par voie d'huissier, la totalité de la somme restant due sera exigible,
- rejeté la demande présentée par la SNC Cabinet [L] en application de l'article 700 du code de procédure civil dirigée à l'encontre de M. [S],
- rejeté toute autre demande,
- condamné M. [S] et Mme [Z] aux dépens.
Par déclaration du 11 juin 2020, M. [S] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 décembre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [S] demande à la cour de :
Vu l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles L.331-1 et suivants du code de la consommation,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Alès le 21 avril 2020,
ce faisant,
- dire et juger nul et de nul effet le cautionnement qu'aurait consenti M. [S],
- débouter la SCI ZA Investissements de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI ZA Investissements à payer la somme de 3'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI ZA Investissements aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2020, auxquelles il est expressément référé, Mme [Z] demande à la cour de':
Vu les pièces produites,
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
à titre principal,
- déduire des sommes dues les versements CAF de 3 150 euros,
- accorder un échelonnement de deux ans pour le paiement des sommes dues,
- dire que chaque partie garde la charge de ses frais de procédure.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 octobre 2020, auxquelles il est expressément référé, la SCI ZA Investissements demande à la cour de :
Vu les éléments versés au débat,
Vu la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs,
Vu l'article 1103, 1104 et 1193 du code civil,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Alès en date du 21 avril 2020,
Sur la forme,
- statuant sur la recevabilité de l'appel,
Sur le fond,
- confirmer le jugement querellé sous les réserves qui suivent,
- amodiant le jugement querellé,
- dire que Mme [Z] est redevable d'une indemnité d'occupation à hauteur de 600'euros à compter de la prise d'effet du commandement visant la clause résolutoire délivré la 10 avril 2018 et visé par l'ordonnance de référé du 14 mars 2019,
- faisant droit à l'appel incident de la concluante,
- dire et juger que le montant des sommes restant dues par Mme [Z] dans le cadre du contrat de bail correspondent aux loyers impayés et aux indemnités d'occupation correspondant à la somme de 2'317'euros au titre des loyers dus au 10 juin 2018 et à la somme de 9 600 euros au titre des indemnités d'occupation de juillet 2018 à octobre 2019,
en conséquence,
- condamner Mme [Z] à payer à la SCI ZA Investissements la somme totale de 11 917 euros,
- condamner solidairement M. [S] en sa qualité de caution de Mme [Z] à payer cette somme de 11 917 euros,
- débouter M. [S] de toutes ses fins, demandes et prétentions,
- condamner solidairement Mme [Z] et M. [S] aux entiers dépens et à payer à la SCI ZA Investissements la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 octobre 2020, auxquelles il est expressément référé, la SNC Cabinet [L] demande à la cour de :
- donner acte à la société Cabinet [L] de son témoignage quant à la signature par M. [S] lui-même de son acte de cautionnement,
- donner acte à la société Cabinet [L] de ce que le cautionnement recueilli par ses soins est valable,
ce faisant,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Alès en date du 21 avril 2020,
- condamner M. [S] à payer au Cabinet [L] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 10 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur le cautionnement de M. [S],
L'appelant soutient que son cautionnement est nul au regard des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet du 6 juillet 1989 et de l'article L 3311 du code de la consommation.
Selon le dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce, « La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
Le formalisme des mentions manuscrites est imposé à peine de nullité sans nécessité de démontrer un grief sans distinction que le cautionnementsoit à durée déterminée ou indéterminée.
M. [S] reproche au premier juge de l'avoir condamné en qualité de caution, en faisant une application combinée de deux documents, pourtant chacun incomplet et irrégulier, à savoir un document (formulaire) intitulé « engagement de caution solidaire, Articles 8 -1 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 » et un document manuscrit rédigé par M. [S], tous deux en date du 31 mai 2016.
Il soutient qu'il n'a pas rempli le premier document dactylographié, à l'exception de ses nom, prénom, adresse, et signature et que M. [L] atteste d'ailleurs qu'il s'agissait que d'une note informative.
Concernant le document manuscrit, il fait valoir qu'il ne mentionne pas le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location et qu'il ne lui a pas été remis par le bailleur un exemplaire du contrat de bail.
Il est constant que le premier document ne peut valoir engagement de caution, le premier juge ayant pertinemment relevé que la comparaison de l'écriture figurant en haut de page avec les mentions manuscrites portées sur le reste dudit document établit que M. [S] n'est pas le scripteur desdites mentions, la reproduction de la mention de l'alinéa du texte légal n'étant en toute hypothèse pas manuscrite, et les conditions de révision du loyer n'étant pas mentionnées.
En revanche, l'appelant ne conteste pas avoir rédigé et signé le document manuscrit en date du même jour qui reproduit intégralement et fidèlement la mention de l'alinéa du texte de l'article 22-1 de la loi précitée.
L'analyse du document manuscrit révèle qu'il contient la mention suivante concernant les conditions de révision du bail : le loyer «est variable en fonction de sa révision contractuellement prévue, à savoir la variation annuelle du loyer selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) ».
La condition de l'article 22-1 précité est dès lors remplie, d'autant que par ailleurs, comme l'exige le texte, il est rapporté la preuve par le premier document que l'appelant a signé le même jour que le document manuscrit, qu'il a reçu un exemplaire du contrat de location, cette mention, comme l'a relevé le premier juge, figurant immédiatement après les mentions que M. [S] reconnaît avoir écrit de sa main.
Il ne s'agit pas comme le soutient l'appelant de compléter le document manuscrit d'engagement de caution, qui se suffit à lui même, mais d'établir la preuve par le document dactylographié dûment signé qu'il a reçu un exemplaire du contrat de bail auquel se réfère la mention contenue dans le document manuscrit concernant les conditions de la révision.
Comme l'a observé le premier juge, le législateur a voulu que soit porté à la connaissance de la caution, d'une part le fait que le loyer était révisable, et d'autre part le mécanisme servant au calcul de la révision. La mention de la valeur numérique applicable à la signature du contrat du bail apparaît donc comme surabondante et ne saurait remettre en cause l'engagement pris par Monsieur [S] car n'étant spécifiquement prévu par l'article 22-1.
Au demeurant, M. [S] ,ayant été en possession du contrat de location, ne peut soutenir ne pas avoir été informé pleinement de la nature et de l'étendue de son engagement.
Enfin, les dispositions de l'article L 341-2 du code de la consommation régissant le formalisme des cautions données par acte sous seing privé envers un créancier professionnel ne s'appliquent pas aux cautionnements des baux d'habitation régis par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que l'acte de cautionnement signé par M. [S] le 31 mai 2016 est licite et débouté M. [S] de sa demande de nullité de l'acte de cautionnement.
Sur la demande en paiement de la SCI ZA Investissements,
En application des dispositions du contrat, de l'article 7 alinéa 1er de la loi du 6/07/1989 et de l'article 1728 du code civil, la locataire a l'obligation de payer les loyers et les charges.
Par ailleurs, Mme [Z] étant restée dans les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 10 juin 2018, elle est redevable d'une indemnité d'occupation justement évaluée à 600 € jusqu'à son départ des lieux.
Dès lors, elle reste redevable de la somme de 11 917 € se décomposant comme suit :
- dette locative au 10 juin 2018(et non 2019 comme indiqué par erreur par le premier juge), soit 2 317 €,
- indemnité d'occupation du mois de juillet 2018 au mois d'octobre 2019 date de son départ, soit 16 mois x 600 € la somme de 9 600 euros,
,soit au total.
De cette somme, il convient de déduire sur cette même période les sommes perçues directement par le bailleur de la CAF au titre de l'allocation logement d'un montant de 3 150 €.
En conséquence, réformant le jugement déféré, Mme [Z] sera condamnée solidairement avec M. [S] à payer à la SCI ZA Investissements la somme de 8 767 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au mois d'octobre 2019.
Sur la demande de délais de paiement de Mme [Z],
En l'espèce, le créancier ne s'oppose pas au délai de paiement qui ont d'ores et déjà été accordés par le premier juge.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef sauf à préciser que la première échéance des délais de paiement devra être versée dans les 15 jours qui suivront la signification du présent arrêt,
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré au titre des dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [Z] et M. [B] [S] supporteront in solidum les dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à la SCI ZA Investissements et à la SNC Cabinet [L] leurs frais irrépétibles d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a fixé la créance locative de la SCI ZA Investissements à la somme de 4 417 euros au 15 octobre 2019, date de l'expulsion de Mme [Z] et condamné solidairement M. [S] et Mme [Z] à payer à la SCI ZA Investissements la somme de 4 417 euros en deniers ou quittance au titre de la dette locative arrêtée au 15 octobre 2019,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe l'indemnité d'occupation dont est redevable Mme [O] [Z] à compter du 10 juin 2018 au mois d'octobre 2019 à la somme mensuelle de 600 €,
Condamne solidairement Mme [O] [Z] et M.[B] [S] à payer à la SCI ZA Investissements la somme de 8 767 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au mois d'octobre 2019,
Précise que la première échéance des délais de paiement devra être versée dans les 15 jours qui suivront la signification du présent arrêt,
Déboute la SCI ZA Investissements et à la SNC Cabinet [L] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne in solidum Mme [O] [Z] et M. [B] [S] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la Présidente de Chambre et par la Greffière.
La greffière, La présidente,
